Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
BIJ VERVROEGING
Beslissing van 29 januari 2004 in de zaak onder rekestnummer 691/03 NOT van:
[K],
wonende te [woonplaats],
APPELLANT,
t e g e n
[N],
notaris te [plaats],
GEÏïNTIMEERDE,
advocaat: mr. Th.J. Douma.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Bij een op 30 juni 2003 ter griffie ingekomen verzoekschrift heeft appellant, verder te noemen klager, tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Haarlem, verder te noemen de kamer, van 17 juni 2003 waarbij klager in zijn jegens [N], verder te noemen de notaris, ingediende klacht niet ontvankelijk is verklaard.
1.2. Bij brief van 22 juli 2003, ingekomen ter griffie op 23 juli 2003, heeft klager zijn beroep nader toegelicht.
1.3. Op 28 augustus 2003 is per fax namens de notaris een verweerschrift ter griffie ingediend.
1.4. Hierop is door klager bij brief van 5 september 2003, ingekomen ter griffie op 8 september 2003, gereageerd.
1.5. Op 3 oktober 2003 heeft de advocaat van de notaris bij brief, ingekomen ter griffie op 6 oktober 2003, laten weten geen behoefte te hebben om op de brief
van klager van 5 september 2003 in te gaan.
1.6. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 8 januari 2004. Verschenen zijn klager alsmede de notaris, vergezeld van zijn advocaat. Partijen hebben aan de hand van een pleitnotitie het woord gevoerd.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie alsmede van de hiervoor genoemde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer hieromtrent in haar beslissing heeft vastgesteld. Tegen de vaststelling van de feiten hebben partijen geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
4. Het standpunt van klager
Kort en zakelijk weer gegeven verwijt klager de notaris dat hij een leveringsakte heeft gepasseerd, terwijl hij wist dat in die akte een verwijzing was opgenomen naar een aan die akte gehechte situatieschets die niet overeen kwam met de tekening die gevoegd was bij de koop- en aannemingsovereenkomst. Dit onzorgvuldig handelen van de notaris heeft geleid tot tal van (overbodige) procedures. Op vragen gesteld door klager aan de notaris heeft klager geen antwoord gekregen.
5. Het standpunt van de notaris
De notaris betwist dat hij onzorgvuldig gehandeld heeft tijdens het passeren van de koop- en aannemingsovereenkomst. Naar de mening van de notaris is het onjuist dat op het moment van het passeren van de koop- en aannemingsovereenkomst al vast stond dat de situatieschets niet correct was dan wel de akten niet correct waren. Zijns inziens is die discussie pas een jaar later op gang gekomen.
6. De beoordeling
6.1. Het onderzoek in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof niet geleid tot de vaststelling van andere feiten dan wel beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt.
6.2. Het voorgaande leidt tot de navolgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep.
Deze beslissing is gegeven door mrs. Stille, Los en Van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 29 januari 2004.
DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-
NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT HAARLEM
Beschikking d.d. 17 juni 2003 van de Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen in het arrondissement Haarlem, nader ook "de Kamer", in de zaak onder nummer K 11.02 van:
[K],
wonende te [woonplaats],
nader ook: klager.
---tegen---
[N],
notaris te plaats,
nader ook: de notaris.
advocaat: mr Th.J. Douma,
kantoorhoudende te Haarlem.
1. Verloop van de procedure.
Voor het verloop van de procedure verwijst de Kamer naar de navolgende aan de Kamer tot het nemen van een beslissing overgelegde bescheiden, waarvan de inhoud als hier ingevoegd dient te worden aangemerkt:
- de op 1 oktober 2002 en op 8 oktober 2002 (twee bijlagen) ter secretarie van de Kamer ingekomen brieven van klager van respectievelijk 29 september 2002 en 7 oktober 2002;
- de brief van de notaris van 7 november 2002 met drie bijlagen, waarin het antwoord;
- de brief van klager van 20, 22 en 23 november 2002, waarin de repliek;
- de brieven van klager van respectievelijk 27 december 2002 en 23 januari 2003, waarin een nadere reactie;
- de op 22 april 2002 om 12.49 uur ontvangen brief van mr Douma van 22 april 2003, met als bijlage een verweerschrift. De Kamer heeft deze brief niet bij de processtukken gevoegd gelet op het late tijdstip van ontvangst door klager en haar leden.
1.2 In de openbare vergadering van de Kamer van 22 april 2003 zijn klager alsmede de notaris en zijn raadsman gehoord. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld hun standpunten toe te lichten.
Vervolgens heeft de voorzitter van de Kamer de behandeling gesloten en bepaald dat op 17 juni 2003 een beschikking zal volgen.
2. Relevante vaststaande feiten.
Bij de behandeling van de klacht wordt van het navolgende uitgegaan:
a. Klager heeft in april 1993 een perceel grond en een daarop nieuw te bouwen woning gekocht van [A]. Het perceel van klager is gelegen aan de [straat] te [plaats] en grenst aan het perceel van [B] gelegen aan de [straat] te [plaats].
b. De koop- en aannemingsovereenkomsten tussen [A] en respectievelijk klager en [B] bevatten onder meer de navolgende bepalingen:
(…)"I. De ondernemer verkoopt aan de verkrijger, die koopt van de ondernemer: Een perceel (…) grond (…) overeenkomstig de bij notaris [N], te [plaats] gedeponeerde situatietekening aangeduid met bouwnummer (…).
II. De verkrijger geeft opdracht en de ondernemer neemt aan, conform de desbetreffende technische omschrijving en tekening(en) (…) op bovenomschreven grond de daarop in aanbouw zijnde opstal(len) af te bouwen" (…)
c. Op 22 juni 1993, respectievelijk 24 juni 1993 heeft het transport van de percelen aan [B] respectievelijk klager ten overstaan van de notaris plaatsgevonden. De akte van levering bevat onder meer de navolgende bepalingen:
(…) "Omschrijving verkochte/levering (…) blijkens een met koper schriftelijk aangegane koop- en aannemingsovereenkomst is verkocht (…) het terrein voor de bouw van het woonhuis (bouwnummer…) dat op de aan deze akte gehechte en door de comparanten ondertekende situatieschets met gemeld huisnummer nader ongeveer is aangegeven." (…)
Artikel 3
(…) De feitelijke levering van de op het verkochte door de vennootschap te bouwen woning vindt plaats ter gelegenheid van de oplevering daarvan aan de koper, een en ander op de wijze als is bepaald in de door koper en de vennootschap gesloten koop- en aannemingsovereenkomst." (…)
d. Aan de beide akten van levering is een situatieschets gehecht. De op deze situatieschets getekende grens tussen de percelen van klager en [B] lag op een andere plaats dan de grens tussen beide percelen zoals die is aangegeven op de verkooptekening, genoemd onder punt b., behorend bij de koopovereenkomst.
e. Door de aannemer is tussen de percelen van [B] en klager een muurtje als erfafscheiding gebouwd.
f. In het voorjaar van 1994 is bij een uitmeting gebleken dat dit muurtje is geplaatst op de grens, zoals aangegeven op de situatietekening die was bijgevoegd bij de koopovereenkomst.
g. De kadastrale registratie van de percelen van klager en [B] is geschied op basis van de situatieschets zoals gehecht aan de akten van levering.
h. Door de notaris is vervolgens, in overleg met de gemeente, een conceptakte van rectificatie opgesteld met als doel de aan de akten van levering gehechte situatieschets te vervangen door een tekening die gebaseerd was op de bij de koopovereenkomst behorende verkooptekening, waarmee de feitelijk gebouwde situatie in overeenstemming was.
Klager heeft geweigerd aan de door de notaris voorgestelde rectificatie mee te werken.
i. Op 13 november 1997 heeft [B] een kort gedingprocedure aangespannen tegen klager. Op grond van de overweging dat het de bedoeling van partijen is geweest het verkochte te leveren conform de koop-en aannemingsovereenkomst heeft de president van de rechtbank te Haarlem bij vonnis van [datum] klager veroordeeld om - kort gezegd - mee te werken aan rectificatie. Op grond van dit vonnis is de leveringsakte op 3 februari1998 ten overstaan van de notaris gepasseerd.
j. Op [datum] heeft bij de rechtbank Haarlem een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden, waarbij de notaris en [B] zijn gehoord.
[B] heeft daarbij onder meer het navolgende verklaard:
(…) " Bij de afspraak op 22 juni 1993 op het notariskantoor (…) hebben wij tijdens dit gesprek bezwaar gemaakt tegen de schets die was aangehecht aan de akte van levering. Wij zeiden dat deze niet klopte met de verkooptekening. De notaris heeft dat toen zitten bekijken. Hij zei toen, als wij de akte gewoon tekenden zou hij het verder in orde maken. Dat een en ander aangepast werd en zo." (…)
De notaris heeft daarbij onder meer het navolgende verklaard:
(…) "Ik kan mij niets specifieks over het gesprek tijdens de overdracht aan de familie [B] herinneren. Ik kan mij niet herinneren dat er op is gewezen dat de tekening bij de akte niet juist zou zijn geweest." (…).
k. Klager heeft ten tijde van de mondelinge behandeling van de klacht tegenover de Kamer verklaard dat hij bij deze verhoren aanwezig is geweest.
l. Vervolgens is klager in 2000 een procedure tegen [B] begonnen. De rechtbank heeft de vordering afgewezen.
3. Inhoud van de klacht.
3.1 De klacht, zoals deze ter zitting nader is toegelicht, spitst zich toe op het navolgende:
Klager verwijt de notaris onzorgvuldig handelen aangezien hij een leveringsakte heeft gepasseerd, terwijl hij wist dat in deze akte een verwijzing was opgenomen naar een aan die akte gehechte situatieschets, die niet overeenkwam met de tekening die gevoegd was bij de koop- en aannemingsovereenkomst.
3.2 Het standpunt van klager.
Klager stelt dat doordat de notaris zijn werk destijds niet naar behoren heeft gedaan hij in zijn belangen is geschaad. Door de notaris is niet opgemerkt dat de indeling van de percelen, zoals die door de projectontwikkelaar [A] bij de verkoop is gehanteerd, afweek van de indeling op de tekening die door de gemeente was vervaardigd. Deze laatste tekening is door de gemeente ten behoeve van het transport aan de notaris was verstrekt. Toen [B] op 22 juni 1993 voordat de transportakte werd getekend aan de notaris mededeelde dat de tekening die bij de akte gevoegd was onjuist was, had de notaris volgens klager moeten toezeggen het een en ander te zullen uitzoeken en het tekenen van de akte moeten uitstellen in plaats van het transport doorgang te laten vinden met de mededeling dat hij het later wel in orde zou maken. Klager voert voorts aan dat hij het onbegrijpelijk vindt dat de notaris met deze wetenschap de transportakte met betrekking tot zijn perceel en het daarop te bouwen woonhuis op 24 juni 1993 heeft gepasseerd, zonder hem te informeren over hetgeen [B] twee dagen eerder aan de notaris had medegedeeld. Klager is van mening dat de notaris overleg had dienen te voeren met de betrokken partijen en vervolgens tot een oplossing had dienen te komen door bijvoorbeeld met ieders instemming een grenscorrectie na te streven.
4. Het standpunt van de notaris.
De notaris stelt dat [A] ongeveer 200 woningen zou gaan bouwen.
Indertijd is hij bij het transport afgegaan op de door de gemeente verstrekte situatieschets. Gelet op de omvang van het project en de positie van de gemeente als eigenaar van de grond lag dit voor de hand en mocht hij dit doen. Het is onjuist dat op het moment van passeren van de koop- en aannemingsovereenkomst al vaststond dat de situatieschets c.q. de akten niet correct waren.
De notaris brengt nog naar voren dat hem geen bijzonderheden ten aanzien van de levering aan [B] bijstaan. Voorts merkt de notaris op dat het, als het gaat om een klein verschil, niet ongebruikelijk is om het transport doorgang te doen vinden en later, als blijkt dat bijvoorbeeld een tekening niet geheel juist is, te rectificeren.
5. De beoordeling.
5.1 Ter beoordeling is de vraag of de notaris zich schuldig heeft gemaakt aan enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de wet op het notarisambt gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van klager, dan wel of hij zich schuldig maakt aan enig handelen of nalaten dat een notaris niet betaamt, een en ander als bedoeld in artikel 98 van Pro de wet op het notarisambt.
5.2 Met betrekking tot de klacht zoals geformuleerd onder punt 3.1 overweegt de Kamer ambtshalve het navolgende.
Krachtens artikel 99 lid 12 van Pro de Wet op het notarisambt kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot de klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven kennis heeft genomen.
Nu klager ter zitting heeft verklaard dat hij bij de getuigenverhoren die door de rechtbank Haarlem op [datum] zijn gehouden aanwezig is geweest, en sindsdien derhalve meer dan drie jaren zijn verstreken, kan klager niet in zijn klacht worden ontvangen.
5.3 Het vorenoverwogene leidt tot de navolgende beslissing.
6. BESLISSING
De Kamer van Toezicht over de notarissen en Kandidaat-Notarissen te Haarlem:
- verklaart klager niet ontvankelijk in zijn klacht.
Deze beschikking is op 17 juni 2003 gegeven door mr A.C. Monster, voorzitter, mrs A.E. Patijn, C. Wisse, N. Vanderveen, leden en mr R. Rijkers, plaatsvervangend lid in tegenwoordigheid van de secretaris mr Y.H. L'Hoir.