Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Twaalfde Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES -VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak met dagtekening 8 maart 2002, verzonden 19 maart 2002, van de heffingsambtenaar van de gemeente Maarssen, verweerder, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 14 maart 2003.
Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
Gronden
1. Belanghebbende is eigenares en gebruikster van de onroerende zaak a-straat 1 te Z. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 7 maart 2001 heeft verweerder de waarde van die zaak in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 1.425.000 (€ 646.636). Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de beschikking gehandhaafd.
2.1. De onder 1 genoemde onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 6.860 m² en daarop een vrijstaande semi-bungalow, gebouwd in 1890, met een inhoud van circa 688 m³. Bij het huis behoort een vrijstaande garage. De woning is gelegen aan de Z Plas, in het buitengebied van de gemeente Maarssen. Aan de a-straat staan zowel duurdere woningen (met name aan de kant van belanghebbendes woning) als goedkopere woningen (met name aan de overkant). Aan de achterzijde grenst de woning aan het zogenoemde “onland” (onbebouwd gebied).
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een taxateur, waarin de waarde van de woning op 1 januari 1999 wordt bepaald op ƒ 1.425.000.
Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen a-straat 2, a-straat 3, a-straat 4, b-straat 1 en c-straat 1, welke objecten enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht.
3.1. Verweerder stelt de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz op 1 januari 1999 aan de woning moet worden toegekend op ƒ 1.425.000.
3.2. Belanghebbende bestrijdt de taxatie van verweerder. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft belanghebbende aangevoerd dat de woning gelegen is op minder goede stand door de aanwezigheid van veredelde arbeiderswoningen aan de overzijde (1), dat de waardedrukkende invloed van de op de waardepeildatum op het naburige perceel gevestigde jeugddiscotheek niet is verdisconteerd in de vastgestelde waarde (2), dat de woning bouwkundige gebreken heeft (geen goede fundering, verzakking, slechts gedeeltelijke isolatie) (3) en dat een concrete onderbouwing van de door de gemeente vastgestelde waarde ontbreekt (4). Zij stelt dat de waarde ƒ 1.250.000 moet zijn. Belanghebbende heeft haar standpunt niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van vergelijkbaar gewicht.
4.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.2 vermelde taxatierapport overgelegd. Het Hof is van oordeel dat de in dit rapport genoemde verkochte objecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. Uit het rapport leidt het Hof af dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging, inhoud en oppervlakte tussen die objecten en de woning.
4.2. Het Hof beoordeelt de argumenten van belanghebbende als volgt.
(1) De ligging van de woning is naar het oordeel van het Hof voldoende verdisconteerd in de vastgestelde waarde, nu drie van de vijf door verweerder aangevoerde vergelijkingspanden, die de waarde van de woning ondersteunen, ook zijn gelegen aan de a-straat.
(2) Vast staat dat de discotheek die op de waardepeildatum, 1 januari 1999, op het perceel naast belanghebbendes woning lag, voor de aanvang van het tijdvak (1 januari 2001) is gesloopt. Het Hof is van oordeel dat het afbreken van de discotheek is aan te merken als een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet woz. Op grond van genoemd artikel wordt de waarde dan bepaald naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het tijdvak, in casu 1 januari 2001, dus zonder de aanwezigheid van de discotheek. Met een eventuele waardeverminderende invloed behoeft dan geen rekening te worden gehouden.
(3) Het Hof acht aannemelijk dat met de bouwkundige staat van de woning voldoende rekening is gehouden, nu de door verweerder ingeschakelde taxateur in zijn taxatierapport (bladzijde 7) de onderhoudstoestand van de woning als “redelijk” heeft gekwalificeerd.
(4) Met het taxatierapport heeft verweerder de vastgestelde waarde voldoende onderbouwd.
4.3. Op grond van de inhoud van het onder 2.2 vermelde taxatierapport is het Hof van oordeel dat de taxatie van verweerder deugdelijk is. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd doet daaraan, gelet op het onder 4.2 overwogene, geen afbreuk. Hieruit volgt dat verweerder het bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het gelijk is derhalve aan verweerder.
5. Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
De uitspraak is gedaan op 28 maart 2003 door mr. Onnes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van der Voort Maarschalk-Vencken als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, door genoemd lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Vervanging
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.