Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 22 januari 2004 in de zaak onder rekestnummer 680/03 NOT van:
BIJ VERVROEGING
[N],
oud-notaris te [plaats],
APPELLANT,
t e g e n
1. [K],
2. [K],
beiden wonende te [woonplaats],
GEïNTIMEERDEN.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Bij een op 1 juli 2003 ter griffie ingekomen verzoekschrift heeft appellant, verder te noemen de notaris, tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Utrecht, verder te noemen de kamer, van 28 mei 2003, waarbij de klacht tegen de notaris gegrond is verklaard onder oplegging van de maatregel van schorsing voor de duur van één week.
1.2. Op 22 september 2003 is van de zijde van geïntimeerden, verder te noemen klagers, een verweerschrift ter griffie ingekomen.
1.3. Van de zijde van de notaris is op 23 oktober 2003 een brief ingekomen, waarin de notaris verzoekt de post naar zijn huisadres te versturen. Bovendien is op 8 januari 2003 een faxbericht van de notaris ter griffie ingekomen waarin hij mededeelt in verband met ziekte niet ter zitting te kunnen verschijnen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 8 januari 2004. Verschenen is klager sub 1. De notaris is, zoals hij per fax bericht heeft aangekondigd, niet verschenen. Klager sub 1. heeft het woord gevoerd.
2. De ontvankelijkheid van het hoger beroep
2.1. De notaris heeft de beslissing van de kamer van 28 mei 2003 ontvangen als bijlage bij een brief van de secretaris van de kamer, gedagtekend op dezelfde datum. De beslissing van de kamer vermeldt na de ondertekening:
"Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de verzenddatum daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam, Civiele Griffie, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam."
Het verzoekschrift van de notaris waarin hij te kennen geeft zich niet met de uitspraak te kunnen verenigen, is op 1 juli 2003 ter griffie van het hof ingekomen.
2.2. Nu de notaris ingevolge artikel 107 van Pro de Wet op het notarisambt binnen dertig dagen na dagtekening van voornoemde brief in hoger beroep kon komen en het verzoekschrift eerst na afloop van deze termijn ter griffie is ontvangen, is het beroep niet tijdig ingesteld.
2.3. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de notaris in zijn hoger beroep niet kan worden ontvangen.
3. De beslissing
Het hof:
- verklaart de notaris niet ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen de beslissing van de kamer van 28 mei 2003.
Deze beslissing is gegeven door mrs. Stille, Los en Van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 22 januari 2004.
****************************************************************************************************************************
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT UTRECHT
BESLISSING van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Utrecht op de klacht van:
1. [K] en
2. [K], echtgenoten,
beiden wonende te [woonplaats],
klagers,
-t e g e n-
[N],
notaris te [plaats],
beklaagde.
1. De procedure
Bij brief van 20 december 2002, met bijlagen, hebben klagers zich gewend tot deze Kamer met enige klachten over notaris [N], hierna: de notaris.
De notaris heeft bij brief van 3 maart 2003 op de klachten geantwoord. De notaris heeft op 21 februari 2001 gedupliceerd.
Klagers hebben nadien nog twee brieven overgelegd. Deze zijn ook aan de notaris toegezonden.
De klachten zijn op 24 april 2003 mondeling behandeld. Bij die gelegenheid zijn verschenen:
- klager sub 1., hierna:[K],
- mr. A. van Veller, raadsman van [K],
- de notaris.
[K] en zijn raadsman hebben, mede aan de hand van overgelegde aantekeningen, de klachten toegelicht. De notaris heeft daarop zijn standpunt uiteengezet.
Na voortgezet debat heeft de Kamer de uitspraak bepaald op heden.
2. De feiten
a. Klagers hebben op 19 juni 2001 op het kantoor van de notaris als kopers een koopovereenkomst getekend met als verkopende partij [P1.], diens echtgenote [E1], [P2] en diens echtgenote [E2]. De koopovereenkomst betrof de schuur, ondergrond, erf en tuin staande en gelegen te [woonplaats].
b. In de koopovereenkomst is -onder andere- bepaald dat de voor de overdracht vereiste akte van levering in de vorm van een zogenaamde Groninger Akte zal worden verleden ten overstaan van de notaris op 20 juni 2001 of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen.
c. Artikel 15 van Pro de koopovereenkomst luidt -voor zover hier van belang- als volgt:
" 1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden
(kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:
als aan koper niet vóór 1 juni 2002 van gemeentewege een bouwvergunning danwel
een toezegging daartoe wordt verleend. Koper zal ter verkrijging van de vergunning al
het hem mogelijke verrichten.
(…)
" 3. Op de vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich
beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling
aan de notaris. Deze mededeling dient schriftelijk en gedocumenteerd uiterlijk op de
eerste werkdag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in
het bezit van de notaris te zijn. "
d. Eveneens op 19 juni 2001 hebben partijen de leveringsakte getekend waarbij het gekochte in eigendom is overgedragen. In die leveringsakte waren, behalve de hiervoor onder 2. sub c. onder 1. weergegeven voorwaarde, nog de navolgende voorwaarden opgenomen:
" b. dat de betaling van voormelde koopsom niet uiterlijk plaatsvindt op het tijdstip en de
wijze als hiervoor in artikel 1 lid 3 vermeld Pro; de ontvangst daarvan zal worden
geconstateerd in een door de notaris op te maken akte;
c. dat de koper voor de betaling van de voormelde koopprijs in staat van faillissement
wordt verklaard;
d. dat de koper voor de sub b. genoemde datum surséance van betaling aanvraagt;
e. dat het verkochte voor de sub b. genoemde datum wordt vervreemd, hetzij door de
koper, hetzij ingevolge een op het verkochte gelegd beslag, danwel indien het
verkochte voor deze datum waarop de betaling van de koopsom dient plaats te vinden,
met een recht van hypotheek of een ander (beperkt) zakelijk recht, door koper, wordt
bezwaard."
Verder behelsde de leveringsakte -voor zover hier relevant- de volgende bepalingen:
" 2. Door het in vervulling gaan van één der voormelde ontbindende voorwaarden zal de
onderwerpelijke overeenkomst van koop en de onderhavige juridische levering zijn
ontbonden en het verkochte van rechtswege bij de verkoper als rechthebbende daarop
in eigendom terugkeren.
(…)
4. Partijen machtigen elkaar onherroepelijk om tot de notaris-bewaarder van deze akte
het verzoek te richten om vast te stellen:
a. de koopprijs al of niet is betaald;
b. de ontbindende voorwaarden al of niet in vervulling zijn gegaan;
om zijn bevindingen bij notariële akte te constateren en om een afschrift van de
laatstbedoelde akte ten voormelde kantore van de Openbare Registers te doen
inschrijven.
Bedoelde vaststelling door de notaris-bewaarder van deze akte, zal voor beide partijen
bindend zijn, ook wanneer het verzoek slechts door één der partijen is gedaan.
(…)"
e. Klagers hebben op voorhand het concept van de koopakte door de verkopers toegezonden gekregen. Dat concept hebben zij ter beoordeling voorgelegd aan derden. Zij hebben geen concept van de leveringsakte toegezonden gekregen.
3. De klacht en de beoordeling daarvan
3.1 Klagers verwijten de notaris -zakelijk samengevat- het navolgende:
a. de notaris heeft nagelaten klagers een concept van de leveringsakte en een
eigendomsbewijs toe te sturen.
b. de notaris heeft op 19 juni 2001 klagers ook de akte van levering ter tekening
voorgelegd zonder daarbij het karakter van die akte te vermelden.
c. de akte van levering bevat meer ontbindende voorwaarden dan in de
koopovereenkomst zijn opgenomen en zijn ook op enig punt daarmee in strijd;
M.b.t. de klacht onder 3.1 sub a.
3.2 Klagers verwijten de notaris dat deze hun geen concept van de leveringsakte heeft toegezonden. Dientengevolge hebben zij geen gelegenheid gehad die akte tevoren aan een derde-deskundige ter controle voor te leggen, zoals zij dat hebben gedaan met het concept van de koopakte, zo hebben zij betoogd. De notaris heeft ook verzuimd hun na de eigendomsoverdracht een bewijs van eigendom van het gekochte toe te zenden.
3.3 De notaris heeft erkend dat hij klagers geen concept van de leveringsakte heeft toegezonden. Hij heeft dat verklaard door de omstandigheid dat de verkopers nog met klagers in onderhandeling waren en dat het nog onzeker was of de koopovereenkomst tot stand zou komen. Hij ging ervan uit dat de verkopers, ingeval dat zij met klagers overeenstemming zouden bereiken, voor toezending van het concept van de leveringsakte aan hen zouden zorgdragen, zoals zij dat ook hebben gedaan met het concept van de koopovereenkomst van 13 juni 2001. Eerst op 19 juni 2001 heeft de notaris telefonisch van de verkopers bevestigd gekregen dat de koopovereenkomst tot stand was gekomen en dat zij diezelfde dag nog op het kantoor van de notaris zouden verschijnen voor ondertekening van de stukken. In verband met het verstrijken van de termijn voor vrijstelling voor de verkopers van betaling van overdrachtsbelasting was daartoe al een voorlopige afspraak gemaakt. De overdracht diende uiterlijk op 20 juni 2001 plaats te vinden. Achteraf is hem gebleken dat de verkopers klagers niet in het bezit hebben gesteld van een concept van de leveringsakte, aldus de notaris.
3.4 De Kamer overweegt hieromtrent dat het beter zou zijn geweest indien de notaris ook klagers een concept van de akte van levering zou hebben toegezonden. In het licht van de toelichting van de notaris is echter niet onbegrijpelijk dat hij daarvan heeft afgezien. Ook op zichzelf beschouwd is dit verzuim niet zodanig onzorgvuldig te achten dat dit tot gegrondverklaring van de klacht moet leiden. Bij het passeren van de leveringsakte had de notaris immers nog voldoende gelegenheid zich ervan te vergewissen dat klagers bekend waren met de inhoud van de leveringsakte, in het bijzonder waar de bepalingen in die akte afwijken van die welke in de koopovereenkomst staan vermeld. De notaris zou dit verzuim bij die gelegenheid ook hebben kunnen herstellen door de akte uitvoerig met klagers door te nemen. Dit oordeel wordt niet anders nu de notaris dat heeft nagelaten, waarop hieronder wordt teruggekomen.
De Kamer acht het achterwege laten van de toezending aan klagers van het eigendomsbewijs, gelet op de genoegzame verklaring hiervoor door de notaris, niet onzorgvuldig jegens klagers.
M.b.t. de klacht onder 3.1 sub b.
3.5 Kopers hebben verklaard dat zij in de veronderstelling verkeerden dat zij op 19 juni 2001 alleen stukken met betrekking tot de koopovereenkomst hebben getekend. Zij wisten naar hun zeggen niet dat de notaris hun ook de leveringsakte ter tekening heeft voorgelegd, die zij alstoen ook hebben getekend. De notaris heeft die leveringsakte ook niet besproken, zo hebben zij gesteld.
3.6 De notaris heeft verklaard dat hij op 19 juni 2001 de koopakte artikelsgewijs en uitvoerig met partijen heeft besproken. Hij heeft evenwel toegegeven dat hij de leveringsakte niet uitvoerig heeft besproken. Geen van partijen gaf hem aanleiding te veronderstellen dat zij daarmee niet bekend zouden zijn. Hij heeft verklaard niet te hebben onderkend dat de zogenaamde groninger akte voor die akte standaardbepalingen bevat die afwijken van de bepalingen in de koopakte.
De notaris heeft verder verklaard dat hij in de mogelijkheid van het in vervulling gaan van (een van) de ontbindende voorwaarden aanleiding heeft gezien het bewijs van eigendom niet aanstonds aan klagers toe te zenden.
3.7 Aangezien, gelijk hiervoor onder 3.4 is overwogen, de notaris heeft volstaan met het concept van de leveringsakte aan verkopers toe te zenden in de veronderstelling dat de verkopers dit concept bij totstandkoming van de overeenkomst ook aan klagers ter beschikking zouden stellen, had het op de weg van de notaris gelegen zich ervan te vergewissen dat klagers bij het tekenen van de leveringsakte daadwerkelijk met de inhoud daarvan bekend waren. Daarvoor was temeer aanleiding nu de leveringsakte in niet onbelangrijke mate op het punt van de ontbindende voorwaarden afwijkt van het concept van de koopakte. Het valt de notaris tuchtrechtelijk te verwijten dat hij dit heeft nagelaten en niet heeft onderkend dat de leveringsakte van de koopakte afwijkende bepalingen bevatte. Bovendien was er sprake was van een niet gebruikelijke transactie en van enige ongelijkheid van partijen, aangezien mevrouw [M], die de onderhandelingen namens de verkopende partij heeft gevoerd, makelaar van beroep is. Ook deze omstandigheden hadden voor de notaris aanleiding moeten uitvoerig aandacht aan het passeren van de leveringsakte te besteden. De Kamer oordeelt deze klacht dan ook gegrond.
M.b.t. de klacht onder 3.1 sub c.
3.8 Klagers verwijten de notaris ten slotte dat de leveringsakte bepalingen bevatte die afwijken van en soms tegengesteld zij aan die welke in de koopakte zijn opgenomen.
3.9 De Kamer oordeelt deze klacht ongegrond. Anders dan klagers hebben betoogd is het op zichzelf niet ongeoorloofd dat in de leveringsakte nadere of andere voorwaarden worden opgenomen. Dat geldt in het bijzonder in het onderhavige geval, aangezien betaling van de koopsom bij de levering werd uitgesteld terwijl de eigendom van het verkochte wel werd overgedragen. Die voorwaarden zijn ook eigen aan de zogenaamde groninger akte, door middel waarvan de levering heeft plaatsgevonden. De notaris valt op dit punt dan ook geen verwijt te maken. De notaris had klagers evenwel nadrukkelijk op de gewijzigde voorwaarden dienen te wijzen en de verschillen uitvoerig met hen moeten bepreken, hetgeen hij heeft nagelaten. Aangaande dit verzuim heeft de Kamer hiervoor reeds haar oordeel gegeven.
Ten slotte
3.10 Nu de klacht onder 3.1 sub b. gegrond wordt verklaard staat de vraag ter beantwoording of aan de notaris een tuchtrechtelijke maatregel moet worden opgelegd. Gelet op de ernst van de onzorgvuldigheid door de notaris en in aanmerking genomen dat hem in de achterliggende periode voor eerdere tekortkomingen tuchtrechtelijke maatregelen zijn opgelegd, is de Kamer van oordeel dat een maatregel van schorsing voor de duur van een week passend is. De tuchtrechtelijke maatregel die de Kamer de notaris heeft opgelegd naar aanleiding van een klacht van de gemeente[woonplaats] blijft hierbij buiten beschouwing, aangezien deze de notaris eerst op 1 november 2002 is opgelegd, dus na de onzorgvuldigheid waarvan hier sprake is.
3.11 Het vorenstaande leidt tot de volgende beslissing.
4. De beslissing
De Kamer van Toezicht:
Verklaart de klacht onder 3.1 sub b. gegrond.
Legt de notaris de maatregel van schorsing op voor de duur van een week.
Verklaart de overige klachten ongegrond.
Gewezen te Utrecht door mr. H.N. Brouwer, voorzitter, mrs. R.J.M. van den Heuvel, B.L.M. Gehlen, H.J.Th.G. Tomlow en A.M.A. Verscheure, bijgestaan door mr. L. Heij, secretaris, en uitgesproken op 28 mei 2003.
De secretaris De voorzitter
Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de verzenddatum daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam, Civiele Griffie, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Aan partijen toegezonden op: 28 mei 2003