Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 8 april 2004 in de zaak onder rekestnummer 778/2003 NOT van:
[appellant]
wonende te [woonplaats],
APELLANT,
gemachtigde: [gemachtigde],
t e g e n
[geïntimeerde],
notaris te [plaats]l,
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Ter griffie van het hof alhier is op 14 juli 2003 ingekomen een geschrift - met bijlagen - namens apellant, verder te noemen klager, waarbij hij hoger beroep heeft ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Breda, verder te noemen de kamer, van 11 juni 2003, verzonden op 12 juli 2003, waarbij zijn klacht tegen geïntimeerde, verder te noemen de notaris, ongegrond is verklaard.
1.2. Op 21 augustus en 28 augustus 2003 is van de zijde van klager een aanvullend beroepschrift ter griffie ingediend.
1.3. Van de zijde van de notaris is op 4 september 2003 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 12 februari 2003. Verschenen zijn de gemachtigde van klager en de notaris. Zij hebben het woord gevoerd. Desgevraagd en met instemming van de notaris heeft de gemachtigde van klager een brief gedateerd 9 augustus 2002 overgelegd. Klager is, hoewel behoorlijk daartoe opgeroepen, niet verschenen, echter bij het inleidend verzoekschrift heeft klager aangekondigd wegens drukke werkzaamheden niet te zullen verschijnen.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie als mede van de hiervoor genoemde stukken.
3. De feiten
3.1. Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in haar beslissing daaromtrent heeft vast gesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat met in achtneming van het volgende.
3.2. Het hof stelt vast dat het initiatief om tot een bespreking te komen tussen klager en de verkopende partij aan tafel bij de notaris, welke bespreking heeft plaats gevonden op 15 augustus 2002, is genomen door klager en niet, zoals de kamer vermeldt onder 3.7., door de notaris.
4. Het standpunt van klager
4.1. Klager verwijt de notaris het volgende. De notaris heeft - kort samengevat - zich ten aanzien van de vrijwillige verkoop bij openbare inschrijving van het pand [adres] te [woonplaats] partijdig opgesteld door uitsluitend de belangen van de verkopende partij te behartigen.
4.2. Klager verwijt de notaris in het bijzonder dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen zonder dat werd voldaan aan de verkoopvoorwaarden. Doordat de notaris voor de totstandkoming van deze verkoopovereenkomst slechts de vrijblijvende hypotheekberekening heeft geaccepteerd - zoals overgelegd door klager - en niet overeenkomstig de van toepassing zijnde bijzondere verkoopvoorwaarden storting van een waarborgsom of afgifte van een bankgarantie heeft verlangd, is klager niet in staat geweest om nog voor de transportdatum gunstige hypothecaire financiële voorwaarden te kunnen bedingen.
4.3. Bovendien stelt klager zich op het standpunt dat de notaris, toen klager om uitstel van de levering op 15 augustus 2002 verzocht, hem in dit verzoek onvoldoende heeft gesteund, waardoor hij partij voor de verkopers heeft gekozen. Door aldus te handelen zag klager zich geconfronteerd met volstrekt onredelijke en voor hem bezwarende financiële voorwaarden. De notaris heeft niet ingegrepen toen verkopers dreigden zich te beroepen op de contractueel overeengekomen boete.
4.4. Tenslotte maakt klager bezwaar tegen het feit dat de kamer de brief van de notaris gedateerd 9 augustus 2002 niet bij de beoordeling heeft betrokken.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris betwist de stellingen van klager. De notaris stelt zich op het standpunt dat klager zich door zijn hoogste inschrijving bij de vrijwillige verkoop van de onroerende zaak op 4 juli 2002 - zonder daarbij enig voorbehoud te maken - contractueel gebonden heeft.
Voor de gunning heeft de notaris gevraagd aan klager of hij op de hoogte was van alle op de verkoop betrekking hebbende gegevens en de financiële aspecten daarvan. Verkopers hebben toen in overleg met de notaris afgezien van het stellen van een bankgarantie.
5.2. Voorts stelt de notaris dat door zijn bemiddeling verkopers hebben toegestemd in een kort uitstel van de levering van de onroerende zaak onder voorwaarde van een redelijke vertragingsrente van 5% onder handhaving van het boetebeding bij niet nakoming, zoals overeengekomen in de bijzondere verkoopvoorwaarden.
5.3. De notaris is van mening dat als gevolg van de opstelling van klager en /of die van de gemachtigde, de verkopers klager gehouden hebben aan zijn verplichting tot nakoming en de contractueel overeen gekomen boete hebben opgeëist. Door bemiddeling van de notaris hebben verkopers de boete nadien gematigd.
6. De beoordeling
6.1. Voor zover klager zich beklaagt over de gang van zaken in eerste aanleg, in
het bijzonder maakt klager bezwaar dat de brief gedateerd 9 augustus 2002 niet meegewogen is in de beoordeling van de kamer, is dit bezwaar door de behandeling van de zaak in hoger beroep hersteld.
6.2. Het onderzoek in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof, behoudens
hetgeen hiervoor onder 3.2. is overwogen, niet geleid tot vaststelling van andere feiten dan wel beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt.
6.3. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.4. Het voorgaande leidt tot de navolgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep.
Deze beslissing is gegeven door mrs. Schipper, Stille en Van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 8 april 2004.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN DE KANDIDAAT-NOTARISSEN TE BREDA
Beslissing
op de op 18 december 2002 door tussenkomst van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie ingekomen klacht van [gemachtigde], namens zijn zoon [[klager]], wonende te [woonplaats], tegen notaris mr. [naam] gevestigd te [plaats]l.
1. Het verloop van de zaak.
Na beëindiging van de tussen partijen gevoerde schriftelijke debatten heeft op 21 mei 2003 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, alwaar zijn verschenen klager in persoon, bijgestaan door zijn vader [gemachtigde], voornoemd, en de notaris in persoon.
2. De inhoud van de klacht.
Klager verwijt de notaris dat hij zich ten aanzien van de vrijwillige verkoop bij openbare inschrijving van na te melden registergoed zich volledig aan de zijde van verkopers en daarmee partijdig heeft opgesteld.
Klager voert daartoe in de eerste plaats aan dat notaris voor de totstandkoming van de koopovereenkomst uit hoofde van het door hem -klager- bij die openbare inschrijving gedane hoogste bod, genoegen heeft genomen met uitsluitend een door klager overgelegde geheel vrijblijvende hypotheekberekening als zekerheid voor de betaling van de koopsom, niettegenstaande dat ingevolge de toepasselijke verkoopvoorwaarden een waarborgsom diende te worden gestort, danwel een bankgarantie diende te worden gesteld.
Daarnaast stelt klager dat hij mede door de rol van de notaris bij het door hem -klager- verzochte uitstel voor het passeren van de betreffende transportakte, noodzakelijk voor van het verkrijgen van de gewenste financiering van de koopsom, werd gedwongen in te stemmen met door de verkopers daaraan gestelde buitensporige financiële voorwaarden.
Klager wenst dan ook compensatie van hetgeen hij in zijn visie teveel heeft betaald.
3. De feiten.
Op grond van hetgeen uit de door partijen uitgewisselde stukken en ter gelegenheid van de mondelinge behandeling onweersproken naar voren is gekomen moet van de volgende feiten worden uitgegaan.
3.1 Op 29 april 2002 is door de makelaar van de erven [naam] aan de notaris verzocht mee te werken aan de verkoop bij inschrijving van het pand [adres] te [woonplaats].
3.2 De aan die verkoop verbonden activiteiten, zoals kennisgeving, informatie en bezichtiging zijn door de betreffende makelaar verricht en begeleid; inschrijving en gunning dienden met toepassing van de daarvoor geldende bijzondere verkoopvoorwaarden plaats te vinden ten kantore van de notaris, op grond waarvan de inschrijver aan wie zou worden gegund zich verplichtte mee te werken aan de levering op 15 augustus 2002.
3.3 De rol van notaris bij de totstandkoming van een verkoopovereenkomst is beperkt gebleven tot het openen van de ingekomen inschrijvingen en de constatering van het hoogste bod en bespreking daarvan met de verkopers.
3.4 Dit laatste vond plaats op 4 juli 2002 waarbij door de notaris werd geconstateerd dat het hoogste bod ad € 115.910,-- werd uitgebracht door klager.
3.5 Verkopers hebben aan klager gegund en daarbij afgezien van een ingevolge de toepasselijke bijzondere verkoopvoorwaarden door hem binnen 14 dagen na de gunning over te leggen bankgarantie, dan wel te storten waarborgsom van 10% van de koopprijs, op grond van een door klager overgelegde hypotheekberekening, waaruit volgens klager bleek dat de financiering geregeld kon worden.
3.6 Bij brief van 25 juli 2002 heeft klager de notaris verzocht de levering minimaal één maand uit te stellen vanwege, naast een geplande vakantie, het aanvragen van een aantal hypotheekoffertes ten behoeve van het verkrijgen van een voor hem zo gunstig mogelijke financiering, waarvoor bovendien nog noodzakelijk waren tekeningen en feitelijke gegevens betrekking hebbend op de door klager voorgenomen verbouwing van het registergoed.
3.7 Op initiatief van de notaris heeft naar aanleiding van dit verzoek op 15 augustus 2002 op zijn kantoor en ten overstaan van hem een bespreking plaatsgevonden met enkele verkopers, hun
makelaar, klager en diens vader, bij gelegenheid waarvan de verkopers hebben verklaard bereid te zijn in te stemmen met het verzochte uitstel onder de voorwaarde dat de levering uiterlijk op 16 september 2002 diende plaats te vinden en dat een rentederving van 5% zou worden vergoed e.e.a. onder handhaving van het overeengekomen boetebeding in geval van niet nakoming, en onverminderd hun recht op vergoeding van kosten, schaden en rente uit hoofde van die niet-nakoming.
3.8 Overeenkomstig daartoe gemaakte afspraak heeft de notaris dit aanbod van de verkopers bij brief van 16 augustus 2002 aan klager bevestigd en verzocht deze voor akkoord te ondertekenen en aan hem te retourneren.
3.9 Klager heeft deze brief ongetekend geretourneerd en daarbij bericht dat hij behoudens de vergoeding van 5% aan rentederving, niet akkoord kon gaan met de overige voorwaarden/bedingen.
3.10 Nadat hij over deze opstelling van klager verkopers in kennis had gesteld, heeft de notaris klager, i.h.b. klagers vader, die immers voor hem optrad, telefonisch meegedeeld dat verkopers daarmee geen genoegen namen en dat zij overwogen een advocaat in de arm te nemen.
3.11 Vervolgens heeft mr. J.A.M. van de Sande, advocaat van verkopers, namens hen, klager in gebreke gesteld en geëist aan hen te voldoen de in hun opvatting de door klager verbeurde contractuele boete ad € 11.591,--.
3.12 Verkopers hebben na overleg met de notaris bedoelde boete gematigd tot € 3.000,-- inclusief vertragingsrente, waarvan klager door de notaris in kennis is gesteld.
3.13 De op basis van het aanbod van verkopers uitgestelde levering heeft op 16 september 2002 niet plaats kunnen vinden, omdat verkopers niet hebben bewilligd in het door klager op die dag nog gedane voorstel tot betaling van de koopprijs met rente en kosten (zonder boete).
3.14 Nadat klager daags nadien alsnog heeft ingestemd met betaling van de door verkopers gematigde boete van € 3.000,--, heeft de levering van het registergoed op 18 september 2002 ten overstaan de notaris plaatsgevonden.
4. Het standpunt van klager.
Klager voert aan dat de notaris er voor had moeten waken dat eerst van een totstandkoming van een koopovereenkomst sprake kon zijn, wanneer door hem zou worden voldaan aan de bij de verkoopvoorwaarden gestelde eis van het stellen van een bankgarantie.
Door niettemin uitsluitend een door klager overgelegde geheel vrijblijvende hypotheekberekening voor de totstandkoming van de overeenkomst te accepteren, is klager daarmee volgens hem in de onmogelijke positie gebracht om nog vóór de op 15 augustus 2002 vastgestelde transportdatum een voor hem gunstige hypothecaire financiering te kunnen regelen.
In de visie van klager had het voor de notaris van meet af aan duidelijk moeten zijn dat hij -klager- daarvoor meer tijd nodig zou hebben, nu die financiering mede afhankelijk was van de verbouwingsplannen en de op grond daarvan noodzakelijke tekeningen.
Klager stelt zich onder verwijzing naar een namens hem opgesteld chronologisch verloop van de in de zijn visie plaatsgehad hebbende gebeurtenissen, alsmede naar een kopie van een overgelegde brief van de Vereniging Eigen Huis, op het standpunt dat de notaris, niettegenstaande een van hem te verwachten onafhankelijke opstelling, zich ten aanzien van klagers verzoek om uitstel van de levering aan de zijde van verkopers en daarmee partijdig heeft opgesteld.
De rol van de notaris is daarbij immers volgens klager niet anders geweest dan dat de notaris zich uitsluitend heeft geschaard aan de zijde van de verkopers, ten gevolge waarvan klager werd geconfronteerd met volstrekt onredelijke en voor hem zeer bezwarende aan een uitstel verbonden financiële voorwaarden.
Klager meent dat hij door de verkopers door dreiging van het opeisen van de contractuele boete onder ontoelaatbare druk is gesteld in te stemmen met die voorwaarden, welke handelwijze door de notaris is getolereerd.
5. Het standpunt van de notaris.
De notaris voert in de eerste plaats aan dat klager zich zonder enig voorbehoud met zijn hoogste inschrijving en vervolgens de gunning daarvan door verkopers, had verplicht mee te werken aan de levering van het registergoed op 15 augustus 2002, zoals in de bijzondere verkoopvoorwaarden was bepaald.
De notaris stelt dat hij vóór de gunning aan klager door verkopers aan klager uitdrukkelijk heeft gevraagd of hij op de hoogte was van alle op de verkoop betrekking hebbende gegevens en of financieel alles in orde zou komen, zodat op de vastgestelde datum van 15 augustus 2002 kon worden geleverd; dit laatste omdat klager niet beschikte over de vereiste bankgarantie.
Omdat klager verzekerde dat de financiering geregeld kon worden en daarbij verwees naar een hypotheekberekening, is door verkopers, na onderling overleg, aan klager gegund, waarbij klagers hebben afgezien van het stellen door klager van een bankgarantie, aldus de notaris.
Verder voert de notaris aan dat op zijn initiatief op 15 augustus 2002 een bespreking heeft plaatsgevonden naar aanleiding van het ondanks het vorenstaande van klager ontvangen uitstelverzoek, waarbij door zijn bemiddeling de verkopers hebben bewilligd in uitstel van één maand onder de voorwaarde dat een redelijke vertragingsrente (van 5%) zou worden vergoed onder handhaving van het reeds overeengekomen boetebeding in geval van niet-nakoming.
Uitsluitend door de eigen opstelling van klager, dan wel van zijn vader, waarbij deze niet akkoord ging met het aanbod van de verkopers, doch eiste dat zonder meer en voor onbepaalde duur uitstel werd verleend, is in de opvatting van de notaris te wijten dat de verkopers klager hebben gehouden aan zijn op 4 juli 2002 aangegane verplichting tot nakoming en hem in gebreke hebben doen stellen onder opeising van de contractuele boete.
De notaris betoogt verder dat uitsluitend door zijn bemiddeling de verkopers deze boete nadien hebben gematigd.
De notaris betwist dan ook dat hij zich bij dit alles aan de zijde van de verkopers en daarmee partijdig heeft opgesteld.
6. De beoordeling en de gronden daarvoor.
Voor zover klager met zijn klacht een vergoeding beoogt van door hem vermeend geleden schade, kan zulks niet ter beoordeling staan van de kamer, aangezien dit uitsluitend is voorbehouden aan de civiele rechter.
Voorop moet worden gesteld dat met de inschrijving van klager ter zake de verkoop van het registergoed en de gunning daarvan door verkopers op 4 juli 2002 tussen hen een overeenkomst tot stand is gekomen, waarbij klager zich had verplicht aan de levering van het registergoed op 15 augustus 2002 mee te werken.
De omstandigheid dat klager ten tijde van die inschrijving niet kon voldoen aan de ingevolge de bijzondere verkoopvoorwaarden vereiste zekerheidsstelling (middels storting van een waarborgsom of het stellen van een bankgarantie) doet hieraan naar het oordeel van de kamer niet af, nu de verkopers het registergoed desondanks aan klager hebben gegund op grond van klagers verklaring dat de financiering geregeld kon worden ten blijke waarvan klager een berekening van een hypotheekadviseur had overgelegd.
Niet is gebleken dat klager toen bezwaar heeft gemaakt tegen het in de verkoopvoorwaarden vastgestelde tijdstip van levering, noch heeft hij ten aanzien daarvan enig voorbehoud gemaakt.
Evenmin is gebleken dat aan de notaris kenbaar moest of kon zijn dat klager niet in vrijheid zijn standpunt kon bepalen of niet goed op de hoogte was van de door hem aangegane verplichtingen.
Klager heeft zich daarmee zelf in de thans door hem gewraakte omstandigheid gebracht, waarin hij was genoodzaakt vóór 15 augustus 2002 een hypothecaire financiering te regelen.
Dat de door notaris daarin enige verwijtbare rol heeft gehad, is de kamer niet gebleken, noch door klager aannemelijk gemaakt.
Op grond van vorenstaande omstandigheden verkeerde klager niet in de positie om na de tot standkoming van die overeenkomst uitstel van die levering eenzijdig af te (doen) dwingen, doch was hij daarvoor aangewezen op de instemming van de verkopers.
Ten aanzien van het daartoe namens klager gedaan verzoek moet naar het oordeel van de kamer worden vastgesteld dat niet anders is gebleken dan dat de notaris daarbij een bemiddelende rol heeft gehad.
Op initiatief van de notaris heeft immers op 15 augustus 2002 tussen partijen een bespreking plaatsgevonden om te komen tot overeenstemming over het door klager gewenste uitstel.
Dat de verkopers zich daarbij via de notaris op het standpunt hebben gesteld dat uitstel van één maand voor hen acceptabel was tegen een vergoeding wegens rentederving, alsmede tegen vergoeding van kosten, en schade, waaronder de overeengekomen contractuele boete, in geval van niet nakoming, is geenszins als onredelijk aan te merken.
Blijkens klagers ter zake ingenomen standpunt, miskent hij daarbij dat laatstgenoemde aan het uitstel door de verkopers verbonden voorwaarde niet meer of anders was dan hetgeen waartoe klager zich reeds bij de tot standkoming van de overeenkomst op 4 juli 2002 had verplicht en dat deze zgn. niet-nakomingsclausule ook alleszins gebruikelijk is.
Door de notaris is onweersproken aangevoerd dat hij klager, althans zijn vader als diens vertegenwoordiger, hierop ook heeft gewezen.
Dat klager er desondanks voor heeft gekozen niet in deze door verkopers aan een uitstel verbonden voorwaarden te bewilligen, hetgeen heeft geleid tot zijn ingebrekestelling door verkopers met opeising van de contractuele boete, moet dan ook geheel voor zijn rekening blijven.
Naar het oordeel van de kamer is niet gebleken, noch aannemelijk geworden dat de notaris in dit alles zich aan de zijde van de verkopers heeft opgesteld. De notaris was voor zijn bemiddeling geheel afhankelijk van de wederzijds ingenomen standpunten, waarbij hij zich geconfronteerd zag met enerzijds de uitdrukkelijke wens van de verkopers om klager aan zijn contractuele verplichtingen te houden en anderzijds met het standpunt van klager dat een uitstel zonder een niet-nakomingsbeding gerechtvaardigd was.
Van een partijdige opstelling is dan ook geen sprake geweest; in tegendeel, uitsluitend nog door de inspanningen van de notaris hebben de verkopers de door klager verbeurde contractuele boete beperkt tot een bedrag van € 3.000,--.
De klacht mist dan ook feitelijke grondslag en is daarmee ongegrond.
7. De beslissing.
De kamer van toezicht verklaart de klacht ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. M.M. Steenbeek, voorzitter, H. Quispel, Th.G.M. de Kort en Th.H.M. Fikkers, allen leden, en C. Wallis, plaatsvervangend lid, en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2003 in tegenwoordigheid van A.C.L.M. de Jong.
Tegen deze beslissing kan binnen 30 dagen na de dag van verzending van de brief waarbij de beslissing is toegezonden hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam (Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, t.a.v. kamer 17A)