Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 24 juni 2004 in de zaak onder rekestnummer 1083/2003 NOT van:
1. [appellant],
2. [appellant],
beiden wonende te [wo[plaats],
APPELLANTEN,
t e g e n
[geïntimeerde],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
Advocaat: mr.L.H. Rammeloo.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Ter griffie van het hof alhier is op 17 oktober 2003 ingekomen een geschrift – met bijlagen – van de zijde van appellanten, verder te noemen klagers, waarbij zij hoger beroep hebben ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Rotterdam, verder te noemen de kamer, van 18 september 2003, waarbij de klacht tegen geïntimeerde verder te noemen de notaris ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 28 december 2003 een verweerschrift met bijlagen ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 8 april 2004. Verschenen zijn klagers, de notaris en haar advocaat. Zij hebben allen het woord gevoerd; klager sub 1 en de advocaat van de notaris aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie als mede van de hiervoor genoemde stukken.
3. Beoordeling van de bestreden beslissing
Het hof kan zich niet verenigen met de beslissing van de kamer en zal deze daarom vernietigen, behoudens voor wat betreft de vaststelling van de feiten.
4. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer daaromtrent in rubriek 2 heeft vastgesteld.
5. Het standpunt van klagers
Klagers verwijten de notaris dat zij tijdens het passeren van de leveringsakte klagers niet heeft gewezen op het feit dat, anders dan de koop/aanneemovereenkomst doet voorkomen, de verkoper van hun appartement, Lankhaar Building Group B.V., verder te noemen Lankhaar, gebruik heeft gemaakt van een model koop/aanneemovereenkomst waarin in de aanhef de GIW-garantieregeling wordt genoemd, hoewel er geen sprake is van een GIW-garantieregeling, dit terwijl de notaris van zowel het een als het ander op de hoogte was. Voorts verwijten klagers de notaris dat zij partijdig heeft gehandeld doordat zij meer oog heeft gehad voor de belangen van Lankhaar dan voor die van klagers.
6. Het standpunt van de notaris
6.1. De notaris betwist ten stelligste de stellingen van klagers. De notaris stelt zich op het standpunt dat zij geen bemoeienis heeft gehad met de totstandkoming van de koop/aanneemovereenkomst. Zij heeft Lankhaar er juist op gewezen dat er gebruik is gemaakt van een onjuiste modelovereenkomst. De notaris heeft Lankhaar daarom verzocht klagers hiervan op de hoogte te stellen.
6.2. De notaris betreurt het dat zij klagers niet zelf in een eerder stadium heeft ingelicht maar is afgegaan op de toezegging van Lankhaar dat hij - Lankhaar - klagers over het ten onrechte genoemd zijn van de GIW-garantieregeling zou inlichten.
7. De beoordeling
7.1. Klagers hebben bezwaar gemaakt tegen de gang van zaken in eerste aanleg. In het bijzonder zijn zij van mening dat de kamer voorbij is gegaan aan het feit dat onder verantwoordelijkheid van de notaris tegenstrijdige verklaringen zijn afgelegd ter verklaring van het notariële handelen. Bovendien is onder meer onvermeld gebleven dat er sprake is van een aanzienlijke betrokkenheid van de notaris bij het bouwproject Proveniersstaete. Deze bezwaren van klagers behoeven geen nadere bespreking, omdat deze door hen gestelde tekortkomingen ten gevolge van de behandeling in hoger beroep zijn hersteld.
7.2. Het hof stelt bij de inhoudelijke beoordeling van de klacht voorop dat in de onderhavige procedure geen acht kan worden geslagen op de in hoger beroep voor het eerst naar voren gebrachte nieuwe klacht. Met betrekking tot het klachtonderdeel waarin de notaris partijdig handelen wordt verweten, doordat zij meer oog gehad zou hebben voor de belangen van Lankhaar dan voor die van klagers, overweegt het hof dan ook het volgende. Reeds omdat klagers dit klachtonderdeel voor het eerst in hoger beroep naar voren hebben gebracht, behoeft dit klachtonderdeel geen nadere bespreking en worden klagers in zoverre in dit klachtonderdeel niet ontvankelijk te verklaard.
7.3. Aan de beoordeling van het hof is thans onderworpen de vraag of de notaris bij het passeren van de leveringsakte klagers er op had moeten wijzen dat de GIW-garantieregeling zoals vermeld in de aanhef van de koop/aannemeningsovereenkomst niet van toepassing was.
7.4. Vast is komen te staan dat de notaris terzake van het project "Proveniersstaete" te Rotterdam is opgetreden als projectnotaris, in die zin dat de kopers van een appartementsrecht geen vrije notariskeuze hadden en gebruik dienden te maken van de diensten van de notaris teneinde het appartementsrecht in eigendom te verkrijgen.
7.5. Het verweer van de notaris dat zij niet betrokken was bij de totstandkoming van de koop/aanneemovereenkomst faalt reeds hierom omdat zij al op 28 december 1999 ervan op de hoogte was dat Lankhaar een model koop/aanneemovereenkomst gebruikte in de aanhef waarvan melding werd gemaakt van de GIW-garantieregeling, die evenwel niet op de onderhavige overeenkomst van toepassing was. Dat de notaris Lankhaar hierop heeft aangesproken en verzocht heeft de kopers hiervan op de hoogte te stellen, doet daaraan niet af.
7.6. Het had dan ook op de weg van de notaris gelegen klagers bij het passeren van de transportakte op de hoogte te stellen van de onjuiste tekst in de koop/aanneemovereenkomst. Door zulks na te laten zijn klagers op het verkeerde been gezet en hebben zij ten onrechte verwachtingen kunnen ontlenen aan de koop/aanneemovereenkomst. Klagers mochten immers vertrouwen op hetgeen zij voorafgaand aan het transport ondertekend hebben. Onder die omstandigheden had de notaris klagers moeten attenderen op het niet van toepassing zijn van de GIW-garantieregeling, gelijk zij heeft gedaan bij de onjuiste aanduiding van de berging van klagers. Tijdens dat transport heeft de notaris klagers geadviseerd af te zien van tekening van de akte teneinde de omissie te doen herstellen.
7.7. Het vorenoverwogene is redengevend voor het oordeel van het hof dat de notaris in voege als vermeld bij de begeleiding van het transport van het appartementsrecht in gebreke is gebleven en dat zij in zoverre heeft gehandeld in afwijking van hetgeen in haar ambt betaamt. Het hof is van oordeel dat de geconstateerde onzorgvuldigheden dusdanig ernstig zijn dat het hof - anders dan de kamer die weliswaar de klacht gegrond verklaart maar hieraan geen consequenties verbindt - de maatregel van waarschuwing passend acht.
7.8. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel thans als niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
7.9. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
8. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing van de kamer van 18 september 2003 behoudens voor wat betreft de daarin vervatte vaststelling van de feiten;
- verklaart klagers niet ontvankelijk in hun klacht zoals genoemd in 7.2.;
- verklaart de klacht voor het overige gegrond en legt de notaris terzake de maatregel van waarschuwing op;
- bepaalt dat de maatregel zal worden ten uitvoer gelegd ter openbare terechtzitting van het hof van 8 juli 2004, te 13.30 uur;
- bepaalt dat de griffier de notaris daarvoor zal oproepen.
Deze beslissing is gegeven door mrs. Schipper, Stille, Van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 24 juni 2004.
Beslissing Kamer van Toezicht te Rotterdam: zie LJN AQ 5331