Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 24 juni 2004 in de zaak onder rekestnummer 1085/2003 NOT van:
1. [appellant],
2. [appellant]
beiden wonende te [woonplaats],
APPELLANTEN,
t e g e n
[geïntimeerde],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. L.H. Rammeloo.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Ter griffie van het hof alhier is op 17 oktober 2003 ingekomen een geschrift van de zijde van appellanten, verder te noemen klagers, waarbij zij hoger beroep instellen tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Rotterdam, verder te noemen de kamer, van 18 september 2003, waarbij de klacht tegen geïntimeerde verder te noemen de notaris ongegrond is verklaard.
1.2.Van de zijde van de notaris is op 28 december 2003 een verweerschrift met bijlagen ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 8 april 2004. Verschenen zijn klagers, de notaris en zijn advocaat. Zij hebben allen het woord gevoerd. De advocaat van de notaris aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie als mede van de hiervoor genoemde stukken.
3. Beoordeling van de bestreden beslissing
Het hof kan zich niet verenigen met de beslissing van de kamer en zal deze daarom vernietigen behoudens voor wat betreft de vaststelling van de feiten.
4. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer daaromtrent heeft vastgesteld, met dien verstande dat partijen het er in hoger beroep over eens zijn dat de kamer ten onrechte er van uit is gegaan dat het appartement van [appellant] en zijn echtgenote gekwalificeerd kan worden door de kamer als ‘oudbouw’. Voor het overige hebben partijen tegen deze vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof met inachtneming van dit een en ander ook van die feiten uitgaat.
5. Het standpunt van klagers
Klagers verwijten de notaris dat hij tijdens het passeren van de leveringsakte klagers niet heeft gewezen op het feit dat, anders dan de koop/aanneemovereenkomst doet voorkomen, de verkoper van hun appartement, Lankhaar Building Group B.V., verder te noemen Lankhaar, gebruik heeft gemaakt van een model koop/aanneemovereenkomst waarin de aanhef de GIW-garantieregeling wordt genoemd, hoewel er geen sprake is van een GIW-garantieregeling, dit terwijl de notaris van zowel het een als het ander op de hoogte was.
6. Het standpunt van notaris
6.1. De notaris betwist ten stelligste de stellingen van klagers. De notaris stelt zich op het standpunt dat hij geen bemoeienis heeft gehad bij de totstandkoming van de koop/aanneemovereenkomst. Hij heeft Lankhaar er juist op gewezen dat er gebruik is gemaakt van een onjuiste modelovereenkomst. De notaris heeft Lankhaar daarom verzocht klagers hiervan op de hoogte te stellen.
6.2. De notaris is van mening dat hij klagers heeft ingelicht tijdens het passeren van de leveringsakte omtrent het feit dat de genoemde GIW-garantieregeling in de koop/aanneemovereenkomst toepassing mist.
6.3. De notaris betreurt het achteraf dat hij klagers niet zelf in een eerder stadium heeft ingelicht maar is afgegaan op de toezegging van Lankhaar dat hij - Lankhaar - klagers over het ten onrechte genoemd zijn van de GIW-garantieregeling zou inlichten.
7. De beoordeling
7.1. Aan de beoordeling van het hof is thans onderworpen de vraag of de notaris bij het passeren van de leveringsakte klagers er op had moeten wijzen dat de GIW-garantieregeling zoals vermeld in de aanhef van de koop/aannemeningsovereenkomst niet van toepassing was.
7.2. Vast is komen te staan dat de notaris terzake van het project "Proveniersstaete" te Rotterdam is opgetreden als projectnotaris - in die zin dat de kopers van een appartementsrecht geen vrije notariskeuze hadden en gebruik dienden te maken van de diensten van de notaris teneinde het appartementsrecht in eigendom te verkrijgen.
7.3. Het verweer van de notaris dat hij niet betrokken was bij de tot standkoming van de koop/aanneemovereenkomst faalt reeds hierom omdat hij al op 28 december 1999 ervan op de hoogte was dat Lankhaar een model koop/aanneemovereenkomst gebruikte in de aanhef waarvan melding werd gemaakt van de GIW-garantieregeling, die evenwel niet op de onderhavige overeenkomst van toepassing was. Dat de notaris Lankhaar hierop heeft aan gesproken en verzocht heeft de kopers hiervan op de hoogte te stellen, doet daaraan niet af.
7.4. De notaris is van mening dat hij klagers bij het passeren van de transportakte op de hoogte heeft gesteld van de onjuiste tekst in de koop/aanneemovereenkomst. Klagers betwisten dit met stelligheid. Gelet op een en ander hecht het hof meer waarde aan de mededeling van klagers op dit punt en gaat er dan ook vanuit dat de notaris klagers niet heeft ingelicht. Het hof gaat er dan ook vanuit dat de notaris dit heeft nagelaten. Door zulks na te laten zijn klagers op het verkeerde been gezet en hebben zij ten onrechte verwachtingen kunnen ontlenen aan de koop/aanneemovereenkomst. Klagers mochten immers vertrouwen op hetgeen zij voorafgaand aan het transport ondertekend hebben. Onder die omstandigheden had de notaris klagers moeten attenderen op het niet van toepassing zijn van de GIW-garantieregeling.
7.5. Het vorenoverwogene is redengevend voor het oordeel van het hof dat de notaris in voege als vermeld bij de begeleiding van het transport van het appartementsrecht in gebreke is gebleven en dat hij in zoverre heeft gehandeld in afwijking van hetgeen in zijn ambt betaamt. Het hof is van oordeel dat de geconstateerde onzorgvuldigheden dusdanig ernstig zijn dat het hof - anders dan de kamer die weliswaar de klacht gegrond verklaart maar hieraan geen consequenties verbindt - de maatregel van waarschuwing passend acht.
7.6. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel thans niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
7.7. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
8. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing van de kamer van 18 september 2003 behoudens voor wat betreft de daarin vervatte vaststelling van de feiten zoals hiervoor onder 4 weergegeven;
- verklaart de klacht gegrond en legt de notaris de maatregel van waarschuwing op;
- bepaalt dat de maatregel zal worden ten uitvoer gelegd ter openbare terechtzitting van het hof van 8 juli2004, te 13.30 uur;
- bepaalt dat de griffier de notaris daarvoor zal oproepen.
Deze beslissing is gegeven door mrs. Schipper, Stille, Van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 24 juni 2004.
Beslissing Kamer van Toezicht te Rotterdam: zie LJN AQ 5331