Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 22 juli 2004 in de zaak onder rekestnummer 1345/03 NOT van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
APPELLANTE,
Gemachtigde: D. van den Bergh,
t e g e n
[geïntimeerde],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Door appellante, verder te noemen klaagster, is bij een op 17 december 2003 ter griffie ingekomen verzoekschrift tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Amsterdam, verder te noemen de kamer, van 18 november 2003 waarbij de door klaagster tegen geïntimeerde, hierna te noemen de notaris, ingediende klacht ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 2 april 2004 een verweerschrift ingekomen.
1.3. Op 10 juni 2004 is van de zijde van klaagster een brief met bijlagen ter griffie van het hof ingekomen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 10 juni 2004. Verschenen zijn de gemachtigde van klaagster en de notaris. Beiden hebben – aan de hand van een pleitnotitie - het woord gevoerd. Klaagster is, hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen, niet verschenen.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer daaromtrent heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van die feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.
4. Verzoeken tot voeging in de procedure
4.1. Tijdens de mondelinge behandeling van 10 juni 2004 hebben de navolgende personen bij monde van de gemachtigde van klaagster verzocht zich te voegen in de thans aanhangige zaak:
R.Rakhorst, A.G.J. Grevenbroek, E.C. van Bekkum, N.M. Fruijn van Hertog, J.A. van Jonbergen, J.H. de Haan, F. Van Nimwegen Schuurman, N. De Vries, J. Spek, G.P. van Middelaar, T. Van Vulpen, H.G.G. Strijbosch, M.H.J. de Gilde, J.I. van de Lely, C.H.J.M. Verkade, J.J. Hamers, M.D. Pluim, C. Baas, C.W.J. Scholten, allen wonende te [woonplaats].
4.2. Het hof zal deze personen niet ontvankelijk verklaren in hun verzoeken, reeds omdat de Wet op het notarisambt, verder te noemen de WNA, niet voorziet in dergelijke verzoeken.
5. Standpunt van klaagster
5.1. Klaagster verwijt de notaris dat hij in de brief van 3 mei 1999 ten onrechte heeft gesteld dat Heijmans Vastgoed Almere BV, verder te noemen Heijmans, een bankgarantie heeft gesteld. Het betreft hier echter geen onvoorwaardelijke bankgarantie afkomstig van een door de Nederlandse Bank erkende bankinstelling, maar het betreft een zogenaamde “gesteriliseerde” garantie, indien er al sprake zijn mocht van een garantie. De notaris heeft klaagster aldus een vals idee van zekerheid gegeven, waardoor zij zich misleid voelt. Klaagster heeft, vanwege bij de oplevering geconstateerde gebreken, enkele malen getracht de garantie in te roepen. Naar klaagster is gebleken is de notaris als begunstigde aangemerkt en niet klaagster.
De notaris heeft geweigerd de ten gunste van hem af gegeven borgstelling in te roepen, nu klaagster de vereiste termijnen voor het inroepen van de borgstelling overschreden zou hebben. Naar de mening van klaagster is van overschrijding van de termijnen geen sprake, aangezien de gemeenschappelijke gedeelten nog niet opgeleverd zijn. Deze gemeenschappelijke gedeelten zijn één geheel met het
privé-gedeelte.
Klaagster klaagt in dat verband er ook over dat de notaris de brief van 2 mei 2001 met betrekking tot deze materie heeft doorgestuurd aan Heijmans, ondanks dat klaagster hem verzocht heeft dit niet te doen.
5.2. Voorts verwijt klaagster dat de notaris kosten bij klaagster in rekening brengt, terwijl aan deze kosten het herstel van de eigen fout van de notaris ten grondslag ligt. Klaagster acht deze handelwijze onbetamelijk.
5.3. Klaagster is van mening dat de notaris de algemene akte en de akte van hoofd- en ondersplitsing onzorgvuldig heeft opgesteld. Door talrijke amendementen toe te passen is het voor klaagster niet mogelijk de inhoud van de akten te begrijpen. Nadat klaagster inzicht heeft verkregen in de akten is zij gewaar geworden dat zij vrijwel geen stemrecht heeft met betrekking tot het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, terwijl zij wel een verplichting heeft tot beheer en onderhoud. Ook is de stemverhouding uit evenwicht, omdat er stemmen zijn toegedeeld aan het winkelcentrum, de winkels en de parkeergarage. Hierdoor verkeert klaagster in de positie dat zij behoort tot een minderheidsgroepering. De notaris had klaagster hierop dienen te wijzen.
5.4. Ook verwijt klaagster de notaris dat hij uitdrukkelijk verzuimd heeft klaagster erop te wijzen dat er in de akte met betrekking tot het garagegedeelte van klaagster geen recht van overpad is opgenomen.
5.5. Tijdens de mondelinge behandeling zijn namens klaagster de navolgende verzoeken gedaan.
De notaris opdracht te geven de akte van hoofdsplitsing en de akte van ondersplitsing te repareren op kosten van te notaris ten einde:
- de verbinding met de zogenaamde hoofdvereniging ongedaan te maken;
- de eigenaren van de zogenaamde ondervereniging volledig stemrecht te geven;
- de gemeenschappelijke gedeelten inde akten toe te wijzen aan de eigenaren van de betreffende verenigingen.
- Het herstellen van de rechtmatige overdracht, om niet, van de 150 parkeerplaatsen door middel van terugbetaling; - Het herstellen casu quo terug betalen van de ten onrechte in rekening gebrachte eigen parkeerplaats;
- het uit betalen van 5% van de aanneemsom aan de verkrijgers. Het bedrag van de zogenaamde “bankgarantie”, dan wel het openen van een bankgarantie door de notaris al dan niet gefinancierd door Heijmans ten behoeve van de verkrijger voor 5% van de aanneemsom met een looptijd van en hoogste drie maanden. Binnen deze periode dient de aannemer alle tekortkomingen en gebreken in de oplevering te herstellen. Dit geldt voor alle delen van het appartementsrecht;
- de notaris aansprakelijk te stellen voor alle eventueel te maken juridische bijstandkosten door de verkrijgers;
- aangifte te doen bij de officier van justitie wegens overtreding van de artikelen 225, 226 en 326 van het Wetboek van Strafrecht.
5.6. Tenslotte klaagt klaagster over de behandeling van de eerste aanleg. In het bijzonder klaagt klaagster er over dat tijdens de behandeling onbesproken is gebleven het klachtonderdeel dat de notaris na het afsluiten van de koopovereenkomst een wijziging betreffende de 150 parkeerplaatsen uit de gemeenschappelijke gedeelten heeft aangebracht, zonder klaagster hiervan in kennis te stellen, dan wel hiervoor toestemming te vragen aan klaagster, terwijl deze handeling geen aanpassing van de breukdelen te weeg heeft gebracht, noch dat de koopprijs werd bijgesteld.
6. Het standpunt van de notaris
6.1. De notaris betwist de stellingen van klaagster en hij verweert zich daartegen met in achtneming van het navolgende. De notaris kan erkennen dat in de brief van 3 mei 1999 ten onrechte de term bankgarantie is gebruikt. De notaris betwist echter dat er sprake zou zijn van misleiding van klaagster, nu de tekst van de garantie gebaseerd is op de model opleveringsregeling 1991.1. De inhoud van deze regeling is klaagster bekend.
Ten aanzien van het inroepen van de borgstelling wijst de notaris er op dat deze borgstelling uitsluitend door hem ingeroepen kan worden en niet door klaagster. Bovendien ziet de borgstelling uitsluitend op het privé-gedeelte. De notaris stelt zich op het standpunt dat de borgstelling slechts geldt indien klaagster zich aan de voorwaarden en de termijnen van de opleveringsregeling zou hebben gehouden. Aangezien dit niet is gebeurd kan klaagster geen aanspraak maken op de 5% regeling. In dat verband verwijst de notaris naar de brief gericht aan Heijmans van 9 juli 2002 waarin klaagster en de notaris gezamenlijk geconstateerd hebben dat klaagster zich niet aan de termijnen heeft gehouden.
Voor wat betreft het passeren van het verzoek de brief van 2 mei 2001 niet door te sturen aan Heijmans heeft de notaris zijn fout erkend en daartoe zijn excuses aangeboden. Klaagster heeft deze excuses - naar de mening van de notaris - geaccepteerd.
6.2. Met betrekking tot de klacht dat de notaris een declaratie verzonden zou hebben voor herstelwerkzaamheden van een fout zijnerzijds, stelt de notaris zich op het standpunt dat hij klaagster verzocht heeft hem te melden aan wie hij een declaratie kan zenden in verband met de bemiddelingswerkzaamheden die hij verricht heeft met betrekking tot klaagster, het bestuur van de vereniging van eigenaren en Heijmans, zulks naar aanleiding van de vragen van klaagster met betrekking tot het functioneren van het bestuur van de vereniging van eigenaren. De notaris verwijst hiervoor naar de correspondentie ter zake en naar zijn urenspecificatie.
6.3. Met betrekking tot de afwijkingen, aanvullingen en toevoegingen op het modelreglement van splitsing is de notaris van mening dat het gebruikelijk is de afwijkingen, aanvullingen en toevoegingen in de akte van splitsing op te nemen. De notaris heeft aangeboden de teksten tot één geheel samen te voegen, hiervan heeft klaagster geen gebruik gemaakt.
6.4. Met betrekking tot het eventueel vestigen van een erfdienstbaarheid ten behoeve van de garage is de notaris in gesprek met de kandidaat-notaris, die dit projectonderdeel heeft begeleid. Mocht het vestigen van een erfdienstbaarheid alsnog nodig zijn – hetgeen de notaris betwijfelt - dan zal de desbetreffende corporatie zonder meer meewerken.
7. De beoordeling
7.1. Klaagster heeft bezwaar gemaakt tegen de gang van zaken in eerste aanleg, in het bijzonder is klaagster van mening dat de kwestie ten aanzien van de breukdelen in verband met het overhevelen van 150 parkeerplaatsen aan één eigenaar onbesproken is gebleven. Het hof is echter van oordeel dat nu klaagster dit klachtonderdeel voor het eerst naar voren heeft gebracht in de hoger beroep procedure er sprake is van het formuleren van een nieuwe klacht, waarin klaagster niet ontvangen kan worden. Het hof zal klaagster dan ook niet ontvankelijk verklaren in dit klachtonderdeel
7.2. De verzoeken van klaagster zoals genoemd in 5.5. wijst het hof af, aangezien voor toewijzing van dergelijke verzoeken in het kader van een tuchtprocedure geen plaats is.
7.3. Het onderzoek in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof niet geleid tot vaststelling van andere feiten dan wel beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt.
Het hof voegt hieraan toe, dat ten aanzien van het gestelde met betrekking tot de vermeende bankgarantie, deze term verkeerd in de stukken is terechtgekomen. Gelet echter op de inhoud van de regeling worden de rechten van klaagster niet geschaad. Het hof is dan ook van oordeel dat het beroep van klaagster op misleiding faalt.
7.4. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
7.5. Het vooroverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
8. De beslissing
Het hof:
- verklaart de hiervoor onder 4.1. genoemde personen niet-ontvankelijk in hun verzoeken;
- verklaart klaagster niet ontvankelijk in het klachtonderdeel met betrekking tot het eenzijdig handelen van de notaris met betrekking tot de 150 parkeerplaatsen in de gemeenschappelijke gedeelten;
- verwerpt het hoger beroep voor het overige.
Deze beslissing is gegeven door mrs. Schipper, Stille en Van Os en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 22 juli 2004.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE AMSTERDAM
BESCHIKKING van 18 november 2003 inzake de klacht nummer K 2/03 van:
[klager],
wonende te [woonplaats],
klaagster,
gemachtigde: de heer D. van den Bergh,
tegen:
[notaris],
notaris te [plaats],
beklaagde.
1. VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:
- klachtbrief met bijlagen van 24 juni 2002 aan de kamer van toezicht te Utrecht,
- briefwisseling tussen de secretaris van de kamer van toezicht te Utrecht en klaagster in verband met een poging het geschil middels onderling overleg tot een oplossing te brengen: brief van 26 juni 2002, brief met een bijlage van 9 juli 2002, brief met bijlagen van 5 augustus 2002, brief van 5 december 2002 en een brief van 12 december 2002,
- brief van 15 december 2002 van klaagster, inhoudende de mededeling dat klaagster haar klacht handhaaft en aanvult met twee klachtonderdelen,
- beslissing van het gerechtshof van 9 januari 2003 waarbij de klacht naar deze kamer ter behandeling wordt verwezen,
- antwoordbrief met bijlagen van 15 februari 2003,
- repliek met bijlagen van 6 april 2003,
- dupliek met bijlagen van 12 mei 2003,
- brief met een tweetal bijlagen van 21 mei 2003 van de notaris aan de kamer.
De klacht is behandeld ter openbare zitting van 3 oktober 2003, waar klaagster vergezeld van haar gemachtigde en van de heer [J] – mede-eigenaar – , alsmede de notaris zijn verschenen. Beide partijen hebben het woord gevoerd en hun standpunten toegelicht, de gemachtigde, de heer Jonbergen en de notaris aan de hand van door hen overgelegde pleitaantekeningen.
2. DE FEITEN
Uitgegaan wordt van de volgende feiten en omstandigheden:
a. In 1998 heeft klaagster te [woonplaats] een appartementsrecht betreffende een appartement in aanbouw gekocht van de projectontwikkelaar Heijmans Vastgoed B.V. te Rosmalen – verder Heijmans -. De notaris is projectnotaris. Het project betreft naast appartementen, een complex van huurwoningen, winkels en een parkeergarage die het eigendom zijn van de Stichting Centrale Woningzorg – de SCW -.
b. Op de appartementsrechten is het Model Opleveringsregeling 1991.1 van toepassing. Op grond van deze regeling is bij gebrekkige oplevering van het appartement een waarborgsom in de vorm van een garantie van 5 % van de aanneemsom overeengekomen, de zogeheten 5 % - regeling. Aan deze regeling zijn voorwaarden en termijnen verbonden, te weten onder meer het vereiste dat koper binnen 10 dagen dient te reageren over het niet-herstellen van de in het proces-verbaal van oplevering geconstateerde gebreken aan het betreffende appartement.
c. Bij brief van 3 mei 1999 - ongeveer een maand vóór de oplevering - heeft de notaris klaagster geschreven dat Heijmans in verband met de 5% - regeling een bankgarantie heeft gesteld en dat hij deze bankgarantie heeft gecontroleerd en akkoord bevonden. Als bijlage heeft de notaris de garantie bijgevoegd. De garantie is afgegeven door N.V. Interborg, gevestigd te Amsterdam, en luidt voorzover van belang als volgt:
“De ondergetekende, N.V. Interborg, gevestigd te Amsterdam,…
- Dat de ondernemer (Heijmans) als zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen, als bedoeld in de met elke verkrijger gesloten koop-/aannemingsovereenkomst, en als bedoeld in de model opleveringsregeling 1991.1 met betrekking tot voormeld plan, een bankgarantie verkiest te doen stellen…;
Verklaart hierbij, bij wijze van een zelfstandige verbintenis, zich onherroepelijk en
onvoorwaardelijk ten behoeve van [naam] Notarissen te [woonplaats]
garant te stellen…
Ondergetekende verbindt zicht derhalve op eerste verzoek en op de enkele schriftelijke
mededeling van laatstgenoemde notaris aan de laatstgenoemde notaris als eigen
schuld te zullen betalen hetgeen de voornoemde notaris volgens zijn schriftelijke
opgave verzoekt.
….”
d. Bij oplevering van het appartement heeft klaagster vastgesteld dat er aan het appartement en voorts aan het gehele complex tal van gebreken kleven.
e. Vanwege deze gebreken heeft klaagster bij brief van 9 augustus 1999 en laatstelijk bij brief van 24 april 2001 de garantie ingeroepen. De notaris heeft zich op het standpunt gesteld en klaagster in die zin bericht dat klaagster niet aan de voor het inroepen van de garantie – zijnde een borgstelling - gestelde voorwaarden en termijnen heeft voldaan, zodat zij niet meer voor de betreffende regeling in aanmerking komt.
f. Vervolgens is over tal van punten betreffende de oplevering uitgebreid gecorrespondeerd tussen - onder meer - klaagster en de notaris uitmondend in de onderhavige bij de kamer van toezicht te Utrecht ingediende klacht.
g. De kamer te Utrecht heeft getracht tussen partijen een minnelijke regeling tot stand te brengen, hetgeen geen resultaat heeft gehad.
3. DE KLACHT
3.1. De klacht houdt in de eerste plaats in dat de notaris klaagster een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven ten aanzien van de garantie en haar ernstig heeft misleid door haar een vals idee van zekerheid te geven. De notaris heeft ten onrechte de term bankgarantie gebruikt. Een bankgarantie is onvoorwaardelijk en wordt afgegeven door een door de Nederlandse Bank erkende bancaire instelling. De door de notaris akkoord bevonden garantie beantwoordt niet aan deze vereisten. De begunstigde bleek niet klaagster te zijn, maar de notaris. Vanwege de bij de oplevering geconstateerde gebreken heeft klaagster enkele malen getracht de garantie in te roepen, echter zonder resultaat. Niet klaagster, maar de notaris bleek de begunstigde te zijn.
De notaris heeft geweigerd de ten gunste van hem afgegeven borgstelling in te roepen. Als reden voor zijn weigering heeft de notaris opgegeven dat de 5 % - regeling slechts betrekking heeft op de privégedeelten en niet op de gemeenschappelijke ruimten. Klaagster zou de voor het inroepen van de borgstelling vereiste termijnen hebben overschreden. Anders dan de notaris heeft gesteld, heeft klaagster tijdens een bespreking nimmer toegegeven dat haar rechten ter zake zouden zijn vervallen. Integendeel, klaagster heeft zich altijd op het standpunt gesteld dat de 5 % - regeling tevens betrekking heeft op de gemeenschappelijke ruimten. Het privé- gedeelte en het gemeenschappelijke gedeelte zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Het gemeenschappelijke gedeelte is nog steeds niet opgeleverd, zodat overschrijding van termijnen in de visie van klaagster niet aan de orde is.
Klaagster staat nu geen enkele door de notaris toegezegde vorm van zekerheidsstelling ter beschikking.
Een brief van klaagster van 2 mei 2001 over de kwestie heeft de notaris ondanks het verzoek van klaagster deze niet aan Heymans te sturen, toch doorgezonden.
3.2. Voorts beklaagt klaagster zich over het volgende.
De notaris heeft kunnen vaststellen dat Heijmans niet naar behoren heeft opgeleverd. Hij heeft zijn fout ingezien en deze trachten te herstellen door te bemiddelen teneinde Heijmans aan te sporen alsnog haar verplichtingen na te komen. Voor deze bemiddeling heeft de notaris kosten in rekening gebracht, hetgeen in de visie van klaagster onbetamelijk is.
3.3. Ook is klaagster van oordeel dat de notaris de algemene acte en de akte van hoofd- en ondersplitsing op onzorgvuldige wijze heeft opgesteld. Door een veelvoud van amendementen – meer dan 144 – op het zogenaamde Modelreglement toe te passen zijn voor een leek de akten onoverzichtelijk en onbegrijpelijk. In plaats van één gedegen stuk samen te stellen waarin duidelijk de aansprakelijkheden en de juridische positie van kopers wordt weergegeven, heeft de notaris volstaan met het overleggen van een tiental met een nietje bijeengehouden kopieën, die kopers geacht worden tot één geheel te formeren.
Nadat enkele eigenaren - waaronder klaagster - door voormelde wijzigingen te verwerken in het Modelreglement inzicht hebben verkregen in de betreffende akten en bijbehorende statuten, is gebleken dat zij vrijwel geen zeggenschap hebben over het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Een en ander terwijl zij een wettelijke verplichting hebben tot beheer en onderhoud van deze ruimten. De stemverhouding is volkomen uit evenwicht. Door een onevenredig grote toedeling van stemmen aan de parkeergarage van het winkelcentrum en de winkels zelf, blijken de eigenaren van de appartementen een minderheid toebedeeld te hebben gekregen. De eigenaren hebben geen directe beslissingsbevoegdheid over de gemeenschappelijke gedeelten.
De notaris is in gebreke door de kopers hier niet op te hebben gewezen.
3.4. De klacht houdt voorts in dat de notaris heeft verzuimd de kopers te wijzen op het feit dat een recht van overpad dan wel een erfdienstbaarheid in de betreffende akten diende te worden opgenomen.
De eigenaren van de appartementen dienen om bij hun garagegedeelten te komen zich over het erf van de eveneens in het project participerende Stichting Centrale Woningzorg - SCW – te begeven. Ten behoeve van de energiemaatschappij is een erfdienstbaarheid geregeld, maar de notaris heeft nagelaten de kopers hierover in te lichten en een en ander voor hen in orde te brengen.
4. HET VERWEER
De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Voor zover van belang zal dit verweer hierna aan de orde komen.
5. DE BEOORDELING VAN DE KLACHT
5.1. De klacht houdt in de eerste plaats in dat klaagster zich door de notaris misleid acht, nu hij ten onrechte het woord bankgarantie heeft gebruikt voor een zekerheidsstelling die daar niet aan beantwoordt.
Klaagster kan worden toegegeven dat de notaris het woord bankgarantie in zijn brief waarbij hij de garantie heeft toegezonden, niet juist heeft gebruikt.
Niet kan echter worden gezegd dat de notaris klaagster door deze terminologie een valse zekerheid heeft gegeven. De tekst van de garantie is terecht gebaseerd op de model opleveringsregeling 1991.1 en kan niet anders worden uitgelegd dan dat Interborg zich voor het nakomen van de verplichtingen van Heymans tegenover de kopers garant stelt middels een door de notaris in te roepen borgstelling.
Dat de notaris voorts heeft geweigerd de borgstelling in te roepen heeft klaagster hem eveneens ten onrechte aangerekend, nu klaagster zich niet aan de daaraan gestelde termijnen en voorwaarden heeft gehouden. Klaagster heeft het standpunt ingenomen dat de termijnen pas gaan lopen na oplevering van de gemeenschappelijke ruimten. Wat er van zij dat de regels op dit punt - ook blijkens publicaties in de pers - aanpassing verdienen, bestendige gedragslijn bij de opleveringen van een appartement is dat de opleveringsregeling slechts betrekking heeft op de privégedeelten.
Voor de doorzending van haar brief van 2 mei 2001 door de notaris aan Heymans heeft de notaris zijn excuses aangeboden, waarmee deze vergissing geheeld is.
5.2. Gelet op het hierboven overwogene gaat het betoog van klaagster niet op dat de notaris fouten heeft gemaakt die hij belangeloos diende te herstellen. De kamer is derhalve van oordeel dat de notaris niet onbetamelijk heeft gehandeld door voor de betreffende bemiddelende werkzaamheden een declaratie in te dienen.
5.3. Ook het klachtonderdeel ten aanzien van de naar zeggen van klaagster onoverzichtelijke en onbegrijpelijke akten is niet gegrond.
Onvoldoende is gebleken dat de notaris de betreffende stukken op een dergelijk onzorgvuldige en slordige wijze heeft samengesteld dat de betrokkenen hier niet mee uit de voeten kunnen. Projecten als de onderhavige vergen vele aanvullingen op en afwijkingen van het modelreglement van splitsing.
Voor een leek zal mogelijk de inhoud van de stukken vraagtekens oproepen, de terminologie gehanteerd in de akten is gebruikelijk en sluit aan bij de wet. Bovendien kan gezien de uitgebreide briefwisseling over de vele problemen rond het project niet worden gezegd dat de notaris niet tot informatie aan klaagster (en de bewoners) bereid is (geweest).
De kamer is van oordeel dat de notaris door de betreffende akten niet tot één geheel samen te voegen niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.
5.4. Voorts verwijt klaagster de notaris dat hij kopers niet heeft gewezen op het feit dat de stemverhouding van de Vereniging van Eigenaren – de ondervereniging/ondersplitsing - onevenredig is verdeeld ten opzichte van de moedervereniging/hoofdsplitsing.
Ook in dit opzicht is de notaris naar het oordeel van de kamer niet onzorgvuldig opgetreden.
Blijkens artikel 34 lid Pro 4 – toegevoegd bij bijzonder reglement zoals neergelegd in de akte van ondersplitsing (laatste bijlage bij repliek) - worden de stemmen, verbonden aan de ondersplitsing, uitgeoefend door het bestuur van de ondervereniging. De ondervereniging bepaalt aldus zelf door wie haar leden worden vertegenwoordigd en welk standpunt door de ondervereniging in de hoofdvereniging wordt ingenomen. De afspraken die over de stemverhouding zijn gemaakt, zijn in beginsel niet de verantwoordelijkheid van de notaris. Dit zou anders kunnen zijn, wanneer die stemverhouding geheel afwijkend zou zijn van hetgeen gebruikelijk is in de gegeven omstandigheden, maar daarvan blijkt niet. Er is dan ook geen sprake van dat de notaris klaagster dan wel kopers op deze stemverhouding had dienen te wijzen.
5.5. Wat de erfdienstbaarheid betreft is onvoldoende komen vast te staan dat er voor de eigenaren van de koopwoningen een situatie bestaat die het vestigen van een erfdienstbaarheid noodzakelijk maakt, zodat ook het dienaangaande klachtonderdeel klaagster niet kan baten.
5.6. Gelet op het bovenstaande wordt beslist als volgt.
BESLISSING
De kamer van toezicht:
- verklaart de klacht ongegrond.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2003 door mr R. Orobio de Castro, voorzitter, mr C.P. Boodt, mr S.G. Ellerbroek, mr A.W.van der Vegt en mr S.J.J. Wiersema, leden, in tegenwoordigheid van mr M.C.E. Steketee, secretaris.
mr M.C.E. Steketee, mr R. Orobio de Castro,
secretaris. voorzitter.
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.