Uitspraak
26 augustus 2004
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
X
wonende te,
APPELLANT,
procureur: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
t e g e n
de stichting STICHTING MITROS,
gevestigd te Utrecht,
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. A.S. Rueb.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Partijen worden hierna X en Mitros genoemd.
1.2 Bij exploot van 3 maart 2004 is X in hoger
beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank te Utrecht van 6 februari 2004, in kort geding onder nummer 333397 VV EXPL 03-606 gewezen tussen Mitros als eiseres en X als gedaagde. De appèldagvaarding bevat de grieven.
1.3 Bij memorie van grieven heeft X (overeenkomstig
het appèlexploot) tegen het vonnis waarvan beroep grieven aangevoerd, een bewijsaanbod gedaan en enige producties in het geding gebracht, en geconcludeerd, dat het hof bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering van Mitros zal afwijzen, met veroordeling van Mitros in de proceskosten van de beide instanties.
1.4 Bij memorie van antwoord heeft Mitros de grieven
bestreden en enige producties in het geding gebracht, en geconcludeerd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen met veroordeling van X in de proceskosten van het hoger beroep.
1.5 Vervolgens hebben partijen ter terechtzitting van het hof
van 28 juli 2004 haar standpunten nader doen toelichten, X door mr. R.D.A. van Boom, advocaat te Utrecht, en Mitros door mr. B.E.J.M. Tomlow, eveneens advocaat te Utrecht, de laatste mede aan de hand van pleitnotities. Bij die gelegenheid zijn door beide partijen nog producties in het geding gebracht. Ook zijn er nog inlichtingen verschaft.
1.6 Ten slotte hebben partijen aan het hof gevraagd om arrest
te wijzen.
2. De grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven. Mitros heeft nog opgeworpen dat X geen concrete grieven heeft geformuleerd tegen het vonnis waarvan beroep, en uit de door X gekozen bewoordingen zijn bezwaren tegen het vonnis waarvan beroep gedestilleerd. Daartegen heeft X geen bezwaar gemaakt, zodat het hof aanneemt dat die interpretatie aan X juist voorkomt. Het hof ziet in de tekst van de memorie van grieven geen aanleiding daarover anders te denken.
3. Feiten
De kantonrechter heeft in overweging nummer 1 onder a tot en met e de in dit geding vaststaande feiten vermeld. Hieromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Beoordeling
4.1 Het gaat in dit geding om de volgende kwestie.
4.1.1 Sedert 4 mei 1998 huurt X van Mitros, een wooncorporatie, een tweekamerflatwoning, in de wijk Kanaleneiland. Deze woning bestaat uit een woonkamer (± 3 x 4 m), een slaapkamer (± 2 x 3 m), keuken en badkamer.
Krachtens de huurovereenkomst is de gehuurde woning bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en mag X de woning uitsluitend als woonruimte gebruiken. Hij mag geen bezigheden verrichten in de woning, die schade aan de woning of de naburige woningen veroorzaken.
4.1.2 X heeft in deze woning hennepplanten gekweekt.
Op 16 december 2003 heeft er naar aanleiding van een anonieme melding die in maart 2003 bij de politie gedaan werd (proces-verbaal Regiopolitie Utrecht dossierpagina 4), een inval plaatsgehad. Bij gelegenheid van die politie-inval zijn in de woonkamer ruim 200 hennepplanten aangetroffen en een voor het kweken daarvan benodigde installatie bestaande uit 12 lampen van elk 630 watt, een elektrische kachel van 2000 watt en ventilatoren van 655 watt.
Ten behoeve van die installatie waren de nodige leidingen aangelegd.
In de woonkamer kon door de hennepkwekerij niet meer worden gewoond.
4.1.3 X heeft ten behoeve van de hennepkwekerij illegaal elektriciteit afgenomen. Het betrokken elektriciteitsbedrijf, Eneco, schat zijn schade als gevolg van het illegaal aftappen van elektrische energie op € 3.340,--.
4.1.4 X , 31 jaren oud, is ten gevolge van psychische problemen arbeidsongeschikt en ontvangt een arbeidsongeschikt-heidsuitkering waarmee hij in zijn levensonderhoud voorziet. Hij heeft naar zijn zeggen ingestemd met exploitatie van een hennepkwekerij in zijn woning vanwege de inkomsten die dat zou opleveren. Toen die mogelijkheid op zijn pad kwam, had hij niet onaanzienlijke schulden. Hij wist toentertijd dat hij voor die handelwijze strafbaar was.
In verband met zijn psychische problematiek wordt hij begeleid door medewerkers van de afdeling psychiatrie en psychotherapie van Altrecht te Utrecht.
4.1.5 Na de ontmanteling van de hennepkwekerij heeft
X de zichtbare schade die aan de woning was toegebracht gerepareerd. Mitros heeft daarvoor geen kosten hoeven maken.
4.2 Mitros heeft X gedagvaard voor de kantonrechter in de rechtbank te Utrecht (locatie Utrecht) en gevorderd, kort gezegd, dat X zal worden veroordeeld tot ontruiming van de woning.
De kantonrechter heeft in haar vonnis geoordeeld dat sprake was van een professionele hennepkwekerij. Dat levert, aldus de kantonrechter, reeds een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Zij heeft daarom niet meer onderzocht of X nog in (een klein deel van) de woning woonde. Gezien de ernst van de tekortkoming zal de huurovereenkomst naar verwachting in een bodemprocedure worden ontbonden ondanks het woonbelang van X , zo oordeelde de kantonrechter verder. Daarom heeft zij X tot ontruiming van de woning veroordeeld.
Mitros heeft het vonnis waarvan beroep doen uitvoeren. Zij is op 10 maart 2004 tot ontruiming overgegaan. Eerder, op 5 maart 2004, had ze de woning leeg aangetroffen. X woont nu bij zijn ouders.
4.3 Tegen dit vonnis is X opgekomen. In de eerste plaats heeft hij aangevoerd dat in de omstandigheden van dit geval ontbinding van de huurovereenkomst een te ingrijpende maatregel is, zodat in kort geding ontruiming achterwege dient te blijven.
4.4 Bij de bespreking van deze kwestie wil het hof vooropstellen dat in dit geding onomstreden is dat de professionele hennepteelt door X in zijn woning een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Dat betekent dat Mitros in beginsel op de voet van artikel 6:265 BW – titel 4 van boek 7 BW maakt voor de toepassing van dit artikel geen uitzondering - de ontbinding van de huurovereenkomst kan inroepen. Dit uitgangspunt is in overeenstemming met hetgeen het hof eerder in soortgelijke zaken overwoog.
Het gaat thans tussen partijen om de vraag of in de specifieke omstandigheden van dit geval daarop een uitzondering moet worden gemaakt. Is, in de bewoordingen van artikel 6:265 BW, de ontbinding met haar gevolgen gezien de bijzondere aard en (geringe) betekenis van de tekortkoming niet gerechtvaardigd?
4.5 Ter ondersteuning van zijn standpunt dat in dit geval ondanks de hennepkwekerij ontbinding achterwege moet blijven heeft X , samengevat, drie argumenten aangevoerd.
In de eerste plaats heeft hij zich beroepen op zijn algemene en bijzondere woonbelang. Hij zou extra zwaar worden getroffen, als hij zijn woning kwijtraakt, omdat een eigen woning voor hem gezien zijn psychische problematiek belangrijk is, zo stelt hij. Hij wordt in dat standpunt ondersteund door zijn begeleiders.
In de tweede plaats voert hij aan dat hij in zijn woonomgeving geen overlast of gevaar dan wel risico veroorzaakt heeft alsmede dat hij de schade aan de woning gerepareerd heeft.
Tot slot zou de hennepkwekerij niet zo lang hebben gefunctioneerd. Aan de groeicyclus die half december 2003 gaande was, was maar één andere cyclus voorafgegaan, die geen goede oogst zou hebben opgeleverd.
4.6 Bij de belangenafweging die hier aan de orde is heeft aan de zijde van Mitros te gelden dat zij een groot en wezenlijk belang heeft bij de instandhouding van haar woningbestand ten behoeve van al die woningzoekenden wier woonbelang zij zich heeft aangetrokken. Zij behoeft niet te dulden dat woonruimte wordt onttrokken aan de beoogde bestemming. Daarbij komt dat, naar Mitros voldoende aannemelijk heeft gemaakt, de hennepteelt schade voor de woning heeft meegebracht. Tot slot geldt dat van bedrijfsmatige hennepteelt van een niet geringe omvang, professionaliteit en financiële betekenis als hier aan de orde is, naar eveneens voldoende aannemelijk geworden is, gemakkelijk een negatieve invloed uitgaat op de woonomgeving. Het is alleszins begrijpelijk, dat Mitros dergelijke invloed althans de kans daarop wil tegengaan.
Deze omstandigheden leggen aan de zijde van Mitros aanzienlijk gewicht in de schaal.
4.7 Daartegenover heeft de 31-jarige X belang bij behoud van zijn woning. Dat geldt ook, als hij vanwege de hennepkwekerij (tijdelijk) verblijf zou hebben gehouden in de woning van zijn ouders aan de ..... te Utrecht. Of hij bij zijn ouders woonde dan wel in het resterende deel van zijn eigen woning, behoeft daarom geen verder onderzoek. Dat aan het woonbelang van X extra gewicht toekomt in verband met zijn psychische problematiek, komt het hof niet zonder meer aannemelijk voor. Dat is moeilijk verenigbaar met de wijze waarop hij een in elk geval groot deel van zijn woning voor de illegale hennepteelt ter beschikking gesteld heeft.
Dat X de schade aan de woning zelf heeft gerepareerd, helpt hem in dit verband niet: ongedaanmaking van de schade dan wel schadevergoeding lag toch al op zijn weg.
De stukken bieden geen aanknopingspunt voor de veronderstelling dat X in zijn woning een gevaarlijke of riskante toestand heeft gecreëerd. Dit moge meer in het algemeen dikwijls het geval zijn, dat betekent niet zonder meer dat ook in dit concrete geval van gevaarzetting mag worden uitgegaan. Wel mag worden aangenomen dat het feit dat hij in zijn woning een professionele hennepkwekerij had niet zonder invloed is geweest op zijn woonomgeving. In aanmerking genomen de omvang en professionaliteit van de kwekerij is onaannemelijk dat de wijze waarop hij zijn relatief kleine flatwoning gebruikte, aan de bewoners van de omliggende flatwoningen is ontgaan.
Dat de hennepkwekerij nog niet zo lang functioneerde komt niet zonder meer aannemelijk voor. Uit het door de Regiopolitie Utrecht opgemaakte proces-verbaal valt een aanwijzing voor het tegendeel te putten, omdat het melding maakt van een anonieme melding daterend van maart 2003. Ook de bevindingen van de medewerker van het elektriciteitsbedrijf wijzen in de richting van een langduriger functioneren dan X zelf aangeeft. Onderzoek op dit punt kan echter verder achterwege blijven. Ook als de hennepteelt niet langer zou hebben geduurd dan X stelt kan hij daaraan geen argument in zijn voordeel ontlenen. Het gaat dan nog steeds om teelt gedurende ten minste zo’n drie maanden, terwijl het niet zijn verdienste is dat deze geëindigd is.
4.8 De door X aangevoerde argumenten zijn naar het voorlopig oordeel van het hof uiteindelijk van onvoldoende gewicht om te zijner tijd toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst tegen te houden. Zijn handelwijze is zo zeer in strijd met hetgeen van hem als huurder mocht worden verlangd, en de consequenties van zijn handelwijze voor Mitros en de (woon)belangen die zij behartigt dermate negatief, dat ontbinding van de huurovereenkomst daarbij past.
4.9 Dit kort geding leent zich niet voor verdere bewijslevering.
4.10 Mitros heeft voldoende belang bij de door haar in dit kort geding gevorderde voorziening. Dit belang is ook voldoende spoedeisend. De voorziening strekt er immers toe de omstreden woning zo snel mogelijk weer beschikbaar te hebben voor haar woningzoekenden. Bovendien maakt een snelle reactie op de ontdekking van een professionele hennepkwekerij duidelijk dat Mitros dergelijk gedrag door haar huurders in haar woningen niet wenst te tolereren, hetgeen bijdraagt aan de effectiviteit van haar sanctioneringsbeleid.
Daarin is een afzonderlijk rechtens te respecteren belang gelegen. Nu X verder niet op straat komt te staan door de ontruiming, wordt hij door de verlangde voorziening niet onevenredig zwaar getroffen.
4.11 Het hof zal dan ook het vonnis waarvan beroep bekrachtigen. De proceskosten van het hoger beroep komen voor rekening van X .
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt X in de proceskosten van het hoger beroep en begroot deze kosten tot heden aan de zijde van Mitros op € 2.602,29.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van der Reep, Los en Van Achterberg en uitgesproken ter openbare terechtzitting van
26 augustus 2004.