Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Twaalfde Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente P, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 29 juli 2002. Het beroepschrift is aangevuld bij brief van 22 augustus 2002. Het beroep is gericht tegen een uitspraak van verweerder met dagtekening 28 juni 2002. Die uitspraak betrof de op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 28 februari 2001, waarbij de waarde van de onroerende zaak a-laan 1 te P (hierna: de onroerende zaak) is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak bedraagt ƒ 901.000. Na bezwaar tegen de beschikking is de waarde bij de bestreden uitspraak verminderd tot ƒ 620.000.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot - naar het Hof begrijpt -
ƒ 300.000, althans een nader door het Hof te bepalen waarde.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Het beroep is behandeld ter zitting van 25 juli 2003, alwaar is verschenen A namens verweerder. De griffier heeft belanghebbende voor de zitting opgeroepen bij aangetekend verzonden brief van 4 juni 2003. Belanghebbende was niet bij de zitting aanwezig.
Na de zitting heeft het Hof mr. B tot deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek naar de waarde van de onroerende zaak. De deskundige heeft aan het Hof verslag uitgebracht in de vorm van een taxatierapport. Partijen hebben schriftelijk op het verslag van de deskundige gereageerd. Het Hof heeft de reactie van elke partij aan de wederpartij gezonden. Het Hof heeft met toestemming van partijen afgezien van een nadere mondelinge behandeling.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is erfpachter en gebruiker van de onroerende zaak. Het recht van erfpacht eindigt op 31 maart 2014. De onroerende zaak bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van ongeveer 2000 m² en daarop een twee-onder-één-kapwoning. De woning is gebouwd omstreeks 1860 en dateert in haar huidige vorm van circa 1930. Bij de woning behoort een garage. De woning bevindt zich in het koetshuis van kasteel C. De onroerende zaak maakt deel uit van een landgoed dat is gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928.
2.2. Op 16 oktober 2001 heeft D te P, makelaar in onroerende zaken, in opdracht van belanghebbende de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van het recht van erfpacht op de onroerende zaak bepaald op ƒ 300.000.
2.3. De door het Hof benoemde deskundige heeft in zijn taxatierapport van 11 november 2003 de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 290.962
(ƒ 641.000). Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de alle te P gelegen woningen b-weg 1, c-weg 5 en d-weg 9.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil de waarde van de onroerende zaak in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) naar de waardepeildatum 1 januari 1999. Verweerder verdedigt een waarde van ƒ 620.000 (€ 281.343). Belanghebbende bepleit een lagere waarde, maar kennelijk niet lager dan ƒ 300.000 (€ 136.134).
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Namens verweerder is ter zitting nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
De waarde van de onroerende zaak is in de bezwaarfase tweemaal getaxeerd, eerst op
ƒ 761.000 en later op ƒ 620.000. Toen is de woning inpandig opgenomen en de waarde besproken met belanghebbende door een taxateur van kantoor E, van wie de naam mij niet bekend is. Van die taxatie is geen rapport opgemaakt. De in opdracht van belanghebbende door D verrichte taxatie is niet geschied in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van de onroerende zaak te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uitgegaan moet dus worden van overdracht van de volle eigendom. Hieruit vloeit voort dat bij de waardering van de onroerende zaak geen rekening mag worden gehouden met het feit, dat belanghebbende slechts een tijdelijk recht van erfpacht op die zaak heeft. Om die reden verwerpt het Hof de onder 2.2 vermelde taxatie van D. Deze heeft immers niet de waarde van de volle eigendom van de onroerende zaak bepaald, maar de waarde van het tijdelijke recht van erfpacht van belanghebbende.
5.2. Het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ brengt voorts mee dat bij de waardering van de onroerende zaak geen rekening mag worden gehouden met de in het beroepschrift vermelde bepalingen waaronder het recht van erfpacht is uitgegeven. Het betreft hier de bepaling omtrent vervreemding van het recht van erfpacht, waarvoor toestemming van de erfpachtgever is vereist, en de bepalingen omtrent het einde van het recht van erfpacht, die niet voorzien in enige vergoeding voor belanghebbende ter zake van de opstallen.
5.3. In artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ is een bijzondere regeling getroffen voor de waardebepaling van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed. Bij de waardering van de onroerende zaak dient met deze bepaling rekening te worden gehouden.
5.4. De taxatie die is verricht door de door het Hof benoemde deskundige voldoet blijkens het door die deskundige opgemaakte taxatierapport aan de voormelde wettelijke uitgangspunten. Deze deskundige heeft rekening gehouden met de onder 5.3 vermelde bepaling door de opstallen met 20% af te waarderen. Ook heeft hij rekening gehouden met de matige staat van onderhoud waarin het niet bij belang-hebbende in gebruik zijnde deel van het koetshuis verkeert. Het Hof is van oordeel dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de onroerende zaak. Het Hof acht de door de deskundige uitgebrachte taxatie deugdelijk en maakt deze tot de zijne.
5.5. Uit het voorgaande volgt dat de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op ƒ 641.000 (€ 290.962). Verweerder heeft die waarde bij de bestreden uitspraak dus niet te hoog vastgesteld. Het beroep moet ongegrond worden verklaard.
6. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is vastgesteld op 11 juni 2004 door mr Onnes, lid van de belasting-kamer, in tegenwoordigheid van mr. Van der Voort Maarschalk-Vencken als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van de uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij dit beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) de dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van dit beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.