Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 3 februari 2005 in de zaak onder rekestnummer 875/03 NOT van:
[naam],
wonende te [plaats],
APPELLANTE,
t e g e n
MR. [naam],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Door appellante, verder te noemen klaagster, is bij een op 19 augustus 2003 ter griffie ingekomen verzoekschrift hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Haarlem, verder te noemen de kamer, van 17 juni 2003 waarbij de door klaagster tegen geïntimeerde, hierna te noemen de notaris, ingediende klacht deels niet ontvankelijk en deels ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 17 september 2003 ter griffie een verweerschrift ingekomen.
1.3. Op 16 juni 2004 is van de zijde van klaagster een brief ter griffie ingekomen waarin zij verzoekt om een nadere termijn ter aanvulling van de gronden van haar beroep. Op 2 juli 2004 is van de zijde van klaagster een aanvullend beroepschrift bij de griffie ingekomen.
1.4. Van de zijde van de notaris is op 9 augustus 2004 een verzoek om uitstel van de behandeling van de zaak ter griffie ingekomen.
1.5. Op 4 oktober 2004 is een aanvullend verweerschrift van de zijde van de notaris ter griffie ingekomen.
1.6. Op 8 oktober 2004 is van de zijde van klaagster een brief ingekomen waarin zij mededeelt ziek te zijn en dat zij niet in staat is de behandeling van de zaak op 14 oktober 2004 bij te wonen. Zij verzoekt tevens om aanhouding van de zaak.
1.7. De notaris is, hoewel aanhouding van de zaak door het hof is verleend en dit bericht hem kennelijk niet tijdig bereikt heeft, ter zitting van 14 oktober 2004 verschenen. Om proces-economische redenen is de notaris in de gelegenheid gesteld zijn standpunt naar voren te brengen. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt, waaraan de pleitnotitie van de notaris is gehecht. Klaagster is in de gelegenheid gesteld op het proces-verbaal van de zitting van 14 oktober 2004 te reageren. Klaagster heeft hiervan geen gebruik gemaakt.
1.8. Van de zijde van de notaris is een brief op 22 okotober 2004 ter griffie ingekomen, waarin hij mededeelt ter zitting van 9 december 2004 te zullen verschijnen.
1.9. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 9 december 2004. Verschenen zijn klaagster en de notaris. Zij hebben aan de hand van een pleitnotitie het woord gevoerd.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. Ontvankelijkheid van de klacht in hoger beroep
Klaagster heeft de beslissing van de kamer van 17 juni 2003 ontvangen als bijlage bij een brief van de secretaris van de kamer, gedagtekend op 23 juni 2003. De tekst in de aanbiedingsbrief luidt :
“ U kunt van deze beslissing binnen 30 dagen na dagtekening van deze brief in hoger beroep komen bij het Gerechtshof te Amsterdam. ( postbus 1312, 1000 BH Amsterdam)”.
Het verzoekschrift van klaagster waarin zij te kennen geeft beroep tegen de uitspraak in te willen stellen is op 19 augustus 2003 ter griffie van het hof ingekomen.
3.2. Nu klaagster ingevolge artikel 107 van de Wet op het notarisambt binnen dertig dagen na de dag van verzending van voornoemde brief in hoger beroep kon komen en het verzoekschrift eerst na afloop van deze termijn ter griffie is ontvangen, is het beroep niet tijdig ingesteld. Van feiten of omstandigheden die meebrengen dat de termijnoverschrijding verschoonbaar is, is niet gebleken.
3.3. Het vorenoverwogene leidt tot de slotsom dat klaagster in haar hoger beroep niet kan worden ontvangen. Dit leidt tot de volgende beslissing.
4. De beslissing
Het hof:
- verklaart klaagster niet ontvankelijk in haar hoger beroep tegen de beslissing van de kamer van 17 juni 2003.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.L.G.A. Stille en P.J.N. van Os en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 3 februari 2005.
DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-
NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT HAARLEM
Beschikking d.d. 17 juni 2003 van de Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen in het arrondissement Haarlem, nader ook “de Kamer”, in de zaak onder nummer K.13.02 van:
Mevrouw [naam],
wonende te [plaats], gemeente [plaats],
nader ook: klaagster,
---tegen---
mr [naam],
notaris te [plaats], gemeente [plaats],
nader ook: de notaris,
advocaat: mr A. Knigge,
kantoorhoudende te Amsterdam.
1. Verloop van de procedure.
Voor het verloop van de procedure verwijst de Kamer naar de navolgende aan de Kamer tot het nemen van een beslissing overgelegde bescheiden, waarvan de inhoud als hier ingevoegd dient te worden aangemerkt:
- de door tussenkomst van de KNB op 25 november 2002 ter secretarie van de Kamer ingekomen brieven van klaagster van respectievelijk 7 november 2002 en 19 november 2002;
- de brief van de notaris van 12 december 2002, waarin het antwoord;
- de brief met bijlagen van klaagster van 13 januari 2003, waarin de repliek en een aanvulling van de klacht;
- de brieven van klaagster van 27 januari 2002 en 12 februari 2003, waarin een nadere reactie;
- het op 21 februari 2002 ter secretarie van de Kamer ingekomen verweerschrift met bijlagen van de notaris, waarin de dupliek;
- de brief van de advocaat van de notaris van 15 april 2003 met vier bijlagen;
1.2 In de openbare vergadering van de Kamer van 22 april 2003 is klaagster, alsmede de notaris en zijn raadsman gehoord. Tevens is op verzoek van de notaris de aan de [bank] verbonden medewerker de heer [naam] ter zitting aanwezig. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld hun standpunten toe te lichten, waarbij zij zich elk hebben bediend van een pleitnotitie.
Vervolgens heeft de voorzitter van de Kamer de behandeling gesloten en bepaald dat op 17 juni 2003 een beschikking zal volgen.
2. Relevante vaststaande feiten.
Bij de behandeling van de klacht wordt van het navolgende uitgegaan:
a. In juli 1998 heeft klaagster met mevrouw [naam] en de heer [naam] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het woonhuis aan het [adres] te [plaats].
b. De transportakte is op 1 september 1998 om 15.00 uur ten overstaan van de notaris door klaagster en de verkopers getekend, de hypotheekakte is slechts door klaagster getekend. De medeschuldenaar van klaagster, de heer [naam] (hierna te noemen: [naam]), zou krachtens de met de notaris gemaakte afspraak de hypotheekakte om 17.30 uur tekenen. Aangezien [naam] op genoemde datum en tijdstip niet is verschenen, is door de notaris met klaagster afgesproken dat [naam] zich op 3 september 1998 op zijn kantoor zou vervoegen. Aangezien [naam] evenmin op deze afspraak is verschenen, heeft de notaris de verkopers geadviseerd klaagster in gebreke te stellen en de woning, waarvan klaagster de sleutels reeds in bezit had, te vergrendelen.
c. Nadat door [naam] op 7 september 1998 de hypotheekakte is ondertekend, zijn op 10 september 1998 ten overstaan van de notaris alsnog de transport- en hypotheekakte gepasseerd.
d. De nota van afrekening van 10 september 1998 sloot, volgens de notaris in verband met de gevolgen van het niet door klaagster afnemen van de woning op
1 september 1998, op een hoger bedrag ( Fl 4.268,65) dan de voorlopige nota van afrekening van 1 september 1998. De notaris heeft dit meerdere bedrag, volgens klaagster zonder haar toestemming, in mindering gebracht op de hypotheekpenningen die de notaris onder zich had.
e. Naar aanleiding van de gang van zaken rond het transport heeft klaagster zich gewend tot mr D.C. Kooman, advocaat te Amsterdam. In zijn brief van 12 oktober 1998 aan de notaris heeft mr Kooman deze ondermeer het navolgende medegedeeld: “(…) Uw optreden in deze zaak is voor cliënte aanleiding geweest mij op te dragen om een klacht over u te deponeren. (…)”. In zijn schriftelijke reactie van 14 oktober 1998 heeft de notaris mr Kooman als volgt medegedeeld: “(…) Ik zie uw cliënte bij de Kamer van Toezicht. (…)”.
f. In juli 2002 is door de rechtbank Haarlem het faillissement van klaagster uitgesproken.
g. Op 24 september 2002 heeft de [bank] N.V., (hierna te noemen: de bank) de notaris, als destijds passerend notaris, opdracht gegeven over te gaan tot openbare verkoping ex artikel 3: 268 van het Burgerlijk Wetboek van het woonhuis van klaagster. Bij brief van 11 oktober 2002 heeft de notaris klaagster hierover geïnformeerd en voorts medegedeeld dat de veiling op 2 december 2002 zou plaats vinden.
h. In de brief van 21 oktober 2002 heeft de bank de notaris medegedeeld dat in overleg met de curator van klaagster is besloten om het woonhuis onderhands te verkopen.
i. In de brief van 10 december 2002 heeft de curator aan de bank medegedeeld dat de enige uitgebrachte bieding is ingetrokken en dat de veiling daarom zo spoedig mogelijk dient plaats te vinden.
j. Aangezien klaagster had medegedeeld dat zij de voorkeur gaf aan een onderhandse verkoop, heeft de bank klaagster vervolgens een periode van één week gegund om aan haar een getekend koopcontract over te leggen dat door de rechter-commissaris was goedgekeurd. Aan deze voorwaarde heeft klaagster niet voldaan.
k. Op 6 januari 2003 heeft de notaris klaagster telefonisch medegedeeld dat hij voortaan slechts schriftelijk met haar wenste te communiceren, omdat klaagster een klacht tegen hem had ingediend bij de Kamer van Toezicht.
l. In zijn brief van 16 januari 2003 heeft de notaris klaagster medegedeeld, dat de bank hem alsnog opdracht heeft gegeven haar woonhuis te verkopen en dat de openbare verkoping plaats zal vinden op 3 februari 2003. Voorts heeft de notaris klaagster ondermeer het navolgende medegedeeld: “(…) Potentiële kopers kunnen echter volgens de wet tot 14 dagen voor de veiling een bieding bij de veilende notaris uitbrengen, waardoor met instemming van de [bank] en met toestemming van de President van de rechtbank … de veiling kan worden voorkomen en het huis onderhands wordt verkocht. Voor verdere inlichtingen verzoek ik u kontakt op te nemen met de … faillissementscurator (…)”.
m. In deze periode heeft klaagster zich laten bijstaan door een advocaat en een bemiddelaar.
Via klaagster is binnen de periode van 14 dagen één bieding uitgebracht. De advocaat van klaagster heeft haar geadviseerd te bevorderen dat de kopers met behulp van een notaris een koopakte zouden op stellen.
n. In zijn brief van 27 januari 2003 heeft de notaris de voorwaarden voor een onderhandse verkoop herhaald en klaagster nog eens medegedeeld dat de bank potentiële kopers kan weigeren, indien deze door de bank niet gegoed bevonden worden.
o. De bank heeft het enige uitgebrachte bod geweigerd, aangezien de bieders geen bewijs van gegoedheid konden overleggen, na daartoe tweemaal in de gelegenheid te zijn gesteld.
p. Het woonhuis is op 3 februari 2003 executoriaal verkocht.
3. Inhoud van de klacht.
3.1De klacht houdt zakelijk weergegeven het volgende in:
a.Transport woonhuis d.d. 10 september 1998. Klaagster verwijt de notaris dat hij haar belangen ter zake van het transport van haar woonhuis onvoldoende heeft behartigd, waardoor zij (financiële) schade heeft geleden.
b. Executoriale verkoop woonhuis d.d. 3 februari 2003. Klaagster verwijt de notaris dat door diens toedoen de onderhandse verkoop van haar woonhuis geen doorgang heeft kunnen vinden. In dit verband verwijt klaagster de notaris nog dat hij slechts schriftelijk met haar wenste te communiceren.
3.2 Het standpunt van klaagster.
ad a. Klaagster stelt dat de notaris, nadat zij op 1 september 1998 de transport- en hypotheekakte had ondertekend, haar heeft medegedeeld dat hij wegens verplichtingen elders niet in staat was om [naam] op die datum om 17.30 uur te ontvangen. Klaagster heeft de notaris toen aangeboden [naam] terstond op te halen, opdat hij tijdig op het kantoor van de notaris aanwezig zou zijn. Toen klaagster de notaris om 17.00 uur opbelde om hem mede te delen dat zij het kantoor samen met [naam] naderde, ontving zij een bericht van de automatische telefoonbeantwoorder dat het kantoor van de notaris gesloten was. Klaagster stelt dan ook dat haar niet verweten kan worden dat [naam] niet op de afspraak van 1 september 1998 is verschenen. Klaagster is voorts van mening dat het evenmin op de weg van de notaris heeft gelegen om, toen [naam] ook niet op 3 september 1998 op het kantoor van de notaris was verschenen, de verkopers te adviseren om haar in gebreke te stellen en de woning te vergrendelen. Klaagster stelt voorts dat de extra kosten die de notaris haar in rekening heeft gebracht terzake van vergoeding verkoper, kosten ingebrekestelling, kosten makelaardij en verhoging van zijn honorarium voor een totaalbedrag van fl 4.268,65 ten onrechte door hem bij haar in rekening zijn gebracht, aangezien de vertraging in de gang van zaken juist door toedoen van de notaris was ontstaan.
ad b. Klaagster stelt dat door de notaris de onderhandse verkoop van haar woning is gefrustreerd, mede doordat de communicatie met hem gebrekkig is verlopen. Zij kon vanaf 6 januari 2003 slechts schriftelijk van de notaris informatie verkrijgen over de stand van zaken met betrekking tot de verkoop en de wijze waarop deze zou plaats vinden. Voorts is klaagster van mening dat zij naar aanleiding van de brief van de notaris van 16 januari 2003 kopers bereid had gevonden haar woonhuis, binnen de haar door de notaris aangezegde termijn van 14 dagen, onderhands te kopen en dat met name doordat de notaris weigerachtig is geweest een koopovereenkomst op te stellen, de koop uiteindelijk geen doorgang heeft gevonden. Ook zou de notaris volgens haar een andere notaris ervan weerhouden hebben een koopovereenkomst op te stellen.
4. Het standpunt van de notaris.
4.1 ad a. De notaris stelt dat klaagster niet ontvankelijk verklaard dient te worden met betrekking tot dit onderdeel van de klacht, waarbij hij verwijst naar artikel 99 lid 12 van de Wet op het notarisambt, waarin een termijn van drie jaren wordt vermeld binnen welke de klacht moet worden ingediend, nadat de klager van het klachtwaardig handelen of nalaten van de notaris heeft kennis genomen. Aangezien klaagster meer dan vier jaren heeft gewacht met het indienen van de klacht is haar recht om te klagen vervallen. De notaris stelt voorts dat deze termijn evenmin kan worden gestuit en dat aan het voorgaande niet afdoet dat het handelen waarop de klacht ziet plaats heeft gevonden vóór de inwerkingtreding van deze wet.
Overigens betwist de notaris dat het niet tijdig passeren van de akten aan hem te wijten is. De notaris geeft aan dat hij op 1 september 1998 tot 18.15 uur op [naam] heeft gewacht en dat uit zijn agenda, waarvan hij een fotocopie heeft overgelegd, blijkt dat hij nog in ieder geval tot dat tijdstip heeft gepasseerd. Voorts betoogt de notaris dat klaagster heeft ingestemd met de (verhoging van) kostenposten door de nota van afrekening goed te keuren en dat deze kostenposten het gevolg waren van haar verzuim. Volgens hem hadden de verkopers op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst recht op vergoeding van deze kosten. Het extra honorarium dat hij aan klaagster in rekening heeft gebracht is niet meer dan een redelijke vergoeding voor alle inspanningen die hij heeft moeten verrichten om de levering alsnog te laten plaats vinden.
ad b. De notaris voert aan dat hij klaagster in zijn brief van 16 januari 2003 uitvoerig heeft geïnformeerd over het standpunt van de bank dat haar woonhuis alsnog executoriaal verkocht zou worden en over de daarvoor geldende voorwaarden. De bank heeft dit standpunt ingenomen, aangezien klaagster niet aan de eerder door de bank aan haar gestelde condities, het overleggen van een koopovereenkomst, nadat de rechter-commissaris hiervoor toestemming had verleend, had voldaan. Bovendien heeft de notaris in deze brief aangegeven dat klaagster zich voor nadere informatie diende te wenden tot de curator. De notaris voert voorts aan dat hij klaagster in zijn brief van 27 januari 2003 nogmaals heeft geïnformeerd over de met de verkoop samenhangende procedure. Hij benadrukt dat het lot van klaagster geheel in handen van de bank lag en dat hij hierin geen rol vervulde. Hij verwijst hierbij naar de brief van de bank aan klaagster van 21 februari 2003. Ten behoeve van klaagster heeft hij op 27 januari 2003 tevens een conceptakte van levering opgesteld, voor het geval zich op het laatste moment een onderhandse koper zou aandienen. Hij betwist dan ook dat hij geweigerd heeft een koopovereenkomst ten behoeve van klaagster op te stellen, of dat hij een collega-notaris ervan heeft weerhouden een koopovereenkomst op te stellen. De notaris brengt voorts naar voren dat voornoemde heer de [naam] kan bevestigen dat de executoriale verkoop is doorgezet, omdat niet aan de door de bank gestelde voorwaarden werd voldaan. De notaris betoogt nog dat hij weliswaar slechts schriftelijk met klaagster wenste te communiceren, maar dat dit gelet op zijn eerdere ervaringen met haar geen onbegrijpelijk standpunt is en dat klaagster op geen enkele wijze hierdoor in haar belangen is geschaad, aangezien hij haar alle relevante en gewenste informatie heeft verschaft.
5. De beoordeling.
5.1 Ter beoordeling is de vraag of de notaris zich schuldig gemaakt heeft gemaakt aan enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wet op het notarisambt gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van klaagster, dan wel of hij zich schuldig heeft gemaakt aan enig handelen of nalaten dat een notaris niet betaamt, een en ander als bedoeld in artikel 98 van de Wet op het notarisambt.
5.2 Transport woonhuis d.d. 10 september 1998.
Met betrekking tot klachtonderdeel a. overweegt de Kamer het navolgende.
Krachtens artikel 99 lid 12 van de Wet op het notarisambt kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot de klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven kennis heeft genomen.
Nu mr Kooman in zijn brief van 12 oktober 1998 aan de notaris heeft medegedeeld dat hij van zijn cliënte opdracht heeft gekregen een klacht tegen hem in te dienen in verband met zijn handelwijze met betrekking tot het transport van het woonhuis aan het [adres] te [plaats] en sindsdien derhalve meer dan vier jaren zijn verstreken, kan klaagster niet in haar klacht worden ontvangen.
Geheel ten overvloede overweegt de Kamer nog dat zij op grond van hetgeen ter zitting is gebleken, zich niet aan de indruk kan onttrekken dat de notaris ten onrechte de extra kosten tot een bedrag van fl 4.268,65 die hij heeft opgevoerd op de nota van afrekening van 10 september 1998, bij klaagster heeft geïnd. De notaris had zich er niet voor moeten lenen om deze kosten ten behoeve van de verkopers en hun makelaar ten laste van klaagster te brengen. Evenmin had de notaris zijn honorarium mogen verhogen, aangezien voor de vaststelling hiervan in die periode nog vaste tarieven golden.
5.3 Executoriale verkoop woonhuis d.d. 3 februari 2003.
Het verwijt van klaagster dat door toedoen van de notaris de onderhandse verkoop van haar woonhuis geen doorgang heeft kunnen vinden acht de Kamer ongegrond.
De Kamer overweegt dat de notaris in zijn brief van 11 oktober 2002 aan klaagster heeft medegedeeld dat haar woonhuis in opdracht van de bank executoriaal verkocht zal worden, dat hij de curator op de hoogte zal brengen en dat hij haar voor verdere inlichtingen te woord zal staan. Aan klaagster was derhalve duidelijk welke weg zij diende te bewandelen om informatie te verkrijgen over de op handen zijnde verkoop. Uit het verloop van de gebeurtenissen sindsdien valt op te maken dat klaagster niet aan de door de bank in verband met de verkoop gestelde voorwaarden heeft kunnen of willen voldoen. Bovendien heeft zij nagelaten om contact op te nemen met de curator. De Kamer voegt hieraan nog toe dat klaagster, in ieder geval in de periode vanaf 16 januari 2003, werd bijgestaan door een bemiddelaar en een advocaat, die haar van de nodige juridische adviezen hebben voorzien. De Kamer is dan ook van oordeel dat klaagster voldoende geïnformeerd was over de gang van zaken met betrekking tot de executoriale verkoop van haar woonhuis. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken waaruit kan worden afgeleid dat de notaris enig verwijt treft omtrent het feit dat klaagster niet in staat is geweest haar woonhuis onderhands te verkopen. In dit verband geldt voorts dat de notaris geen invloed kan uitoefenen op de meningsvorming van de bank met betrekking tot het wel of niet aanvaarden van de biedingen van potentiële kopers. Dat de bank uiteindelijk om haar moverende redenen - desgevraagd is dit door de [naam] ter zitting nog eens verklaard - tweemaal de door klaagster aangebrachte kopers heeft geweigerd kan de notaris niet aangerekend worden.
Het feit dat de notaris er voor heeft gekozen om vanaf 6 januari 2003 slechts schriftelijk met klaagster te communiceren is naar het oordeel van de Kamer niet tuchtrechtelijk verwijtbaar en is ook niet onbegrijpelijk gegeven de tussen de notaris en klaagster ontwikkelde spanningen.
Ook dit onderdeel van de klacht is ongegrond.
5.4 Het vorenoverwogene leidt tot de navolgende beslissing.
6. BESLISSING
De Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen te Haarlem:
- verklaart klaagster niet ontvankelijk voor wat betreft klachtonderdeel a.
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Deze beschikking is op 17 juni 2003 gegeven door mr A.C. Monster, voorzitter,
mrs A.E. Patijn, C. Wisse, N. Vanderveen, leden en mr R. Rijkers, plaatsvervangend lid, in tegenwoordigheid van de secretaris mr Y.H. L’Hoir.