Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van de besloten vennootschap X B.V. te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Woerden, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is op 29 december 2003 een beroepschrift ontvangen, namens haar ingediend door mr. A. Het beroepschrift is aangevuld bij brief van B van 4 maart 2004. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 2 december 2003, betreffende een beschikking op naam van Y B.V., een rechtsvoorgangster van belanghebbende. Bij die beschikking heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q naar de waardepeildatum 1 januari 1999 en voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op ƒ 13.361.000 (€ 6.062.957). Na bezwaar heeft hij bij de bestreden uitspraak de beschikking gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en vermindering van de vastgestelde waarde tot – naar het Hof begrijpt – ƒ 10.225.000 (€ 4.639.903).
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot het ongegrond verklaren van het beroep.
Belanghebbende heeft, na daartoe door het Hof in de gelegenheid te zijn gesteld, een conclusie van repliek ingediend. Verweerder heeft een conclusie van dupliek ingezonden.
Ter zitting van 21 januari 2005 is verschenen B voornoemd als gemachtigde van belanghebbende, alsmede C als heffingsambtenaar van de gemeente Woerden, tot bijstand vergezeld van de taxateur D. Namens belanghebbende zijn ter zitting twee uittreksels uit het handels-register overgelegd. Verweerder heeft ter zitting een luchtfoto overgelegd.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenares en gebruikster van een fabrieksterrein met opstallen te Q aan de a-straat 1 (hierna: het object). Het terrein heeft een oppervlakte van 29.863 m². Het object wordt door belanghebbende gebruikt voor het vervaardigen van a-produkten.
2.2. Verweerder heeft bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object de waarde van de daartoe behorende grond berekend op ƒ 225 per m². De waarde van die grond komt dan uit op (afgerond) ƒ 6.719.000. Verweerder onderbouwt deze waarde door te wijzen op de verkoopprijzen van drie op bedrijventerreinen te Q percelen grond. Deze percelen zijn verkocht op 7 januari 1998, 23 december 1998 en 2 juni 1999 voor prijzen per m² van respectievelijk ƒ 325, ƒ 334,87 en ƒ 405,51.
2.3. Belanghebbende berekent de waarde van de tot het object behorende grond op
ƒ 120 per m². Zij onderbouwt deze waarde met gegevens betreffende het jaar 1993, afkomstig uit een enquête over bedrijventerreinen in de provincie Utrecht. De waarde van die grond komt dan uit op (afgerond) ƒ 3.583.000, dat is dus ƒ 3.136.000 lager dan de door verweerder berekende waarde. De door belanghebbende bepleite waarde van het object bedraagt dan (13.361.000 – 3.136.000 =) ƒ 10.225.000.
3. Geschil
In geschil is de bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object in aanmerking te nemen waarde van de tot het object behorende grond. Belanghebbende stelt die waarde – naar het Hof begrijpt – op ƒ 3.583.000
(€ 1.625.895), verweerder op ƒ 6.719.000 (€ 3.048.949).
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4.2. Ter zitting is aan de stellingen van belanghebbende nog het volgende, zakelijk weergegeven, toegevoegd.
Op 1 januari 2001 was Y B.V. eigenares van het object. Op 1 februari 2001 is deze vennootschap door een fusie opgegaan in X B.V.
De cijfermatige conclusie aan het slot van de aanvulling van het beroepschrift is onjuist. De waarde moet worden berekend door de oppervlakte van het terrein te vermenigvuldigen met ƒ 120 per m².
Verweerder moet de waarde van de grond aannemelijk maken. Bij de waardering heeft hij een aantal elementen onvoldoende meegewogen. Ik zie niet terug dat rekening is gehouden met toekomstige ontwikkelingen.
De bedrijventerreinen DD en EE hebben een betere ontsluiting over de weg.
4.3. Verweerder heeft ter zitting nog het volgende, zakelijk weergegeven, aan zijn stellingen toegevoegd.
Uit de hierbij overgelegde luchtfoto blijkt dat het object is gelegen aan een rivier, wat de aanvoer van grondstoffen vergemakkelijkt. Voorts toon ik u nog een plattegrond van Q. Daarop is te zien dat aan de noordkant van het object een woonwijk ligt. De grond grenzend aan de zuidzijde van de rivier bestaat hoofdzakelijk uit bedrijventerrein, met hier en daar verspreid woningen.
De grondtransacties waarop ik mij beroep betreffen percelen op nieuwe bedrijventerreinen. Ik heb bij de waardering van het object voldoende rekening gehouden met negatieve invloeden. Daartoe behoren ook toekomstige ontwikkelingen; de conclusie van dupliek wekt op dit punt een onjuiste indruk. De terreinen DD en EE liggen meer aan de buitenkant van Q.
De grootte van het object leidt niet tot een lagere prijs per m². Het object aan de b-straat heeft van alle vergelijkingsobjecten de grootste oppervlakte, maar tevens de hoogste prijs per m².
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de tot het object behorende grond niet op een te hoog bedrag heeft bepaald. Hij heeft daartoe gewezen op de onder 2.2 vermelde verkoopprijzen van percelen grond gelegen op bedrijventerreinen te Q. Het Hof is van oordeel dat deze percelen en de tot het object behorende grond in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de evenbedoelde verkoopprijzen kunnen dienen als grondslag voor de waardebepaling van de grond. De door belanghebbende aangevoerde omstandigheid dat het, anders dan bij het object, bij de vergelijkingspercelen gaat om nieuwe bedrijventerreinen staat daaraan niet in de weg. Wel dient zo nodig bij de waardering met dit verschil rekening te worden gehouden.
5.2. De gemiddelde verkoopprijs van de door verweerder genoemde vergelijkings-percelen bedraagt ongeveer ƒ 355 per m². Hij heeft de waarde van de tot het object behorende grond bepaald op ƒ 225 per m², dat is dus ongeveer ƒ 130 per m² ofwel ruim 36% lager. Verweerder stelt dat hij op deze wijze in voldoende mate rekening heeft gehouden met de invloed van de door belanghebbende omschreven waardedrukkende factoren, met inbegrip van toekomstige ontwikkelingen. Belanghebbende bestrijdt dit. Het Hof oordeelt hieromtrent als volgt.
5.3. Het Hof is er niet van overtuigd dat verweerder met de invloed van de door belanghebbende omschreven waardedrukkende factoren in onvoldoende mate rekening heeft gehouden. Zo bestaat geen aanleiding om op voorhand aan te nemen dat grond welke deel uitmaakt van een bestaand bedrijventerrein bij uitgifte minder zou kosten dan grond op een nieuw bedrijventerrein. Belanghebbende heeft haar stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd. Zo is niets gesteld over de omvang van de door haar genoemde sloop- en saneringskosten. Belanghebbende beroept zich voorts op de ligging van het object in de nabijheid van een woonwijk. Bij de vergelijkingspercelen is dat echter, zij het in mindere mate, eveneens het geval. Van een significant verschil op dit punt is geen sprake, nog daargelaten dat niet is gesteld of gebleken dat grond nabij woonwijken een lagere verkoopprijs zou kennen. Ook ten aanzien van de bereikbaarheid ziet het Hof geen grote verschillen. De ontsluiting van het object over de weg is mogelijk wat minder dan bij de vergelijkingspercelen, maar daar staat een goede ontsluiting over het water tegenover. Voorts is niet aannemelijk gemaakt dat van de betrekkelijk grote oppervlakte van het object een grotere waardedrukkende invloed uitgaat dan waarmee verweerder rekening heeft gehouden. Tenslotte merkt het Hof nog op dat verweerder niet was gehouden om voor elk van de waardedrukkende factoren afzonderlijk de invloed op de waarde te kwantificeren.
5.4. De door belanghebbende aangedragen gegevens als vermeld onder 2.3 kunnen niet tot een ander oordeel leiden. Deze gegevens betreffen immers het jaar 1993 en reeds vanwege het lange tijdsverloop tussen dit jaar en de waardepeildatum moeten die gegevens als onvoldoende nauwkeurig worden aangemerkt. Bovendien betreffen zij bedrijventerreinen in andere gemeenten dan Woerden.
5.5. De conclusie luidt dat verweerder naar ’s Hofs oordeel voldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende omstandigheden, voor zover die in dit geval relevant zijn.
5.6. Op grond van het hiervoor overwogene is het gelijk aan verweerder.
6. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten of de kosten van het bezwaar op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is vastgesteld op 25 februari 2005 door mrs. O.B. Onnes, C. Schaap en R.G. Kemmers, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het beroepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.