Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Bij vervroeging
Beslissing van 31 maart 2005 in de zaak onder rekestnummer 953/04 NOT van:
BEHEERMAATSCHAPPIJ
[Z]. ,
gevestigd te [plaats],
APPELLANTE,
gemachtigde : R.J. Verheij,
wonende te [plaats],
t e g e n
[geintimeerde],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Namens appellante, verder te noemen klaagster, is bij een op 19 juli 2004 ter griffie ingekomen verzoekschrift hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Rotterdam, verder te noemen de kamer, van 17 juni 2004 waarbij de door klaagster, ingediende klacht tegen geïntimeerde verder te noemen de notaris ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 17 september 2004 een verweerschrift - met één bijlage - ter griffie ingekomen.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 24 februari 2005. Verschenen zijn de gemachtigde van klaagster en de notaris. Zij hebben het woord gevoerd.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie alsmede van de hiervoor genoemde stukken.
3. De beoordeling van de bestreden beslissing
Het hof kan zich niet verenigen met de beslissing van de kamer en zal deze derhalve vernietigen.
4. De feiten
4.1. Op dinsdag 29 juli 2003 heeft de notaris een voorlopige nota van afrekening verzonden aan klaagster. Op donderdag 31 juli 2003 is een gewijzigde nota naar het kantoor van klaagster gefaxt, waarin de courtagenota van de makelaar was vermeld nadat tevoren op diezelfde dag de notaris telefonisch aan de dochter van de gemachtigde de toezending van dit faxbericht had aangekondigd.
4.2. Op vrijdag 1 augustus 2003 is de akte gepasseerd. De notaris is na bevestiging van de zijde van de bewaarder van de openbare registers van de inschrijving van de akte tot betaling van de nota aan de makelaar overgegaan. Op zaterdag 2 augustus 2003 heeft de gemachtigde van klaagster in zijn buitenhuis in Frankrijk de gewijzigde nota ontvangen. Op diezelfde dag heeft de gemachtigde aan de notaris per fax meegedeeld bezwaar te maken tegen het in rekening brengen van de makelaarscourtage op de nota van afrekening van de notaris en tegen de betaling daarvan, van welke mededeling op maandag 4 augustus 2003 nog een exemplaar aan de notaris is toegezonden.
5. Het standpunt van klaagster
5.1. Klaagster verwijt de notaris dat hij zonder de toestemming van klaagster een courtagenota ad € 7.284,32 van De Witte Garantiemakelaars te Vlaardingen op de gewijzigde nota van afrekening heeft opgevoerd en aldus aan klaagster in rekening heeft gebracht alsmede dat hij tot uitbetaling van die courtagenota is over gegaan zonder toestemming daarvoor van klaagster.
5.2. Ook verwijt klaagster de notaris dat hij al binnen vijf werkuren nadat hij de nota van afrekening naar klaagsters kantooradres heeft gefaxt tot betaling aan de makelaar is overgegaan. Naar de mening van klaagster heeft de notaris door aldus te handelen te voortvarend gehandeld, aangezien daardoor klaagster nauwelijks de gelegenheid heeft gehad om haar kritiek te uiten met betrekking tot deze nota.
6. Het standpunt van de notaris
6.1. De notaris heeft de stellingen van klaagster betwist en verweert zich als volgt. De notaris heeft betoogd dat het gebruikelijk is dat de courtagenota van de betrokken makelaar op de nota van afrekening wordt opgevoerd.
Doordat de notaris pas op 30 juli 2003 de aflosnota van bank ontving en pas op 31 juli 2003 de courtagenota van de makelaar, konden deze gegevens pas op 31 juli 2003 in de nota van afrekening worden verwerkt, terwijl al op vrijdag 1 augustus 2003 om 11.00 uur de akte gepasseerd zou worden.
6.2. De notaris is na ontvangst van de bevestiging dat de akte correct was ingeschreven in de openbare registers tot uitbetaling van de litigieuze nota overgegaan. De notaris acht dit zijn taak, aangezien het derdengeld betreft dat zo snel mogelijk overgemaakt dient te worden. De notaris is van mening dat klaagster er zelf voor gekozen heeft zo laat te reageren, aangezien de gemachtigde zich niet adequaat door zijn kantoor heeft laten informeren, terwijl de notaris met betrekking tot de gewijzigde nota op donderdag 31 juli 2003 telefonisch contact heeft opgenomen met de dochter van de gemachtigde.
7. De beoordeling
7.1. Het hof is van oordeel dat het in het algemeen niet ongebruikelijk is dat de courtagenota van de bij het totstandkomen van de transactie betrokken makelaar wordt opgevoerd op de nota van afrekening. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de notaris - daartoe naar gevraagd - verklaard dat de koopakte, die door de gemeente als koper van de onroerende zaak was opgesteld, niets omtrent enige betrokkenheid van de makelaar vermeldt. De notaris heeft betoogd dat uit de gedragingen van de makelaar was af te leiden dat hij de betrokken makelaar met betrekking tot de verkoop van de onroerend zaak was. Dit bleek hem uit de bemiddeling van de makelaar met betrekking tot de ontruiming van de onroerende zaak. De notaris heeft voorts betoogd dat weliswaar uit de correspondentie niet is gebleken dat aan de makelaar de opdracht terzake was verstrekt, maar dat hem dit pas bleek na toezending van de courtagenota.
7.2. Nu uit bovenvermelde omstandigheden blijkt dat de positie van de makelaar bij de transactie met de gemeente onduidelijk is en er voorts niet is gebleken van andere aanknopingspunten die betaling van de courtagenota rechtvaardigen, had de notaris niet tot uitbetaling hiervan mogen overgaan zonder de uitdrukkelijke toestemming daarvoor van klaagster.
Het had op de weg van de notaris gelegen om aan de gemachtigde van klaagster die toestemming te vragen. Hieraan doet niet af dat de gemachtigde in het buitenland verbleef. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat er telefonisch contact is geweest met de dochter van de gemachtigde. Uit dit contact heeft de notaris niet mogen afleiden dat klaagster van de gewijzigde nota van afrekening op de hoogte was en dat zij, door gedurende de volgende uren tot het moment waarop de akte werd gepasseerd geen bezwaren aan de notaris kenbaar te maken, stilzwijgend met deze gewijzigde nota en derhalve met de daarop vermelde courtagenota heeft ingestemd. De klacht is dan ook terecht door klaagster voorgesteld.
7.3. Het hof acht de klacht gegrond en is van oordeel dat de notaris in zoverre heeft gehandeld in afwijking van hetgeen in zijn ambt betaamt. Het hof is van oordeel dat de geconstateerde onzorgvuldigheden dusdanig ernstig zijn dat het hof de maatregel van waarschuwing passend acht.
7.4. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
7.5. Gelet op het bovenstaande zal het hof, nu het zich met de beslissing van de kamer niet kan verenigen, deze beslissing vernietigen.
7.6. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
8. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beslissing van de kamer van 17 juni 2004, en, opnieuw rechtdoende;
- verklaart de klacht van klaagster gegrond;
- legt aan de notaris de maatregel van waarschuwing op;
- bepaalt dat de maatregel zal worden ten uitvoer gelegd ter terechtzitting van het hof op donderdag 28 april 2005, te 13.30 uur;
- bepaalt dat de griffier de notaris daarvoor zal oproepen.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.L.G.A. Stille en P.J.N. van Os en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 31 maart 2005.
Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam
Reg.nr. 06/04
Beslissing op een klacht als bedoeld in artikel 99 van Pro de Wet op het notarisambt (1999) van:
mevrouw Verheij,
namens Beheermaatschappij
[Z],
klaagster,
- tegen -
mr. [B],
notaris te [plaats],
de notaris.
1. Het verloop van de procedure
1.1
De Kamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- klaagschrift d.d. 28 maart 2004, met bijlagen;
- verweerschrift d.d. 21 april 2004, met bijlagen;
- aanvulling op het klaagschrift d.d. 27 mei 2004.
1.2
De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden tijdens de vergadering van de Kamer op 27 mei 2004. Klaagster is niet verschenen. De notaris is verschenen en heeft zijn standpunt nader toegelicht.
2. Inhoud van de klacht
2.1
In essentie stelt klaagster dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld doordat hij een courtagenota, die zonder klaagsters medeweten door de bij de overdracht betrokken makelaar bij de notaris is ingediend, in de nota van afrekening heeft verrekend en hij vervolgens zonder klaagsters toestemming tot uitbetaling is overgegaan.
2.2
Klaagster heeft haar klacht als volgt toegelicht. Op dinsdag 29 juli 2003 heeft klaagster een voorlopige nota van afrekening ontvangen. Op donderdag 31 juli 2003 is rond 15:00 uur per faxbericht een gewijzigde nota van afrekening naar het kantoor van klaagster gefaxt, waarin de courtagenota ad € 7.284,32 van de betrokken makelaar is verrekend. Klaagster heeft hiervan op haar vakantieadres kennis genomen. Op vrijdag 1 augustus 2003 is rond 11:00 uur de akte van de overdracht gepasseerd en is de notaris zonder de toestemming van klaagster af te wachten diezelfde dag tot uitbetaling van voornoemd bedrag overgegaan. Klaagster stelt dat de notaris te voortvarend, namelijk 5 werkuren nadat zij de gewijzigde nota van afrekening had ontvangen, tot uitbetaling is overgegaan. Hierdoor heeft klaagster nauwelijks de mogelijkheid gehad om haar kritiek op de nota van afrekening aan de notaris kenbaar te maken.
3. Standpunt van de notaris
De notaris stelt daartegenover het volgende. Het is gebruikelijk dat de courtagenota van de bij de overdracht betrokken makelaar via de notaris wordt verrekend. De notaris deelt mede dat hij pas op 30 juli 2003 de aflosnota van de bank ontving en op donderdag 31 juli 2003 de courtagenota, zodat de aflosnota alsmede de courtagenota pas op 31 juli 2003 in de nota van afrekening konden worden verwerkt. De notaris stelt dat aan klaagster tijdig de gelegenheid is geboden om kennis te nemen van de gewijzigde nota van afrekening. Voorts stelt de notaris dat het de eigen keuze was van klaagster om pas nadat de gelden buiten de macht van de notaris waren gekomen bezwaar te maken en zich niet vanuit kantoor te laten informeren over de gewijzigde nota, maar deze te laten liggen tot na de terugkomst uit het buitenland.
De notaris heeft alle bedragen aan de respectievelijke ontvangers overgemaakt na de ontvangst van de bevestiging dat de akte correct was ingeschreven en stelt dat een dergelijke snelle betaling is voorgeschreven. Het betreffen immers derdengelden die zo spoedig mogelijk naar de gerechtigden moeten worden overgemaakt.
4. De beoordeling
4.1
Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 98 van Pro de WNA. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.
4.2
De Kamer is met de notaris van oordeel dat het gebruikelijk is dat de courtagenota van de bij de overdracht betrokken makelaar via de notaris wordt verrekend. Voorts droeg klaagster kennis van de wijziging in de nota van afrekening en heeft zij nagelaten hierop direct te reageren, terwijl zij wist of behoorde te weten dat de akte al een dag later, namelijk op vrijdag 1 augustus 2003, gepasseerd zou worden en de derdengelden daarna zouden worden overgemaakt. Op grond van het vorenstaande oordeelt de Kamer dat de notaris heeft gehandeld met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten. De Kamer acht de klacht derhalve ongegrond.
5. De beslissing
De Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam,
verklaart de klacht ongegrond.
Deze beslissing is gegeven op 27 mei 2004 door mrs. F.W.H. van den Emster,
R. Veenendaal, R. van der Galiën, J.H.J. Preller en O.B. Okkinga, in tegenwoor-digheid van de plaatsvervangend secretaris, mr. E.C. Höhner.
Uitgesproken ter openbare vergadering van 17 juni 2004.
De plaatsvervangend secretaris, De voorzitter,
E.C. Höhner F.W.H. van den Emster
Deze beslissing is verzonden op:
Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.