Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 19 mei 2005 in de zaak onder rekestnummer 688/2004 NOT van:
[appellant],
[appellant],
beiden wonende te [woonplaats],
APPELLANTEN,
t e g e n
[geïntimeerde]
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Ter griffie van het hof alhier is op 8 juni 2004 ingekomen een verzoekschrift van de zijde van appellanten, verder te noemen klagers, waarbij zij tijdig hoger beroep hebben ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Almelo, verder te noemen de kamer, van 12 mei 2004, waarbij hun klacht tegen geïntimeerde, verder te noemen de notaris, ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is geen verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 24 maart 2005. Verschenen zijn klagers en de notaris. Zij hebben het woord gevoerd.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie als mede van de hiervoor genoemde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar het geen de kamer in haar beslissing van 12 mei 2004 heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klagers
4.1. Klagers verwijten de notaris dat hij niet op juiste - onpartijdige - wijze hun belangen heeft behartigd. In dat verband wijzen klagers op de kosten die onterecht voor hun rekening zijn gekomen. Deze kosten bestaan uit het betalen van de huursom ad € 15.000,-- van het registergoed gelegen aan [adres], terwijl klagers geen gebruik van het gehuurde hebben kunnen maken. Bovendien is bij klagers een bedrag van € 2.262,06 in rekening gebracht, terwijl deze kosten voor rekening van [K], verder te noemen [K], zijn.
4.2. Ook wordt de notaris verweten dat hij klagers verplicht heeft het door hen gelegde beslag op de gelden die de notaris voor [K] onder zich had, niet te laten uitvoeren, onder de dreiging dat de verkoop van het eerder genoemde registergoed niet zou doorgaan.
4.3. Voorts wordt de notaris verweten dat de inschrijving van het registergoed pas op 5 november 2003 heeft plaatsgevonden, terwijl de akte van levering al op 3 november 2003 gepasseerd was. De sleutel hebben klagers pas op 7 november 2003 in ontvangst kunnen nemen.
4.4. Tenslotte hebben klagers aangegeven het triest te vinden dat de notaris heeft toegelaten dat hun na het passeren van de leveringsakte een foto van [K] bij wijze van cadeau is overhandigd.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris betwist de stellingen van klagers en voert daartoe het navolgende aan. De notaris heeft betoogd dat hij niet gerechtigd was het registergoed te doen inschrijven zolang de koopprijs niet voldaan was wegens op de koopsom gelegd beslag. De notaris heeft hiertoe advies gevraagd aan het Notarieel Juridisch Bureau van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Dit heeft er tevens toe geleid dat de notaris de door klagers geclaimde kosten niet aan klagers kon betalen.
5.2. Na het doorhalen van het laatste beslag zijn de akten van levering verzonden voor inschrijvingin de openbare registers. De notaris heeft voorgesteld aan klagers om de leveringsdatum uit te stellen, opdat klagers in alle rust de zaak konden beoordelen.
5.3. Met betrekking tot de foto heeft de notaris betoogd dat de foto met uitleg en met vriendschappelijke intentie door zijn medewerker is overhandigd.
6. De beoordeling
6.1. Het onderzoek in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof niet geleid tot vaststelling van andere feiten dan wel andere beschouwingen dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt.
6.2. Het hof voegt daar aan toe dat ter terechtzitting in hoger beroep de notaris de stelling heeft herhaald dat hij niet gerechtigd was de € 15.000,-- en de € 2.262,06 aan klagers uit te betalen, aangezien deze gelden een onderdeel vormden van de koopsom, die ten goede diende te komen aan de verkopende partij. Het stond de notaris dan ook niet vrij deze gelden onder zich te houden.
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.L.G.A. Stille, P.J.N. van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 19 mei 2005.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE ALMELO
Klachtzaak: 21 03 Wna
UITSPRAAK
inzake: 1. [klager] en
2. [klager],
beiden wonende te [woonplaats],
klagers;
tegen: [notaris],
notaris te [plaats],
hierna te noemen de notaris.
1 Verloop van de procedure
1.1 Op 5 november 2003 hebben klagers een klacht (met bijlagen) ingediend bij de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Almelo, hierna te noemen de Kamer.
De notaris heeft zich verweerd bij schrijven van 24 december 2003. Vervolgens hebben klagers bij brief van 27 januari 2004 gerepliceerd en is door de notaris op 26 februari 2004 gedupliceerd.
1.2 De klachtzaak is ter zitting van 8 april 2004 behandeld. Klagers zijn in persoon verschenen. De notaris is eveneens verschenen.
2 Toetsingskader
2.1 In deze klachtzaak dient te worden beoordeeld of de notaris heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in de Wet op het notarisambt (Wna).
3 Feiten
3.1 De percelen met opstallen [adres] zijn bij koopovereenkomst van 22 augustus 2002 door de heer A.F. [K], hierna [K], gekocht van [R], hierna [R]. Daarbij is overeengekomen dat de akte van levering in beginsel op 3 november 2003 zal worden verleden. Tevens is overeengekomen dat [K] ingaande 1 maart 2003 huur verschuldigd is aan [R].
Genoemde onroerende zaak is vervolgens bij koopovereenkomst van 22 augustus 2002 door [K] verkocht aan klager sub 1, de heer [W]. Daarbij is overeengekomen dat de akte van levering in beginsel op 3 november 2003 zou worden verleden. Tevens is overeengekomen dat klager sub 1 vanaf 1 maart 2003 huur verschuldigd zou zijn aan [K].
Klagers hebben op 23 oktober 2003 een afrekeningoverzicht van de notaris ontvangen. In de eerste versie is onder meer de koopsom en de aan [K] verschuldigde huur vermeld. In de tweede versie is de afrekening verhoogd met door klagers voor [K] betaalde kosten. Klagers hebben de afrekening voldaan.
Tot zekerheid van een vordering van klagers op [K] hebben klagers op 3 november 2003 aanvankelijk conservatoir beslag laten leggen op voor beslag vatbare gelden die de notaris voor [K] onder zich had. Ter zake van dit beslag is daarna op 3 november 2003 een akte van waardeloosheid opgemaakt. Vervolgens is na het passeren van de aktes van levering op 3 november 2003 opnieuw beslag gelegd door klagers ten laste van [K] onder de notaris en is ter zake van dit beslag op 4 november 2003 een akte van waardeloosheid opgemaakt.
4 Standpunten
4.1 De klacht komt op het volgende neer. Klagers stellen zich op het standpunt dat de notaris niet op de juiste onpartijdige wijze hun belangen heeft behartigd. Klagers wijzen daarbij – kort samengevat – op kosten welke hen ten onrechte in rekening zijn gebracht. Deze kosten hebben betrekking op het niet betalen van huur door [K] aan [R]. De brief van de notaris van 6 november 2003 waarin staat dat daarmee door klagers is ingestemd is niet juist. Klagers konden niet anders vanwege de dreiging dat de levering aan hen anders niet zou plaatsvinden.
Met betrekking tot de beslagen heeft de notaris klagers verplicht deze niet door te zetten. Ook daarbij speelde de dreiging dat de levering niet door zou gaan. De inschrijving bij het kadaster is ook pas op 5 november 2003 verzorgd en de sleutel is pas op 7 november 2003 ontvangen.
Ook hebben klagers aangegeven dat zij het triest vinden dat de notaris heeft toegelaten dat na het passeren van de akte aan hen bij wijze van “cadeau” een foto van [K] is overhandigd.
4.2 De notaris heeft aangegeven dat, kort voor de datum van levering, door klager sub 1 is meegedeeld aan een medewerker van het kantoor van de notaris dat klagers vreesden dat [K] het registergoed zou doorverkopen aan een derde. Klagers is toegezegd dat hier op zal worden gelet. Daartoe zijn afspraken gemaakt met [R]. Met betrekking tot de beslagen welke door klagers zijn gelegd op hetgeen de notaris onder zich zou hebben van [K] is kort samengevat aangegeven dat de notaris jegens [R] de plicht had om te voorkomen dat aan [K] zou worden geleverd zonder dat [R] zou beschikken over de overeengekomen koopprijs. Na hierover nog advies te hebben ingewonnen bij de KNB heeft de notaris klagers geïnformeerd en is het beslag door klagers ingetrokken. Na het doorhalen van het laatste beslag zijn de afschriften van de akten van levering verzonden voor inschrijving bij het kadaster. De situatie en de consequenties van bepaalde keuzes zijn aan klagers uitgelegd. Op het voorstel om de levering uit te stellen wilden partijen niet ingaan. Met betrekking tot de aan klagers overhandigde foto geeft de notaris aan dat die foto met uitleg en met vriendschappelijke intentie door zijn medewerker aan klager sub 1 is overhandigd. Van enige partijdigheid is geen sprake geweest.
5 Overwegingen
5.1 Ingevolge artikel 98, eerste lid, Wna zijn notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat-notaris niet betaamt.
5.2 In de situatie van klagers gaat het om de vraag of de notaris wel (voldoende) de belangen van klagers heeft behartigd. De Kamer beantwoordt deze vraag bevestigend. De Kamer acht in dit verband van belang dat uit hetgeen bekend is mag worden geconcludeerd dat de notaris bekend was met de door klagers uitgesproken grootste zorg, welke daarin was gelegen dat zij de eigendom van het registergoed niet zouden krijgen overgedragen. Niet gebleken is dat de notaris daar geen oog voor heeft gehad en daar niet voldoende aan heeft meegewerkt. De financiële verwikkelingen vanwege het feit dat [R] huur van [K] claimde en dat klagers en een derde de nodige bedragen van [K] claimden maken dit niet anders. Deze verwikkelingen zijn niet veroorzaakt door de notaris of door keuzes die de notaris in het kader van de koopovereenkomsten en de levering heeft gemaakt. Partijen hebben voor deze wijze van kopen en verkopen gekozen en de medewerking die de notaris daaraan heeft gegeven is niet laakbaar. Met betrekking tot het al dan niet uitvoeren van de beslagen en de inschrijving bij het kadaster is de Kamer van oordeel dat het duidelijk is dat klagers zich door de omstandigheden onder druk gezet voelden, echter dit brengt niet met zich dat de notaris ter zake iets valt te verwijten. Vanuit zijn verantwoordelijkheid en professionaliteit mocht van de notaris worden verwacht dat hij handelde zoals hij heeft gedaan. Terecht heeft de notaris besloten dat hij niet mee zou kunnen werken aan acties van klagers die er toe zouden leiden dat levering en inschrijving van het registergoed wel doorgang zouden vinden maar dat de volledige koopsom niet in het bezit van [R] zou komen. Op die wijze zou [R] zijn gedupeerd vanwege de vordering van klagers op [K]. Niet weersproken is dat de notaris heeft voorgesteld om enige bedenktijd in te lassen en de leveringen op 3 november 2003 geen doorgang te laten vinden. Klagers en [K] hebben echter bewust de keuze gemaakt dat alles zou doorgaan. De eerder genoemde druk van de omstandigheden zal daar debet aan zijn geweest echter van belang is dat niet gebleken is dat van de zijde van de notaris op onjuiste wijze druk is uitgeoefend op klagers.
5.3 Met betrekking tot het overhandigen van de foto na afhandeling van de transacties overweegt de Kamer het volgende. Uit hetgeen daarover ter zitting nog is opgemerkt begrijpt de Kamer dat deze foto reeds lang in het bezit was van een medewerker van de notaris. Deze foto is, kennelijk min of meer met de bedoeling om na de verwikkelingen enige luchtigheid in het geheel te brengen, aangeboden. De Kamer gaat er vanuit dat de notaris daarbij aanwezig was of in ieder geval zodanig op de hoogte is geweest dat het volledig onder zijn verantwoordelijkheid moet worden gerekend. De Kamer is van oordeel dat de notaris niet juist heeft ingeschat hoe dit handelen door klagers zou worden opgevat. De notaris had het aanbieden van de foto moeten voorkomen. De Kamer is echter van oordeel dat de notaris, nu hij dat heeft nagelaten, niet zodanig heeft gehandeld dat dit klachtwaardig is.
5.4 De klacht is, gelet op het vorenstaande, ongegrond.
6 BESLISSING
De kamer van toezicht over de notarissen en de kandidaat-notarissen te Almelo, verklaart de klacht ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.R. van der Winkel, voorzitter, mr. G. van Eerden, J.E. Huisman, mr. H.W.C. Spijkerboer en mr. E. Willems, leden en door de voorzitter in tegenwoordigheid van G.J. Doeleman als secretaris in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2004.
Tegen deze beslissing van de kamer van toezicht kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam.
Postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Afschrift verzonden: 12 mei 2004