Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
BIJ VERVROEGING
Beslissing van 28 april 2005 in de zaak onder rekestnummer 682/2004 NOT van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
APPELLANT,
t e g e n
[geintimeerde],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. L.H. Rammeloo.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Door appellant, verder te noemen klager, is bij een op 2 juni 2004 ter griffie ingekomen verzoekschrift hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Rotterdam, verder te noemen de kamer, van 27 april 2004 waarbij de door klager tegen geïntimeerde, hierna te noemen de notaris, ingediende klacht gedeeltelijk gegrond is verklaard zonder oplegging van een maatregel.
1.2. Op 16 maart 2005 is namens de notaris een schrijven ter griffie van het hof ingediend.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 14 april 2005. Klager, de notaris en zijn advocaat zijn verschenen. Allen hebben het woord gevoerd, klager en de advocaat van de notaris aan de hand van een pleitnotitie.
2. De ontvankelijkheid van het hoger beroep
2.1. Klager heeft de beslissing van de kamer van 27 april 2004 ontvangen als bijlage bij een brief van de secretaris van de kamer, gedagtekend en verzonden op dezelfde datum. De beslissing van de kamer vermeldt na de ondertekening:
“Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.”
Het verzoekschrift van klager waarin hij te kennen geeft zich niet met de uitspraak van de kamer te kunnen verenigen, is op 2 juni 2004 ter griffie van het hof ingekomen.
2.2. Nu klager niet binnen de in artikel 107 lid 1 WNA Pro genoemde termijn van dertig dagen na de dag van verzending van voornoemde brief in hoger beroep is gekomen, doch het verzoekschrift eerst na afloop van deze termijn ter griffie is ontvangen, is het beroep niet tijdig ingesteld.
2.3. Het vorenoverwogene leidt tot de slotsom dat klager in zijn hoger beroep niet kan worden ontvangen. Dit leidt tot de volgende beslissing.
3. De beslissing
Het hof:
- verklaart klager niet ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen de beslissing van de kamer van 27 april 2004.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.L.G.A. Stille en P.J.N. van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 28 april 2005.
Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam
Reg.nr. 05/04
Beslissing op een klacht als bedoeld in artikel 99 van Pro de Wet op het notarisambt (1999) van:
[klager],
wonende te [woonplaats],
klager,
- tegen -
[notaris],
notaris te [plaats].
1. Verloop van de procedure
1.1
De Kamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- klaagschrift d.d. 10 oktober 2003;
- verweerschrift met bijlagen d.d. 18 december 2003.
1.2
De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden tijdens de vergadering van de Kamer op 25 maart 2004, waarbij zowel klager als de notaris zijn verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. Inhoud van de klacht
2.1
Klager heeft in 2000 een appartementsrecht gekocht betreffende de benedenverdieping in het nieuwbouwproject “[P]”. Ruim een half jaar later heeft hij in hetzelfde project een tweede appartementsrecht gekocht. Deze twee appartements-rechten zijn gebouwd tot één appartement. Voor wat betreft de daarmee gemoeide juridische/notariële complicaties heeft klager zich laten leiden door de notaris en of de onder zijn verantwoordelijkheid werkende assistent, de heer [H]. Het eerste onderdeel van klagers klacht is hierin gelegen dat de notaris de splitsingsakte niet in overeenstemming heeft gebracht met de bestaande situatie, zodat hij op papier twee appartementsrechten heeft, terwijl het één woning betreft, hetgeen in de praktijk veel problemen heeft gegeven, zoals dubbele lasten, welke problemen klager inmiddels zelf heeft opgelost. Op klagers verzoek de splitsingsakte te wijzigen en in overeenstemming te brengen met de bestaande situatie, stelt klager dat de heer [H] hem mededeelde “ik moet er niet aan denken”. Voorts ontbreken in de splitsingsakte andere (bouwkundige) wijzigingen welke door verkoper bedacht zijn na het tot stand komen van de tweede splitsingsakte.
2.2
Ten tweede verwijt klager de notaris dat deze niet is opgetreden als een onpartijdig en onafhankelijk deskundige, maar dat hij de belangen van de verkoper heeft laten prevaleren boven die van klager. Klager voert daartoe aan dat nadat de notaris constateerde dat de verkoper gebruik maakte van een model koopovereenkomst waarin ten onrechte in de kop melding werd gemaakt van de GIW-bepaling, de notaris de verkoper heeft gevraagd de kopers daarop te attenderen, maar heeft verzuimd zelf enige actie dienaangaande jegens kopers - en dus klager - te ondernemen. Klager stelt hij de appartementsrechten niet zou hebben aangekocht indien hij had geweten dat de GIW-garantieregeling daarop niet van toepassing was.
2.3
Klager vermoedt dat de notaris zodanige financiële afspraken had met de verkoper, dat alle extra werkzaamheden, zoals het opmaken van een nieuwe splitsingsakte, voor eigen rekening van de notaris zouden komen en dat hierin de reden is gelegen waarom de notaris tot op heden de splitsingsakte niet heeft gewijzigd.
2.4
Klager concludeert tot het gegrond verklaren van zijn klacht en de notaris op te dragen de splitsingsakte aan te passen op kosten van de notaris, bij voorkeur door een andere notaris, alsmede de notaris te veroordelen tot schadevergoeding.
3. Verweer van de notaris
3.1
De notaris stelt dat klager twee appartementsrechten heeft gekocht en dat hij de transportakten ook als zodanig heeft opgesteld. Dat hij zich wel kan voorstellen dat klager uit praktisch oogpunt de splitsingsakte gewijzigd wil zien, maar dat de werkzaamheden en de kosten die daarmee gemoeid zijn daarmee niet in verhouding staan. Daarvoor zou de toestemming van alle overige eigenaren én alle hypotheekhouders benodigd zijn. Overigens, zo stelt de notaris, heeft klager hem daartoe ook nimmer een opdracht gegeven.
3.2
Met betrekking tot het tweede onderdeel van de klacht, betreffende de GIW-garantie, stelt de notaris dat hij zich kan verenigen met het oordeel van de Kamer over soortgelijke klachten van andere appartementsgerechtigden van [P] gegeven in de beslissing d.d. 18 september 2003, te weten gegrondverklaring zonder oplegging van een maatregel.
4. De beoordeling
4.1
Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 98 van Pro de WNA. Een notaris is aan tuchtrecht-spraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.
4.2
Ten aanzien van het onderdeel van de klacht met betrekking tot de splitsingsakte, oordeelt de Kamer dat het verwijt dienaangaande geen doel treft. Klager heeft op uiteenlopende momenten twee appartementsrechten gekocht. De klacht heeft geen betrekking op de werkzaamheden dienaangaande door de notaris verricht, maar doelt op de vermeende weigerachtigheid van de notaris om de splitsingsakte te wijzigen. Gesteld noch gebleken is dat klager de notaris een dergelijke opdracht heeft verstrekt. Anders dan klager blijkbaar meent, is het niet automatisch een taak van de notaris om de splitsingsakte aan te passen als twee appartementsrechten hebben geleid tot de bouw van één appartement. Klager wist dat hij twee rechten kocht en heeft deze rechten ook bij afzonderlijke akten getransporteerd. Het wijzigen van een splitsingsakte is een op zichzelf staande opdracht. Aangezien daarvoor onder meer de toestemming en handtekeningen benodigd zijn van alle overige appartementsgerechtigden, alsmede alle hypotheekhouders, is een dergelijke wijziging zeer tijdrovend en kostbaar, welke kosten uiteraard voor rekening van klager zouden komen. Uit kosten-baten oogpunt is het zeer wel mogelijk dat een dergelijke opdracht klager zal moeten worden afgeraden. Naar het oordeel van de Kamer moet de opmerking van de heer [H] in dat daglicht worden gezien. De Kamer vat een dergelijke opvatting echter niet op als een “weigering” van de notaris om de splitsingsakte te wijzigen.
4.3
Met betrekking tot het onderdeel van de klacht aangaande de GIW-garantie oordeelt de Kamer als volgt. De notaris heeft in zijn verweerschrift aangegeven zich te kunnen verenigen met het oordeel dat de Kamer in zijn beslissing d.d. 18 september 2003 heeft gegeven over soortgelijke klachten van andere appartementsgerechtigden van de [P]. In deze beslissing heeft de Kamer - voor zover hier van belang - als volgt overwogen: “(...) Het was de notaris bekend dat [L] gebruik maakte van een model koop-/aanneemovereenkomst waarin de GIW-garantieregeling werd genoemd. Zij heeft [L] daarop gewezen en verzocht dit mede te delen aan klagers. Hoewel de notaris in casu geen bemoeienis had met een koop-/aanneemovereenkomst, had het gelet op deze kennis wel op de weg van de notaris gelegen bij het passeren van de akte van levering de kopers daarop te attenderen. Klager ontkent dat bij het passeren van de akte de GIW-regeling aan de orde is geweest. Nu de notaris dit zich niet kan herinneren, gaat de Kamer er van uit dat dit niet is gebeurd. De Kamer acht dit in het onderhavige geval onzorgvuldig en de klacht daarmee gegrond. De Kamer acht dit verzuim echter niet dermate onzorgvuldig dat dit het opleggen van een maatregel rechtvaardigt. (...)”
De Kamer maakt deze rechtsoverweging uit de beslissing van 18 september 2003 tot de hare. Dit brengt mee dat dit onderdeel van de klacht gegrond is en dat de Kamer het handelen en of nalaten van de notaris niet dermate onzorgvuldig oordeelt dat dit het opleggen van een maatregel rechtvaardigt.
4.4
Ten aanzien van de vermeende financiële afspraken tussen de notaris en de verkoper oordeelt de Kamer dat op grond van al hetgeen daaromtrent aan haar is overgelegd en ter mondelinge behandeling nog is toegelicht, haar van dergelijke afspraken niet is gebleken.
4.5
Tenslotte oordeelt de Kamer dat zij zich niet buigt over de door klager gevorderde schadevergoeding. De Wet op het notarisambt biedt de Kamer die mogelijkheid niet. Een dergelijke vordering zal klager aanhangig moeten maken bij de civiele rechter.
5. De beslissing
De Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam,
- verklaart de klacht ten aanzien van onderdelen 1 en 3 ongegrond en ten aanzien van onderdeel 2 gegrond, zonder oplegging van een maatregel.
Deze beslissing is gegeven op 27 april 2004 door mrs. F.W.H. van den Emster, A.G. Scheele-Mülder, B. van der Meide, J.H.J. Preller en R. van der Galiën, in tegenwoor-digheid van de secretaris, mr. L.S. Lepelaar.
Uitgesproken ter openbare vergadering.
De secretaris, De plaatsvervangend voorzitter,
L.S. Lepelaar J.P.G. Poell
Deze beslissing is verzonden op:
Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.