Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
BIJ VERVROEGING
Beslissing van 28 april 2005 in de zaak onder rekestnummer 686/2004 NOT van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
APPELLANTE,
t e g e n
[geintimeerde],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. L.H. Rammeloo.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Door appellante, verder te noemen klaagster, is bij een op 3 juni 2004 ter griffie ingekomen verzoekschrift hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te [woonplaats], verder te noemen de kamer, van 27 april 2004 waarbij de door klaagster tegen geïntimeerde, hierna te noemen de notaris, ingediende klacht gegrond is verklaard zonder oplegging van een maatregel.
1.2. Op 16 maart 2005 is namens de notaris een schrijven ter griffie van het hof ingediend.
1.3. Op 5 april 2005 is ter griffie van het hof namens de notaris een incidenteel beroepschrift ingekomen, ingediend voor zover het hoger beroep van klaagster ontvankelijk zal zijn.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 14 april 2005. Klaagster, de notaris en zijn advocaat zijn verschenen. Allen hebben het woord gevoerd, klaagster en de advocaat van de notaris aan de hand van een pleitnotitie. Klaagster heeft enkele brieven overgelegd.
2. De ontvankelijkheid van het hoger beroep
2.1. Klaagster heeft de beslissing van de kamer van 27 april 2004 ontvangen als bijlage bij een brief van de secretaris van de kamer, gedagtekend en verzonden op dezelfde datum. De beslissing van de kamer vermeldt na de ondertekening:
“Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.”
Het verzoekschrift van klaagster waarin zij te kennen geeft zich niet met de uitspraak van de kamer te kunnen verenigen, is op 3 juni 2004 ter griffie van het hof ingekomen.
2.2. Nu klaagster niet binnen de in artikel 107 lid 1 WNA Pro genoemde termijn van dertig dagen na de dag van verzending van voornoemde brief in hoger beroep is gekomen, doch het verzoekschrift eerst na afloop van deze termijn ter griffie is ontvangen, is het beroep niet tijdig ingesteld.
2.3. Het vorenoverwogene leidt tot de slotsom dat klaagster in haar hoger beroep niet kan worden ontvangen. Dit leidt tot de volgende beslissing.
3. De beslissing
Het hof:
- verklaart klaagster niet ontvankelijk in haar hoger beroep tegen de beslissing van de kamer van 27 april 2004.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.L.G.A. Stille en P.J.N. van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 28 april 2005.
Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam
Reg.nr. 04/04
Beslissing op een klacht als bedoeld in artikel 99 van Pro de Wet op het notarisambt (1999) van:
[klaagster]
wonende te [woonplaats],
klaagster,
- tegen -
[notaris],
notaris te [plaats].
1. Verloop van de procedure
1.1
De Kamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- klaagschrift d.d. 8 oktober 2003;
- verweerschrift met bijlagen d.d. 18 december 2003.
1.2
De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden tijdens de vergadering van de Kamer op 25 maart 2004, waarbij zowel klaagster als de notaris zijn verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. Inhoud van de klacht
2.1
Klaagster heeft in 2000 een (nieuwbouw-)appartement op de benedenverdieping gekocht in het bouwproject “[P]”. De verkoper (verder te noemen [L]), heeft haar daartoe een concept koop-/aanneemovereenkomst toegestuurd, welke klaagster niet heeft ondertekend, omdat zij nog diverse vragen had, onder meer betreffende de vergoeding in geval van overschrijding van de bouwtijd en de verzekering van de afbouw in geval van calamiteiten of faillissement. Deze vragen heeft zij voorgelegd aan [L], die deze vragen naar haar tevredenheid heeft beantwoord. Reden waarom zij deze vragen niet meer aan de orde heeft gesteld bij het passeren van de akte van levering toen de koop-/aanneemovereenkomst nog uitvoerig is besproken met de notaris. Klaagster verwijt de notaris dat hij dit onderwerp niet zelf ter sprake heeft gebracht en dus heeft nagelaten klaagster op de daarmee gemoeide risico’s te wijzen. Klaagster stelt dat dit de eerste keer was dat zij een huis kocht en zij als ondeskundige op dit gebied volledig heeft vertrouwd op de informatie- en zorgplicht van de notaris.
2.2
Hoewel in de aan klaagster toegezonden koop-/aanneemovereenkomst geen melding wordt gemaakt van de GIW-garantieregeling, meende zij wel dat de koop-/aanneem-overeenkomst zoals die is getekend door haar buurman, de heer [F], en waarin van een dergelijke regeling wél melding wordt gemaakt, analoog op haar situatie van toepassing was, omdat het vergelijkbare appartementen betrof en beide appartementen sterk afweken van de overige appartementen van het complex.
3. Verweer van de notaris
3.1
De notaris betwist de verwijten van klaagster. Hij stelt dat bij het passeren van de akte de koop-/aanneemovereenkomst uitvoerig met klaagster is doorgesproken. Omdat in deze overeenkomst de GIW-garantie niet wordt genoemd, had klaagster zijns inziens geen reden om aan te nemen dat een dergelijke regeling van toepassing zou zijn. Dit is bij het gesprek dan ook niet aan de orde geweest. Wel betreurt de notaris het dat de informatie dienaangaande door [L] aan klaagster verstrekt onjuist is geweest.
3.2
Voorts stelt de notaris dat klaagster, als een dergelijke garantieregeling al van toepassing zou zijn geweest, daar niet voor in aanmerking zou zijn gekomen, omdat zij noch [L] de koop-/aanneemovereenkomst hebben ondertekend.
4. De beoordeling
4.1
Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 98 van Pro de WNA. Een notaris is aan tuchtrecht-spraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.
4.2
Alle akten aangaande de leveringen van de appartementen van het project “[P]” zijn door notarissen van het kantoor [naam] Notarissen te [plaats] gepasseerd. Het was de notaris (en zijn collega’s) reeds in een vroeg stadium, in elk geval voor het passeren van de akten, bekend dat [L] in sommige gevallen gebruik maakte van een onjuist model koop-/aanneemovereenkomst, waarin melding werd gemaakt van de GIW-garantieregeling, welke regeling op dit project niet van toepassing was. De notaris heeft [L] daarop gewezen en heeft hem verzocht de kopers daaromtrent te informeren. [L] heeft de notaris toegezegd dit te zullen doen, op welke toezegging de notaris heeft vertrouwd. Bij het passeren van de akte van levering van klaagster heeft de notaris de koop-/aanneemovereenkomst uitvoerig met haar doorgenomen, maar heeft daarbij niet medegedeeld dat een GIW-garantieregeling niet van toepassing was.
4.3
Doordat de notaris ermee bekend was dat [L] in enkele gevallen gebruik had gemaakt van een koop-/aanneemovereenkomst waarin de GIW-garantieregeling werd genoemd, had hij zich bewust moeten zijn van het mogelijke misverstand dat dienaangaande zou kunnen bestaan bij de kopers. Nu het een nieuwbouw-appartementencomplex betrof, was onderling contact en overleg van de kopers noodzakelijk in verband met het regelen van zaken van gemeenschappelijk eigendom, onderhoud en dergelijke, waardoor het te verwachten was dat het misverstand omtrent de GIW-garantieregeling zich zou uitbreiden tot ook die kopers, zoals klaagster, in wiens koop-/aanneemovereenkomst de GIW-garantieregeling niet werd genoemd.
4.4
De toepasselijkheid van een GIW-garantieregeling maakt voor veel aspirant-kopers een essentieel onderdeel uit van de koopvoorwaarden, elk mogelijk misverstand voortvloeiend uit een voor de notaris kenbare fout dienaangaande had door de notaris moeten worden weggenomen door kopers - in dit geval klaagster -, erop te attenderen dat een dergelijke regeling niet van toepassing was. Dat de notaris dit heeft nagelaten acht de Kamer onzorgvuldig. De Kamer acht het handelen niet dermate onzorgvuldig dat dit het opleggen van een maatregel rechtvaardigt.
5. De beslissing
De Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam,
- verklaart de klacht gegrond, zonder oplegging van een maatregel.
Deze beslissing is gegeven op 27 april 2004 door mrs. J.P.G. Poell, A.G. Scheele-Mülder, B. van der Meide, J.H.J. Preller en R. van der Galiën, in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. L.S. Lepelaar.
Uitgesproken ter openbare vergadering.
De secretaris, De plaatsvervangend voorzitter,
L.S. Lepelaar J.P.G. Poell
Deze beslissing is verzonden op:
Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.