Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Bij vervroeging
Beslissing van 4 augustus 2005 in de zaak onder rekestnummer 69/2005 NOT van:
[X] B.V.,
gevestigd te [plaats],
APPELLANTE,
gemachtigde: mr. J.K. Smeets,
t e g e n
MR. [Y],
notaris te [plaats]
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. S.K. Li.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Ter griffie van het hof alhier is op 14 januari 2005 ingekomen een verzoekschrift van de zijde van appellante, verder te noemen klaagster, waarbij zij tijdig hoger beroep heeft ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te ’s-Gravenhage, verder te noemen de kamer, van 15 december 2004, waarbij haar klacht tegen geïntimeerde, verder te noemen de notaris, ongegrond is verklaard.
1.2. Namens de notaris is een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen op 14 februari 2005.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 23 juni 2005. Verschenen zijn de gemachtigde van klaagster, alsmede de notaris en zijn gemachtigde. Allen hebben het woord gevoerd, de gemachtigde van klaagster aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie als mede van de hiervoor genoemde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klaagster
4.1. Klaagster verwijt de notaris dat hij zonder de aankondiging dat hij door de verkoper was benaderd om als notaris de transactie inzake de verkoop van het registergoed gelegen aan [adres] te begeleiden en de levering van dat registergoed tot stand te brengen, een akte van non-comparitie heeft verleden.
4.2. In het bijzonder verwijt klaagster de notaris dat de twee brieven, die vóór 3 mei 2004 door de notaris verstuurd zouden zijn, niet bij haar directeur F.H.M. [T], verder te noemen [T], zijn aangekomen. Daardoor heeft klaagster geen uitnodiging voor het passeren van de leveringsakte op 29 april 2004 ontvangen, noch heeft klaagster een concept van die akte, een afrekening of een huurovereenkomst ontvangen.
4.3. Voorts wordt de notaris verweten dat de op 3 en 12 mei 2004 verleden akten van non-comparitie op zijn minst onwaarheden bevatten. Zo staat in de akte van 3 mei 2004 vermeld dat de notaris de instrumenterend notaris is. Dit dient notaris [W] te zijn. Bovendien vermelden de beide genoemde akten dat van de zijde van klaagster zonder bericht niemand is verschenen op 29 april 2004. Naar de mening van klaagster kon namens haar niet iemand verschijnen, omdat er geen uitnodiging of stukken van de zijde van de notaris zijn ontvangen.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris betwist de stellingen van klaagster en verweert zich als volgt. De notaris heeft betoogd dat klaagster alle stukken heeft ontvangen, maar dat van de zijde van klaagster niet is gereageerd op zijn brieven. In dat verband wijst de notaris er op dat de brieven niet als onbestelbaar zijn geretourneerd, zoals is bevestigd in de verklaring gedateerd 8 februari 2005 van de kandidaat-notaris mr. [B], alsmede dat [T] heeft erkend de aangetekende brief van 3 mei 2004 te hebben ontvangen.
5.2. Voorts heeft de notaris betoogd dat de huurovereenkomst door hem niet nader inhoudelijk is bekeken, omdat artikel 5 lid 5 van Pro de koopovereenkomst expliciet vermeldt dat de koper bekend is met de over te nemen huurovereenkomst.
5.3. Inzake het klachtonderdeel met betrekking tot de instrumenterend notaris mr. J.W. [W] wijst de notaris er op dat mr. [W] op 12 november 2003 verkoper te kennen heeft gegeven ‘de leveringszaak’ niet te willen behandelen.
5.4. Tevens verzoekt de notaris om toewijzing van een kostenvergoeding ter zake van de juridische bijstand.
6. De beoordeling
6.1. Het onderzoek in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof niet geleid tot vaststelling van andere feiten dan wel beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer waarmee het hof zich verenigt.
6.2. Het hof zal de door de notaris verzochte veroordeling van klaagster in de kosten van dit geding passeren, reeds omdat daarvoor in de onderhavige tuchtprocedure geen plaats is.
6.3. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, P.J.N. van Os en G. Kleykamp-van der Ben en in het openbaar uitgesproken op donderdag 4 augustus 2005.
Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen ’sGravenhage
Beslissing inzake de klacht onder nummer 04-27 van:
[X] B.V.,
gevestigd te [plaats],
hierna ook te noemen [X],
tegen
mr [Y],
notaris te [plaats],
hierna ook te noemen de notaris.
De procedure
De Kamer heeft kennis genomen van:
? de klacht met bijlagen, ingekomen op 2 augustus 2004,
? de brief van de notaris, ingekomen op 12 augustus 2004 met bijlage
? het antwoord van de notaris,
? de repliek van [X] met bijlagen,
? de schriftelijke reactie van de notaris bij brief d.d. 14 oktober 2004, ingekomen 15 oktober 2004..
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 november 2004. Daarbij waren aanwezig namens [X] de heer F.H.M. [T], vergezeld van zijn juridisch adviseur, mr J.R. Smeets, alsmede de notaris, vergezeld van mr [Z].
Van het verhandelde is proces-verbaal opgemaakt waaraan in afschrift gehecht de op de zitting overgelegde pleitnotities van [X].
De feiten
- [X] heeft op 14 oktober 2003 een koopovereenkomst gesloten, waarbij [X] van H.A. de [C] Holding B.V. (verder te noemen de verkoopster) heeft gekocht het pand met ondergrond en bijgelegen grond gelegen aan [adres]. De koopprijs bedroeg
EUR 3.258.000 k.k.. De boete op het niet nakomen van de overeenkomst bedraagt op grond van artikel 14 lid 2 sub B van Pro het opgemaakte contract onder de in de aanhef van dat artikel vermelde voorwaarde 10% van de koopprijs.
- Als transportdatum was overeengekomen 31 maart 2004 of zoveel eerder of later als partijen zouden overeenkomen in verband met de opstartfase van de huurder. In de koopovereenkomst staat dat de akte van levering zal worden verleden ten overstaan van notaris mr J.W. [W] te [plaats].
- Bij brief van 14 april 2004 heeft de raadsman van [X] de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst van 14 oktober 2003 ingeroepen op grond van het feit dat een rechtsgeldige huurgarantie ontbreekt en er geen bankgarantie voor 1 jaar was gesteld en geen huurovereenkomst voor 5 jaar.
- Notaris [W] heeft bij brief van 4 augustus 2004 aan de verkoopster althans aan H.A. De [C] Onroerend Goed B.V. geschreven dat uit zijn dossier blijkt dat hij telefonisch op 12 november 2003 aan verkoopster had medegedeeld de leveringszaak niet te willen behandelen en dat hij dit desgevraagd ook onlangs aan de heer [T] had medegedeeld.
- Op verzoek van de verkoopster heeft de notaris de afwikkeling van de koopovereenkomst overgenomen van notaris [W].
- Bij aangetekende en per gewone post verzonden brief van 3 mei 2004 heeft mevrouw mr S.R. [B], als kandidaat-notaris werkzaam op het kantoor van de notaris, [X] in de persoon van de heer [T] bericht dat zij [X] had uitgenodigd om op 29 april 2004 op het notariskantoor te verschijnen in verband met de overdracht van het betrokken pand en dat zij [X] een ontwerp akte alsmede de afrekening had toegezonden. Omdat de heer [T] c.q. [X] toen niet was verschenen, heeft mr [B] in dezelfde brief [X] in gebreke gesteld en uitgenodigd om alsnog op 11 mei 2004 de akte te komen ondertekenen. Op 11 mei 2004 is [X] niet bij de notaris verschenen.
- Bij brief van 13 mei 2004 heeft mr [B] op verzoek van de verkoopster [X] twee akten van non-comparitie toegezonden wegens niet verschijnen van [X] op 3 mei 2004 en 11 mei 2004 en meegedeeld dat verkoopster hierbij de koopovereenkomst ontbindt en [X] aansprakelijk houdt voor de door haar (verkoopster) geleden schade.
De klacht
De klacht luidt dat de notaris niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een notaris mag worden verwacht.
[X] stelt dat de notaris ineens bij brief van 3 mei 2004 ten tonele verscheen zonder aankondiging en verklaring. [X] heeft geen uitnodiging ontvangen voor de levering op 29 april 2004, noch een concept leveringsakte, afrekening of een huurovereenkomst. Desondanks is een akte van non-comparitie verleden op 3 mei 2004. Pas bij brief van 13 mei 2004 heeft [X] de processen-verbaal van non-comparitie, opgemaakt op 3 en 12 mei 2004, ontvangen.
De processen-verbaal bevatten volgens [X] vele onwaarheden. De notaris was niet de instrumenterende notaris, zoals hij in de akte van 3 mei 2004 suggereert. Dat was notaris [W]. Voorts vermeldt de akte dat koper zonder bericht niet is verschenen op 29 april 2004. Dat is logisch als er geen uitnodiging of stukken zijn ontvangen. Ook wist de notaris of behoorde hij te weten dat er geen huurovereenkomst was. De huurovereenkomst was een wezenlijke voorwaarde voor de koop/verkoop. De door [X] bij brief van 14 april 2004 ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding staat niet in de akten vermeld.
Het verweer
De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat hierna voor zover nodig zal worden besproken.
De beoordeling van de klacht
De te beantwoorden vraag is of de notaris heeft gehandeld in strijd met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degene te wiens behoeve hij optreedt dan wel of hij nalatig is geweest of heeft gehandeld in strijd met hetgeen een behoorlijk handelend notaris betaamt.
[X] heeft ter zitting verklaard dat zij met name de notaris verwijt dat deze er niet voor heeft gezorgd dat de brieven van vóór 3 mei 2004 haar hebben bereikt.
De notaris heeft aangevoerd dat hij vóór zijn brief van 3 mei 2004 twee brieven heeft geschreven aan [X] op het adres [adres] [plaats], namelijk een brief gedateerd 16 april 2004 waarin hij onder meer schrijft dat hem namens de verkoper is verzocht de afwikkeling van de koopovereenkomst ter hand te nemen en waarin hij 29 april 2004 als de datum noemt voor het geplande transport, alsmede een brief gedateerd 23 april 2004, waarin hij onder toezending van een concept akte en de nota van afrekening [X] uitnodigt om te verschijnen op 29 april 2004 voor de ondertekening van de leveringsakte. De brieven zijn geadresseerd aan hetzelfde adres als de brief van 3 mei 2004 die wel is aangekomen. De notaris heeft voorts verklaard dat geen post onbestelbaar is teruggekomen.
De heer [T] heeft desgevraagd ter zitting beaamd dat zijn bedrijf op genoemd adres is gevestigd.
Gelet op het voorgaande is de Kamer van oordeel dat er geen reden is om aan te nemen dat de brieven door de notaris niet of aan het verkeerde adres zijn verzonden, of dat hem anderszins te verwijten valt dat de brieven van 16 april 2004 en 23 april 2004 niet bij [X] zijn aangekomen.
In ieder geval staat vast, dat [X] de brief van de notaris van 3 mei 2004 heeft ontvangen en dus bekend was met het feit dat een volgens de notaris eerder geplande levering door haar niet verschijnen niet was doorgegaan, alsmede met het feit dat op 11 mei 2004 de onroerende zaak (alsnog) zou worden getransporteerd. Indien [X] het niet eens was met de gang van zaken, of daaromtrent opheldering had gewild, had het naar het oordeel van de Kamer op haar weg gelegen daaromtrent navraag te doen bij de notaris of verkoopster. Door in het geheel niet te reageren op de brief van 3 mei 2004 heeft [X] het aan zich zelf te wijten dat zij verzeild is geraakt in de situatie, die zij thans (ten onrechte) de notaris verwijt.
Het bovenstaande impliceert dat de notaris er terecht vanuit is gegaan dat de door hem toegezonden brieven en stukken [X] hadden bereikt en dat niet kan worden gesteld dat de processen-verbaal van non-comparitie onjuistheden bevatten.
Naar aanleiding van het verwijt van [X] dat in de processen-verbaal ten onrechte niet is opgenomen dat [X] bij brief van 14 april 2004 de buitengerechtelijke ontbinding had ingeroepen, heeft de notaris verklaard dat hij ten tijde van het opmaken van de akte van 3 mei 2004 deze informatie nog niet had ontvangen. Er is geen reden om aan te nemen dat dit onjuist is.
Voor zover [X] nog als verwijt heeft aangevoerd dat de notaris ten onrechte de huurovereenkomst niet heeft meegezonden en dat de notaris heeft nagelaten om deze inhoudelijk te bekijken, heeft de notaris verklaard dat hij dat niet heeft gedaan omdat in de koopovereenkomst staat dat de koopster bekend is met de over te nemen huurovereenkomst. [X] heeft ook niet verzocht de huurovereenkomst inhoudelijk te bekijken. Verder heeft de notaris opgemerkt dat de kwestie van de huurovereenkomsten meestal via de makelaars loopt bij het opstellen van de koopovereenkomsten, zodat het op zijn kantoor niet de gewoonte is om huurovereenkomsten met de concept-leveringsakte mee te zenden.
De Kamer is op grond van al het voorgaande van oordeel dat niet is gebleken dat de notaris onzorgvuldig handelen kan worden verweten. De klacht wordt ongegrond verklaard.
De beslissing
De Kamer voornoemd:
Verklaart de klacht ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs J.S.W. Holtrop, voorzitter, R. van der Galiën, J.Z. Moree,
M.G.L. den Os-Brand en N.P.C. van Wijk, leden, en in tegenwoordigheid van de secretaris,
mr E.G.H. Laurijssen, in het openbaar uitgesproken op 15 december 2004.
Afschrift van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan de notaris en aan de klaagster gezonden.
Binnen dertig dagen na de dagtekening van de begeleidende brief kunnen de notaris en de klaagster van deze beslissing in hoger beroep komen bij het Gerechtshof te Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.