Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 15 september 2005 in de zaak onder rekestnummer 229/2005 NOT van:
[naam]
wonende te [plaats],
APPELLANT,
t e g e n
MR. [naam]
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. W.F. Hendriksen.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Door appellant, verder te noemen klager, is bij een op 9 februari 2005 ter griffie ingekomen verzoekschrift – met bijlagen - hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Rotterdam, verder te noemen de kamer, van 12 januari 2005 waarbij de klacht van klager tegen geïntimeerde, verder te noemen de notaris, niet ontvankelijk is verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 11 maart 2005 een verweerschrift - met bijlagen - ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 23 juni 2005. Verschenen zijn klager, de notaris en zijn gemachtigde. Allen hebben het woord gevoerd. Klager en de gemachtigde van de notaris aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde en bedoelde stukken.
3. De feiten
3.1. Op 7 juni 2001 is bij de notaris een akte verleden waarbij het registergoed van klager te [adres] werd overgedragen. In november 2002 is gebleken dat de schuld van klager aan de [naam], verder te noemen de bank, tot zekerheid waarvoor het overgedragen registergoed hypothecair was verbonden niet was afgelost uit de verkoopopbrengst en de desbetreffende hypothecaire inschrijving niet was geroyeerd. Klager heeft als gevolg hiervan ter gelegenheid van de overdracht te veel geld ontvangen.
3.2. Op 19 november 2002 heeft op het kantoor van de notaris overleg plaats gevonden tussen klager en de notaris. Afgesproken werd dat klager zijn schuld aan de bank alsnog zou aflossen en dat bekeken zou worden wie verantwoordelijk was voor de situatie.
4. Het standpunt van klager
4.1. Klager verwijt de notaris dat hij onzorgvuldig heeft gehandeld bij de verkoop – het hof begrijpt: de overdracht – van het registergoed van klager te [adres]. De notaris heeft wel de kosten van de doorhaling van de hypotheek in rekening gebracht, maar hij heeft verzuimd de aflosnota bij de bank op te vragen en de schuld uit de verkoopopbrengst af te lossen. Hierdoor heeft klager schade geleden.
4.2. Tevens verwijt klager de notaris dat hij geen concreet voorstel heeft gedaan inzake de vergoeding van de door klager geleden schade in de periode van november 2002 tot en met 12 december 2004.
4.3. Ten slotte verzoekt klager het hof de notaris te veroordelen tot betaling van
€ 19.728,83.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris heeft de stellingen van klager gedeeltelijk betwist en hij verweert zich als volgt. De notaris heeft erkend dat hij een fout heeft gemaakt. Toen hij dat eenmaal gewaar werd heeft hij onmiddellijk maatregelen genomen om er voor te zorgen dat klager niet benadeeld werd door zijn handelen.
5.2. Voorts heeft de notaris betoogd dat mocht klager toch nadeel ondervonden hebben, dan is dat nadeel te wijten aan het eigen handelen van klager doordat klager pas veel later zijn hypotheekschuld heeft afgelost, waardoor de rente hierover – onnodig - is opgelopen.
6. De beoordeling
6.1. Het onderzoek in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof niet geleid tot vaststelling van andere feiten dan wel tot andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer waarmee het hof zich verenigt. Het hof voegt hieraan toe dat, nu de kamer klager niet ontvankelijk heeft verklaard in zijn klacht, de kamer niet aan een beoordeling inzake de door klager gestelde schade noch aan een beoordeling van de door de notaris opgeworpen stelling met betrekking tot het te beschermen belang had behoren toe te komen. Het hof zal de beslissing van de kamer op die punten vernietigen.
6.2. In zijn algemeenheid kan het hof geen kennis nemen van verzoeken die voor het eerst in hoger beroep naar voren zijn gebracht. Nu klager de klacht met betrekking tot het handelen van de notaris over de periode van november 2002 tot en met 12 december 2004 voor het eerst in hoger beroep heeft gedaan, zal het hof reeds om die reden niet tot behandeling van dit verzoek overgaan.
6.3. Het hof zal het verzoek van klager om vergoeding van de door klager gestelde schade passeren, reeds hierom, omdat voor een dergelijk verzoek geen plaats is in de onderhavige tuchtprocedure.
6.4. Het hier voor overwogene leidt tot de navolgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beslissing van de kamer van 12 januari 2005 voor zover het betreft rubriek 4.2. laatste alinea en 4.3 en, opnieuw recht doende:
- verklaart klager niet ontvankelijk in diens in hoger beroep voor het eerst ingestelde klacht en in diens verzoek tot vergoeding van de door hem gestelde schade;
- verwerpt het beroep voor het overige.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, P.J.N. van Os en G. Kleykamp-van der Ben en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 15 september 2005.
Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam
Reg.nr. 20/04
Beslissing op een klacht als bedoeld in artikel 99 van Pro de Wet op het notarisambt (1999) van:
[naam],
wonende te [plaats]
klager,
- tegen -
mr. [naam]
notaris te [plaats],
hierna te noemen de notaris.
1. Verloop van de procedure
1.1
De Kamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- klaagschrift met bijlagen d.d. 7 oktober 2004;
- verweerschrift met bijlagen d.d. 11 november 2004;
- pleitnota van klager d.d. 14 november 2004;
- pleitnota van de notaris overgelegd ter zitting.
1.2
De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden tijdens de vergadering van de Kamer op 16 december 2004, waarbij zowel klager, als de notaris, bijgestaan door mr. W.F. Hendriksen, advocaat te Amsterdam, zijn verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. Inhoud van de klacht
2.1
In essentie stelt klager dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld bij de afwikkeling van de verkoop van een pand aan [adres] d.d. 7 juni 2001. Op het pand rustte een hypotheek welke bij verkoop van het pand doorgehaald diende te worden. Klager stelt dat de notaris wel kosten voor doorhaling van de hypotheek in rekening heeft gebracht, maar nagelaten heeft de aflosnota bij de geldverstrekker op te vragen. Klager stelt dat hij de fout van de notaris pas in november 2002 ontdekte en deze toen aan de notaris heeft gemeld. Door deze fout heeft klager bij de verkoop van het huis € 181.512,09 teveel ontvangen, waardoor klager tot op heden € 7.808,29 onterecht aan rentevergoeding heeft ontvangen. Echter, ook de hypotheekschuld is open blijven staan, waardoor klager tot op heden € 25.537,12 teveel aan hypotheekrente heeft betaald. Klager stelt dat hij als gevolg van de nalatigheid van de notaris in totaal voor € 17.728,83 (zijnde de betaalde minus ontvangen rente) gedupeerd is.
3. Verweer van de notaris
3.1
De notaris erkent dat hij de gestelde fout heeft gemaakt bij de afwikkeling van de verkoop van het pand [adres] en in het bijzonder dat de door hem uitgevoerde recherche onvolledig is geweest. De notaris stelt echter dat hij vanaf het moment van kennisname in november 2002 er in alle redelijkheid alles aan gedaan heeft om in de fout te herstellen en de schade te beperken. Om deze reden is er van klachtwaardig handelen geen sprake.
Volgens de notaris is met klager afgesproken dat het teveel ontvangen bedrag door klager aan de geldverstrekker zou worden betaald. Vervolgens zou er nader worden gesproken over de afwikkeling van eventueel geleden schade. Klager is echter pas medio 2003 overgegaan tot het aflossen van de vordering, die pas omstreeks december 2004 volledig is afgelost. De notaris stelt dat de geleden schade van klager dus ten dele het gevolg is van zijn eigen handelen en niet het gevolg van het handelen van de notaris.
3.2
Voorts stelt de notaris dat klager niet in zijn belang is geschaad, daar de norm die door notaris is overschreden, ertoe strekt om niet klager, maar de koper en hypotheekhouder van het onroerend goed te beschermen. De notaris verwijst naar uitspraken in het advocatentuchtrecht, waar wordt overwogen, dat slechts de klager die een rechtstreeks belang heeft bij de overschreden norm, ontvankelijk is in zijn klacht.
4. De beoordeling
4.1
Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 98 van Pro de WNA. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.
4.2
Op grond van artikel 99, lid 12 Wna, kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren nadat de klagende bekend is geworden met het handelen of nalaten van een notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven. Klager heeft gesteld, dat hij pas in november 2002 bekend werd met het teveel betaalde bedrag, maar die stelling wordt verworpen.
Klager heeft omstreeks 7 juni 2001 in verband met de verkoop van het pand van de notaris een nota van afrekening ontvangen, waarop geen melding is gemaakt van de aflossing van de vordering tot zekerheid van de nakoming waarvan de hypotheek was verstrekt en is hem een bedrag van € 181.512,09 teveel uitbetaald, terwijl klager nadien ook maandelijks de verschuldigde hypotheekrente is blijven voldoen.
Op of kort na genoemde datum heeft klager dan ook kennis gehad of moeten hebben van de door de notaris gemaakte fout bij de recherche en als gevolg daarvan van de verkeerde wijze van afrekening. Nu klager de onderhavige klacht pas bij brief van 29 juli 2004 heeft ingediend is hij in die klacht niet ontvankelijk.
Ten aanzien van de door klager gestelde schade komt het de kamer overigens voor, dat klager die had behoren te beperken door zo spoedig als mogelijk na ontdekking van de door de notaris gemaakte fout in november 2002 het restant van de hypothecaire lening af te lossen.
4.3
Ten overvloede overweegt de kamer nog, dat de door de notaris opgeworpen stelling, dat klager niet ontvankelijk is, omdat de door hem overtreden norm niet strekt ter bescherming van klager, maar van de koper en de hypotheekhouder wordt verworpen.
De verplicht gestelde inschakeling van de notaris bij transacties als de onderhavige vindt zijn grondslag in de rechtszekerheid en het vertrouwen, dat de burger in de openbare registers moet kunnen stellen en dat is een zodanig algemeen belang, dat zeker een direct betrokkene als de verkoper een klachtrecht jegens de notaris voor daarbij gemaakte fouten toekomt.
5. De beslissing
De Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam,
- verklaart klager niet ontvankelijk in zijn klacht.
Deze beslissing is gegeven op 16 december 2004 door mrs. F.W.H. van den Emster, A.G. Scheele-Mülder, R. van der Galiën, J.H.J. Preller en R.G.M. Gores in tegenwoor-digheid van de plaatsvervangend secretaris, W. Blokland.
Uitgesproken ter openbare vergadering op 12 januari 2005.
De plaatsvervangend secretaris, De voorzitter,
W. Blokland F.W.H. van den Emster
Deze beslissing is verzonden op:
Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.