Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
BIJ VERVROEGING
Beslissing van 1 december 2005 in de zaak onder rekestnummer 682/2005 NOT van:
[W],
wonende te [woon[plaats],
APPELLANT,
t e g e n
MR. [X],
kandidaat-notaris voorheen te [plaats],
thans te [plaats],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Door appellant, verder te noemen klager, is bij een op 28 april 2005 ter griffie ingekomen verzoekschrift – met bijlagen - hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Haarlem, verder te noemen de kamer, van 29 maart 2005, waarbij de kamer de klacht van klager tegen geïntimeerde, verder te noemen de kandidaat-notaris, ongegrond heeft verklaard.
1.2. Van de zijde van de kandidaat-notaris is op 3 juni 2005 een verweerschrift -met bijlagen - ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Op 13 september 2005 is van de zijde van klager nog een reactie op het verweerschrift van de kandidaat-notaris ter griffie van het hof ingekomen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 27 oktober 2005. Verschenen is de kandidaat-notaris. Hij heeft het woord gevoerd. Klager is – hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen – niet verschenen.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde en bedoelde stukken.
3. De feiten
3.1. Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld, met in achtneming van het navolgende.
3.2. De kandidaat-notaris heeft in het appèlschrift hetgeen de kamer in de beslissing waarvan beroep onder de rubriek 2.f. als vaststaand feit heeft aangenomen betwist. Aan dit door de kandidaat-notaris geopperde bezwaar zal het hof, aandacht besteden in het kader van de verwoording van het verweer van de kandidaat-notaris voor zover van belang voor de beoordeling van deze klacht. Voor het overige zal het hof van de door de kamer in eerste aanleg vastgestelde feiten uitgaan.
4. Het standpunt van klager
Klager verwijt de kandidaat-notaris dat hij niet op zijn verzoek om nadere inlichtingen met betrekking tot een eventueel exploitatieoverzicht van de vereniging van eigenaars met betrekking tot een door klager aan te kopen appartementsrecht is in gegaan. Door inzage in het exploitatieoverzicht kon klager inzicht krijgen in de stand van zaken betreffende achterstallig onderhoud en het bestaan van financiële reserves van de vereniging van eigenaars.
5. Het standpunt van de kandidaat-notaris
5.1. De kandidaat-notaris heeft de stellingen van klager betwist en hij verweert zich als volgt.
5.2. De kandidaat-notaris heeft betoogd dat klager zich tot hem heeft gewend voor een oriënterend gesprek in verband met zijn voornemen tot de aankoop van een appartementsrecht. Volgens de kandidaat-notaris heeft klager hem expliciet medegedeeld dat er sprake zou zijn van een zogenaamde “slapende” vereniging van eigenaars. Klager heeft volgens de kandidaat-notaris uitdrukkelijk gesteld dat hij eerst dan een bod zou uitbrengen, als de vereniging van eigenaars een besluit zou hebben genomen over de aanpak van het achterstallig onderhoud. De kandidaat-notaris voert in dit verband aan dat hij klager er op heeft gewezen dat hij de vereniging niet bijeen kan roepen om besluiten hierover te nemen, aangezien klager (nog) geen eigenaar van een appartementsrecht is en dat hij evenmin de kantonrechter daartoe kan inschakelen.
De kandidaat-notaris voegt hieraan toe dat hij aan klager heeft medegedeeld dat op de koper een zware onderzoeksplicht rust en dat de verkoper een mededelingsplicht heeft.
6. De beoordeling
6.1. Het onderzoek in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof niet geleid tot vaststelling van andere feiten dan wel tot andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer waarmee het hof zich verenigt.
6.2. Het vorenoverwogene leidt tot de navolgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, P.J.N. van Os en F.A.A. Duynstee en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 1 december 2005.
DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-
NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT HAARLEM
Beschikking d.d. 29 maart 2005 van de Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen in het arrondissement Haarlem, nader ook “de Kamer”, in de zaak onder nummer K: 16.04 van:
[W],
wonende te [woonplaats],
nader ook: klager.
---tegen---
Mr [X],
kandidaat-notaris,
bij [J] notarissen
te [plaats].
nader ook: de notaris.
1. Verloop van de procedure.
Voor het verloop van de procedure verwijst de Kamer naar de navolgende aan de Kamer tot het nemen van een beslissing overgelegde bescheiden, waarvan de inhoud als hier ingevoegd dient te worden aangemerkt:
- de op 18 oktober 2004 en 26 oktober 2004 ter secretarie van de Kamer ingekomen brieven van klager van respectievelijk 14 oktober 2004 en 23 oktober 2004, welke laatste met acht bijlagen;
- de brief van de notaris van 22 november 2004 met drie bijlagen, waarin het antwoord;
- de brief van klager van 9 februari 2005 met een bijlage, waarin klager de Kamer onder meer mededeelt dat hij niet ter zitting zal verschijnen en voorts verzoekt in deze zaak een beslissing te geven op basis van de door hem overgelegde bescheiden;
1.2 In de openbare vergadering van de Kamer van 22 februari 2005 zijn klager en de notaris niet verschenen.
De voorzitter van de Kamer heeft de behandeling gesloten en bepaald dat op 29 maart 2005 een beschikking zal volgen.
2. Relevante vaststaande feiten.
Bij de beoordeling van de klacht wordt van het navolgende uitgegaan:
a. In januari 2004 is door een zekere E. Hendrikse het naast het pand van klager gelegen appartementsrecht [adres] te [woonplaats] te koop aangeboden via [V] Makelaars o.g.
b. Op 27 januari 2004 heeft klager via zijn makelaar [C] Makelaardij o.g. te [woonplaats] een bod van € 75.000,-- op dit appartementsrecht uitgebracht.
c. De verkopende makelaar heeft aan (de makelaar van) klager onder meer medegedeeld dat de desbetreffende vereniging van eigenaars een zogenoemde “slapende” vereniging was, aangezien de eigenaars geen servicekosten behoefden te voldoen.
d. Klager heeft zelf van één van de appartementseigenaren vernomen dat er sprake was van achterstallig onderhoud met betrekking tot de gemeenschappelijke ruimtes.
e. Aangezien er bij klager een aantal vragen leefde met betrekking tot de vereniging van eigenaars heeft klager advies ingewonnen bij de notaris. Op 17 juni 2004 heeft een bespreking tussen klager en de notaris op diens kantoor plaatsgevonden.
f. Centraal tijdens deze bespreking stond de vraag op welke wijze klager de vereniging van eigenaars zou kunnen bewegen om een besluit te nemen over de aanpak van het achterstallig onderhoud en daarnaast heeft klager aan de notaris de vraag gesteld of er een exploitatieoverzicht bestond met betrekking tot de vereniging. Afhankelijk van de beantwoording van deze vragen zou klager besluiten of hij een nader bod zou uitbrengen.
g. De notaris heeft het door hem aan klager gegeven advies bevestigd in zijn brief aan klager van 8 september 2004. In deze brief heeft de notaris onder meer vermeld: “(…) U gaf aan dat er sprake was van een slapende vereniging (…) Aangezien u geen eigenaar bent van één van de appartementen in het gebouw bent u geen lid van de vereniging van eigenaars, mitsdien heeft u geen stemrecht in de vergadering waarin besluiten over restauratie worden genomen. Indien u eigenaar was geworden van het appartement had u wel stemrecht in de vergadering. (…) De koper heeft een steeds zwaardere onderzoeksplicht, daarnaast heeft de verkoper een mededelingsplicht (…)”.
h. Omstreeks eind juni 2004 heeft klager afgezien van de koop van het appartementsrecht.
i. Op 19 juli 2004 heeft het transport van dit appartementsrecht aan een derde plaatsgevonden ten overstaan van notaris mr [B] te [woonplaats].
In de transportakte is - voor zover hier van belang – het navolgende vermeld:”(…) koper is bekend met het laatste exploitatieoverzicht van de Vereniging van Eigenaars (…)”.
j. In zijn brief van 6 september 2004 aan notaris [S], kantoorgenoot van de notaris, heeft klager het navolgende medegedeeld:”(…) Voor mij is een slapende vereniging van eigenaren die geen exploitatieoverzicht heeft. Vraag is nu of de vermelding achteraf niet nadelig is voor de aspirant koper geen eigenaar zijnde van appartement ten aanzien van de nodige dringende reparaties wat de notaris zelve m.i. moet controleren (…) en ik mij derhalve beklaag hierover, nu dit niet is geschied door u. (…)”.
k. In zijn brief van 7 oktober 2004 heeft notaris mr [J], kantoorgenoot van de notaris, onder meer het navolgende aan klager bericht:”(…) Uit het feit dat er verwezen wordt naar het exploitatieoverzicht kan niet direct afgeleid worden dat er dan sprake is van een “actieve” vereniging van eigenaars. Omtrent de inhoud en de datum van dit overzicht is in de akte geen melding gemaakt. Het zou mogelijk kunnen zijn dat er, ondanks de vermelding van het exploitatieoverzicht, toch sprake is van een slapende vereniging. Ook kan uit deze passage niet afgeleid worden dat er besluiten zijn genomen door de vereniging. Indien evenwel op het moment van de koop van het registergoed de vereniging van eigenaars besluiten had genomen, waaruit voor de appartementseigenaars (aanzienlijke) financiële verplichtingen voort zouden vloeien, zou er m.i. geen sprake meer zijn van een slapende vereniging en had de verkoper dan wel verkopend makelaar dit aan koper dienen te melden. (...)”.
3. Inhoud van de klacht.
3.1 De klacht, houdt zakelijk weergegeven het navolgende in:
Klager verwijt de notaris, dat deze onzorgvuldig heeft gehandeld, aangezien de notaris naar aanleiding van de bespreking niet heeft onderzocht of de vereniging van eigenaars over een exploitatieoverzicht beschikte.
3.2 Het standpunt van klager.
Klager stelt dat hij tijdens de bespreking van 17 juni 2004 aan de notaris de vraag heeft voorgelegd of deze voor hem kon nagaan of de vereniging van eigenaars een exploitatieoverzicht had opgesteld. Klager voert in dit verband aan dat hij daardoor inzicht had kunnen verkrijgen over de stand van zaken met betrekking tot het achterstallig onderhoud en het bestaan van eventuele financiële reserves. Aan de hand van het resultaat van dit onderzoek meende klager vervolgens te kunnen besluiten of hij wel of niet over diende te gaan tot aankoop van het appartementsrecht. Klager voert aan dat de notaris niet op zijn verzoek is ingegaan. Hij voegt hieraan toe dat de notaris hem slechts medegedeeld heeft dat hij niet bevoegd is om dit exploitatierapport op te vragen. Voorts stelt klager dat toen hem gebleken was dat er wel sprake was van een exploitatierapport en hij notaris mr [S] hiermee heeft geconfronteerd, notaris mr [J] in zijn brief van 7 oktober 2004 een ontwijkend antwoord heeft gegeven op de door klager in zijn brief van 6 september 2004 gestelde vragen.
4. Het standpunt van de notaris.
De notaris stelt dat klager zich tot hem heeft gewend voor een oriënterend gesprek in verband met zijn voornemen tot de aankoop van een appartementsrecht. Volgens de notaris heeft klager hem expliciet medegedeeld dat er sprake zou zijn van een zogenaamde “slapende” vereniging van eigenaars. Klager heeft volgens de notaris uitdrukkelijk gesteld dat hij eerst dan een bod zou uitbrengen, als de vereniging van eigenaars een besluit zou hebben genomen over de aanpak van het achterstallig onderhoud. De notaris voert in dit verband aan dat hij klager er op heeft gewezen dat hij de vereniging niet bijeen kon roepen om besluiten hierover te nemen, aangezien klager (nog) geen eigenaar was en dat hij evenmin de kantonrechter daartoe kon inschakelen.
De notaris voegt hieraan toe dat hij aan klager heeft medegedeeld dat op de koper een zware onderzoeksplicht rust en dat de verkoper een mededelingsplicht heeft. Voorts stelt de notaris dat toen klager hem informeerde over het feit dat er wel een exploitatieoverzicht ter tafel lag, hij klager heeft bericht dat dit nog niet wil zeggen dat er sprake is van een “actieve” vereniging van eigenaars. De notaris verwijst hierbij naar de brief van 7 oktober 2004 van zijn kantoorgenoot notaris mr [J].
5. De beoordeling.
5.1. Ter beoordeling is de vraag of de notaris zich schuldig heeft gemaakt aan enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de wet op het notarisambt gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van klager, dan wel of hij zich schuldig maakt aan enig handelen of nalaten dat een notaris niet betaamt, een en ander als bedoeld in artikel 98 van Pro de wet op het notarisambt.
5.2. De Kamer acht het verwijt van klager dat de notaris onzorgvuldig gehandeld zou hebben, aangezien hij nagelaten heeft te onderzoeken of de vereniging van eigenaars een exploitatieoverzicht had opgesteld, ongegrond. De Kamer overweegt het navolgende.
Op het moment dat klager zich tot de notaris heeft gewend en deze de vraag heeft gesteld om hem te informeren over de positie van een zogenoemde “slapende” vereniging van appartementseigenaren, had klager nog geen koopovereenkomst gesloten. De notaris heeft klager geïnformeerd over verschillende aspecten, die zijn verbonden aan de vereniging van appartementseigenaars. De inhoud van deze informatie is door de notaris samengevat weergegeven in zijn brief van 8 september 2004 aan klager. Klager heeft de inhoud van deze brief niet betwist.
De Kamer is van oordeel dat de door de notaris aan klager blijkens zijn brief van 8 september 2004 gegeven informatie niet onjuist is. Uit deze brief volgt niet dat aan de notaris de vraag is gesteld om er voor zorg te dragen dat klager de beschikking zou krijgen over een exploitatierapport.
De Kamer is voorts van oordeel dat op de notaris niet de verplichting rustte om zelf initiatief te nemen om te trachten klager van een dergelijk rapport te voorzien. Daarbij geldt onder meer dat nog geen koopovereenkomst tot stand was gekomen en klager bij het uitbrengen van zijn bod werd bijgestaan door een makelaar. Daarom valt aan te nemen dat de makelaar van klager zich in het kader van de advisering van klager had voorzien van informatie over de financiële positie van de vereniging van appartementseigenaren.
De klacht is dan ook ongegrond.
5.3. Het vorenoverwogene leidt tot de navolgende beslissing.
6. BESLISSING
De Kamer van Toezicht over de notarissen en Kandidaat-Notarissen te Haarlem:
- verklaart de klacht ongegrond.
Deze beschikking is op 29 maart 2005 gegeven door mr A.C. Monster, voorzitter, mrs A.E. Patijn, en N. Vanderveen, leden en mrs A. Cabenda en R. Rijkers, plaatsvervangend leden in tegenwoordigheid van de secretaris mr Y.H. L’Hoir.