Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Bij vervroeging
Beslissing van 15 december 2005 in de zaak onder rekestnummer 945/2005 NOT van:
[naam],
wonende te [plaats].,
APPELLANT,
gemachtigde: mr. L.A. Eijkemans
t e g e n
MR. [naam],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellant, verder te noemen klager, is bij een op 17 juni 2005 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te ’s-Hertogenbosch, verder te noemen de kamer, van 19 mei 2005, waarbij de klacht gericht tegen geïntimeerde, hierna te noemen de notaris, gedeeltelijk gegrond is verklaard, zonder oplegging van een maatregel, en voor het overige ongegrond is verklaard
1.2. Klager heeft zijn hoger beroep aangevuld per brief bij het hof ingekomen op 31 augustus 2005.
1.3. Van de zijde van de notaris is op 29 september 2005 een verweerschrift ingediend.
1.4. Voorts is van de zijde van klager op respectievelijk 2 november en 9 november 2005 een nader stuk ingediend. De notaris heeft per brief gedateerd 4 november 2005 een reactie gestuurd op het stuk van 2 november 2005.
1.5. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 10 november 2005. Klager, zijn gemachtigde alsmede de notaris zijn verschenen. Zij hebben allen het woord gevoerd, de gemachtigde van klager en de notaris aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klager
4.1. Klager verwijt de notaris dat hij, ondanks herhaald verzoek, heeft geweigerd in de leveringsakte met betrekking tot een deel van een weiland op te nemen dat er een doorgangsrecht voor klager was tot 1 oktober 2003. De notaris was reeds geïnformeerd over deze datum door middel van een in kopie ontvangen brief van 17 maart 2003 van makelaar [naam] aan klager, dan wel de notaris was tenminste hierover geïnformeerd op 28 juli 2003, de datum waarop een andere koper, hierna: [naam], een gelijkluidende brief van de makelaar, van 25 maart 2003, naar het kantoor van de notaris heeft gefaxt.
4.2. De notaris heeft in zijn brieven van 8 en 31 oktober 2003 aan klager niet de juiste redenen, althans verschillende redenen, aangegeven waarom hij niet bereid was dat doorgangsrecht tot 1 oktober 2003 in de leveringsakte op te nemen. In zijn verweerschrift van 28 september 2004, ingediend bij de kamer, noemt de notaris weer andere redenen.
4.3. Voorts verwijt klager de notaris dat hij heeft samengespannen met zijn cliënt, hierna: [naam], door klager er niet over te informeren dat al in april 2003 [naam], hierna: [naam], een andere datum was overeengekomen dan met klager was afgesproken. De notaris is minstens sedert 28 juli 2003 op de hoogte geweest van het feit dat een andere datum was overeengekomen, doch geeft pas bij het schrijven van zijn verweerschrift van 28 september 2004 toe dat sprake is geweest van een regiefout en dat hij in zijn onderzoeksplicht is tekort geschoten.
4.4. Ook heeft de notaris blijk gegeven van belangenverstrengeling met [naam] en de makelaar [naam] door klager niet te informeren omtrent de juiste toedracht rond de afspraken met betrekking tot het doorgangsrecht.
4.5. Klager verwijt de notaris eveneens dat hij aan makelaar [naam] de mededeling heeft gedaan dat klager niet zou hebben willen meewerken aan de levering terwijl klager daar zelf nimmer met de notaris over gesproken heeft. Deze mededeling van de notaris heeft ertoe geleid dat klager is aangesproken tot het betalen van een boete.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris stelt dat het een onjuiste voorstelling van zaken is dat hij zou hebben geweigerd een recht van doorgang op te nemen in de leveringsakte. In telefonische contacten tussen klager en de medewerker van de notaris, respectievelijk de notaris, heeft klager steeds aangedrongen op het opnemen van een erfdienstbaarheid. Dit heeft de notaris geweigerd aangezien het recht van doorgang aan klager persoonlijk en niet aan eventuele rechtsopvolgers in de eigendom was toegezegd. Dit persoonlijk recht lag vast in de brief van 17 maart 2003 van de makelaar aan de klager. Het vermelden van dit persoonlijke recht in de leveringsakte is geen bestaansvereiste voor dit recht.
De notaris stelt ten aanzien van genoemde brief dat zijn kantoor daarvan geen kopie heeft ontvangen. Ten behoeve van het opstellen van de voorlopige afrekening voor klager heeft een medewerker van de notaris per fax op 28 juli 2003 een kopie van genoemde brief ontvangen van de makelaar. De kopie is opgeborgen in het dossier van klager, zonder dat de medewerker zich heeft gerealiseerd dat deze brief ook gevolgen had voor een ander dossier, te weten het dossier van [naam]. Pas na bestudering van de klachtbrief van klager van 31 augustus 2004 heeft de notaris zich gerealiseerd dat er een verband was met de leveringsakte van klager. De notaris kwalificeert de geschetste gang van zaken als een regiefout van zijn kantoor. De notaris heeft diverse malen zijn excuses aangeboden aan klager. Er is geen sprake geweest van kwade opzet, samenspanning of belangenverstrengeling. De notaris tekent overigens wel aan dat klager de notaris ook niet duidelijk heeft gemaakt dat er een verband bestond tussen de verschillende aktes. Zo heeft klager zijn opmerkingen met betrekking tot het ontwerp van de leveringsakte aan de makelaar gestuurd en niet aan het kantoor van de notaris.
5.2. De notaris bestrijdt dat hij steeds verschillende redenen geeft voor het niet opnemen van het doorgangsrecht tot 1 oktober 2003 in de leveringsakte. Het is de notaris, zoals reeds gesteld, pas na ontvangst van de klacht duidelijk geworden dat er een onderling verband bestond tussen het dossier van klager en dat van [naam], en dat er sprake is geweest van een regiefout op zijn kantoor.
5.3. De notaris bestrijdt eveneens dat hij partijdig is doordat hij “familienotaris” van verkoper [naam] is. Het komt geregeld voor dat in een akte een partij optreedt waarvoor de notaris al eerder diensten heeft verleend. De notaris stelt zich in zo’n geval niet anders op dan ten opzichte van een cliënt die voor de eerste maal verschijnt. Wat betreft verkoper stelt de notaris dat door een voormalige collega-notaris eerder één akte is verleden voor verkoper.
5.4. Wat betreft de mededeling gedaan aan de makelaar dat klager niet zou willen meewerken aan de levering stelt de notaris dat klager, naar aanleiding van een brief van een medewerker van de notaris van 11 augustus 2003, heeft laten weten dat hij niet bereid was de afspraak voor het passeren van de akte te maken, zoals in de brief was verzocht. De betrokken medewerker heeft dit doorgegeven aan de makelaar.
Dat klager de boete heeft betaald is geheel aan hemzelf te wijten. Klager heeft nagelaten eerst met de notaris te overleggen hieromtrent. Uit de enkele mededeling van de betrokken medewerker aan de makelaar kon niet worden geconcludeerd dat klager in gebreke was.
6. De beoordeling
6.1. Ten aanzien van het klachtonderdeel dat betrekking heeft op het opnemen van het doorgangsrecht tot 1 oktober 2003 in de leveringsakte is het hof van oordeel dat in zijn algemeenheid geldt dat wanneer één van de betrokken partijen uitdrukkelijk verzoekt een bepaling op te nemen in de akte terwijl geen andere partij daartegen bezwaar maakt, een notaris is gehouden dit te doen, tenzij wezenlijke omstandigheden, waaronder het ontbreken van enig juridisch belang, zich daartegen verzetten. In het onderhavige geval heeft de notaris er terecht op gewezen dat het opnemen van het recht van doorgang tot 1 oktober 2003 in de leveringsakte juridisch niets toevoegt, doch het hof is van oordeel dat genoemde bepaling wel relevantie heeft in de verhouding tussen partijen en als klager daarom uitdrukkelijk verzoekt en de wederpartij daartegen geen bezwaar maakt, in de leveringsakte opgenomen dient te worden.
6.2. De gang van zaken omtrent de brief van 17 maart 2003, daargelaten of deze brief destijds reeds door de notaris ontvangen is of niet, is verwijtbaar. Zoals de notaris reeds heeft erkend, is ook het hof van oordeel dat hier sprake is geweest van een regiefout ten kantore van de notaris die moet worden toegerekend aan de notaris. In zoverre is dit onderdeel van de klacht gegrond.
6.3. De door klager gestelde samenspanning en belangenverstrengeling met de verkoper respectievelijk de makelaar is niet aannemelijk geworden. Het hof acht het aannemelijk dat de notaris niet eerder dan na ontvangst van de klachtbrief van 28 september 2004 verbanden is gaan leggen en dat het toen pas duidelijk is geworden welke onderlinge samenhang bestond tussen de leveringsaktes van verkoper en klager, respectievelijk [naam] en [naam], en de genoemde data voor het persoonlijk recht van doorgang. Ook de door klager gestelde partijdigheid vanwege het eerder verricht hebben door de notaris van notariële diensten voor verkoper acht het hof niet aannemelijk . Het hof oordeelt deze onderdelen van de klacht dan ook ongegrond.
6.4. Ten aanzien van het onderdeel van de klacht waarin de notaris wordt verweten dat aan de makelaar is meegedeeld dat klager niet zou willen meewerken aan de levering overweegt het hof als volgt. Uit de overgelegde brief van de makelaar aan klager van 17 maart 2003 blijkt het volgende:
“U (klager; hof) heeft mij telefonisch aangegeven voorlopig niet aan de levering te willen meewerken, om zodoende druk uit te oefenen richting familie [naam] om een ander perceel niet te verkopen vanwege tijdelijke doorgang tot 1 augustus 2003.”
Voorts heeft de notaris gesteld, hetgeen door klager niet is betwist, dat klager naar aanleiding van de brief van 11 augustus 2003 van de medewerker van de notaris aan klager heeft laten weten dat hij niet bereid was de afspraak voor het passeren van de akte te maken, zoals in de brief was verzocht.
Evenals de kamer is het hof van oordeel dat het doorgeven van deze enkele mededeling door genoemde medewerker aan de makelaar niet geleid kan hebben tot het verbeuren van de in de koopovereenkomst overeengekomen boete bij niet tijdige afname. Klager had er, naar het oordeel van het hof, goed aan gedaan om in overleg te treden met de notaris hierover. Het hof oordeelt dat dit onderdeel van de klacht ongegrond is.
6.5. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.6. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.L.G.A. Stille en P.J.N. van Os en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 15 december 2005.
KLN 04.15
19 mei 2005
DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT 's-HERTOGENBOSCH
heeft de volgende beslissing gegeven inzake de klacht van de heer [naam], hierna te noemen klager, tegen mr. [naam], notaris te [plaats], hierna te noemen de notaris.
1. De procedure
1.1. Bij brief (met bijlagen) van 31 augustus 2004 heeft klager een klacht geformuleerd tegen de notaris.
1.2. De notaris heeft gereageerd bij brief van 28 september 2004.
1.3. Klager heeft bij brief (met bijlage) van 18 oktober 2004 gerepliceerd.
1.4. De notaris heeft bij brief (met bijlage) van 5 november 2004 gedupliceerd.
1.5. Op 1 februari 2005 zijn partijen verschenen voor de plaatsvervangend voorzitter van de kamer.
1.6. Klager heeft op 4 februari 2005 nog een reactie ingezonden naar aanleiding van het bemiddelingsgesprek.
1.7. De plaatsvervangend voorzitter heeft de zaak vervolgens verwezen naar de volle kamer.
1.8. De kamer van toezicht heeft de klacht behandeld ter openbare vergadering van 21 april 2005 om 14.45 uur. Ter vergadering zijn verschenen: klager, de heer [naam], en de notaris.
2. De feiten
2.1. Klager heeft in maart 2003 een perceel weiland gekocht van mevrouw [naam] (hierna te noemen: verkoper). Verkoper hield nog andere percelen in eigendom. Klager heeft met verkoper de afspraak gemaakt dat indien een derde een bepaald perceel zou kopen, bedongen zou worden dat klager een recht van doorgang moest worden verleend tot 1 oktober 2003.
2.2. Klager en verkoper hebben de notaris gevraagd een akte van levering op te maken, waarbij klager heeft verzocht de afspraak met betrekking tot de doorgang daarin op te nemen. In de ontwerp-akte van levering was deze afspraak niet opgenomen. De akte is gepasseerd op 30 september 2003.
2.3. Ten aanzien van een ander perceel weiland is tussen verkoper en een derde (de heer [naam]) een koopovereenkomst gesloten. Ten kantore van de notaris is op 7 augustus 2003 de koopakte ten aanzien van dit perceel verleden, waarin is opgenomen dat er recht van doorgang (voor onder meer klager) was overeengekomen tot 1 augustus 2003.
3. De klacht en het verweer daartegen
3.1. Klager stelt, zakelijk weergegeven, het navolgende.
De notaris heeft ten onrechte geweigerd om het recht van doorgang tot 1 oktober 2003 op te nemen in de leveringsakte. Hij heeft voor die weigering ook een onjuiste reden gegeven. De makelaar van verkoper heeft blijkens de laatste alinea in zijn brief van 17 maart 2003, een kopie van zijn brief aan de notaris gezonden. In die brief stond de afspraak met betrekking tot de toestemming voor doorgang voor klager tot 1 oktober 2003 expliciet vermeld. Toen de akte van levering aan de heer [naam] werd verleden was de notaris dus al bekend met deze afspraak, terwijl in de leveringsakte van de heer [naam] de datum van 1 augustus 2003 als uiterste datum van doorgangsrecht wordt genoemd.
De notaris heeft met verkoper samengespannen door klager niet te informeren dat in april 2003 met de heer [naam] een andere datum was afgesproken dan met klager was overeengekomen. De onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de notaris is ernstig in het geding gekomen, omdat de notaris geen medewerking had mogen verlenen aan het transport van de leveringsakte van de heer [naam].
Er is sprake van tenminste de schijn van belangenverstrengeling. De notaris heeft de verkoper alsmede de makelaar in bescherming genomen door klager niet te informeren over de juiste toedracht rondom de afspraken met betrekking tot het doorgangsrecht.
De onjuiste mededeling van de notaris aan de makelaar dat klager niet wilde meewerken aan de levering heeft er toe geleid dat klager is aangesproken tot betaling van de in de koopovereenkomst opgenomen boete.
De notaris heeft klager niet juist geïnformeerd en heeft daarmee ernstig inbreuk gemaakt op de eer en stand van het beroep en het vertrouwen in het notariaat in het algemeen.
3.2. De notaris stelt, zakelijk weergegeven, het navolgende.
De notaris erkent dat door het kantoor een regiefout is gemaakt. De notaris heeft geen kopie van de brief van 17 maart 2003 van de makelaar ontvangen. De makelaar heeft pas op 28 juli 2003 per fax een kopie van die brief aan de notaris toegezonden. Deze kopie is door een medewerker van het kantoor in het dossier van klager opgeborgen. De leveringsakte van het perceel grond aan de heer [naam] is gepasseerd door een kandidaat-notaris van het kantoor, niet door de notaris zelf. Noch door de kandidaat-notaris noch door de medewerker van het kantoor is opgemerkt dat dit dossier in verbinding stond met het dossier van klager. Het recht op doorgang van klager is steeds gezien als een persoonlijk recht waar alleen verkoper bij betrokken was.
Er is geen sprake van samenspanning of belangenverstrengeling.
Klager heeft telefonisch aan een medewerker van het notariskantoor medegedeeld dat hij niet bereid was een afspraak te maken voor het passeren van de leveringsakte, zodat die mededeling door de medewerker conform zijn taak aan de makelaar is doorgegeven. De boete was klager reeds verschuldigd na de in de koopovereenkomst genoemde leveringsdatum, 3 februari 2003.
4. De beoordeling
4.1. De klacht valt uiteen in de volgende onderdelen:
a. de notaris was ten onrechte niet bereid om de datum van het toegangsrecht op te nemen in de leveringsakte;
b. de notaris heeft voor die weigering een onjuiste reden gegeven;
c. er is sprake van samenspanning;
d. er is sprake van belangenverstrengeling;
e. de notaris heeft aan de makelaar onjuiste informatie verstrekt;
f. de notaris heeft aan klager onjuiste informatie verstrekt.
4.2. Klachtonderdeel a
De datum van 1 oktober 2003, zijnde de tussen verkoper en klager overeengekomen datum tot wanneer klager het recht van doorgang naar het aan hem te verkopen perceel zou hebben, was voor klager een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst. Het opnemen van deze bepaling met deze datum in de leveringsakte zou in deze omstandigheden voorstelbaar zijn geweest.
Vanaf de kennisneming van de fax van de makelaar van 28 juli 2003 was bij het notariskantoor bekend dat de bepaling met betrekking tot het recht van doorgang tot 1 oktober 2003 afgesproken was tussen verkoper en klager. Omdat bij het notariskantoor de leveringsakten van diverse andere percelen uit hetzelfde project zijn gepasseerd, acht de kamer het onzorgvuldig dat de samenhang tussen de levering van het perceel van klager en de levering van het perceel van de heer [naam] niet is geconstateerd. De notaris heeft ook erkend dat zijn kantoor in dezen een fout heeft gemaakt.
4.3. Klachtonderdeel b
Dat de notaris aan klager onjuiste redenen heeft gegeven voor zijn weigering om de datum in de leveringsakte op te nemen is niet gebleken.
4.4. Klachtonderdelen c en d
Klager heeft zijn klacht dat er sprake is van samenspanning en belangenverstrengeling niet nader met feiten onderbouwd en ook anderszins is daarvan niet gebleken.
4.5. Klachtonderdeel e
Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat de mededeling van een medewerker van het notariskantoor heeft geleid tot het verbeuren van de in de koopovereenkomst overeengekomen boete bij niet tijdige afname van het perceel. Uit de brief van de makelaar van 17 maart 2003 blijkt reeds dat klager tegenover deze heeft verklaard niet aan de levering te willen meewerken om zodoende de verkoper onder druk te zetten.
4.6. Klachtonderdeel f
Klager heeft niet nader kunnen onderbouwen dat de notaris klager welbewust niet juist heeft geïnformeerd. Uit het voorgaande blijkt reeds dat geen reden bestaat om anders aan te nemen.
4.7. Het vorenstaande leidt tot gegrondverklaring van de klacht zoals geformuleerd in punt 4.1 onder a. De kamer acht het handelen van de notaris niet zodanig ernstig dat aan de gegrondverklaring een maatregel moet worden verbonden.
De overige klachtonderdelen zijn ongegrond.
5. De beslissing
De kamer van toezicht:
verklaart de klacht gegrond voor wat betreft het niet opnemen in de leveringsakte van de datum tot wanneer klager het recht van doorgang naar het te leveren perceel zou hebben en het niet onderkennen van de samenhang tussen de dossiers van de heer [naam] en klager;
verstaat dat aan de gedeeltelijke gegrondverklaring van de klacht geen maatregel wordt verbonden;
verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Aldus gegeven te 's-Hertogenbosch door mr. R.B.M. Keurentjes, voorzitter, mrs. J.L.G.M. Mertens, E.M.M. van de Ven, B.L.M. van Otterdijk en J.J.G.M. Kuijpers, leden, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 mei 2005, in tegenwoordigheid van de secretaris.
Hoger beroep tegen vorenstaande beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van het aangetekend schrijven waarbij van deze beslissing is kennis gegeven - bij het gerechtshof te Amsterdam, postadres: postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.