Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING NIEUW AMSTERDAM, gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
procureur: mr. F. Swart,
t e g e n
1. de stichting BEWONERSSTICHTING GRUBBEHOEVE, gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. F.J. Majoor,
2. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, PLAATSELIJK BEKEND ALS GRUBBEHOEVE 175a T/M 187 (1103 GH) AMSTERDAM,
GEÏNTIMEERDEN,
niet verschenen.
1. Het geding in hoger beroep
Appellante en geïntimeerde sub 1 worden hierna respectievelijk Nieuw Amsterdam en Bewonersstichting Grubbehoeve genoemd.
Bij dagvaarding van 23 juni 2005 is Nieuw Amsterdam in hoger beroep gekomen van het vonnis dat de voorzieningenrechter in de rechtbank te Amsterdam in het kort geding tussen partijen (Nieuw Amsterdam als eiseres en Bewonersstichting Grubbehoeve als gedaagde) onder nummer 314068/KG 05/742 OdC heeft gewezen en dat is uitgesproken op 26 mei 2005. Het appelexploot bevat de grieven.
Nieuw Amsterdam heeft overeenkomstig de dagvaarding vier grieven voorgesteld, bescheiden in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog haar vordering zal toewijzen. Voorts heeft Nieuw Amsterdam bij akte nog een aantal bewijsstukken overgelegd.
Daarop heeft Bewonersstichting Grubbehoeve geantwoord, de grieven bestreden, eveneens bescheiden in het geding gebracht en geconcludeerd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en Nieuw Amsterdam zal veroordelen in de kosten gevallen op het hoger beroep.
Ten slotte hebben partijen recht gevraagd op de stukken van beide instanties, waarvan de inhoud als hier ingevoegd wordt beschouwd.
2. Grieven
Voor de grieven verwijst het hof naar de appeldagvaarding.
3. Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1a tot en met 1f een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Daaromtrent bestaat tussen partijen geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Beoordeling
4.1 Nieuw Amsterdam is eigenares dan wel erfpachtster van de onroerende zaak/zaken waarin zich de collectieve ruimtes bevinden, waarvan zij in dit kort geding de ontruiming vordert. Zij heeft in eerste aanleg tot die ontruiming doen dagvaarden ‘zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, plaatselijk bekend als Grubbehoeve 175a (1103 GH) Amsterdam’. Inhoudelijk gelijkluidende dagvaardingen heeft zij doen uitbrengen met betrekking tot hen die verblijven in Grubbehoeve 182 tot en met 187. In eerste aanleg is (alleen) Bewonersstichting Grubbehoeve – kennelijk op elk van bedoelde dagvaardingen – verschenen.
De voorzieningenrechter heeft het tegen de (overige) gedaagden gevraagde verstek geweigerd. Voorts heeft hij de vordering voor zover deze zich tegen Bewonersstichting Grubbehoeve richtte afgewezen.
4.2 Tegen deze beslissingen en de gronden waarop zij berusten keren zich de grieven. Het hof beslist als volgt.
4.3 Volgens de stellingen van Nieuw Amsterdam zoals geformuleerd in de onderscheiden inleidende dagvaardingen had zij met de gedaagden, te weten zij die in de collectieve ruimtes verbleven, een gebruik(er)sovereenkomst. Dat betekent dat de vordering volgens de eigen stellingen van Nieuw Amsterdam gericht was tegen (gewezen) gebruikers krachtens een persoonlijk recht, zodat de dagvaardingen niet op de wijze als voorzien bij artikel 61 Rv Pro hadden kunnen worden uitgebracht, zodat de dagvaardingen nietig waren en terecht geen verstek tegen de betrokken niet verschenen gedaagden is verleend.
In hoger beroep voert Nieuw Amsterdam aan dat zij in de jaren zeventig met Bewonersstichting Grubbehoeve stilzwijgend een gebruiksovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot voormelde collectieve ruimtes. In verband met renovatie van de boven de collectieve ruimtes gelegen flats en vervolgens de verkoop van een deel van die flats heeft zij deze gebruiksovereenkomst opgezegd. Volgens grief I bevinden zich naast Bewonersstichting Grubbehoeve ook anderen in de collectieve ruimtes. Nieuw Amsterdam weet niet ‘of deze gebruikers c.q. (onder)huurders over een zelfstandige entiteit beschikken en vanwege wie zij van de ruimtes gebruik maken.’ Op deze grond ‘ontkomt (zij) er dan ook niet aan om deze groepen van personen te dagvaarden op de voet van art. 61 Rv Pro.’
Zelfs indien het op dit punt over de feiten gestelde juist zou zijn, kan de grief niet slagen. De voorzieningenrechter had immers omtrent de geldigheid van de dagvaardingen en omtrent verstekverlening te beslissen op basis van de stellingen in de inleidende dagvaardingen en bij die stand van zaken was er geen ruimte voor een andere beslissing. Herstel achteraf – derhalve van de stellingen in de dagvaarding die hebben geleid tot de weigering – door een nadere feitelijke toelichting in hoger beroep is niet mogelijk.
4.4 In hoger beroep is tegen de niet verschenen geïntimeerden sub 2 geen verstek verleend. In het midden kan blijven of dit wel had moeten gebeuren, aangezien Nieuw Amsterdam bij een beoordeling op dit punt in het licht van het voorgaande geen belang heeft.
4.5 Het hof maakt uit de stellingen van Bewonersstichting Grubbehoeve op dat zij wil betogen dat zij in het kader van de contractuele relatie met Nieuw Amsterdam en ook in dit geding de belangen van de huurders behartigt en dat zij zich kan beroepen op de rechten die de huurders krachtens de onderscheiden huurovereenkomsten op de collectieve ruimtes hebben. Nieuw Amsterdam heeft dit betwist en deze betwisting in de appeldagvaarding (onder 21 en 22) uitvoerig toegelicht, onder meer met de stelling dat – kort gezegd – Bewonersstichting Grubbehoeve de collectieve ruimtes (voor zichzelf) commercieel uitbaat en dat de bewoners op het gebruik ervan geen relevante invloed hebben.
Zou het juist zijn geweest dat Bewonersstichting Grubbehoeve de belangen van de bewoners behartigt en die belangen aan haar verweer in dit geding ten grondslag legt, dan was het voor haar eenvoudig geweest en had het tegenover de betwisting op haar weg gelegen notulen van de door Bewonersstichting Grubbehoeve genoemde ‘Stichtingsraad’ (memorie van antwoord blz 6) of van bewonersvergaderingen of dergelijke en/of verklaringen van bewoners over te leggen waaruit de juistheid van haar standpunt zou blijken. Bewonersstichting Grubbehoeve heeft dit niet gedaan en ook overigens tegenover de betwisting door Nieuw Amsterdam geen behoorlijke (nadere) toelichting gegeven. Dit betekent dat het hof in dit geding verder slechts te onderzoeken heeft in hoeverre Bewonersstichting Grubbehoeve uit eigen hoofde (nog) rechten kan doen gelden op de collectieve ruimtes. Indien de bewoners zelf rechten kunnen doen gelden, staat het hun uiteraard vrij daarvoor op te komen, maar dat is in dit geding niet aan de orde.
4.6 Bewonersstichting Grubbehoeve verweert zich tegen de vordering tot ontruiming door te stellen dat er ‘geen gebruiksovereenkomst (is) anders dan een als huur te kwalificeren overeenkomst die niet naar behoren is opgezegd.’ Volgens Bewonersstichting Grubbehoeve is het de vraag ‘of die overeenkomst kan worden opgezegd omdat de collectieve ruimten (-) een intrinsiek onderdeel vormen van het flatgebouw’: ‘de verhuurbare ruimten mogen slechts worden gebruikt voor sociaal-culturele doeleinden (-) ten behoeve van de bewoners van de woonwijk’.
Het hof kan Bewonersstichting Grubbehoeve hierin niet volgen. Partijen zijn het erover eens dat er een langdurige contractuele relatie tussen hen bestaat krachtens welke Bewonersstichting Grubbehoeve de collectieve ruimtes in gebruik heeft. Niet gesteld of aannemelijk geworden is dat Bewonersstichting Grubbehoeve enige tegenprestatie verricht, zodat het bestaan van een huurovereenkomst niet (behoorlijk) is toegelicht.
Voor zover Bewonersstichting Grubbehoeve met haar verwijzing naar bij memorie van antwoord overgelegde correspondentie bedoeld heeft te stellen dat wel degelijk een huurprijs is overeengekomen, merkt het hof het volgende op. De betrokken correspondentie is gevoerd tussen de toenmalige eigenares/erfpachtster en de ‘Stichting Collectieve Ruimte Grubbehoeve’. Niet gesteld of gebleken is dat Bewonersstichting Grubbehoeve de rechtsopvolger van deze stichting is, zodat die correspondentie in dit geding niet van belang is.
Voor het geval het hier om dezelfde rechtspersoon zou gaan, merkt het hof nog op dat uit bedoelde correspondentie wel valt af te leiden dat het gebruik van de collectieve ruimtes in de door de bewoners betaalde huur is verdisconteerd alsmede dat die rechtspersoon door de eigenaar/erfpachtster werd gesubsidieerd, maar – anders dan Bewonersstichting Grubbehoeve lijkt te betogen – valt daaruit geen (afspraak over) huur tussen eigenaar/erfpachtster en die rechtspersoon of enige huurprijsverplichting door deze rechtspersoon af te leiden.
Dat betekent dat de opzegging die niet op een onredelijke termijn heeft plaats gevonden effect sorteert en de ontruimingsvordering in beginsel toewijsbaar is.
4.7 In eerste aanleg heeft Bewonersstichting Grubbehoeve nog verweren ontleend aan het bestemmingsplan en de splitsingsakte. Het aan het bestemmingsplan ontleende verweer heeft Bewonersstichting Grubbehoeve tegenover de nadere stellingname van Nieuw Amsterdam in hoger beroep kennelijk niet gehandhaafd.
Het aan de splitsingsakte ontleende verweer faalt reeds, omdat onvoldoende toegelicht is op grond waarvan voor de Bewonersstichting Grubbehoeve rechten voortvloeien uit de (wijze van) splitsing of op grond waarvan deze splitsing anderszins van rechtens relevante betekenis zou zijn in deze zaak.
4.8 Bewonersstichting Grubbehoeve heeft het (spoedeisende) belang van Nieuw Amsterdam bij de ontruiming bestreden onder meer door in haar memorie van antwoord onder ‘ad grief IV’ te verwijzen naar ‘bijgaande e-mail’, waarin tussen partijen gemaakte afspraken zouden zijn weergegeven die – zo begrijpt het hof – onder meer meebrengen dat (gedwongen) ontruiming niet langer noodzakelijk is. De betrokken e-mail bevond zich niet bij de op de rol aan het hof overgelegde memorie van antwoord. Op verzoek van het hof heeft Bewonersstichting Grubbehoeve de e-mail, te weten die van 1 juli 2005 van de voorzitter van Bewonersstichting Grubbehoeve aan de Woningstichting Rochdale, alsnog aan het hof gezonden. Nu de stelling van Bewonersstichting Grubbehoeve op dit punt niet aanstonds onjuist voorkomt, zal het hof Nieuw Amsterdam in de gelegenheid stellen hierop bij akte te reageren.
5. Slotsom
Grief I faalt. Voor zover het de geïntimeerden sub 2 betreft wordt Nieuw Amsterdam derhalve in het ongelijk gesteld. Een kostenveroordeling kan achterwege blijven.
De grieven II en III slagen. Voor de beoordeling van grief IV zal het hof de zaak naar de rol verwijzen voor akte aan de zijde van Nieuw Amsterdam. Bewonersstichting Grubbehoeve zal een antwoordakte mogen nemen.
6. Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 8 december 2005 voor akte aan de zijde van Nieuw Amsterdam als bedoeld in rechtsoverweging 4.8;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. P. Ingelse, N. van Lingen en E.E. van Tuyll van Serooskerken-Röell en in het openbaar uitgesproken op 10 november 2005.