Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de GEMEENTE HEILOO,
zetelende te Heiloo,
APPELLANTE,
procureur: mr. S.M.C. Nuyten,
t e g e n
[...],
wonende te Heiloo,
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
1. Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna de Gemeente en geïntimeerde genoemd.
Bij exploot van 29 juni 2005 is de Gemeente in hoger beroep gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank te Alkmaar van 23 juni 2005, in kort geding onder KG nummer 05-185 gewezen tussen geïntimeerde als eiseres en de Gemeente als gedaagde. De appèldagvaarding bevat de grieven.
De Gemeente heeft overeenkomstig de appèldagvaarding tegen het vonnis waarvan beroep vijf grieven aangevoerd, producties in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof dat vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van geïntimeerde alsnog zal afwijzen, met haar veroordeling om op straffe van een dwangsom – indien inmiddels ter uitvoering van het vonnis levering heeft plaatsgevonden – hetgeen de Gemeente aan geïntimeerde heeft geleverd onder dezelfde financiële condities binnen een door het hof te bepalen termijn aan de Gemeente terug te leveren, alsmede met de veroordeling van geïntimeerde in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie van antwoord heeft geïntimeerde de grieven bestreden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof het vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van de Gemeente, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in hoger beroep.
Vervolgens hebben partijen ter terechtzitting van 21 oktober 2005 hun standpunten nader doen toelichten aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities, de Gemeente door haar procureur en geïntimeerde door mr. R. van der Hooft, advocaat te Opmeer.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd op de stukken van het geding in beide instanties, waarvan de inhoud als hier ingevoegd geldt.
2. Grieven
Voor de inhoud van de grieven wordt verwezen naar de appèldagvaarding.
3. Feiten
De voorzieningenrechter heeft in overweging 2 onder 2.1 tot en met 2.12 een aantal uitgangspunten geformuleerd. Behoudens dat volgens de Gemeente niet sprake is van twee maar van drie erfgenamen (rov. 2.2) bestaat hieromtrent verder geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Beoordeling
4.1. Bij onderhandse akte van 24 juli 1999 heeft geïntimeerde van haar toenmalige buurman, [X], gekocht de onroerende zaak bestaande uit grond, erf, schuur, kassen en woonhuis, met verdere aanhorigheden, gelegen [...] te Heiloo (hierna: de onroerende zaak). [X] is [in] juli 1999 overleden. De erfgenamen van [X] hebben de geldigheid van de koopovereenkomst betwist en geweigerd tot levering van de onroerende zaak over te gaan. Geïntimeerde heeft daarop op 15 september 1999 conservatoir beslag tot levering op de onroerende zaak doen leggen en bij dagvaarding van 28 september 1999 een procedure tegen de erven aanhangig gemaakt. Bij vonnis van 2 juli 2003 heeft de rechtbank te Alkmaar de erven [X] op straffe van een dwangsom veroordeeld om – voor zover een eventuele aanwijzing krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) zulks toelaat – binnen twee maanden na betekening van het vonnis mee te werken aan levering aan geïntimeerde van de onroerende zaak, met veroordeling van de erven [X] in de kosten van het geding. Betekening van dit vonnis, dat in kracht van gewijsde is gegaan, heeft niet plaatsgevonden.
4.2. Gedurende de hiervoor vermelde procedure heeft de gemeenteraad van Heiloo de onroerende zaak aangewezen als gronden waarop de Wvg van toepassing is. Bij brief van 27 februari 2004 heeft de raadsman van de erven [X], mr. A. de Groot, de Gemeente de inhoud van het vonnis medegedeeld, zich op het standpunt gesteld dat bedoelde aanwijzing de anterieure koopovereenkomst tussen [X] en geïntimeerde niet raakt en de Gemeente verzocht te bevestigen dat zij eventuele aanspraken uit hoofde van het voorkeursrecht prijsgeeft en dat het de erven [X] vrijstaat de onroerende zaak aan geïntimeerde te leveren. Bij die brief was zowel het vonnis van 2 juli 2003 als het beslagexploot van 15 september 1999 gevoegd. De Gemeente heeft bij brief van 7 april 2004 geantwoord, kort gezegd, dat, aangezien de koopovereenkomst tussen [X] en geïntimeerde niet in de openbare registers is ingeschreven, toestemming van de Gemeente nodig is voor levering van de onroerende zaak door de erven [X] en dat die toestemming niet wordt verleend. De Gemeente heeft vervolgens op 20 april 2005 de onroerende zaak van de erven [X] gekocht voor dezelfde koopprijs als indertijd tussen [X] en geïntimeerde was overeengekomen. De onroerende zaak is op 15 mei 2005 aan de Gemeente geleverd.
4.3. Bij de dit geding inleidende dagvaarding heeft geïntimeerde gevorderd, zakelijk weergegeven, de Gemeente op straffe van een dwangsom te veroordelen om: primair de onroerende zaak aan haar te leveren, subsidiair die zaak aan de erven [X] terug te leveren. De voorzieningenrechter heeft de primaire vordering toegewezen, onder verwerping van het verweer van de Gemeente dat zij rauwelijks was gedagvaard en de vordering van geïntimeerde niet spoedeisend was. De voorzieningenrechter overwoog voorts, kort samengevat, dat er een objectief te achten aanwijzing moet zijn van het bestaan van een koopovereenkomst ten aanzien van een object waarvoor – zonder die overeenkomst – een aanbiedingsplicht ingevolge de Wvg zou gelden. Met het door geïntimeerde gelegde conservatoir beslag tot levering en de veroordeling tot die levering door de rechtbank Alkmaar is het bewijs van het bestaan van de koopovereenkomst zoals door de wetgever in art. 10 van de Wvg bedoeld geleverd, aldus de voorzieningenrechter, waaraan het feit dat in het vonnis een voorbehoud is gemaakt ten aanzien van eventuele rechten voor de Gemeente voortvloeiend uit de Wvg niet afdoet. Evenmin kan geïntimeerde, gelet op de lopende procedure, volgens de voorzieningenrechter worden tegengeworpen dat zij niet binnen de wettelijke periode van zes maanden tot effectuering is overgegaan. Aangezien de Gemeente geen beroep toekomt op een voorkeursrecht en het beslag tot levering er naar zijn oordeel nog steeds ligt heeft de voorzieningenrechter de Gemeente veroordeeld de onroerende zaak aan geïntimeerde te leveren tegen dezelfde koopprijs als waarvoor de Gemeente de onroerende zaak van de erven [X] heeft gekocht.
4.4. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering is de Gemeente met vijf grieven opgekomen.
4.5. Met betrekking tot het ‘geldend voorkeursrecht’ merkt de Gemeente allereerst op dat zij op het moment dat zij dit recht vestigde niet van het bestaan van de koopovereenkomst tussen (de erven) [X] en geïntimeerde op de hoogte was. Er konden op dat moment geen koopovereenkomsten in de openbare registers geregistreerd worden, het bestaan daarvan werd door haar ook niet gecontroleerd, ‘zodat het ingeschreven conservatoir beslag bij de vestiging van geen belang was.’ Levering op grond van overeenkomsten gesloten vóór 22 mei 2001, zoals de overeenkomst tussen [X] en geïntimeerde, kunnen een uitzondering op de aanbiedingsplicht jegens de Gemeente ingevolge de Wvg vormen indien de overeenkomst als akte notarieel is verleden of de onderhandse akte is geregistreerd en indien de overeenkomst binnen zes maanden na 1 september 2002 in de openbare registers is ingeschreven. Nu aan deze vereisten niet is voldaan kan volgens de Gemeente geen sprake zijn van een uitzondering op de aanbiedingsplicht. Ook het door geïntimeerde gelegde beslag leidt niet tot zodanige uitzondering aangezien het bestaan van een beslag niet als uitzondering in art. 10 Wvg is genoemd. Door het voorkeursrecht bestond bij de erven [X] geen verplichting tot levering aan geïntimeerde, terwijl zonder het bestaan van zodanige verplichting het gelegde beslag niet kan worden ingeroepen, aldus de Gemeente.
4.6. Art. 10 Wvg luidt, voor zover van belang, als volgt;
“-1. Een verkoper kan eerst tot vervreemding overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te kopen.
(…)
-3. Voorts geldt het bepaalde in het eerste lid niet ingeval de vervreemding geschiedt ingevolge een overeenkomst betreffende een onroerende zaak, dan wel een overeenkomst behelzende een verplichting van de verkoper betreffende een onroerende zaak, voorzover:
a. vervreemding geschiedt aan een in die overeenkomst met name genoemde partij, en een tegen een in die overeenkomst met name genoemde prijs (…) en
b. de overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers, (…) vóór de dag van dagtekening van de Staatscourant waarin de nederlegging ter inzage van het besluit van de gemeente tot vestiging van een voorkeursrecht is bekendgemaakt, en
c. de vervreemding geschiedt binnen zes maanden na de dag van de inschrijving in de openbare registers als bedoeld onder b.
(…)
-4. Een overeenkomst als bedoeld in het derde lid, aanhef, kan worden ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in het derde lid, mits deze is vervat in een akte. De inschrijving heeft het rechtsgevolg dat voor de verkoper niet de verplichting zoals bedoeld in het eerste lid ontstaat, voorzover is voldaan aan de in het derde lid onder a, b en c, genoemde vereisten.”
De toelichting op de wetswijziging die tot de huidige redactie van art. 10 heeft geleid begint als volgt (TK, vergaderjaar 2000-2001, 27 750, nr. 3):
“De geldende bepalingen van de wet voorzien in vrijstellingen van de aanbiedingsplicht ingeval de beoogde vervreemding plaats vindt ter uitvoering van optieovereenkomsten en koopovereenkomsten die zijn gesloten voorafgaand aan de invoering van het voorkeursrecht. Ten bewijze (onderstreping hof) van de datum van deze <<anterieure>> contracten moeten ze zijn geregistreerd bij het kadaster (…), c.q. de notaris (…). (…)
De bedoeling van deze wijziging is de aantrekkelijkheid te verminderen van vroegtijdige anticiperende optiecontracten of aankoopcontracten.”
4.7. De Gemeente stelt (appèldagvaarding sub 6) dat zij in het jaar 2000 heeft besloten het gebied Zandzoom, dat ligt tussen de kernen Heiloo en Limmen, te ontwikkelen tot zowel woongebied als bedrijventerrein. Om de toegedachte bestemmingen te kunnen bereiken heeft de Gemeente sinds het begin van de planvorming gebruik gemaakt van voorkeursrechten op basis van de Wvg. De Gemeente heeft ter zitting in hoger beroep erkend dat de datum van de koopovereenkomst, 24 juli 1999, niet ter discussie staat, zodat vaststaat dat het doel van de koopovereenkomst niet was afbreuk te doen aan het gemeentelijk voorkeursrecht, dat immers nog niet bestond, terwijl de Gemeente ook niet heeft aangevoerd dat zij op dat moment reeds aan haar plannen met betrekking tot het desbetreffende gebied ruchtbaarheid had gegeven. Evenmin heeft de Gemeente aangevoerd dat zij, indien aan de koopovereenkomst uitvoering wordt gegeven, niet langer in staat is het bestemmingsplan Zandzoom (ongewijzigd) te realiseren, onderscheidenlijk dat uitvoering van die overeenkomst in enigerlei mate aan effectuering van dat bestemmingsplan in de weg staat. Van enig publiek belang blijkt ook niet uit de brief van de Gemeente van 21 november 2003 aan de raadsman van geïntimeerde, waarin de Gemeente in antwoord op de vraag van de raadsman bij brief van 27 oktober 2003, of de Gemeente bezwaar heeft tegen levering van de onroerende zaak ondanks het voorkeursrecht, mededeelt dat de Gemeente niet voornemens is het voorkeursrecht te laten vervallen. De Gemeente beroept zich erop dat de koopovereenkomst niet is neergelegd in een notariële akte en dat de onderhandse akte niet is geregistreerd. Hoewel de overeenkomst wellicht niet zonder medewerking van de erven [X] als akte notarieel verleden had kunnen worden, aldus de Gemeente (pleitnotities hoger beroep sub 9), had geïntimeerde de overeenkomst wel kunnen doen registreren bij de Inspectie der Registratie en Successie van de Belastingdienst. Voorts wijst zij erop dat de overeenkomst niet binnen zes maanden na 1 september 2002 in de openbare registers is ingeschreven.
4.8. Vast staat dat geïntimeerde op 15 september 1999 conservatoir beslag tot levering heeft doen leggen. geïntimeerde stelt (m.v.a. blz 12 3e alinea) dat de Gemeente van bedoeld beslag op de hoogte was aangezien zij voor de vestiging van het voorkeursrecht recherche heeft gedaan in de openbare registers. De Gemeente betwist haar bekendheid met het beslag (pleitnotities hoger beroep sub 12) aangezien inschrijving van een beslag in een ander register plaats vindt dan de inschrijving van een koopovereenkomst, welk rechtsfeit ten tijde van de vestiging van het voorkeursrecht nog niet kon worden ingeschreven, zodat zij naar haar mening niet van het bestaan van de koopovereenkomst op de hoogte ‘behoefde’ te zijn, ook niet toen de in het overgangsrecht voorziene periode van zes maanden verliep. Dit verweer van de Gemeente kan niet zonder meer worden aanvaard nu art. 8 lid 1 onder a Kadasterwet bepaalt dat openbare registers worden gehouden van inschrijving van feiten die betrekking hebben op onroerende zaken en de rechten waaraan deze onderworpen zijn. Het ligt in de rede dat kennis wordt genomen van alle gegevens uit de registers die betrekking hebben op de desbetreffende onroerende zaak. geïntimeerde wijst in dit verband terecht op het bepaalde in art. 505 lid 2 Rv.
4.9. Gelet op alle omstandigheden zoals hiervoor weergegeven gaat het hof er voorshands van uit dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat het, mede gelet op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de (gebleken afwezigheid van) relevante publieke belangen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de Gemeente zich tegenover geïntimeerde beroept op een voorkeursrecht, c.q. met een beroep op haar voorkeursrecht de uitvoering van de transactie tussen [X] en geïntimeerde tegengaat. Of dat voorkeursrecht formele rechtskracht heeft verkregen is daarbij zonder belang.
Voor zover de grieven zich richten tegen de veroordeling van de Gemeente tot levering van de onroerende zaak aan geïntimeerde falen zij derhalve.
4.10. Met betrekking tot de koopprijs stelt de Gemeente zich op het standpunt dat, nu in de leveringsakte met de erven [X] is bepaald dat de kosten van de in die akte aangegeven juridische procedures door de Gemeente worden gedragen, de kosten hiervan op geld gewaardeerd hadden moeten worden en door de voorzieningenrechter in meerdering op de koopprijs hadden moeten worden gebracht (pleitnotities hoger beroep sub 17). Dit standpunt moet worden verworpen aangezien de Gemeente, zoals hiervoor overwogen, had moeten afzien van een beroep op haar voorkeursrecht en derhalve de onroerende zaak niet aan zich had moeten laten overdragen. De gevolgen van deze handelwijze komen voor haar rekening en risico en kunnen niet worden afgewenteld op geïntimeerde, die buiten de overeenkomst met de erven [X] staat. Daar komt bij dat de door de Gemeente betaalde prijs gelijk is aan die welke destijds door geïntimeerde met [X] was overeengekomen en geïntimeerde er aanspraak op heeft dat de onroerende zaak aan haar geleverd wordt tegen het met [X] overeengekomen bedrag. Ook deze grief faalt.
4.10. De grieven over het eventueel schenden door de voorzieningenrechter van het beginsel van hoor en wederhoor, alsmede de klacht dat de Gemeente rauwelijks is gedagvaard, gaan niet op waar gesteld noch gebleken is dat de Gemeente van een en ander in hoger beroep nadeel heeft ondervonden.
4.11. De slotsom is dat alle grieven moeten worden verworpen. Het vonnis waarvan beroep dient derhalve te worden bekrachtigd. De Gemeente zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van geïntimeerde begroot op € 2.973,00;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Coeterier, E.E. van Tuyll van Serooskerken-Röell en A.K.C. de Brauw en is in het openbaar uitgesproken op 17 november 2005.