Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
ACHTSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [appellante],
gevestigd te [vestigingsplaats],
APPELLANTE,
procureur: mr. A. Volders,
t e g e n
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. G.W. Kernkamp.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
Bij dagvaarding van 7 mei 2004, hersteld bij exploit van 12 mei 2004, is [appellante] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank te Utrecht van 11 februari 2004, in deze zaak onder zaak-/rolnummer 153577/HAZA 02-2149 gewezen tussen haar als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.
[Appellante] heeft één grief geformuleerd en toegelicht en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep, voorzover in conventie gewezen, zal vernietigen en, alsnog, -uitvoerbaar bij voorraad- [geïntimeerde] zal veroordelen aan [appellante] € 85.585,= te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 juni 2002, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties.
Daarop heeft [geïntimeerde] geantwoord en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het hoger beroep ongegrond zal verklaren en het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van beide instanties.
De partijen hebben de zaak op 25 april 2005 doen bepleiten, [appellante] door mr. J.W. van der Linde, advocaat te Ede, [geïntimeerde] door mr. B.H.M. Harbers, advocaat te Doetinchem, beiden aan de hand van door hen overgelegde pleitnotities.
Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. Beoordeling
2.1 De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2, 2.1 tot en met 2.9, een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Kort samengevat gaat het in deze zaak om het volgende.
2.1.1 Bij op 10 november 1997 opgemaakte onderhandse akte heeft [appellante] voor een prijs van 1,5 miljoen gulden een perceel grond aan de [...] te [...], waar zich toen nog een garagebedrijf met showroom en een brandstofverkooppunt met tanks bevonden, gekocht van [geïntimeerde] om daar woningen te bouwen.
2.1.2 In artikel 15 van Pro de koopakte, dat het kopje “bodemonderzoek/ontbindende voorwaarde” draagt, is bepaald dat op kosten van [geïntimeerde] een bodemonderzoek zal worden gedaan, zo nodig na sloop van de opstallen ter plaatse waar die opstallen zich hadden bevonden, en [geïntimeerde] de kosten zal dragen van de sanering die blijkens de resultaten van dat onderzoek noodzakelijk zou blijken te zijn om de voorgenomen woningbouw te kunnen realiseren. Het zesde lid van artikel 15 van Pro de koopakte luidt, voor zover thans van belang:
“Het risico dat tijdens de bouwwerkzaamheden (uitgravingen) blijkt dat voordien nog niet gesignaleerde verontreiniging in het verkochte aanwezig is, welke –gezien het aan beide partijen bekende gebruik van het verkochte- redelijkerwijs niet voor koper en/of de gemeente [...] aanvaardbaar is, is voor rekening van verkoper.
Partijen zullen, zodra het in de vorige zin bepaalde blijkt, nader in onderling overleg bepalen op welke wijze en tijdstip de alsdan vereiste sanering voor rekening van verkoper zal geschieden.
Tot zekerheid voor de nakoming van de in dit artikel vermelde verplichting zal een gedeelte van de koopsom, ten bedrage van vijfhonderdduizend gulden (..) na de eigendomsoverdracht niet terstond aan verkoper worden overgemaakt, doch bij de notaris in depot blijven.
(..)”
2.1.3 In augustus 2000 heeft [geïntimeerde] een verkennend bodemonderzoek doen uitvoeren. De uitkomst daarvan was dat sanering niet nodig was, in aanmerking genomen de voorgenomen woningbouw op het perceel. Op 28 september 2000 heeft [geïntimeerde] vervolgens het perceel aan [appellante] geleverd.
2.1.4 Bij de uitvoering van werkzaamheden op het perceel ter voorbereiding van de bouw bleek begin juli 2001 een zodanige verontreiniging van het perceel, dat alsnog een door Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht goed te keuren saneringsplan moest worden uitgevoerd. [Geïntimeerde] heeft hiervoor een adviesbureau ingeschakeld dat op 21 november 2001 een plan heeft opgesteld. Gedeputeerde Staten heeft dit plan op 30 januari 2002 goedgekeurd. In februari 2002 is de sanering op kosten van [geïntimeerde] uitgevoerd.
2.2 [Appellante] stelt dat als gevolg van de in juli 2001 gebleken verontreiniging van het perceel de uitvoering van haar bouwplannen is vertraagd en zij daardoor schade heeft geleden die zij begroot op € 85.585,=. Zij houdt hiervoor [geïntimeerde] aansprakelijk, zoals zij hem op 22 april 2002 heeft geschreven. Volgens [appellante] houdt hun koopovereenkomst in dat [geïntimeerde] moet opkomen voor alle schade die voortvloeit uit de gebleken verontreiniging van het perceel. [Appellante] vordert op die grond betaling van het genoemde bedrag met de wettelijke rente vanaf 28 juni 2002.
[Geïntimeerde] bestrijdt de uitleg die [appellante] aan hun overeenkomst geeft. Volgens hem is overeengekomen dat hij uitsluitend de kosten van onderzoek en sanering van de verontreiniging zou dragen. De gestelde vertragingsschade komt dan ook voor rekening van [appellante], aldus [geïntimeerde], die nog een aantal andere verweren heeft aangedragen.
2.3 De rechtbank heeft [geïntimeerde] gevolgd in diens uitleg van de overeenkomst en op die grond de vordering afgewezen. Tegen dat oordeel en de daarop gebaseerde afwijzing van de vordering richt zich de grief.
2.4 In hun overeenkomst hebben partijen er rekening mee gehouden dat het perceel verontreinigd zou zijn. Zij zijn het erover eens dat [geïntimeerde] in elk geval de kosten van onderzoek en sanering zou dragen. [Geïntimeerde] betwist dat hij zich tot meer heeft verbonden. [Appellante] daarentegen stelt dat partijen zijn overeengekomen dat alle nadelige gevolgen voor haar bouwplannen van na onderzoek gebleken verontreiniging van het perceel, en dus ook het risico dat de in juli 2001 gebleken verontreiniging tot vertraging in de uitvoering van de bouw zou leiden, voor risico van [geïntimeerde] zouden komen.
Op [appellante] rust de bewijslast van de door haar gestelde inhoud van het tussen partijen overeengekomene.
2.5 De bewoordingen van de koopakte dwingen niet tot de gevolgtrekking dat [geïntimeerde] zich heeft verbonden tot vergoeding van de gevorderde vertragingsschade. Weliswaar zoeken beide partijen voor hun uitleg steun in de akte, maar deze biedt geen uitsluitsel. Er bestaat in de gegeven omstandigheden geen grond om op voorhand de uitleg van [appellante] aannemelijker te achten dan die van [geïntimeerde].
Derhalve zal [appellante] overeenkomstig haar aanbod tot bewijs door getuigen worden toegelaten.
2.6 [Geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat de redelijkheid en billijkheid beletten dat [appellante] zich op de door haar te bewijzen afspraak beroept, maar daarvoor is onvoldoende dat de afspraak is gemaakt tussen enerzijds een particulier ([geïntimeerde]) en anderzijds een professionele projectontwikkelaar ([appellante]). [geïntimeerde] is niet zomaar een particulier: hij had ten tijde van de verkoop het perceel voor zijn onderneming (een autobedrijf) in gebruik, terwijl partijen de mogelijkheid van tot sanering aanleiding gevende bodemvervuiling uitdrukkelijk onder ogen hebben gezien. [Geïntimeerde] moet daarom hebben beseft dat het perceel vervuild kon zijn in een mate die [appellante] zou hinderen in de uitvoering van haar plan om op het perceel woningen te bouwen. Daarom is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat, indien de te bewijzen afspraak blijkt te zijn gemaakt, [geïntimeerde] de geldelijke gevolgen daarvan draagt.
Evenmin baat het [geïntimeerde] dat hij, doordat pas in 2000 is geleverd, de koopprijs pas toen heeft ontvangen, hoewel de koop in 1997 is gesloten, en hij daardoor “al” een financieel nadeel heeft geleden. Kennelijk behoedde de koopovereenkomst [geïntimeerde] niet voor dit nadeel, maar dat betekent niet dat hij dit nadeel mag verrekenen met het nadeel dat hij lijdt indien de te bewijzen afspraak blijkt te zijn gemaakt.
Ten slotte beroept [geïntimeerde] zich erop dat hij geen invloed kon uitoefenen op de duur van de sanering, maar niet is gesteld of gebleken dat de sanering uitzonderlijk veel tijd heeft gevergd. Voor zover [geïntimeerde] aanvoert dat [appellante] slecht heeft gepland of andere fouten heeft gemaakt, komt dat aan de orde bij de beoordeling van het verweer van [geïntimeerde] dat de vertraging in de bouw aan [appellante] te wijten is.
2.7 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
3. Beslissing
Het hof:
laat [appellante] toe te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat alle nadelige gevolgen voor de bouwplannen van [appellante], vertraging in de uitvoering van die plannen daaronder begrepen, van na onderzoek gebleken verontreiniging van het perceel voor risico van [geïntimeerde] zouden komen;
bepaalt dat getuigen op dindsdag 1 november 2005 te 13.30 uur zullen worden gehoord door mr. D.J. Cohen Tervaert, die te dezen tot raadsheer-commissaris is benoemd, in één van de zalen van het Paleis van Justitie, Prinsengracht 436 te Amsterdam;
verstaat dat partijen tot drie weken na de uitspraak van dit arrest schriftelijk aan het enquêtebureau van het hof kunnen meedelen dat zij of de getuigen verhinderd zijn op voormelde dag en tijd te verschijnen, onder opgave van de verhinderdata van alle betrokkenen in de drie maanden daarna;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Huijzer, W.H.F.M. Cortenraad en D.J. Cohen Tervaert en in het openbaar uitgesproken op 1 september 2005.