Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DEWITKOM@RT SUPERMARKTEN B.V.,
gevestigd te Beverwijk,
APPELLANTE,
procureur: mr. G.W. Kernkamp,
t e g e n
de stichting STICHTING DUDOK WONEN,
gevestigd te Hilversum,
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. A.S. Rueb.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna De Wit en Dudok genoemd.
Bij dagvaarding van 6 september 2005 is De Wit in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter te Hilversum (rechtbank te Amsterdam) van 10 augustus 2005, in dit kort geding onder nummer KK 05-24 gewezen tussen Dudok als eiseres en De Wit als gedaagde. Het appèlexploot bevat de grieven.
Bij memorie van grieven heeft De Wit overeenkomstig het appèlexploot vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en geconcludeerd dat het hof, kort gezegd, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van Dudok alsnog zal afwijzen, met veroordeling – uitvoerbaar bij voorraad - van Dudok in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie van antwoord heeft Dudok de grieven bestreden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof, kort gezegd, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van De Wit in de kosten van het geding in hoger beroep – een en ander uitvoerbaar bij voorraad -.
Vervolgens hebben partijen op 14 december 2005 de zaak doen bepleiten door hun raadslieden mrs. R.G.J. Laan, advocaat te Hoorn onderscheidenlijk G.J. Scholten, advocaat te Utrecht, aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. Grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar het appèlexploot.
3. Feiten
De kantonrechter heeft in zijn vonnis waarvan beroep onder 1 sub 1.1 tot en met 1.11 een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van die feiten is – behoudens het hierna vermelde - niet in geschil, zodat ook het hof van dat een en ander zal uitgaan. De vraag of, zoals de in het vonnis onder 1.5 genoemde brief van Dudok vermeldt, sprake is van een renovatievoorstel waarmee 70% van de huurders heeft ingestemd is punt van discussie en zal hierna nog aan de orde komen.
4. Behandeling van de grieven.
4.1. De Wit huurt een kleine supermarkt in een huurcomplex dat eigendom is van Dudok. De huur van de supermarkt loopt tot en met 31 december 2007. Voor de betrokken Hilversumse wijk – Liebergen - is een herstructureringsplan ontwikkeld, in het kader waarvan Dudok voornemens is ook het huurcomplex te renoveren. De wijk is reeds (vrijwel) ontruimd en gesloopt. Partijen hebben in het kader van deze renovatie onderhandeld over de vraag of De Wit in de gerenoveerde situatie het huurcontract zou voortzetten of voor beëindiging zou kiezen.
4.2. Uiteindelijk heeft Dudok zich op het standpunt gesteld dat De Wit – anders dan van haar als huurder in redelijkheid mocht worden verwacht – onvoldoende meewerkte aan deze onderhandelingen, traineerde, steeds nieuwe eisen stelde en uiteindelijk ook niet is ingegaan op een in de ogen van Dudok redelijk aanbod voor voortzetting van de huur met een tussenperiode van een noodvoorziening en ook niet binnen de in art. 7:220, lid 3, BW genoemde termijn van 8 weken de redelijkheid van het voorstel ter toetsing aan de rechter heeft voorgelegd, hoewel door Dudok aan de eisen van dat artikel wel was voldaan.
4.3. Dudok heeft op die gronden kort gezegd ontruiming en subsidiair het gedwongen meewerken aan de uitvoering van haar renovatievoorstel gevorderd en de primaire vordering is door de kantonrechter toegewezen. De ontruiming is inmiddels verwezenlijkt.
4.4. Dudok heeft zich in eerste aanleg op het standpunt gesteld dat uit de gang van zaken tijdens de onderhandelingen als in de inleidende dagvaarding in den brede uiteengezet kan worden afgeleid dat sprake is van een geval waarin aan alle huurders van het complex (dat meer dan 10 woon- of bedrijfspercelen omvat) een renovatievoorstel is gedaan dat reeds door 70% van alle huurders was aanvaard zodat, bij het achterwege blijven van een gang naar de rechter door De Wit als in voormeld wetsartikel bedoeld, ervan mag worden uitgegaan dat het voorstel ten aanzien van haar (eveneens) redelijk was. Zij heeft bij brief van 12 juli 2004 de huur opgezegd per 1 augustus 2005 op grond dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, te weten sloop en nieuwbouw.
4.5.1. De kantonrechter heeft overwogen dat – ongeacht de voorafgaande besprekingen en correspondentie – op 21 september 2004 aan De Wit schriftelijk een voorstel met betrekking tot de renovatie is gedaan, welk voorstel is aangevuld op 11 mei 2005.
4.5.2. Het hof zal de door De Wit voorgedragen grieven gezamenlijk behandelen.
4.5.3. De Wit bestrijdt dat op enig moment een – concreet - voorstel door Dudok is gedaan. Zij stelt dat tot nu toe nog geen voorstel is gedaan en dat partijen nog steeds aan het onderhandelen zijn. Op deze kwestie heeft het onderhavige geschil tussen partijen zich toegespitst.
4.6. Vooropgesteld kan worden dat Dudok de nodige tijd en energie heeft gestoken in het bespreken van alle mogelijkheden met haar huurder, om - naar het hof begrijpt – tot een zo goed mogelijk op de eisen van de huurder inspelend voorstel te komen.
4.7. Anders dan de kantonrechter is het hof echter voorshands van oordeel dat, zoals ook door De Wit verdedigd, in de reeks besprekingen en correspondentie geen scherp omlijnd tijdstip is aan te wijzen waarop Dudok op voor De Wit niet mis te verstane wijze aangaf dat zij een “eindbod” deed dat als voorstel in de zin van evengemeld wetsartikel moest worden gezien, ten aanzien waarvan zij kennis gaf, dat 70% van de huurders daarmee instemde en waaraan de wet een voor de huurder fataal gevolg verbindt als deze niet tijdig reageert. Gelet op de serieuze gevolgen voor de huurder mag van een verhuurder worden verwacht dat hij bij het doen van zulk een voorstel aan die eisen voldoet.
4.8. Dat zulk een voorstel en kennisgeving in de fase voordat de dit geding inleidende dagvaarding d.d. 23 februari 2005 door Dudok werd uitgebracht reeds zou zijn gedaan wordt wel in die dagvaarding gesuggereerd, doch op dit punt is in dit geding door Dudok ook thans nog niet voldoende duidelijkheid verstrekt.
4.9. Dat zulk een voorstel en kennisgeving zou kunnen worden gedestilleerd uit de brief van 21 september 2004 in combinatie met die van 11 mei 2005 is een stelling die in eerste instantie niet door Dudok is voorgedragen doch die desalniettemin door de kantonrechter aan zijn beslissing ten grondslag is gelegd. Wel heeft Dudok naar het hof verstaat zich in appel bij deze visie aangesloten.
4.10. In de brief van 21 september 2004 wordt door (de raadsman van) Dudok een aantal vragen beantwoord die De Wit aan Dudok had gesteld omtrent de plannen voor de renovatie. Uit de redactie van die brief valt af te leiden dat hier sprake is van een onderhandelingsvoorstel, dat eindigt met de mededeling dat Dudok wil weten of De Wit nader overleg zinvol acht en of dit overleg gericht zal zijn op voortzetting van de exploitatie of op beëindiging. De slotzin dat als De Wit niet tot nader overleg bereid zou zijn of niet tijdig zou reageren de zaak aan de rechter zou worden voorgelegd maakt het karakter van de brief niet wezenlijk anders. Integendeel, die aankondiging heeft kennelijk het uitgangspunt dat het initiatief om de zaak aan de rechter voor te leggen bij Dudok ligt, zodat de brief (juist) niet uitgaat van een situatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW Pro.
4.11. In de faxbrief van 11 mei 2005 van de raadsman van Dudok aan De Wit vraagt Dudok aan De Wit haar per ommegaande mee te delen of zij op 18 mei 2005 aanwezig zal zijn voor een vervolgbespreking, herinnert Dudok eraan dat De Wit heeft doen weten bereid te zijn de besprekingen te bespoedigen en worden een aantal “uitgangspunten” genoemd voor de bespreking die betrekking hebben – naar het hof verstaat – op de tijdelijke huisvesting, waaronder een bedrag van € 5.000,- ter compensatie van de verhuiskosten.
Voorts vermeldt de fax:
“Op 18 mei 2005 kunnen wij nader van gedachten wisselen over de bovenstaande uitgangspunten en de andere punten die invulling behoeven. Indien U op voorhand opmerkingen wenst te maken en/of vragen heeft verneem ik dat graag zo spoedig mogelijk van U.
Nogmaals wil ik benadrukken dat het de bedoeling is om zo spoedig mogelijk tot definitieve afspraken te komen. Vandaar dat ik U verzoek om voor een machtiging zorg te dragen, zodat zo mogelijk bindende afspraken gemaakt kunnen worden (...)”
4.12. Op deze faxbrief van 11 mei 2005 is geantwoord door de toenmalige raadsman van De Wit, mr. B.P. van Overeem, bij brief aan de raadsman van Dudok, mr. G.J. Scholten van 17 mei 2005.
In deze brief benadrukt mr. Van Overeem dat pas op het moment dat het volledige renovatievoorstel gereed ligt door de directie van De Wit een besluit daaromtrent zal worden genomen.
4.13. Het hof is voorshands van oordeel dat noch de brief van 21 september 2004 noch die van 11 mei 2005 noch de combinatie van die brieven kan worden beschouwd als een voorstel en kennisgeving als bedoeld in artikel 7:220 BW Pro lid 3, die het begin van de termijn van 8 weken markeert. Op grond van de reactie van de zijde van De Wit van 17 mei 2005 moet het voor Dudok ook duidelijk zijn geweest dat de fax van 11 mei 2005 - al dan niet in combinatie met de brief van 21 september 2004 - door De Wit ook niet als zodanig werd beschouwd, d.w.z. als een (scherp omlijnd) voorstel dat bij het niet tijdig voorleggen aan de rechter de door art. 7:220 BW Pro vermelde rechtsgevolgen mee zou brengen.
4.14. In de stukken is naar ’s hofs voorlopig oordeel ook overigens geen tijdstip aan te wijzen waarop zulk een voorstel en kennisgeving er wel is geweest, en Dudok is ook in gebreke gebleven hieromtrent voldoende duidelijkheid te verschaffen.
4.15. Gelet op het voorgaande dient er naar het oordeel van het hof ernstig rekening mee te worden gehouden, dat de bodemrechter het standpunt van Dudok zal afwijzen.
4.16. Het hof merkt nog op dat De Wit zich in de onderhandelingen weliswaar niet erg soepel en voortvarend jegens Dudok heeft opgesteld, maar dat neemt niet weg dat het haar goed recht was om als huurder met een tot eind 2007 lopende huurovereenkomst de onderhandelingen scherp te voeren en te proberen om van deze gelegenheid gebruik te maken om voor het geval zij de exploitatie wilde voortzetten enkele verbeteringen in de voorzieningen te bedingen.
4.17. Ook als in aanmerking wordt genomen dat de wisseling van zeggenschap binnen De Wit mogelijk extra problemen bij de onderhandelingen heeft veroorzaakt die niet voor het risico van Dudok dienden te komen, bleef uiteindelijk in een geval als het onderhavige voor Dudok de mogelijkheid bestaan om aan de (in haar ogen) “trainage” van de wederpartij een eind te maken door een duidelijk omlijnd voorstel en kennisgeving te doen als hiervoor bedoeld.
4.18. Voor zover de vordering van Dudok (mede) steunt op de stelling dat De Wit zich als een slecht huurder heeft gedragen en wel in die mate dat aannemelijk zou zijn dat in een bodemgeschil zou worden besloten tot ontbinding en ontruiming is dit naar ’s hofs voorlopig oordeel niet aannemelijk geworden, en voor een nader onderzoek op dit punt is in het kader van dit kort geding geen plaats.
4.19. De grieven slagen derhalve.
4.20. Voor zover Dudok geacht moet worden het door De Wit nu en dan laten oplopen van een huurachterstand van enkele maanden als grondslag voor zijn vordering te hebben gehandhaafd (deze kwestie is in hoger beroep verder niet meer toegelicht), overweegt het hof het volgende. Tegen de achtergrond van de voortdurende onderhandelingen over de voortzetting van de huur zelf heeft dit punt in de contacten tussen partijen blijkbaar niet bijzonder veel aandacht gekregen. Het hof acht deze mogelijke tekortkoming van De Wit voorshands onvoldoende ernstig om daarop de ontruiming op te baseren.
4.21. Het vonnis waarvan beroep dient derhalve te worden vernietigd zoals door De Wit in appel gevorderd. Voor zoveel nodig overweegt het hof dat De Wit belang heeft bij deze beslissing, reeds omdat zij in de proceskosten was veroordeeld.
5. Samenvatting en slotsom
De grieven slagen en het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. Het hof zal opnieuw recht doen en de vorderingen van Dudok alsnog afwijzen. De subsidiaire vordering om De Wit te veroordelen mee te werken aan de uitvoering “van het door deze op 15 april 2005 aanvaarde renovatievoorstel” dient, gelet op al het hiervoor overwogene, te worden afgewezen. Dudok dient in de kosten van het geding in beide instanties te worden veroordeeld.
6. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Hilversum van 10 augustus 2005, waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van Dudok af;
veroordeelt Dudok in de kosten van het geding in beide instanties, tot op heden aan de zijde van De Wit begroot op € 360,- in eerste aanleg en op € 3.887,40 in hoger beroep.
Gewezen door mrs. P. Ingelse, N. van Lingen en H.G. Hermans en uitgesproken in het openbaar ter terechtzitting van 19 januari 2006.