Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Eerste Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van Luchtverkeersleiding Nederland (voorheen genaamd: Lucht-verkeersbeveiliging) te Schiphol, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het hoofd van de sector Belastingen van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is op 19 juli 2004 een beroepschrift ontvangen, ingediend door mr. A (B & Co) te Q als haar gemachtigde (hierna: de gemachtigde). Het beroepschrift is aangevuld bij brief van de gemachtigde van 17 september 2004. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, verzonden op 2 juli 2004, betreffende de ten name van Luchtverkeersbeveiliging te Schiphol genomen beschikking, waarbij de waarde van de onroerende zaak a-weg 9 te Schiphol voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 naar de waardepeildatum 1 januari 1995 is vastgesteld op € 15.082.763. Verweerder heeft het tegen deze beschikking gemaakte bezwaar bij de bestreden uitspraak ongegrond verklaard.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 10.245.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
De gemachtigde heeft een conclusie van repliek ingediend. Verweerder heeft een conclusie van dupliek ingezonden.
Ter zitting van 20 januari 2006 zijn verschenen de gemachtigde, vergezeld van mr. B en mw. C, en namens verweerder mr. D en ing. E. De gemachtigde heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgedragen en deze met bijlagen overgelegd. De wederpartij heeft van deze bijlagen kennis kunnen nemen en heeft zich erover kunnen uitlaten.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende heeft als taak het beheer van het civiele luchtruim. Zij was op 1 januari 1997 gebruikster van de onroerende zaak a-weg 9 te Schiphol Centrum (hierna: het object). Het object betrof een perceel grond met daarop een gebouwencomplex, gesticht in de periode 1967 – 1976 en bestaande uit de bouwdelen laagbouw, hoogbouw en verkeerstoren. De grond was eigendom van N.V. F. Belanghebbende had op de grond een recht van opstal. Het object was bij belanghebbende in gebruik als hoofdkantoor van haar organisatie.
2.2. De laagbouw bevatte een kelder, een begane grond en vier verdiepingen met een totale bruto-vloeroppervlakte (BVO) van 7.405 m². In de laagbouw bevonden zich operationele zalen, apparatenzalen, kantoorruimten en technische ruimten. De operationele zalen bestreken een dubbele verdieping.
2.3. De hoogbouw bevatte een begane grond, acht verdiepingen en een dakopbouw met een totale BVO van 12.474 m². In de hoogbouw bevonden zich operationele zalen, kantoorruimten en technische ruimten. De operationele zalen bestreken vier dubbele verdiepingen, met dien verstande dat de vides waren belegd met stalen roostervloeren.
2.4. De verkeerstoren betreft de voormalige verkeerstoren van de luchthaven Schiphol. Deze is bij belanghebbende in gebruik als hulptoren.
2.5. Voor het hoofdkantoor van belanghebbende is op Schiphol Oost een nieuw gebouw gesticht, waarvoor in 1994 een bouwvergunning is verleend en dat in 1996 gereed is gekomen. Alle activiteiten van belanghebbende zijn vervolgens geleidelijk naar het nieuwe gebouw verplaatst. De tot het object behorende gebouwen, met uitzondering van de verkeerstoren, zijn in 1999 gesloopt. De daartoe benodigde vergunning is in dat jaar aangevraagd en verleend. In het hierna te noemen rapport E is opgenomen dat belanghebbende op 1 augustus 2000 afstand heeft gedaan van haar opstalrecht tegen een vergoeding van € 16.708.187.
2.6. Partijen hebben ieder een taxatierapport met betrekking tot het object overgelegd. In het door belanghebbende overgelegde rapport, opgemaakt door G RT en drs. H MRE RT (taxateurs bij J te R) en hierna aangeduid als het rapport J, wordt de waarde in het economische verkeer van het object naar de waardepeildatum 1 januari 1995 volgens de methode van kapitalisatie van de huurwaarde bepaald op € 10.245.000. In het door verweerder overgelegde rapport, opgemaakt door ing. E (makelaar-taxateur o.g. te S) en hierna aangeduid als het rapport E, wordt die waarde voor de bouwdelen laagbouw en hoogbouw volgens dezelfde methode bepaald op € 14.864.712, wordt voor het bouwdeel verkeerstoren de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald op € 208.487 en wordt de waarde van het gehele object bepaald op afgerond € 15.082.763.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil welke waarde op 1 januari 1995 aan het object moet worden toegekend op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz).
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4.2. Namens belanghebbende is ter zitting nog het volgende – kort samengevat – aan haar standpunten toegevoegd.
De BVO van de laagbouw kan worden gesteld op 7.405 m² en die van de hoogbouw op 12.474 m², overeenkomstig het rapport E. In de verhuurbare BVO, zoals berekend in dit rapport, zitten echter ten onrechte nog de dubbele verdiepingen en de verticale stijgpunten (trappenhuizen en liftschachten).
Op bladzijde 2 van de pleitnota is gesteld dat de heer E niet heeft gezien, dat de oneven verdiepingen van de hoogbouw niet of slechts ten dele met stalen roosters waren uitgerust. Dit is wellicht te sterk uitgedrukt. Bedoeld is aan te geven dat verschil van mening bestaat over het al dan niet meenemen van de rastervloeren bij de waardebepaling.
De loopvloeren waren niet eenvoudig voor kantoordoeleinden aan te passen. De desbetreffende ruimten waren te hoog. Alleen al het aanbrengen van tussenvloeren zou circa € 250 per m² hebben gekost. Bovendien hadden de technische installaties, zoals de bekabeling en de verwarming, moeten worden aangepast.
De tot het object behorende verkeerstoren voegt economisch niets toe en is daarom niet genoemd in het door mij overgelegde taxatierapport. De toren was op 1 januari 1997 al ontmanteld, de apparatuur was eruit verwijderd.
Bij de transactie die op 1 augustus 2000 is afgewikkeld ging het niet alleen om de afkoop van de erfpacht en de overname van gebouwen, maar ook om een uitruil in verband met het nieuwe gebouw op Schiphol Oost.
Met J was de afspraak gemaakt om de beide objecten op Schiphol te taxeren voor € 10.000. Hoeveel uren aan de taxatie zijn besteed zou moeten worden nagevraagd. Vooral het uitrekenen van de oppervlakten was niet eenvoudig. Naar schatting zijn per rapport 20 à 25 uren besteed.
4.3. Namens verweerder heeft de taxateur E ter zitting nog het volgende – kort samengevat – opgemerkt.
De BVO van de gebouwen heb ik berekend op basis van de buitenmaten aan de hand van de bouwtekeningen. Na aftrek van de technische ruimten resteert dan de verhuurbare BVO. Daarop moet een aftrek worden toegepast van ongeveer 15% om de netto verhuurbare oppervlakte te bepalen. Als je uitgaat van de verhuurbare BVO, zoals ik heb gedaan, geldt een lagere huurprijs per m² dan wanneer je uitgaat van de netto verhuurbare vloeroppervlakte. Het eindresultaat is echter hetzelfde. Op de referentiehuren, vermeld op bladzijde 13 van mijn taxatierapport, heb ik een aftrek toegepast vanwege de minder goede staat van onderhoud van het object.
Ik heb de gebouwen van binnen gezien in 1994 of 1995. De roostervloeren waren zware en hoogwaardige vloeren, maar er was wel enige aanpassing nodig om ze als kantoorvloeren te kunnen gebruiken. De desbetreffende ruimten waren ongeveer 5 meter hoog, dus er was goed kantoorruimte van te maken. De kosten daarvan schat ik op € 150 per m².
De kosten van een hoogwaardige renovatie schat ik op € 300 à € 400 per m². Het in mijn taxatierapport genoemde bedrag van € 170 per m² betreft een laagwaardige renovatie. De huurwaarde na een hoogwaardige renovatie zou ten minste € 250 per m² hebben bedragen.
De door belanghebbende voorgestane waarde staat niet in een goede verhouding tot de in 2000 bij de afstand van het opstalrecht ontvangen vergoeding. De gebouwen zijn tussen 1995 en 2000 achteruit gegaan. De waarde op 1 januari 1995 moet dus hoger zijn geweest dan die vergoeding.
In het rapport J is de verkeerstoren ten onrechte buiten beschouwing gelaten. Deze had in het rapport genoemd moeten worden, al dan niet met een waarde van nihil. De toren kan nog steeds dienen ter vervanging van de nieuwe verkeerstoren in geval van calamiteiten. Alle apparatuur zit er nog in. Ook is de toren bij belanghebbende in gebruik voor meteo.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Bij de waardebepaling van het object hebben beide partijen als uitgangspunt genomen dat het object moet worden aangemerkt als één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van Pro de Wet woz. Het Hof sluit zich bij dit uitgangspunt aan, daarbij nog het volgende overwegende. Beoordeeld naar de toestand op 1 januari 1995 bestond geen aanleiding om de tot het object behorende verkeerstoren als een afzonderlijke onroerende zaak aan te merken. Weliswaar was op die datum de nieuwe verkeerstoren van de luchthaven Schiphol al in gebruik, maar verweerder heeft gesteld en het Hof acht aannemelijk dat de oude verkeerstoren toen nog bij belanghebbende in gebruik was als hulptoren en voor meteo. Het Hof leidt hieruit af dat op 1 januari 1995, naar de omstandigheden beoordeeld, de verkeerstoren en de overige gedeelten van het object bij elkaar behoorden.
5.2. Uit het onder 5.1 overwogene vloeit voort dat het object bij de toepassing van de Wet woz als één geheel moet worden gewaardeerd. De waarde van het object moet worden bepaald op de waarde in het economische verkeer, zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet woz, dan wel op de vervangingswaarde als bedoeld in het derde lid van dit artikel indien deze hoger is. Deze beide maatstaven mogen derhalve niet op één of meer van de tot het object behorende bouwdelen afzonderlijk worden toegepast.
5.3. Beide partijen gaan ervan uit dat voor de bouwdelen laagbouw en hoogbouw de waarde in het economische verkeer als maatstaf moet gelden. Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde in het economische verkeer van het bouwdeel verkeerstoren nihil is. Verweerder heeft uitsluitend de gecorrigeerde vervangingswaarde van de verkeerstoren bepaald en heeft niets gesteld omtrent de waarde in het economische verkeer ervan. Verweerder heeft evenmin gesteld dat de gecorrigeerde vervangings-waarde van het gehele object hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Op grond van een en ander is het Hof van oordeel dat voor de waardering van het object de waarde in het economische verkeer als maatstaf dient te worden genomen, dus ook voor de verkeerstoren. Nu verweerder niets heeft gesteld omtrent de waarde in het economische verkeer van de verkeerstoren dient ervan te worden uitgegaan dat hij deze – evenals belanghebbende – op nihil schat. De door verweerder bepaalde waarde van het object dient dus te worden verminderd met de daarin begrepen waarde van de verkeerstoren.
5.4. Beide partijen gaan ervan uit dat de waarde in het economische verkeer van het object wat betreft de bouwdelen laagbouw en hoogbouw moet worden bepaald volgens de methode van kapitalisatie van de huurwaarde. Het Hof acht dit een juist uitgangspunt. Verweerder heeft de waarde van die bouwdelen volgens deze methode bepaald op € 14.864.712. Aangezien belanghebbende deze waarde betwist dient verweerder het bewijs voor de juistheid daarvan te leveren. Ter onderbouwing van de evengenoemde waarde heeft verweerder het rapport E overgelegd.
5.5. In dit rapport is de BVO van de laagbouw en de hoogbouw gesteld op (7.405 + 12.474 =) 19.879 m². Na aftrek van de oppervlakte van de technische ruimten resteert een verhuurbare BVO van (6.518 + 11.285 =) 17.803 m². Bij het bepalen van de huurwaarde is ervan uitgegaan dat de markthuur op 1 januari 1995 lag tussen € 180 en € 250 per m² verhuurbare oppervlakte. Aangezien blijkens het rapport de verhuurbare oppervlakte gemiddeld 85% beloopt van de verhuurbare BVO, is de huurwaarde per m² verhuurbare BVO berekend op ongeveer 85% van de zojuist genoemde bedragen. De huurwaarde komt dan te liggen tussen (afgerond) € 155 en
€ 210 per m². Vanwege de minder goede staat van onderhoud van het object is de huurwaarde vervolgens naar beneden bijgesteld tot € 104,3694 per m² verhuurbare BVO. Dit leidt tot een huurwaarde van (17.803 x 104,3694 =) € 1.858.089. Na vermenigvuldiging van de huurwaarde met de kapitalisatiefactor 8 komt de waarde in het economische verkeer van de laagbouw en de hoogbouw uit op € 14.864.712.
5.6. Belanghebbende heeft ermee ingestemd dat wordt uitgegaan van een BVO van de laagbouw en de hoogbouw van in totaal 19.879 m². Zij heeft echter aangevoerd dat in het rapport E bij het bepalen van de vloeroppervlakte ten onrechte geen rekening is gehouden met de aanwezigheid van dubbele verdiepingen en verticale stijgpunten. Dienaangaande oordeelt het Hof als volgt. Om de huurwaarde van de laagbouw en de hoogbouw zo nauwkeurig mogelijk te kunnen bepalen dient de juiste verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) van die bouwdelen te worden vastgesteld. De taxateur E heeft dit laatste nagelaten en heeft ermee volstaan het verschil tussen de verhuurbare BVO en de VVO te verdisconteren door middel van een globale vermindering van de huurwaarde met 15%. Om die reden geeft het Hof er de voorkeur aan om de in het rapport J bepaalde VVO van de laagbouw en de hoogbouw, welke in totaal 10.562 m² beloopt, tot uitgangspunt te nemen.
5.7. Verweerder heeft gesteld dat de in de dubbele verdiepingen aanwezige rooster-vloeren geschikt konden worden gemaakt voor gebruik als kantoorvloeren, dat op deze wijze van de desbetreffende ruimten kantoorruimte kon worden gemaakt en dat de kosten daarvan naar schatting € 150 per m² zouden bedragen. Het Hof acht deze stellingen aannemelijk. Uit het rapport E blijkt dat de BVO van de stalen loopvloeren (4 x 1.191 =) 4.764 m² beloopt, hetgeen leidt tot een geschatte toename van de VVO met 85% daarvan ofwel met 4.049 m². De totale VVO van de laagbouw en de hoogbouw komt dan uit op (10.562 + 4.049 = ) 14.611 m².
5.8. In het rapport E is vanwege de slechte staat van onderhoud van de laagbouw en de hoogbouw een aftrek op de huurwaarde toegepast die ligt tussen (155 – 104,3694 =) 50,6306 : 155 ofwel 32,7% respectievelijk (210 – 104,3694 =) 105,6306 : 210 ofwel 50,3%. Het Hof is van oordeel dat op deze wijze met die slechte staat in voldoende mate rekening is gehouden. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat reeds op de waardepeildatum 1 januari 1995 die staat van onderhoud zo slecht was, dat sloop van de laagbouw en de hoogbouw onafwendbaar was.
5.9. In het rapport E is de huurwaarde van de laagbouw en de hoogbouw per m² verhuurbare BVO berekend op € 104,3694. In dit rapport is aangenomen dat de VVO in het onderhavige geval 85% beloopt van de verhuurbare BVO. Het Hof zal dit percentage bij het berekenen van de huurwaarde tot uitgangspunt nemen. De taxateur E heeft ter zitting verklaard dat de huurwaarde berekend per m² VVO hoger is dan de huurwaarde berekend per m² verhuurbare BVO, maar dat het eindresultaat hetzelfde is. Hiervan uitgaande berekent het Hof de huurwaarde per m² VVO voor de laagbouw en de hoogbouw op 100/85 maal € 104,3694, dat is afgerond € 122 per m² VVO.
5.10. Nu de VVO van de laagbouw en de hoogbouw in totaal 14.611 m² beloopt (zie 5.7) en de huurwaarde per m² van die bouwdelen € 122 (zie 5.9) komt de huurwaarde van die bouwdelen in totaal uit op € 1.782.542. Aangezien de kapitalisatiefactor niet in geschil is – beide partijen gaan uit van de factor 8 – zou de waarde in het economische verkeer van de laagbouw en de hoogbouw € 14.260.336 bedragen. Daarop moeten echter nog in mindering worden gebracht de kosten benodigd om de dubbele verdiepingen geschikt te maken voor kantoorruimte. Het Hof schat deze kosten overeenkomstig het onder 5.7 overwogene op (4.764 x 150 =) € 714.600. Nu voorts de waarde in het economische verkeer van de verkeerstoren op nihil moet worden gesteld (zie 5.3) moet de waarde in het economische verkeer van het object dus worden bepaald op (14.260.336 – 714.600 =) € 13.545.736.
5.11. Verweerder heeft nog gesteld dat de waarde in het economische verkeer van het object op 1 januari 1995 ten minste gelijk zou moeten zijn aan het bedrag ad
€ 16.708.187 dat belanghebbende heeft bedongen voor de afstand van haar opstalrecht op 1 augustus 2000. Uit hetgeen belanghebbende dienaangaande ter zitting onweersproken heeft gesteld leidt het Hof echter af, dat die prijs is bepaald mede op grond van andere elementen dan de waarde van het opstalrecht en de onderhavige gebouwen. Het Hof verwerpt om die reden de evenvermelde stelling van verweerder.
6. Proceskosten
Nu het beroep gedeeltelijk gegrond is bestaat er aanleiding voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Met inachtneming van de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt het Hof de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op 2,5 (beroepschrift/repliek/verschijnen zitting) x € 322 x 1,5 (gewicht van de zaak), dat is € 1.207,50.
Voorts betreft de veroordeling de kosten van de deskundigen die een taxatierapport hebben opgesteld. Nu een gespecificeerde berekening van die kosten niet voorhanden is en de kosten volgens eerdergenoemd Besluit worden vastgesteld tegen maximaal € 81,23 per uur, zal het Hof de door de deskundigen bestede tijd in goede justitie vaststellen. Het Hof begroot het aantal met de werkzaamheden gemoeide uren op 25, zodat de kosten worden vastgesteld op € 2.030,75.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van verweerder;
- vermindert de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde van het object tot € 13.545.736;
- gelast de gemeente Haarlemmermeer het door belanghebbende betaalde griffierecht ad € 273 aan haar te vergoeden; en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 3.238,25 en wijst de gemeente Haarlemmermeer aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te voldoen.
De uitspraak is vastgesteld op 9 juni 2006 door mr. O.B. Onnes, voorzitter, C. Schaap, lid, en J.P. Kruimel, plaatsvervangend lid, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op de zelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van het beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het beroepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.