Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JUSOMA HOLDING B.V.,
gevestigd te Vinkeveen,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
P & H HOLDING B.V.,
voorheen genaamd XAVIER REAL ESTATE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTEN,
procureur: mr. W.H. van Otterloo,
t e g e n
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. B.M. Breedijk.
Appellanten zullen (in enkelvoud) worden aangeduid als Jusoma, geïntimeerde als [geïntimeerde].
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 28 april 2005 is Jusoma in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank te Amsterdam onder zaaknr./rolnr. 272567 / H03.2269 op 13 april 2005 tussen haar, Jusoma, als gedaagde en [geïntimeerde] als eiseres uitgesproken vonnis.
Bij memorie heeft Jusoma tegen het vonnis waarvan beroep twee grieven aangevoerd, bewijs aangeboden, een productie in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
[Geïntimeerde] heeft bij memorie de grieven bestreden en geconcludeerd, zakelijk, tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Jusoma in de kosten van – begrijpt het hof - het geding in hoger beroep.
Ten slotte zijn de stukken van beide instanties – waarvan de inhoud als hier ingevoegd wordt beschouwd – overgelegd en is arrest gevraagd.
2. De feiten
Geen geschil bestaat omtrent de door de rechtbank in het vonnis waarvan beroep onder 1.a. tot en met h. opgesomde feiten. Ook het hof zal van die feiten uitgaan.
3. Beoordeling van het hoger beroep
3.1. Het hof zal eerst grief II behandelen. Daarin klaagt Jusoma dat de rechtbank aan (de toevoeging aan) artikel 12 van Pro de koopovereenkomst niet de – door Jusoma bepleite – betekenis heeft gegeven dat door dit beding de volledige verantwoordelijkheid voor het vochtprobleem bij [geïntimeerde] is komen te liggen. Deze toevoeging aan artikel 12 luidt Pro:
‘Verdere bijzondere bepalingen
Artikel 12
- (...)
- (...)
- Koper (hof: [geïntimeerde]) verklaart bekend te zijn met de aanwezigheid van vochtplekken in het souterrain.’
3.2. Het hof overweegt ten aanzien van de grief het volgende.
(i) Het gekochte is vóór de koop bezichtigd door Jusoma en [geïntimeerde], in aanwezigheid van de beide makelaars. [Geïntimeerde] heeft in haar pleitaantekeningen ter gelegenheid van de comparitie van partijen omtrent die bijeenkomst als volgt aangevoerd:
‘[Geïntimeerde] weerspreekt met klem dat de muren onmiskenbaar vochtplekken vertoonden. (..) De muren zelf gaven [geïntimeerde] geen aanleiding aan te dringen op een bouwkundig onderzoek. [Geïntimeerde] had gezien dat de muren lelijk gestuct waren, dat was alles. (..) Ook het plasje – niet plas – water kon geen aanleiding geven voor een bouwkundig onderzoek. Verkopers (hof: Jusoma) hebben naar aanleiding daarvan verklaard dat de CV ketel niet deugde. Aangezien [geïntimeerde] toch ging verbouwen, vormde dat geen onoverkomelijkheid.’
Deze weergave is door Jusoma niet bestreden zodat het hof daarvan zal uitgaan.
(ii) Jusoma heeft gesteld dat de muren van het souterrain kenbaar vochtig waren. Deze stelling is betwist door [geïntimeerde]. Concreet bewijs van de stelling is niet aangeboden. Het hof gaat er daarom van uit dat bij een normaal beschouwen van de muren in het souterrain niet waargenomen werd dat het souterrain met een vochtprobleem van doen had;
(iii) Tussen partijen bestaat geen verschil van mening over de wijze waarop de ondertekening van de koopovereenkomst is tot stand gekomen. De overeenkomst is door de beide makelaars voor hun cliënten ondertekend. Aan de cliënten (in ieder geval aan [geïntimeerde]) was tevoren een concept van de overeenkomst toegezonden. [Geïntimeerde] had zich met dat concept akkoord verklaard. Vlak voor de ondertekening is op verzoek van de makelaar van Jusoma de toevoeging aan artikel 12 opgenomen Pro. De makelaar van Jusoma wist derhalve, zo moet worden geconcludeerd, dat de makelaar van [geïntimeerde] de bepaling niet met [geïntimeerde] had overlegd. Dit zo zijnde heeft (de makelaar van) Jusoma redelijkerwijs niet mogen verwachten dat de bepaling een verstrekkende betekenis zou hebben, in ieder geval niet de verstrekkende betekenis dat de volledige verantwoordelijkheid voor een mogelijk vochtprobleem van het souterrain bij [geïntimeerde] zou komen te liggen.
(iv) Ook de bewoordingen van de toevoeging wijzen niet op die verstrekkende betekenis. De door Jusoma beweerde exoneratie valt daarin niet te lezen. Eerder lijkt de bepaling te verwijzen naar hetgeen tijdens de bezichtiging (zie onder (i)) met betrekking tot de plas water op de grond) was voorgevallen.
3.3. Op grond van bovenvermelde overwegingen is het hof van oordeel dat in de gegeven omstandigheden [geïntimeerde] redelijkerwijs aan de toevoeging aan artikel 12 niet Pro de betekenis heeft hoeven geven dat zij Jusoma ter zake van gebreken aan het souterrain in verband met bestaande vochtproblematiek niet meer zou kunnen aanspreken. Grief II treft derhalve geen doel.
3.4. In grief I voert Jusoma aan dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat er sprake is van non-conformiteit. Het hof overweegt omtrent deze grief het volgende.
3.5. Vooropstaat dat door Jusoma geen bezwaren zijn gericht tegen hetgeen de rechtbank in het vonnis waarvan beroep onder 4.2 onder meer heeft overwogen:
‘Uit hetgeen door het expertisebureau ITS en Injection B.V. omtrent de staat van de muren van het souterrain is opgemerkt, (..), leidt de rechtbank af dat de door [geïntimeerde] verrichte herstelwerkzaamheden aan de muren noodzakelijk waren teneinde de woning, inclusief het souterrain, na verbouwing, in elk geval omvattende het installeren van een badkamer, te kunnen gaan bewonen. Jusoma en Xavier hebben derhalve aan [geïntimeerde] niet een woning geleverd die, eventueel na verbouwing van het souterrain, geschikt was voor bewoning.’
3.6. Waar het Jusoma om te doen is, is dat volgens haar [geïntimeerde] haar onderzoeksplicht heeft verzaakt en dat zich derhalve niet voordoet dat de geleverde zaak eigenschappen ontbeert waarvan [geïntimeerde] “de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen”. Jusoma stelt dat sprake was van een zichtbaar gebrek, althans dat in de omstandigheden van het geval gerede aanleiding bestond voor [geïntimeerde] om als koopster (nader) onderzoek te plegen naar de gesteldheid van vloer en wanden van het souterrain. Ter onderbouwing verwijst Jusoma naar de verklaring van haar makelaar [N], naar een brief van Injection Nederland B.V. van 1 april 2003, naar een opmerking van ing. [S] in een brief van 4 juli 2003 en naar het door [geïntimeerde] zelf noodzakelijk geachte bouwkundige onderzoek.
3.7. De grief gaat om twee redenen niet op.
3.8. De eerste reden is dat het hof, tegen de achtergrond van de (onbetwiste) stellingen van [geïntimeerde] dat de wanden "enigszins onregelmatig gekleurd (waren) en hobbelig toonden" en "lelijk gestuct" waren, alsmede tegen de achtergrond dat de aanwezigheid van de plas water door Jusoma werd geweten aan de CV-ketel, de door Jusoma genoemde gronden onvoldoende acht om te kunnen concluderen dat bij een normaal onderzoek, ook in aanwezigheid van een makelaar, de vochtgebreken aan de muren aan het licht waren getreden, althans dat in de toestand van de muren zodanige aanwijzingen voor vochtproblemen waren gelegen dat [geïntimeerde] nader onderzoek had behoren in te stellen. De overgelegde rapporten (van deskundigen, die de wanden aan een gericht onderzoek hebben onderworpen) ondersteunen die stelling in onvoldoende mate. Het hof gaat voorbij aan de verwijzing door Jusoma naar het feit dat [geïntimeerde] jegens haar makelaar het verlangen heeft geuit dat een bouwkundig onderzoek zou worden ingesteld. Zoals door [geïntimeerde] meermalen – onbestreden – in de procedure naar voren is gebracht had die wens een geheel andere achtergrond, namelijk dat Amsterdamse huizen niet altijd stevig zijn, en bestond tussen deze door algemene feiten ingegeven wens en het mogelijk aanwezige vochtprobleem, in verband met het waargenomene tijdens de bezichtiging, geen enkel verband.
3.9. De vlak voor de ondertekening gedane mededeling van de makelaar van Jusoma aan de makelaar van [geïntimeerde], dat [geïntimeerde] bekend was met aanwezigheid van vochtplekken, kan in het vorenstaande geen wijziging brengen. Anders zou kunnen worden geoordeeld indien de bedoelde mededeling tijdens de bezichtiging, bijvoorbeeld ter gelegenheid van de waarneming van de plas water, zou zijn gedaan, maar daarvan is geen sprake.
3.10. De tweede reden is dat uit de stellingen van Jusoma blijkt dat Jusoma en haar makelaar zich terdege van het risico van ernstige vochtproblematiek bewust zijn geweest. Het hof wijst in dit verband ook naar de bij memorie van grieven overgelegde verklaring van de makelaar van Jusoma waarin valt te lezen:
‘In de kelder was naar mijn mening sprake van een vochtproblematiek: op de vloer lag ter plekke van de c.v. een plas water, de muren vertoonde enkele vochtplekken. (..) Omdat mijn opdrachtgever en ik er rekening mee hielden dat sprake was van een vochtproblematiek heb ik bij gelegenheid van het opstellen van de koopakte ten kantore van de notaris de zinsnede doen opnemen "koper verklaart bekend te zijn met de aanwezigheid van vochtplekken in het souterrain".’
3.11. Naar het oordeel van het hof bracht deze bekendheid met dit ernstige risico met zich hetzij dat Jusoma zelf het benodigde onderzoek had moeten instellen om te bezien of het huis, gezien de overeengekomen woonbestemming, bewoond zou kunnen worden met gevolg dat zij daarna aan haar mededelingsplicht kon voldoen, hetzij dat Jusoma [geïntimeerde] op voldoende duidelijke wijze op het bestaan van het risico opmerkzaam had moeten maken. Nu Jusoma aan geen van beide heeft voldaan komt haar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet het beroep toe dat [geïntimeerde] de op haar rustende onderzoeksplicht niet is nagekomen. Het hof merkt (wederom) op dat de toevoeging aan artikel 12 van Pro de koopovereenkomst niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen van duidelijkheid. Dit laatste geldt temeer wanneer daarbij tevens het tijdstip en de wijze waarop de mededeling is gedaan, worden betrokken.
3.12. Jusoma heeft aangeboden te bewijzen “dat er voor geïntimeerde gerede twijfel bestond om nader onderzoek te plegen naar de bouwkundige staat van in het bijzonder de kelder”. Het hof gaat aan dit bewijsaanbod voorbij omdat het enerzijds, gelet op het overwogene onder 3.10, niet terzake dienende is en anderzijds omdat het, nu geen concrete feiten en omstandigheden te bewijzen worden aangeboden waaruit die gerede twijfel had kunnen worden afgeleid, te vaag is.
3.13. Ook grief I is daarom ongegrond.
3.14. De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Jusoma zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding in hoger beroep worden veroordeeld.
4. Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
- veroordeelt Jusoma in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot deze uitspraak begroot op € 805,- aan verschotten en € 1.158,- aan salaris;
- verklaart dit arrest wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.C. Römer, G.J. Visser en A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 april 2006.