Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING DR. SCHAEPMAN,
gevestigd te Houten,
APPELLANTE,
procureur: mr. A.S. Rueb,
t e g e n
[X],
wonend te [Z],
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. A.M.F. Diederen.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna Schaepman en [X] genoemd.
Bij dagvaarding van 4 april 2005 is Schaepman in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank te Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht (hierna: de kantonrechter) van 5 januari 2005, in deze zaak onder rolnummer 334197 CU EXPL 04-39 gewezen tussen Schaepman als eiseres en [X] als gedaagde.
Schaepman heeft bij memorie vier grieven voorgesteld waarin zij zich ook keert tegen het door de kantonrechter op 29 september 2004 gewezen tussenvonnis, bescheiden in het geding gebracht, bewijs aangeboden en met verwijzing naar de dagvaarding in hoger beroep geconcludeerd dat het hof het vonnis van 5 januari 2005 waarvan beroep zal vernietigen en alsnog, kort gezegd, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal ontbinden en [X] zal veroordelen het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [X] in de kosten van het geding in beide instanties.
Daarop heeft [X] geantwoord en geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en, uitvoerbaar bij voorraad, Schaepman zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
Vervolgens hebben partijen op 16 maart 2006 de zaak doen bepleiten, Schaepman door mr. G.J. Scholten, advocaat te Utrecht, en [X] door mr. C.J.P.M. de Groen-van den Wildenburg, advocaat te Utrecht, aan de hand van door ieder van partijen overgelegde pleitnotities.
Ten slotte hebben partijen recht gevraagd op de stukken van beide instanties, waarvan de inhoud als hier ingevoegd wordt beschouwd.
2. Feiten
2.1.1 Het gaat in deze zaak om het volgende, zoals blijkt uit hetgeen de rechtbank onbestreden heeft vastgesteld, alsmede uit het over en weer verder nog door de partijen gestelde en uit de bescheiden die in het geding zijn gebracht, voor zover niet deugdelijk bestreden.
2.1.2 Bij huurovereenkomst van 13 september 2001 heeft [X] van Schaepman gehuurd de woning aan [...] te [Z]. Dit betreft een woning op de begane grond van een flatgebouw. De woning was aanvankelijk door Schaepmans rechtsvoorgangster verhuurd aan [Y], met wie [X] vanaf 24 mei 1995 samenwoonde, welk samenwoningsverband door Schaepman is erkend. Nadat het samenwoningsverband was verbroken en [Y] uit de woning was vertrokken, is genoemde huurovereenkomst tussen partijen gesloten. Op deze overeenkomst is het Huurreglement zelfstandige woonruimte van 1 januari 1994 van toepassing. Met ingang van 1 juli 2004 beloopt de huurprijs met bijkomende kosten € 391,60 per maand.
2.1.3 Artikel 6, eerste lid aanhef van genoemd Huurreglement luidt:
“Huurder zal de huurprijs en het bedrag aan bijkomende kosten maandelijks bij vooruitbetaling, telkens vóór of op de eerste van elke maand voldoen:”.
2.1.4 In 2002 en 2003 heeft [X] tot tweemaal toe een huurachterstand opgebouwd. In beide gevallen heeft Schaepman bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. [X] heeft uiteindelijk beide achterstanden met kosten voldaan. Bij brief van 22 oktober 2003 heeft Schaepman aan [X] geschreven:
“Zoals u weet hebben wij van de deurwaarder een bericht van afdoening ontvangen en dient u de huur ingaande 1 november 2003 weer rechtstreeks aan ons over te maken.
Tevens bevestigen wij u dat de huurovereenkomst aangegaan op 01-08-1993 met de heer [X] wordt voortgezet met toepassing van alle bedingen.
Wij willen u erop attenderen dat de huur vóór of op de eerste van de desbetreffende maand op onze rekening bijgeschreven dient te zijn. In zijn algemeenheid geldt dat u de eerste drie maanden na afhandeling bij de deurwaarder geen betalingsregeling kunt treffen.”
2.1.5 De huur voor de maand november 2003 is op 28 november 2003 voldaan. Daarna zijn de navolgende te late betalingen verricht:
a. over februari 2005 op 29 maart 2005;
b. over maart 2005 op 21 april 2005 en
c. over april 2005 op 26 april 2005.
2.1.6 Over de periode van 16 juli 1998 tot en met eind december 2003/begin januari 2004 is de reguliere elektriciteitsvoorziening door een nutsbedrijf gestaakt geweest. Op 24 juli 2002 hebben medewerkers van Schaepman geconstateerd dat tussen de houtwolcementplaten van het plafond van de bergingsgang twee stroomdraden vanaf een contactpunt dat was aangesloten op de algemene meter ten behoeve van onder meer de verlichting van gemeenschappelijke ruimten, leidden naar de berging van [X] van waaruit verbinding was met de woning van [X]. Via deze algemene meter betrok Schaepman elektriciteit waarvan de kosten werden omgeslagen over de bewoners van het flatgebouw. Op 9 oktober 2002 is ter zake hiervan namens Schaepman aangifte van diefstal gedaan bij de regiopolitie Utrecht. Op 16 september 2003 is een aanvullende aangifte gedaan waarna [X] is gehoord. De genoemde draden zijn toen, in september 2003, verwijderd. In eerste aanleg heeft [X] de illegale aftap van elektriciteit in de periode 2001 tot 2003 erkend. Schaepman heeft bij factuur van 3 oktober 2003 een bedrag van € 696,48 ter zake van het illegaal aftappen van elektriciteit van de algemene meter over de jaren 1998 tot en met 2002 in rekening gebracht.
2.1.7 Op 28 oktober 2003 heeft [...], elektricien in dienst bij J.S.O. Elektrotechniek, naar aanleiding van een storingsmelding in het flatgebouw waarvan de woning van [X] deel uitmaakt, geconstateerd dat in de kruipruimte onder de gemeenschappelijke gang twee elektriciteitsdraden vanuit een wandcontactdoos in de kast van de watermeters naar de bedrading van een uitgerolde haspel leidden en daarmee waren verbonden. In de haspel zat een stekker met draden, welke draden verdwenen door de scheidingsmuur tussen de kruipruimte onder het gemeenschappelijke gedeelte van het flatgebouw en de kruipruimte onder de woning van [X] die vanuit de woning van [X] toegankelijk is. J.S.O. Elektrotechniek heeft Schaepman voor haar werkzaamheden op 28 oktober 2003 een factuur ad € 206,17 gezonden. Schaepman heeft dit bedrag vermeerderd met € 68,72 ter zake van geschat verbruik van elektriciteit, in totaal derhalve € 274,89, door middel van een nota van 10 november 2003 bij [X] in rekening gebracht. Op 29 oktober 2003 is namens Schaepman wederom aangifte ter zake van diefstal van elektriciteit gedaan.
2.1.8 Bij dagvaarding van 24 november 2003 heeft Schaepman in kort geding gevorderd dat de kantonrechter te Utrecht optredend als voorzieningenrechter, [X] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede tot betaling van de twee onder 2.1.6 en 2.1.7 genoemde nota’s ter zake van het onrechtmatig wegnemen van elektriciteit. Op 17 december 2003 heeft [X] de som van beide nota’s ad € 971,37 voldaan, waarop het kort geding is ingetrokken.
2.2 Bij dagvaarding van 23 december 2003 heeft Schaepman [X] gedagvaard voor de kantonrechter en gevorderd dat de tussen hen bestaande huurovereenkomst zal worden ontbonden met ontruiming van de woning. Nadat de kantonrechter bij tussenvonnis Schaepman in de gelegenheid heeft gesteld zich bij akte uit te laten over de hiervoor onder 2.1.4 geciteerde, en pas bij conclusie van dupliek in het geding gebrachte, brief van 22 oktober 2003 op welke akte [X] heeft mogen reageren, heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 5 januari 2004 de vordering van Schaepman afgewezen en haar veroordeeld in de kosten van de procedure.
3. Beoordeling
3.1.1 Grief 1 richt zich tegen de overweging in het tussenvonnis dat de betalingsachterstand van na de brief van 22 oktober 2003 de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, ook niet in samenhang beschouwd met eerdere betalingsachterstanden.
3.1.2 De kantonrechter heeft geoordeeld dat de te late betaling van 27 dagen van één huurtermijn van onvoldoende ernst is om de ontbinding te rechtvaardigen, ook indien het betalingsgedrag in het verleden wordt meegewogen. Daarbij heeft de kantonrechter kennelijk gewicht toegekend aan de omstandigheid dat in de meergenoemde brief van 22 oktober 2003 ten aanzien van de voortzetting van de huurovereenkomst niet is bepaald dat elke late betaling de ontbinding rechtvaardigt. Schaepman werpt in dit verband op dat de strekking van deze brief zodanig is, dat [X] wist, althans behoorde te begrijpen, dat een nieuwe betalingsachterstand mogelijk tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zou leiden. Het hof kan Schaepman daarin niet volgen. De brief bevat immers niet meer dan de mededeling dat de overeenkomst op de gebruikelijke termen zal worden voortgezet. Hieruit volgt – en de kantonrechter heeft dat niet miskend – dat de na die brief ontstane situatie op reguliere wijze moet worden getoetst aan het bepaalde in artikel 6:265 BW, waarbij de brief van 22 oktober 2003 geen nadelige invloed heeft op de positie van Schaepman. Hetgeen de kantonrechter overigens heeft overwogen over gevolgen van een denkbare andere inhoud van de genoemde brief is (voor het oordeel van het hof) niet relevant.
3.1.3 Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter op goede grond geoordeeld dat, mede in aanmerking genomen het woonbelang van [X], een te late betaling van 27 dagen van één huurtermijn, welke al was voldaan voordat de dagvaarding uitging, van onvoldoende ernst is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, ook indien het betalingsgedrag in het verleden daarbij in aanmerking wordt genomen. De door Schaepman genoemde jurisprudentie noopt niet tot een ander oordeel, waarbij het hof ten overvloede opmerkt dat betaling van huur geen voortdurende verplichting is in de zin van de wet.
3.1.4 In hoger beroep is wegens niet of onvoldoende betwisting komen vast te staan de vertraging in huurbetalingen in het voorjaar van 2005. Het hof is van oordeel dat sprake is van verzuim dat, anders dan [X] meent, relevant is voor de beoordeling van de vordering. Het hof is echter van oordeel dat ook nu de tekortkoming van een zodanig geringe betekenis is dat het niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, ook niet indien het eerdere betalingsgedrag van [X] daarbij in aanmerking wordt genomen.
3.1.5 Bij pleidooi heeft Schaepman nog gesteld dat tot en met maart 2006 nog een huurachterstand bestaat van € 68,89. Deze achterstand is door [X] betwist, terwijl Schaepman het ontstaan van deze schuld en de samenstelling van het bedrag niet heeft toegelicht. Mede gelet op de fase waarin de procedure zich bevindt, zal het hof deze onvoldoende toegelichte stelling van Schaepman passeren. Grief I faalt.
3.2.1 De grieven 2, 3 en 4, die alle betrekking hebben op de gevorderde ontbinding wegens het meermalen illegaal aftappen van elektriciteit, lenen zich voor gezamenlijke bespreking. In de eerste plaats houdt partijen verdeeld de vraag of meergenoemde brief van 22 oktober 2003 van Schaepman ook betrekking heeft op het geschil inzake het illegaal aftappen van stroom, zoals dat op 24 juli 2002 door Schaepman is ontdekt en in september 2003 door toedoen van Schaepman is beëindigd.
3.2.2 Anders dan Schaepman meent mocht [X] aan de brief van 22 oktober 2003 het vertrouwen ontlenen dat een ontbindingsvordering op grond van het illegaal aftappen van elektriciteit via de berging niet aan de orde was. Schaepman beroept zich erop dat [X] dat vertrouwen niet kan hebben gekregen, omdat laatstgenoemde brief afkomstig is van de afdeling FEZ (financiële en economische zaken). Nog daargelaten dat de afwikkeling van ontbindingsprocedures niet een louter financieel administratieve aangelegenheid is, uit de in het geding gebrachte stukken blijkt niet dat tussen partijen over het wegnemen van stroom van de algemene meter anders is gecorrespondeerd dan door het zenden van een rekening ter zake. De betalingsherinnering van 23 oktober 2003 is blijkens de daarop vermelde referentie eveneens afkomstig van de afdeling FEZ. Gelet op de gelijktijdigheid van de gebeurtenissen, de omvang van de huurschuld en de door Schaepman gestelde ernst van het wegnemen van elektriciteit, kan de brief van 22 oktober 2003 in gemoede worden opgevat als strekkende tot afdoening van beide geschillen, te meer daar is gesteld noch gebleken dat Schaepman een andere afwikkeling voorstond dan een financiële. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kan derhalve niet meer uitsluitend worden gegrond op het wegnemen van elektriciteit van de algemene meter tot september 2003.
3.2.3 Met betrekking tot de aangetroffen draden in de kruipruimte op 28 oktober 2003 geldt het volgende. [X] heeft ontkend langs die weg elektriciteit te hebben weggenomen. Naar zijn mededeling bij pleidooi heeft hij na de ter zake ontvangen mededeling van Schaepman geconstateerd dat in de kruipruimte onder zijn woning loze draden uit de muur kwamen. Door Schaepman is geen enkele constatering gedaan omtrent de situatie aan [X]s zijde van de muur in de kruipruimte. Bij pleidooi is desgevraagd uitdrukkelijk bevestigd dat het bewijsaanbod slechts betrekking heeft op 1) de bevestiging van de draden in de wandcontactdoos bij de watermeters, 2) de aangetroffen draden in de kruipruimte onder de gemeenschappelijke gang, 3) de aangetroffen haspel, 4) de daarin zittende stekker en 5) de daaraan verbonden draden die in de muur tussen kruipruimte onder de gemeenschappelijke gang en de kruipruimte onder de woning van [X] verdwenen, alsmede 6) dat er spanning op deze draden stond. Schaepman kan geen bewijs bijbrengen over de duur van de aangetroffen situatie, de situatie aan [X]s zijde van de muur, terwijl evenmin bewijs voorhanden is dat na september 2003 en voor 28 oktober 2003 elektriciteit in de woning van [X] is gebruikt.
3.2.4 Indien veronderstellenderwijze wordt uitgegaan van de juistheid van Schaepmans stellingen betreffende de in de kruipruimte aangetroffen situatie (zie 3.2.3: 1 t/m 6), dan nog komt daarmee niet vast te staan dat [X] in oktober 2003 elektriciteit van de algemene meter heeft weggenomen. Het door Schaepman aangeboden bewijs doet derhalve niet ter zake.
3.2.5 Schaepman heeft nog betoogd dat door betaling van de nota van 10 november 2003 [X] heeft erkend langs illegale weg in oktober 2003 elektriciteit te hebben weggenomen. Voldoende staat vast dat [X] deze nota heeft voldaan, tezamen met de nota van 3 oktober 2003 ter zake van wel door hem erkende illegale stroomafname, onder druk van een kort geding strekkende tot ontruiming. In die situatie is een betaling waarbij niet uitdrukkelijk het voorbehoud van niet-erkenning van de schuld is gemaakt niet zonder meer op te vatten als erkenning van die schuld.
3.2.6 Het vorenoverwogene brengt mee dat niet vaststaat dat [X] in oktober 2003 elektriciteit van de algemene meter heeft weggenomen. Tevens volgt daaruit – en gelet op hetgeen onder 3.2.2 is overwogen - dat nu geen opvolgende wegneming van stroom is komen vast te staan aan de wegneming tot september 2003 geen betekenis in deze procedure toekomt. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst kan derhalve niet op de grondslag van diefstal van elektriciteit worden toegewezen. Hetgeen verder is aangevoerd kan onbesproken blijven.
3.2.7 De grieven 2, 3 en 4 falen.
4. Slotsom en kosten
De grieven moeten worden verworpen. Het bewijsaanbod van Schaepman dient als niet ter zake dienende - nu geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen aanleiding geven - te worden gepasseerd. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met verwijzing van Schaepman in de kosten van het hoger beroep.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden vonnissen;
veroordeelt Schaepman in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [X] gevallen, op € 244 aan verschotten en op € 2.682 aan salaris procureur, op de voet van art. 243 Rv. rechtstreeks te voldoen aan de griffier van het hof;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. Steenbergen, P.G. Wiewel en M.P. van Achterberg en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 september 2006.