Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 11 januari 2007 in de zaak onder rekestnummer 655/2006 NOT van:
MR. [X],
notaris te [plaats],
APPELLANT,
gemachtigde: mr. A. Lof
tegen
1. O. [Y],
2. M. [Y] – [R],
beiden wonende te [plaats],
GEÏNTIMEERDEN,
gemachtigde: mr. P.F. Keuchenius
en de zaak onder rekestnummer 669/2006 NOT van:
1. O. [Y],
2. M. [Y] – [R],
beiden wonende te [plaats],
APPELLANTEN,
gemachtigde: mr. P.F. Keuchenius
tegen
MR. [X],
notaris te [plaats],
APPELLANT,
gemachtigde: mr. A. Lof
1. Voeging van beide zaken in hoger beroep
De over en weer door partijen aangespannen procedures in hoger beroep tegen de aan deze beslissing gehechte beslissingen van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Alkmaar, verder te noemen de kamer, van 31 maart 2006, alsmede de daaraan voorafgegane en eveneens aan deze beslissing gehechte tussenbeslissing van de kamer van 30 december 2005, zijn door het hof gevoegd daar zij op hetzelfde onderwerp betrekking hebben en tussen dezelfde partijen aanhangig zijn die ook in eerste aanleg tegenover elkaar stonden.
2. Het verloop van de procedure in de gevoegde zaken
2.1. Van de zijde van appellant in de zaak met rekestnummer 655/06 NOT, verder te noemen de notaris, is bij een op 26 april 2006 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift en van de zijde van appellanten in de zaak met rekestnummer 669/06 NOT, verder te noemen klagers, is eveneens bij een op 26 april 2006 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met één bijlage - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de onder 1 genoemde beslissing van de kamer waarbij de klacht tegen de notaris gedeeltelijk gegrond is verklaard en aan de notaris de maatregel van waarschuwing is opgelegd. Van de zijde van de notaris is een aanvulling op het verzoekschrift ter griffie van het hof ingediend op 29 mei 2006. Van de zijde van klagers is een aanvulling op het verzoekschrift, gedateerd 24 mei 2006, ter griffie van het hof ingediend.
2.2. In de zaak met rekestnummer 655/06 NOT is van de zijde van klagers op 23 juni 2006 een verweerschrift ingekomen ter griffie van het hof. In de zaak met rekestnummer 669/06 NOT is van de zijde van de notaris op 29 juni 2006 een verweerschrift ter griffie van het hof ingediend.
2.3. De zaken zijn behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 26 oktober 2006. Verschenen zijn klagers, de notaris en hun gemachtigden. Allen hebben het woord gevoerd, de gemachtigden aan de hand van pleitnotities.
3. De stukken van de gedingen
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
4. De feiten in beide zaken
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de tussenbeslissing van 30 december 2005 heeft vastgesteld, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
5. Beoordeling van de bestreden beslissing
Het hof kan zich niet verenigen met de beslissing van de kamer, met uitzondering van de vaststelling van de feiten, en zal deze beslissing derhalve in zoverre vernietigen.
6. Het standpunt van klagers
De klacht van klagers bestaat uit de volgende onderdelen:
1. De notaris is te laat in actie gekomen ten aanzien van een door hem verondersteld probleem, te weten het beweerdelijk niet uitgewerkt zijn van een koopoptie met betrekking tot het stuk grond tegenover de woning, dat tezamen met de woning was verkocht.
2. De notaris heeft klagers, na signalering van eerdergenoemd probleem, nog geruime tijd in de veronderstelling gelaten dat de levering alsnog zou plaatsvinden. Klagers stellen dat hun geen enkele mededeling is gedaan, rondom de ondertekening van de koopovereenkomst, dat het transport in gevaar zou komen indien onvoldoende bewijs omtrent het naleven van de aanbiedingsplicht op tafel zou komen. Ook de namens hen optredende makelaar herinnert zich hier niets van.
3. De notaris heeft de voormalige gerechtigden tot de koopoptie – de buren van klagers – aangeschreven met een onnodig ingewikkelde brief met de vraag of zij de aanbieding hadden geaccepteerd.
4. De notaris heeft ten onrechte geweigerd mee te werken aan de levering doordat hij voor die medewerking de voorwaarde stelde dat van de genoemde voormalige gerechtigden een schriftelijke mededeling zou worden ontvangen. Zij hadden inmiddels te kennen gegeven hieraan niet te willen meewerken, waarbij klagers wijzen op het eigen belang van de voormalige gerechtigden, te weten de buren van klagers om juist niet mee te werken. Ten onrechte heeft de notaris vervolgens klagers belast met de taak om een schriftelijke mededeling te verkrijgen.
5. Nadat het stuk grond met medewerking van een andere notaris aan klagers was geleverd, heeft de notaris alsnog zijn medewerking geweigerd aan de levering van de woning en het stuk grond aan kopers. Als voorwaarde voor medewerking stelde de notaris dat de inmiddels bij de andere notaris tot stand gekomen transportakte tekstueel zou worden gewijzigd.
6. Tenslotte stellen klagers dat de notaris zich in zijn algemeenheid onnodig formalistisch en weinig meewerkend heeft opgesteld en dat hij ten onrechte betaling voor deze tegenwerking verlangt.
7. Het standpunt van de notaris
De notaris verweert zich als volgt:
1. Op het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst konden verkopers – klagers – nog niet instaan voor hun beschikkingsbevoegdheid ten aanzien van het stuk grond. Het was namelijk de vraag of de aanbiedingsplicht was nageleefd; ook bij de makelaar en de kopers leefde deze vraag. Dat reeds voor het ondertekenen van de koopovereenkomst mogelijke problemen zijn gesignaleerd en er contact is gelegd met de aannemer duidt nog niet op laat in actie komen.
2. De notaris heeft zijn medewerking aan de levering slechts opgeschort omdat deze medewerking gezien de stand van zaken op dat moment niet mogelijk was. De notaris stelt dat de problemen die uit de aanbiedingsplicht en het kettingbeding zouden kunnen voortvloeien reeds uitvoerig aan de orde zijn gekomen in telefonische contacten met de makelaar van de verkoper ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst. Op basis van deze telefoongesprekken moeten de makelaar en de verkopers er voldoende van doordrongen zijn geweest dat er adequaat schriftelijk bewijs geleverd diende te worden dat de aanbiedingsplicht was nageleefd. Op 22 februari 2005 bleek dat de aannemer niet in staat was om aanvullende stukken te produceren. De volgende ochtend is contact opgenomen met de makelaar en is als alternatief besproken om de buren een verklaring te laten tekenen. Het tekstvoorstel voor een brief van de notaris aan de buren is diezelfde dag door de makelaar akkoord bevonden waarna de buren door de notaris zijn aangeschreven. De reacties van de buren waren op fundamentele punten onverenigbaar met de verklaringen van de verkopers en de makelaar. De notaris stelt dat de buren in de veronderstelling verkeerden dat klagers namens hen hebben onderhandeld met de aannemer, terwijl klagers buiten medeweten van deze buren zelf een koopovereenkomst hebben gesloten met de aannemer en de aannemer in de veronderstelling verkeerde dat de buren van de koop hadden afgezien. Hierop is besloten om de overdracht op 3 maart 2005 niet te laten doorgaan. De notaris tekent hierbij aan dat hij er alles aan gedaan heeft om het transport alsnog tijdig te laten plaatsvinden doch dat het vaker voorkomt in de notariële praktijk dat een transport op het laatste moment wordt uitgesteld.
3. De notaris bestrijdt dat zijn brief van 10 maart 2005 tè omslachtig, tè uitvoerig dan wel tè ingewikkeld is. Deze brief is overigens opgesteld in samenspraak met klagers, hun makelaar en kopers.
4. De notaris verwijst naar hetgeen hij ten aanzien van onderdeel 2. van de klacht heeft gesteld en benadrukt dat hij van mening was dat onvoldoende duidelijk was dat de aanbiedingsplicht correct was nageleefd. De contacten tussen de aannemer en de buren van klagers over de aanbiedingsplicht zijn, volgens de notaris, in onvoldoende mate vastgelegd met het oog op mogelijke bewijsrechtelijke problemen. De door klagers en de aannemer geschetste gang van zaken werd door de buren van klagers niet onderschreven en daarom heeft de notaris de lezing van de buren van klagers zo goed mogelijk gecontroleerd aan de hand van beschikbare informatie. Bovendien wilden de kopers op dat moment ook niet meewerken aan de levering.
5. Van een weigering van de notaris om mee te werken aan de levering nadat het stuk grond met medewerking van een andere notaris aan klagers was geleverd is geen sprake geweest. De notaris stelt dat kopers hun medewerking hebben opgeschort, nu zij vanwege een kettingbeding met een uitgebreidere inhoud en strekking in de leveringsakte van het stuk grond van 30 maart 2005, feitelijk in een nadeliger positie waren gebracht.
6. De notaris bestrijdt dat hij onnodig formalistisch te werk is gegaan. De rol van de notaris in zijn algemeenheid is voor een deel formalistisch van karakter. De notaris heeft bovenal getracht zorgvuldig te handelen en heeft klagers en kopers ook suggesties gedaan om tot een oplossing te komen en de schade zoveel mogelijk te beperken. Voorts is met klagers en kopers besproken dat de verrichte extra werkzaamheden, die in belangrijke mate buiten het bestek van een normale levering vallen, voor rekening van klagers zouden komen. Zij zouden de kosten op hun beurt verhalen op de aannemer.
8. De beoordeling
8.1. Tijdens de mondelinge behandeling door het hof hebben klagers en de notaris aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de wijze waarop de kamer de klacht heeft samengevat in twee kernverwijten, te weten:
1. de notaris heeft ten onrechte niet meegewerkt aan het transport;
2. de notaris heeft klagers niet tijdig ervan in kennis gesteld dat het transport op de overeengekomen leveringsdatum geen doorgang zou vinden.
Het hof zal genoemde klachtonderdelen aldus achtereenvolgens behandelen.
8.2. Ten aanzien van het eerste onderdeel van de klacht, waarin de notaris wordt verweten dat hij ten onrechte niet heeft meegewerkt aan het transport, overweegt het hof het volgende. Vaststaat dat de notaris reeds op of omstreeks 18 januari 2005 beschikte over van de aannemer verkregen kopieën van de op 20 juni 2002 aangetekend verzonden brieven aan de buren van klagers. In deze brieven werden de buren verzocht binnen veertien dagen te reageren indien zij gebruik van hun voorkeursrecht wensten te maken. Vervolgens heeft de notaris tot 23 februari 2005 gewacht met het opnieuw inwinnen van informatie bij de buren, ter voorbereiding van het voorgenomen transport op 3 maart 2005. De vraag die de notaris op 23 februari 2005 heeft voorgelegd is van een andere aard dan de vraag die had moeten worden voorgelegd. Nu de termijn voor het gebruik maken van het voorkeursrecht reeds ruimschoots was verstreken stond de notaris niets anders te doen dan vaststellen dat de buren hiervan geen gebruik hadden gemaakt en dit vervolgens ter bevestiging voor te leggen aan de buren. De notaris heeft echter om een schriftelijke bevestiging gevraagd van het feit dat de buren hadden afgezien van hun voorkeursrecht, maar bovenal ook om schriftelijk te verklaren dat zij ermee instemmen “dat de kopers van Graaf Willemstraat 5 E de eigendom toekomt van het gehele perceel (…)”. De buren hebben dit geweigerd, en de notaris heeft het transport hierop niet laten doorgaan. Het hof is van oordeel dat de notaris door van de buren de schriftelijke verklaringen te verlangen zoals omschreven, meer heeft geëist dan noodzakelijk was en daarmee een te zware voorwaarde voor zijn medewerking aan het passeren van de akte heeft verbonden. Deze gang van zaken heeft, naar oordeel van het hof, ten onrechte er toe geleid dat de notaris zijn medewerking aan het transport heeft opgeschort. Het hof is van oordeel dat dit onderdeel van de klacht gegrond is.
8.3. Het tweede onderdeel van de klacht ziet op het verwijt dat de notaris klagers niet tijdig ervan in kennis heeft gesteld dat het transport op de overeengekomen leveringsdatum geen doorgang zou vinden. Het hof overweegt het volgende omtrent dit onderdeel van de klacht. Bij verklaring van 24 mei 2006 heeft de medewerker van de notaris, L.A. [K], hierna [K], verklaard dat de makelaar zich, tijdens het op 12 januari 2005 met [K] gevoerde telefoongesprek, bewust was van de onduidelijkheid omtrent het naleven van de aanbiedingsplicht en om die reden aan het notariskantoor had gevraagd de koopovereenkomst te beoordelen. Ook heeft [K] verklaard te hebben besproken dat de correcte naleving van de verplichtingen ten opzichte van de overige eigenaars diende te blijken uit schriftelijke stukken, bij gebreke waarvan de eigendomsoverdracht geen doorgang zou kunnen vinden, en zijn met de makelaar alternatieve scenario’s besproken. Dit wordt ondersteund door respectievelijk de brief van 23 februari 2005 van [K] aan de voormalige gerechtigden waarin hun om een schriftelijke reactie wordt gevraagd, welke brief bij klagers bekend was, respectievelijk een brief van de kopers aan de notaris waarin zij melden dat klaagster sub 2 hun telefonisch heeft medegedeeld dat de makelaar hen had geadviseerd het losse stuk grond apart over te dragen, doch dat zij hiervan hebben afgezien om kosten te besparen. Tegenover de stellige verklaring van de medewerker van de notaris staat een brief van de makelaar van 25 januari 2006 waarin wordt gesteld dat men zich niets kan herinneren van een mededeling tijdens het telefoongesprek op 12 januari 2005 dat “anders het transport in gevaar zou komen”. Anders dan de gemachtigde van klagers stelt kan de stelling van de makelaar niet worden beschouwd als een ontkenning van het feit dat de er tijdens het gesprek van 12 januari 2005 is gezegd dat het transport in bepaalde gevallen geen doorgang zou kunnen vinden.
Het hof is dan ook van oordeel dat het bovenstaande niet kan leiden tot de conclusie dat klagers niet tijdig op de hoogte zijn gesteld van de mogelijkheid dat het transport geen doorgang zou kunnen vinden. Zij mogen vanaf het eerste contact met het kantoor van de notaris bekend worden verondersteld met de haken en ogen aan deze voorgenomen overdracht.
8.4. Het hof acht de handelwijze van de notaris die aan de orde is gesteld in het eerste klachtonderdeel dermate ernstig dat hiervoor de maatregel van waarschuwing wordt opgelegd.
8.5. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel thans niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
8.6. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
9. De beslissing
Het hof:
In de zaken met rekestnummer 655/06 NOT en rekestnummer 669/06 NOT:
- vernietigt de bestreden beslissingen met uitzondering van de vaststelling van de feiten en opnieuw recht doende:
- verklaart het eerste onderdeel van de klacht gegrond en legt de notaris hiervoor de maatregel van waarschuwing op;
- verklaart het tweede onderdeel van de klacht ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, P.J.N. van Os en G. Kleykamp – van der Ben en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 11 januari 2007 door de rolraadsheer.
DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE ALKMAAR
Klachtnummer 9/2005
De Kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Alkmaar, hierna te noemen: de Kamer, heeft de volgende beslissing gegeven in de klachtprocedure van:
1. O. [Y],
2. M. [Y]-[R],
beiden wonende te [plaats],
gemachtigde: mr. P.F. Keuchenius,
tegen
mr. [X],
notaris te [plaats],
gemachtigde: mr. A. Lof.
Klagers zullen hierna in mannelijk enkelvoud wederom worden aangeduid als ‘[Y]’ en beklaagde als ‘de notaris’.
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
1.1. Op 30 december 2005 heeft de Kamer een in deze zaak tussen partijen gewezen tussenbeslissing genomen. Voor het verloop van de procedure tot dan toe verwijst de Kamer naar hetgeen zij hierin heeft overwogen.
1.2. Vervolgens heeft de notaris, overeenkomstig de hem in voormelde beslissing geboden mogelijkheid, nadere stukken in het geding gebracht, waarop [[Y]] heeft gereageerd.
DE VERDERE BEOORDELING
2.1. De Kamer blijft bij en verwijst naar hetgeen in de beslissing van 30 december 2005 is overwogen en beslist.
2.2. In voormelde beslissing heeft de Kamer de notaris in de gelegenheid gesteld om de onder punt 4.8 bedoelde stukken aan de Kamer en aan [[Y]] toe te zenden. [[Y]] is in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren, van welke mogelijkheid hij gebruik heeft gemaakt.
2.3. Volgens de notaris was [[Y]] vanaf 12 januari 2005 redelijkerwijs bekend met mogelijke problemen bij de eigendomsoverdracht met als uiterste consequentie het niet kunnen passeren van de leveringsakte. Ter onderbouwing van deze stelling heeft de notaris afschriften van telefoonnotities over de periode tot 3 maart 2005 in het geding gebracht, alsmede kopieën van relevante correspondentie. Op 11 januari 2005 heeft de makelaar van [[Y]] contact opgenomen met het kantoor van de notaris. Op 12 januari 2005 is de koopovereenkomst inhoudelijk beoordeeld. Daarbij zijn de problemen die uit de aanbiedingsplicht en het kettingbeding kunnen voortvloeien uitvoerig besproken. Uit een in het geding gebrachte telefoonnotitie d.d. 12 januari 2005 kan worden opgemaakt dat naleving van de aanbiedingsplicht genoegzaam dient te blijken uit schriftelijke bescheiden, bij gebreke waarvan de eigendomsoverdracht geen doorgang kan vinden. Op 14 januari 2005 hebben de kopers inlichtingen ingewonnen bij de notaris. Met hen is besproken dat [[Y]] wellicht niet aan zijn contractuele verplichtingen kan voldoen als in onvoldoende mate zou blijken dat de verplichtingen ten opzichte van derden zijn nageleefd. Om die reden is de kopers geadviseerd om in de koopovereenkomst een regeling te treffen. Op 21 januari 2005 heeft de notaris het door beide partijen ondertekende exemplaar van de koopovereenkomst ontvangen, waarna het dossier op gebruikelijke wijze is opgestart. Tot die tijd zijn alle (telefonische) contacten tussen de notaris en [[Y]] via zijn makelaar gelopen. Op geen enkele wijze is bij hen de indruk gewekt dat de overdracht zonder meer kon plaatsvinden. Zij waren er op basis van de eerdere telefoongesprekken voldoende van doordrongen dat er door hen adequaat schriftelijk bewijs diende te worden geleverd. [[Y]] en/of de makelaar heeft zelf contact opgenomen met de aannemer die enige kopieën uit zijn administratie naar het kantoor van de notaris heeft toegezonden. Na uitgebreid onderzoek is, gelet op de belangen van de betrokken derden, geconcludeerd dat de overgelegde stukken in onvoldoende mate de correcte naleving van de aanbiedingsplicht konden onderbouwen. Vervolgens is op 22 februari 2005 contact opgenomen met de aannemer die niet in staat bleek aanvullende stukken te produceren. De dag daarop is contact opgenomen met de makelaar. Ten einde de overdracht toch doorgang te kunnen laten vinden, is als alternatief aangedragen de buren een verklaring te laten ondertekenen waaruit een en ander zou blijken. De reactie van de buren, die op essentiële punten een andere lezing van de gang van zaken hebben gegeven dan [[Y]] en de makelaar, is direct doorgegeven aan de makelaar, die [[Y]] heeft geïnformeerd, die op zijn beurt de aannemer op de hoogte heeft gesteld. Op 2 maart 2005 heeft de makelaar per fax enkele stukken aan de notaris toegestuurd, waaronder een brief van de aannemer van 16 april 2003 en een faxbericht d.d. 28 februari 2005 van [[Y]] aan de aannemer. Aangezien deze stukken geen andere conclusie konden rechtvaardigen, is besloten de overdracht op 3 maart 2005 niet te laten doorgaan.
2.4. Van de kant van [[Y]] is het volgende aangevoerd. Nu niet is gesteld dat de overgelegde telefoonnotities een letterlijke en onbewerkte uitdraai zijn van authentieke notities, moet het ervoor worden gehouden dat het gaat om achteraf opgemaakte en/of bijgewerkte edities. In het bijzonder betwist [[Y]] dat op 12 januari 2005 aan zijn makelaar is meegedeeld: “moet schriftelijk bevestigd worden anders problemen met passeren”. Op 12 januari 2005 heeft de makelaar van [[Y]] een concept koopovereenkomst aan de notaris toegezonden, en op 14 januari 2005 een gewijzigde koopakte. Beide keren is gewezen op bijzondere omstandigheden (de mee- en doorlevering van een stukje grond, artikel 18 van de koop/-aannemingsovereenkomst van 1991 en de mededeling dat één van de buren bezwaar heeft tegen bebouwing) en verzocht om overleg. Als de notaris een belemmering zag voor het transport had hij dat op 14 respectievelijk 17 januari 2005 kunnen en moeten vast stellen. Op 17 januari 2005 heeft de aannemer kopieën van de aanbiedingsbrieven aan de notaris toegestuurd en aangegeven dat hierop uitsluitend telefonische reacties zijn binnengekomen. Vervolgens hebben de kopers de koopovereenkomst ondertekend. Hieruit kan worden afgeleid dat de notaris de kopers “het groene licht” heeft gegeven. [[Y]] noch de makelaar is duidelijk gemaakt dat het transport afhing van onzekere gebeurtenissen. Integendeel, op 21 januari 2005 heeft de notaris partijen uitgenodigd voor het transport op 3 maart 2005 om 14:00 uur. Vervolgens heeft de notaris op 22 februari 2005 telefonisch aan de heer Bosch, de aannemer en leverancier van het stukje grond, meegedeeld dat de ontvangen stukken onvoldoende bewijs vormen, hetgeen de heer Bosch heeft bestreden. Op 23 februari 2005 heeft de notaris de buren aangeschreven. Ook in deze brief is vermeld dat het transport op 3 maart 2005 zal plaatsvinden. Op
2 maart 2005 heeft [[Y]] vernomen dat het transport nog niet doorgaat. Tot 15 maart 2005 heeft hij gedacht dat het transport, zij het met enige vertraging, gewoon zou plaatsvinden.
2.5. Ter beoordeling staat allereerst of de notaris [[Y]] tijdig heeft laten weten dat de levering die gepland stond voor 3 maart 2005 mogelijk geen doorgang zou kunnen vinden (tweede kernverwijt). Uit een door de notaris overgelegd stuk getiteld “telefoonnotities” kan worden afgeleid dat een medewerker van het kantoor van de notaris (Leo [K]) op 12 januari 2005 telefonisch contact heeft gehad met de heer Schuerhof van Volkert B.V. (de verkopend makelaar). Aangezien [[Y]] niet heeft betwist dat dit gesprek heeft plaatsgevonden, zal de Kamer hiervan uitgaan. Onder het kopje “onderwerp gesprek / besprokene” is het volgende aangegeven: “casus besproken eigendom perceel 3. zit economisch bij [S] perceel 3. Dient dus A-B-C-D geleverd te worden A-B 22.000 gulden (is betaald) / B-C 17.500 Euro (is betaald) (C=[[Y]]) 5B - 5 E 5C is nog oorspronkelijke eigenaar (Maas) heeft aanbod afgeslagen (moet schriftelijk bevestigd worden, anders probleem met passeren) 5B en 5D zijn nieuwe eigenaren. Zelfs indien hieruit moet worden afgeleid dat een dienovereenkomstige mededeling aan de verkopend makelaar is gedaan, is dit een zeer summiere mededeling geweest aan een tussenpersoon die in het algemeen niet door kopers/verkopers gevolmachtigd is. Desondanks heeft de notaris zich er niet van overtuigd dat [[Y]] (en de kopers) door deze mededeling daadwerkelijk inzicht had(den) gekregen in de gevaren die volgens hem dreigden. In elk geval zijn de mededelingen aan de verkopend makelaar niet van zodanige zwaarte geweest dat
de bij de koopovereenkomst betrokken partijen hiervoor een regeling hebben getroffen in het door hen op 12 respectievelijk 19 januari 2005 ondertekende koopcontract. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat [[Y]] door de notaris op of omstreeks 12 januari 2005 niet naar behoren is geïnformeerd.
2.6. De notaris heeft evenmin voldoende feiten en/of omstandigheden gesteld om aan te nemen dat hij [[Y]] in de periode na 12 januari 2005 er van op de hoogte heeft gesteld dat de overeengekomen transportdatum mogelijk niet gehaald zou kunnen worden. De enkele gestelde omstandigheid dat (de makelaar van) [[Y]] wist dat duidelijkheid moest worden verkregen omtrent de vraag of de aanbiedingsplicht correct was nageleefd, is in dit kader niet voldoende. Van een zorgvuldig handelend notaris had verwacht mogen worden dat hij degene te wier behoeve hij handelt juist en volledig informeert over de (mogelijke) consequenties van deze onduidelijkheid. Temeer nu de notaris in zijn brief van 21 januari 2005 (gericht aan de bij de koopovereenkomst betrokken partijen) heeft vermeld dat het transport op 3 maart 2005 plaatsvindt, zonder hieromtrent een voorbehoud te maken. Niet kan dan ook worden gezegd dat [[Y]] bij voortduring wist of redelijkerwijs heeft kunnen begrijpen waar hij aan toe was. Echter, [[Y]] kan niet worden gevolgd in zijn stelling dat hij ook na 28 februari 2005 in de veronderstelling verkeerde dat het geplande transport gewoon doorgang zou vinden. Uit hetgeen [[Y]] op voormelde datum aan de aannemer heeft meegedeeld, blijkt immers dat hij zich ervan bewust was dat de notaris op 3 maart 2005 mogelijk niet zou willen passeren (zie punt 2.13 van meergenoemde beslissing van 30 december 2005).
2.7. Daarmee komt de Kamer toe aan de beoordeling van klachtpunt 6. Het standpunt van [[Y]] dat de notaris zich onnodig formalistisch en weinig meewerkend heeft opgesteld en ten onrechte betaling vraagt voor deze “tegenwerking” onderschrijft de Kamer niet. In dit kader wordt allereerst verwezen naar al hetgeen in de beslissing van 30 december 2005 en hiervoor is overwogen. Verder heeft de Kamer laten meewegen dat, zo heeft de notaris terecht opgemerkt, zijn rol (deels) formalistisch is.
2.8. Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat het tweede (hoofd)onderdeel van de klacht tegen de notaris gegrond is. Juist van een notaris mag worden verwacht dat hij de betrokkenen adequaat informeert over de (rechts)gevolgen van de situatie waarin zij dreigen te geraken. Dat heeft de notaris onvoldoende gedaan. In elk geval heeft de notaris zich er niet naar behoren van overtuigd dat klagers hun positie ook daadwerkelijk kenden. Voor dit verzuim zal de notaris de maatregel van waarschuwing worden opgelegd.
2.9. Overigens zal de klacht ongegrond worden verklaard.
BESLISSING
De Kamer:
- verklaart het tweede (hoofd)onderdeel van de klacht tegen de notaris gegrond;
- spreekt jegens de notaris uit de tuchtmaatregel van waarschuwing, waarvoor tijd en plaats zullen worden bepaald nadat de onderhavige beslissing kracht van gewijsde zal hebben gekregen;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Gedaan te Alkmaar op 31 maart 2006 door mr. L.J.L. Koster, voorzitter en mrs. L.G. Vollebregt, A.B.M.S. Wijnbeld, R.H.C. Winter en P.G. Vroom, (plaatsvervangend) leden.
Secretaris, Voorzitter,
mr. P.L. Ypma. mr. L.J.L. Koster.
DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE ALKMAAR
Klachtnummer 9/2005
De Kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Alkmaar, hierna te noemen: de Kamer, heeft de volgende beslissing gegeven in de klachtprocedure van:
1. O. [Y],
2. M. [Y]-[R],
beiden wonende te [plaats],
gemachtigde: mr. P.F. Keuchenius,
tegen
mr. [X],
notaris te [plaats],
gemachtigde: mr. A. Lof.
Klagers zullen hierna in mannelijk enkelvoud worden aangeduid als ‘[[Y]]’ en beklaagde als ‘de notaris’.
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
1.1. Bij brief van 27 juni 2005, met bijlagen, heeft mr. Keuchenius namens [[Y]] bij de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) een klaagschrift tegen de notaris ingediend. De KNB heeft de klacht op 4 juli 2005 doorgezonden naar de Kamer, die deze, overeenkomstig de wens van [[Y]], vervolgens in behandeling heeft genomen.
1.2. Bij brief van 28 juli 2005, met bijlagen, is door de notaris verweer gevoerd.
1.3. Op 18 november 2005 heeft de mondelinge behandeling van de klacht plaatsgevonden. Bij die gelegenheid zijn gehoord mr. Keuchenius en de notaris, vergezeld van mr. Lof. Tevens waren bij de klachtbehandeling aanwezig: mrs. B.J. [B] en H.B. [P], notaris, respectievelijk kandidaat-notaris te [plaats]. Van de klachtbehandeling is een proces-verbaal opgemaakt.
DE FEITEN
2.1. Op 7 januari 1991 is tussen B.V. Aannemingsbedrijf [S], gevestigd te [plaats], gemeente [plaats]-[plaats] (hierna te noemen: de aannemer) en [[Y]] een koop-/aannemingsovereenkomst niet-gesubsidieerd eengezinshuis tot stand gekomen. Hieruit is het navolgende van belang:
“Artikel 18
A. De grond gelegen te [plaats] aan de Graaf Willemstraat tegenover de percelen 5B tot 5E, voorzover nu of later eigendom of anderszins ter beschikking van de ondernemer, zal door de ondernemer worden vrijgemaakt van eventuele opstallen, uiterlijk een jaar na verwerving van deze grond. De ondernemer zal deze grond ook nadien niet (laten) bebouwen met enige opstal, en voorts door middel van een kettingbeding eventuele rechtsopvolger(s) een gelijke plicht opleggen, op straffe van een boete van
f. 25.000,== (…)
B. De in lid A van dit artikel bedoelde grond of delen daarvan, zal bij eventuele verkoop, verhuur of terbeschikkingstelling van welke aard ook, door de ondernemer als eerste worden aangeboden aan de verkrijgers van de percelen Graaf Willemstraat 5B, 5C, 5D en 5E, waarvan degenen die zulks wensen, ieder eigenaar worden voor een gelijk deel van het onverdeelde perceel. De door de ondernemer te bedingen prijs zal niet hoger zijn dan de prijs die ondernemer bij derden zal bedingen. Deze bepaling vervalt zodra verkrijger eenmaal een dergelijk aanbod heeft afgeslagen.”
2.2. Op 7 maart 1991 is aan [[Y]] in eigendom overgedragen een perceel grond, gelegen aan de Graaf Willemstraat 5E te [plaats] en een vierde gedeelte onverdeeld van de daarbij behorende steeg.
2.3. Op 20 juni 2002 heeft de aannemer het volgende meegedeeld aan de bewoners van de Graaf Willemstraat 5B, 5C, 5D en 5E:
“Tot ons wendde zich de eigenaar van de tegenover uw woning gelegen garage (de heer Nolte), met het verzoek het perceel garagegrond gelegen naast zijn garage, van ons aan te mogen kopen.
In de koop-/aannemingsovereenkomst van uw woning die wij met u, of uw rechtsvoorganger sloten, staat een artikel waarin een voorkeursrecht met betrekking tot de aankoop van dit grondstuk. Aangezien echter niemand van de vier huiseigenaren ons de afgelopen tien jaar heeft benaderd om zijn of haar voorkeursrecht uit te oefenen, zijn wij genegen het stuk grond aan de heer Nolte te verkopen, mits geen uwer zijn of haar voorkeursrecht alsnog wil uitoefenen.
Indien wij veertien dagen na heden van u of uw buren niets in deze hebben vernomen, nemen wij aan dat geen uwer van zijn voorkeursrecht gebruik wenst te maken. (…)”
2.4. Bij brief van 16 april 2003 heeft de aannemer het volgende meegedeeld aan [[Y]]:
“Naar aanleiding van ons schrijven van 26 maart j.l. hebt u en/of een uwer buren gevraagd naar de prijs van het stuk garagegrond (kadastraal nummer 3829) tegenover uw woning.
De prijs voor dit grondstuk, groot + 50 m2, is € 17.500 k.k. (kosten koper)
De eigenaar van de naastliggende garage wil gaarne overgaan tot aankoop van dit grondstuk, waarna hij zijn bestaande garage wil slopen en een nieuwe dubbele garage wil realiseren. Mocht u en/of een van uw buren willen overgaan tot aankoop van dit grondstuk, dan hebt u nog tot eind deze maand om ons van dit voornemen in kennis te stellen. (…)”
2.5. [[Y]] heeft meergenoemd perceel grond van de aannemer gekocht.
2.6. Op 8 september 2004 heeft de aannemer voor het perceel grond een bedrag van € 17.500,- aan [[Y]] in rekening gebracht. [[Y]] en de aannemer zijn overeengekomen dat de levering van het perceel grond zou worden uitgesteld tot aan de levering van de door [[Y]] inmiddels te koop aangeboden woning en het daarbij behorende gedeelte van de steeg.
2.7. [[Y]] heeft de woning aan de Graaf Willemstraat 5E te [plaats], twee/achtste onverdeeld deel van de steeg en meergenoemd perceel grond tegenover de woning verkocht. [[Y]] heeft de koopovereenkomst op 12 januari 2005 ondertekend. De totale koopsom bedroeg € 338.500,-.
2.8. Op 14 januari 2005 hebben de kopers bij de notaris inlichtingen ingewonnen omtrent de aanbiedingsplicht en het kettingbeding.
2.9. Op 17 januari 2005 heeft de notaris contact opgenomen met de aannemer teneinde uitsluitsel te verkrijgen omtrent de aanbiedingsplicht. Omstreeks 18 januari 2005 heeft de aannemer de notaris kopieën verstrekt van de door hem op 20 juni 2002 aangetekend verzonden brieven. De aannemer heeft verklaard dat de buren van 5B tot en met 5D geen interesse hadden in de verkrijging van de strook grond.
2.10. De kopers hebben de koopovereenkomst op 19 januari 2005 ondertekend. Uit deze overeenkomst is het navolgende van belang:
“Artikel 3
De akte van levering zal gepasseerd worden op 03 maart 2005 of zoveel eerder of later als partijen tezamen overeenkomen, ten overstaan van notaris [Z] Notarissen (…) [plaats].
(…)
Artikel 21
Bij aanvang van de bouw van het onderhavige registergoed is in de koop/aannemingsovereenkomst d.d. 7 januari 2001 (artikel 18 – zie bijlage) bepaald dat de bedoelde grond sectie A nr. 3829 niet bebouwd mag worden op straffe van een boete van F. 25.000,- (€ 11.344,51).”
2.11. Op 23 februari 2005 heeft de notaris, in samenspraak met L.A. [K], de verkopend makelaar, de heer en mevrouw Maas, destijds woonachtig aan de Graaf Willemstraat 5C, het volgende, voor zover van belang, bericht:
“Op mijn kantoor is in behandeling de overdracht van grond, kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie A nummer 3829, groot 0.54 are.
(…)
Van de aannemer heb ik begrepen dat reeds in het jaar 2002 door elk van de eigenaren van de percelen Graaf Willemstraat 5B, 5C, 5D middels een telefonische reactie is aangegeven geen interesse te hebben in de aankoop van de grond (…).
De eigenaar van het woonhuis Graaf Willemstraat 5E heeft vervolgens de grond (…) aangekocht.
De kopers van het perceel Graaf Willemstraat 5E wensen de eigendom van dit perceel te verwerven.
De akte zal hiertoe op donderdag 3 maart aanstaande op ons kantoor worden getekend.
Ik verzoek u mij middels het voor akkoord tekenen en retourneren van de kopie van deze brief mij bevestigen:
* dat u heeft afgezien het voorkeursrecht de eigendom van het perceel (…) te verwerven dan wel een gedeelte (of aandeel) in dit perceel;
* dat u ermee instemt dat de kopers van het perceel Graaf Willemstraat 5E de eigendom toekomt van het gehele perceel (…). (…)”
2.12. Op 26 februari 2005 heeft W.G. Maas het volgende, voor zover van belang, aan
L.A. [K] meegedeeld:
“Wij hebben uw brief van 23 februari in goede orde ontvangen.
Helaas kunnen wij niet ingaan op uw vriendelijke (?) verzoek om tijdig een kopie van uw schrijven te ondertekenen en te retourneren.
U hebt van de aannemer begrepen “dat reeds in het jaar 2002 door elk van de eigenaren van de percelen Graaf Willemstraat 5B, 5C en 5D middels een telefonische reactie is aangegeven geen interesse te hebben in de aankoop van de grond (…).
Wij sluiten niet uit dat u dit van de aannemer hebt begrepen, maar het is niettemin feitelijk onjuist. Mijn vrouw en ik hebben in 2002 persoonlijk op geen enkele wijze contact gehad met de aannemer in kwestie.
In plaats daarvan hebben wij –dat zijn de bewoners van de percelen Graaf Willemstraat 5B, 5C, 5D en 5E – overleg gevoerd over een reactie op het aanbod van de aannemer.
In dat overleg is (nogmaals) vastgesteld en afgesproken dat de gezamenlijke intentie was en bleef dat op het aanboden stukje grond niet gebouwd moest gaan worden.
(…)
Verder is toen afgesproken dat de twee meest betrokken buren –de bewoners van de percelen 5D en 5E- gezamenlijk onderhandelingen zouden starten met de aannemer over de voorwaarden voor eventuele overname van de grond. Van één van beide buren –die op nummer 5D- staat met zekerheid vast dat zij een brief in die zin aan de aannemer heeft gestuurd.
Zij heeft, net als wij, sindsdien niets meer vernomen van de buren op nummer 5E noch van de aannemer.
(…)
Maar wij kunnen u wel verzekeren dat wij alle juridische mogelijkheden zullen aanwenden om bebouwing van het stukje grond te verhinderen. (…)”
2.13. Op 28 februari 2005 heeft [[Y]] aan de aannemer gevraagd nogmaals aan de notaris duidelijk te maken dat alle buren een uitnodiging hebben gekregen om de grond te kopen en dat alleen hij, na overleg met mevrouw Vijzelaar, destijds woonachtig aan de Graaf Willemstraat 5D, daar gebruik van heeft gemaakt. Daarbij heeft hij aangegeven dat indien de notaris op 3 maart 2005 niet wil passeren hij helaas de buren hiervoor aansprakelijk moet stellen.
2.14. Op 3 maart 2005 heeft de notaris de levering niet laten plaatsvinden.
2.15. Op 3 maart 2005 hebben de kopers [[Y]] in gebreke gesteld, aangezien hij op die dag niet kon voldoen aan het leveren van meergenoemde onroerende zaken.
2.16. Bij emailbericht van 3 maart 2005 heeft mevrouw Vijzelaar het volgende, voor zover van belang, aan het notariskantoor meegedeeld:
“Zoals ik vorige week in een telefoongesprek met uw kantoorgenoot al heb gemeld, heb ik geen kopie van mijn brief aan aannemer [S], waarin ik hem meld geïnteresseerd te zijn in het stukje grond en naar de prijs informeer.
Na het antwoord van de aannemer, gedateerd op 16 april 2003 en daarin de prijs en de termijn waarbinnen kon worden gereageerd, heb ik de onderhandelingen verder laten voeren door de heer [[Y]], immers wij waren de enige twee bewoners die ook daadwerkelijk, noodgedwongen, dan maar tot koop wilden overgaan en de heer [[Y]] hield volgens zijn zeggen de aannemer lekker aan het lijntje via e-mail.
(…) In september 2004 vertelde mevr. [[Y]] mij in het voorbijgaan dat zij tot aankoop van het perceel waren overgegaan.
Vreemd om zo buiten spel te worden gezet, maar niets verloren, want gedeelde eigendom van het perceel was ook niet ideaal, hypotheekverhoging nu onnodig en bewaking van “het onbebouwd laten” was toch in goede handen. Leek het, want op een goede dag kwam de fam. [[Y]] mij vertellen dat zij hun huis te koop zetten en weer een tijdje later kwam de heer [Y]. mij vragen hoe ik er tegenover zou staan als de toekomstige koper van zijn pand een schuurtje zou neerzetten op het stukje grond aan de overkant van de straat. Dit is het cruciale punt: de bewoners van de panden 5B t/m E zijn al zo’n 14 jaar bezig met het onbebouwd krijgen en laten van het stukje grond aan de overkant.
Voor ons is lid A, het kettingbeding, dan ook van het grootste belang. (…)”
2.17. Bij brief van 10 maart 2005 heeft mr. [B] voornoemd de buren onder meer het volgende bericht:
“(…) Bij de behandeling van dit dossier staat buiten kijf dat het kettingbeding aan de nieuwe eigenaar zal worden opgelegd. De vraag is of de naleving van de aanbiedingsplicht voldoende is geadministreerd. Door middel van kopieën, faxberichten, telefoongesprekken en e-mails heb ik de nodige informatie ontvangen. Op basis hiervan heeft het er alle schijn van dat door een samenloop van omstandigheden de eigenaren van de woning 5B tot en met 5D geen gebruik hebben willen maken van hun rechten uit de aanbiedingsplicht (…).
De heer [[Y]] heeft zijn woning verkocht. Door deze overeenkomst zijn er rechten en verplichtingen voor zowel koper als verkoper ontstaan. Op basis van dit contract had de eigendom al overgedragen moeten worden. Zowel koper als verkoper hebben een zelfstandig (financieel) belang bij spoedige afwikkeling.
Met zowel koper als verkoper is besproken dat het van het grootste belang is om voordien [voor de levering; Kamer] duidelijkheid te krijgen omtrent de status van de aanbiedingsplicht. Zoals gemeld heeft het er alle schijn van dat met uitzondering van de heer [[Y]] de buren geen gebruik hebben willen maken van deze mogelijkheid. Mocht U evenwel een andere mening zijn toegedaan dan verzoek ik U vriendelijk doch dringend om mij hierover zo spoedig mogelijk doch uiterlijk op maandag 14 maart a.s. uitsluitsel te geven en mogelijke bezwaren te staven met (schriftelijke) bewijsstukken. (…)”
2.18. Op 15 maart 2005 hebben de buren aan de notaris kenbaar gemaakt niet schriftelijk te willen verklaren dat de aanbiedingsplicht correct is nageleefd.
2.19. Op 16 maart 2005 heeft mr. [B] aan [[Y]] laten weten dat het niet mogelijk is om met de huidige stand van zaken medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht.
2.20. Bij brief van 16 maart 2005 heeft mr. Keuchenius de notaris verzocht het transport zonder verdere vertraging te laten plaatsvinden.
2.21. Bij brief van 17 maart 2005 heeft de notaris het navolgende meegedeeld aan
mr. Keuchenius:
“Na uitgebreid overleg, waaronder met Uw collega de heer [P]mus, zien wij twee scenario’s voor de afwikkeling van het onderhavige dossier:
- nadat een verklaring voor recht is verkregen dat de aanbiedingsplicht correct is nageleefd en de aannemer mitsdien bevoegd is om te verkopen en te leveren aan de heer en mevrouw [[Y]] kan de overdracht op gebruikelijke wijze bij mij op kantoor plaatsvinden;
- met instemming van koper en verkoper kan de leveringsakte voor de overdracht van de woning met het onverdeelde aandeel in de steeg zo spoedig mogelijk bij mij op kantoor getekend worden, een kantoorgenoot van U, bijvoorbeeld de heer Postmus, of een andere notaris passeert de leveringsakte voor het losse perceel grond op de wijze zoals hij voorstaat. (…)”
2.22. Op 30 maart 2005 heeft mr. Keuchenius aan de notaris meegedeeld dat de levering van meergenoemd perceel grond door de aannemer aan [[Y]] via een andere notaris, notaris J.L.M. van Erp te Amsterdam, heeft plaatsgevonden. Daarnaast is de notaris verzocht onverwijld tot transport over te gaan.
2.23. Bij brief van 6 april 2005 heeft mr. [B] aan mr. Keuchenius meegedeeld dat hij van de advocaat van de kopers heeft begrepen dat de overdracht geen doorgang kan vinden bij gebreke van overeenstemming tussen de bij de koop betrokken partijen.
2.24. Op 20 april 2005 heeft mr. [B] aan mr. Hartog, de advocaat van de kopers, meegedeeld dat het kettingbeding voor de eigendomsoverdracht in overeenstemming moet zijn met de gemaakte afspraken. Correctie door notaris Van Erp is, aldus
mr. [B], de enige optie.
2.25. Op 27 april 2004 heeft mr. [B] het volgende aan mr. Hartog bericht:
“Met de heer en mevrouw [[Y]] is besproken dat de werkzaamheden die buiten het bestek van een “normale” eigendomsoverdracht liggen, in casu de werkzaamheden met betrekking tot de aanbiedingsplicht en het kettingbeding, voor rekening van de verkoper dienen te komen.
Thans is 75 uur aan het dossier besteed waarvan circa 60 uur zijn toe te rekenen aan de verwikkelingen rond de aanbiedingsplicht en het kettingbeding.
Gelet op het bijzondere karakter van het dossier is in samenspraak met notaris [X] besloten om deze kosten niet volledig door te berekenen aan de verkoper. Met inachtneming van het vorenstaande dient € 6.400,--, te vermeerderen met BTW, voor rekening van verkoper te komen. (…)”
2.26. Op 18 mei 2005 heeft mr. [B] aan mr. Keuchenius meegedeeld dat hij eerst hedenochtend via de advocaat van de kopers de bevestiging heeft gekregen dat men (onder bepaalde voorwaarden) akkoord gaat met het passeren van de akten bij notaris van Erp.
2.27. Op 30 mei 2005 heeft het transport van de woning, de daarbij behorende steeg en de strook grond via notaris Van Erp plaatsgevonden.
DE KLACHT
3.1.1. In zijn klaagschrift klaagt [[Y]] over de navolgende punten:
1) de notaris is veel te laat in actie gekomen op een door hem verondersteld probleem bij het transport, te weten het beweerdelijk niet uitgewerkt zijn van een koopoptie met betrekking tot het stuk grond tegenover de woning;
2) nadat de notaris het veronderstelde probleem had gesignaleerd, heeft hij [[Y]] nog geruime tijd in de veronderstelling gelaten dat de levering, zij het met enige vertraging, alsnog plaats zou vinden;
3) de notaris heeft de voormalig gerechtigden op te omslachtige, uitvoerige en ingewikkelde wijze benaderd. Een eenvoudige brief met de vraag of zij de aanbieding hadden geaccepteerd, zo nodig met de vraag om bewijsstukken indien zij van mening zouden zijn geweest dat zij de aanbieding hadden geaccepteerd, was voldoende geweest;
4) de notaris heeft ten onrechte zijn medewerking aan de levering afhankelijk gesteld van de ontvangst van een schriftelijke mededeling van de voormalig gerechtigden tot de koopoptie, die inmiddels te kennen hadden gegeven nergens aan te zullen meewerken;
5) de notaris heeft -nadat het stuk grond tegenover de woning door een andere notaris aan [[Y]] was geleverd- ten onrechte alsnog geweigerd het transport aan de kopers te laten plaatsvinden althans hij heeft zijn medewerking afhankelijk gesteld van de niet te vervullen voorwaarde dat de inmiddels tot stand gekomen transportakte tekstueel moest worden gewijzigd;
6) de notaris heeft zich in het algemeen onnodig formalistisch en weinig meewerkend opgesteld en ten onrechte betaling verlangt voor deze “tegenwerking”.
HET STANDPUNT VAN DE NOTARIS
3.2. De notaris heeft aangegeven dat op hem de verplichting rustte om te onderzoeken of de aanbiedingsplicht was nageleefd. Bij het ondertekenen van de koopovereenkomst kon [[Y]] niet instaan voor zijn beschikkingsbevoegdheid ten aanzien van de strook grond. Er waren obligatoire afspraken en de koopsom was voldaan, maar het was de vraag of de aanbiedingsplicht was nageleefd. Deze twijfel werd gedeeld door de makelaar en de kopers. Mogelijke problemen zijn vóór het tekenen van de overeenkomst gesignaleerd en er is contact gelegd met de aannemer, zodat tijdig actie is ondernomen.
De notaris heeft geen dienst geweigerd. Hij heeft zijn dienstverlening slechts opgeschort. In de e-mail van 16 maart 2005 is ook aangegeven dat met de huidige stand van zaken geen medewerking kan worden verleend.
Met betrekking tot het derde onderdeel van de klacht verwijst de notaris naar zijn brief van 10 maart 2005. Op dit punt refereert hij zich aan het oordeel van de Kamer.
Volgens de notaris heeft hij overeenkomstig de geldende gedragsregels gehandeld door zijn medewerking aan de overdracht hangende het onderzoek op te schorten. Hij meende immers dat onvoldoende duidelijk was dat de aanbiedingsplicht correct was nageleefd. De contacten tussen de aannemer en de buren over de aanbiedingsplicht zijn -aldus de notaris- onvoldoende vastgelegd. De buren zijn het niet eens met de lezing van [[Y]] en de aannemer. Er waren voldoende redenen om de conclusie te kunnen dragen dat de beroepsregels in de weg stonden aan het passeren van leveringsakte voor de strook grond. Aangezien het risico van mogelijke procedures voor de kopers onacceptabel was, wilden zij toen ook niet meewerken aan de eigendomsoverdracht.
Doordat [[Y]] bij een andere notaris een kettingbeding in de akte had laten opnemen met een uitgebreidere inhoud en strekking zijn de kopers in een nadeliger positie gebracht. De kopers namen hiermee geen genoegen. In afwachting van correctie door deze notaris hebben zij hun medewerking opgeschort. Er was dan ook geen sprake van weigering door de notaris. Onder druk van een kort geding zijn de kopers er uiteindelijk mee akkoord gegaan het verkochte geheel over te dragen via een andere notaris. In de laatste leveringsakte is de tekst van het kettingbeding uit de koop-/aannemingsovereenkomst overgenomen.
De rol van een notaris is voor een deel formalistisch, aangezien moet worden toegezien op correcte naleving van regelgeving en vormvoorschriften. Omdat de problemen rond de aanbiedingsplicht en het kettingbeding in belangrijke mate buiten het bestek van een “normale” levering vallen, is met [[Y]] en de kopers besproken dat deze extra werkzaamheden voor rekening van [[Y]] zouden komen, die de kosten zonodig zou kunnen verhalen op de aannemer. Er is geen sprake geweest van tegenwerking, slechts van zorgvuldigheid.
DE BEOORDELING
4.1. Tijdens de mondelinge behandeling is van de kant van [[Y]] aangegeven dat de klacht bestaat uit twee kernverwijten. [[Y]] verwijt de notaris hoofdzakelijk dat hij heeft geweigerd mee te werken aan het transport en voorts dat hij -als deze weigering al geoorloofd was, hetgeen [[Y]] betwist- [[Y]] niet veel eerder heeft laten weten dat het transport op de overeengekomen leveringsdatum (mogelijk) geen doorgang zou kunnen vinden.
4.2. Met betrekking tot het eerste kernverwijt overweegt de Kamer als volgt. Vast staat dat de aannemer de hiervoor onder punt 2.3 weergegeven aanbiedingsbrieven in juni 2002 aangetekend aan de buren heeft verstuurd. De notaris was daarmee in de bewuste periode ook bekend. [[Y]] heeft destijds aan de notaris meegedeeld dat de buren niet (tijdig) positief op de aanbieding hebben gereageerd. Naar het oordeel van de Kamer kon de notaris niet afgaan op deze enkele, niet met bewijsstukken gestaafde, mededeling van een belanghebbende partij. De notaris heeft dan ook zorgvuldig gehandeld door zelfstandig een onderzoek in te stellen naar de vraag of de buren daadwerkelijk niet op de aanbieding waren ingegaan. Voor een zodanig onderzoek bestond voldoende aanleiding, aangezien de belangen van de buren mogelijk in de weg stonden aan de bevoegdheid tot levering van de strook grond door [[Y]]. Daar komt nog bij dat [[Y]] meergenoemde strook grond wel had gekocht, maar nog niet geleverd had gekregen.
4.3. Toen de aannemer desgevraagd niet bleek te beschikken over de door de notaris gewenste schriftelijke stukken, heeft de notaris de buren aangeschreven. Aangezien de zienswijze van R. Maas, zoals die blijkt uit het emailbericht van 26 februari 2005 (vide punt 2.12), niet strookt met de hierboven in 4.2 weergegeven mededeling van [[Y]], bestond geen helderheid omtrent de vraag of de aanbiedingsplicht correct was nageleefd. Dit klemt temeer nu de beste waarborg voor de buren, die wilden dat de strook grond onbebouwd zou blijven, was om in te gaan op de aanbieding.
In het licht van het voorgaande kan de notaris niet worden verweten dat hij op 3 maart 2005 geen medewerking heeft verleend aan het passeren van de leveringsakte.
Daarbij is tevens in aanmerking genomen dat de kopers groot belang hebben bij een ongestoord bezit van de aan hen over te dragen strook grond.
4.4. Op 10 maart 2005 heeft de notaris wederom de buren benaderd. Hoewel aan [[Y]] kan worden toegegeven dat de notaris daarmee wel een zeer uitgebreid onderzoek heeft verricht, acht de Kamer deze handelwijze in de gegeven situatie niet onjuist of onbegrijpelijk.
4.5. Nadat de notaris op 15 maart 2005 de mededeling van de buren had ontvangen, dat zij niet schriftelijk wilden verklaren dat de aanbiedingsplicht correct was nageleefd, heeft de notaris op 16 maart 2005 aan [[Y]] meegedeeld dat hij onder deze omstandigheden geen medewerking kon verlenen aan het passeren van de leveringsakte. Aangezien deze beslissing een logisch gevolg is van de door de notaris op 10 maart 2005 ondernomen actie en de reactie daarop van de buren acht de Kamer deze beslissing evenmin onjuist of onbegrijpelijk.
4.6. Tijdens de mondelinge behandeling is van de kant van [[Y]] erkend dat de vertraging die is ontstaan na 30 maart 2005 -toen de notaris wederom betrokken was bij de onderhavige zaak- strikt genomen is te wijten aan de kopers, die niet wilden meewerken aan het transport. Ook uit de door [[Y]] overgelegde stukken, met name de brief van 6 april 2005 (zie punt 2.23), kan worden opgemaakt dat de overdracht toen geen doorgang kon vinden omdat er geen overeenstemming bestond tussen de bij de koopovereenkomst betrokken partijen. De notaris kan dan ook geen verwijt worden gemaakt van de vertraging na 30 maart 2005. Het enkele feit dat mr. [B] op 20 april 2005 aan de advocaat van de kopers zijn visie op dit geschil heeft gegeven, maakt dit niet anders.
Gezien al het voorgaande is het eerste hoofdonderdeel van de klacht ongegrond. Daarbij is in aanmerking genomen dat de opgetreden vertraging niet uitsluitend aan de notaris is toe te rekenen. De stelling van [[Y]], dat de notaris de buren niet op de juiste wijze heeft benaderd, is reeds betrokken in hetgeen hiervoor is overwogen, zodat de Kamer hierop niet afzonderlijk zal ingaan.
4.7. De Kamer deelt niet de opvatting van [[Y]] dat de notaris te laat in actie is gekomen. Tijdens de klachtbehandeling heeft de notaris immers onweersproken naar voren gebracht dat al vóór de ondertekening van de koopovereenkomst een bespreking heeft plaatsgevonden met de (makelaar van de) verkopers en de kopers, aangezien laatstgenoemden vragen hadden over de aanbiedingsplicht en het kettingbeding.
4.8. Ten aanzien van het tweede kernverwijt wordt het volgende overwogen. [[Y]] stelt zich op het standpunt dat hij tot kort vóór de overeengekomen leveringsdatum in de veronderstelling verkeerde dat de levering doorgang zou vinden. De notaris heeft dit gemotiveerd betwist. Volgens de notaris was [[Y]], zo niet van meet af aan, ten minste vroegtijdig er van op de hoogte dat de overdracht (mogelijk) geen doorgang zou kunnen vinden. Teneinde te kunnen beoordelen of de notaris in dit opzicht heeft voldaan aan zijn zorgplicht tot adequate informatievoorziening aan degene te wier behoeve hij optreedt, heeft de Kamer behoefte aan nadere inlichtingen. Om die reden zal de Kamer de notaris in de gelegenheid stellen om -overeenkomstig zijn aanbod- alle schriftelijke stukken (in chronologische volgorde en waar nodig voorzien van een toelichting) met betrekking tot contacten met [[Y]], de verkopend makelaar en de kopers tot 3 maart 2005 in het geding te brengen, waaruit kan blijken dat [[Y]] bij voortduring wist of redelijkerwijs heeft kunnen begrijpen waar hij aan toe was. [[Y]] zal hierop schriftelijk kunnen reageren.
4.9. In afwachting van de uitkomst van het onderzoek naar de gegrondheid van het tweede kernverwijt zal een beslissing met betrekking tot klachtpunt 6 worden aangehouden.
BESLISSING
De Kamer:
- stelt de notaris in de gelegenheid om binnen 14 dagen na heden de hiervoor onder 4.8 bedoelde stukken aan de Kamer en aan [[Y]] toe te zenden. Vervolgens stelt de Kamer [[Y]] in de gelegenheid om binnen 14 dagen na ontvangst van deze stukken zijn schriftelijke reactie hierop aan de Kamer en aan de notaris te doen toekomen.
Gedaan te Alkmaar op 30 december 2005 door mr. L.J.L. Koster, voorzitter en
mrs. L.G. Vollebregt, A.B.M.S. Wijnbeld, R.H.C. Winter en P.G. Vroom, (plaatsvervangend) leden.
Secretaris, Voorzitter,
mr. P.L. Ypma. mr. L.J.L. Koster.