Uitspraak
16 januari 2007
vijfde civiele kamer
rolnummer 2006/968U
G E R E C H T S H O F T E A M S T E R D A M
nevenzittingsplaats Arnhem
Arrest
in de zaak van:
1. [appellant sub 1],
2. [appellant sub 2],
3. [appellant sub 3],
4. [appellant sub 4],
5. [appellant sub 5],
allen wonende te [woonplaats],
appellanten,
procureur: mr. M. Shioda-Bresser,
tegen:
de stichting Stichting Westhoek Wonen,
gevestigd te Mijdrecht, gemeente De Ronde Venen,
geïntimeerde,
procureur: mr. D.F. Briedé.
1 Het geding in eerste aanleg
Het hof verwijst voor het geding in eerste aanleg naar het vonnis van de rechtbank Utrecht als voorzieningenrechter van 24 augustus 2006, gewezen tussen geïntimeerde (verder te noemen: SWW) als eiseres in conventie tevens verweerster in reconventie enerzijds en - onder anderen - appellanten (verder ook wel te noemen: [appellanten]) als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie anderzijds. Van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] hebben bij exploot van 12 september 2006 SWW aangezegd van voornoemd vonnis van 24 augustus 2006 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van SWW voor dit hof. Zij hebben daarbij zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, drie producties overgelegd en geconcludeerd dat het hof dat vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende (bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad), de vorderingen van SWW zal afwijzen en die van [appellanten] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van SWW in de kosten van het geding in beide instanties.
2.2 Op de aangezegde rechtsdag hebben [appellanten] de zaak bij het hof aangebracht en geconcludeerd overeenkomstig voornoemd exploot.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft SWW de grieven bestreden, zestien producties in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof, zo nodig onder aanvulling of verbetering van gronden, (bedoeld is kennelijk:) het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep.
2.4 Ter zitting van 1 december 2006 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellanten] door mr. L.A.M. Hartman, advocaat te Mijdrecht, en SWW door mr. D.F. Briedé, advocaat te Amsterdam; beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht. Desgevraagd heeft mr. Briedé voornoemd meegedeeld dat hij geen bezwaar heeft tegen het in het geding brengen van de producties 11 tot en met 19, die [appellanten] voorafgaand aan de zitting bij brief van 24 november 2006 aan SWW en het hof hebben gezonden. Desgevraagd heeft mr. Hartman voornoemd bij die gelegenheid bezwaar gemaakt tegen het in het geding brengen van de producties die SWW voorafgaand aan de zitting bij brief van
29 november 2006 aan [appellanten] en aan het hof heeft gezonden, aangezien deze niet conform het rolreglement binnen vier dagen voor de zitting waren ontvangen. Het hof heeft daarop beslist dat laatstgenoemde producties in het geding mogen worden gebracht. Het hof heeft daartoe geoordeeld dat, rekening houdend met het gegeven dat de zaak een spoedappel betreft, mr. Hartman deze producties in redelijkheid met haar cliënten had kunnen bespreken, omdat deze producties niet zo ingewikkeld zijn dat hierop niet kon worden gereageerd. Vervolgens is aan partijen akte verleend van het in het geding brengen van genoemde producties.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald op heden.
3 De vaststaande feiten
3.1 De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling hebben partijen, behoudens tegen de passage onder 2.2, geen bezwaren geuit. Het hof zal daarom in hoger beroep ook van die feiten, behoudens voornoemde passage, uitgaan. Op grond van hetgeen verder is gesteld en niet of onvoldoende is weersproken, kunnen hieraan de volgende vaststaande feiten worden toegevoegd.
3.2 De huurovereenkomst tussen SWW en [A.] betreffende de woning is door opzegging geëindigd per 15 maart 2006.
3.3 Bij vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Utrecht van 20 oktober 2006 (uitvoerbaar bij voorraad) is de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis, voor zover het gaat om de ontruiming van de onderhavige woning, geschorst, totdat een beslissing is gegeven op de urgentieaanvraag die [appellanten] op 26 juli 2006 bij de Urgentiecommissie van de gemeente De Ronde Venen hebben ingediend.
3.4 Op voornoemde urgentieaanvraag was ten tijde van het pleidooi in hoger beroep nog niet beslist.
3.5 Bij exploot van 15 september 2006 heeft SWW, voor het geval sprake is van een onderhuurovereenkomst tussen [appellanten] en [A.], een vordering ingesteld tot beëindiging van de huur op grond van artikel 7:269 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (verder te noemen: BW) en tot ontruiming door [appellanten] van de onderhavige woning. In de daarop volgende procedure hebben [appellanten] voor antwoord geconcludeerd. In die procedure was ten tijde van het pleidooi in hoger beroep nog geen vonnis gewezen.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 SWW heeft in eerste aanleg voor zover het [appellanten] betreft, in conventie, kort gezegd gevorderd dat de rechtbank bij vonnis in kort geding, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a) [appellanten] zal veroordelen de woning aan de [adres] (verder te noemen: de woning) binnen acht dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen, met machtiging aan SWW om de ontruiming zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie te doen uitvoeren, en
b) [appellanten] zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.2 [appellanten] hebben in eerste aanleg in reconventie, kort gezegd, gevorderd dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair SWW zal gelasten om met [appellanten] met betrekking tot de woning een huurovereenkomst te sluiten dan wel vervangende woonruimte in de gemeente De Ronde Venen aan te bieden en
subsidiair SWW zal gebieden toe te staan dat [appellanten] in de woning kunnen blijven wonen, totdat definitief op hun urgentieaanvraag is beslist dan wel zo lang zij nog geen vervangende woonruimte hebben gevonden,
met veroordeling van SWW in de kosten van het geding in conventie en in reconventie, althans zodanige beslissingen zal nemen als de rechtbank juist acht.
4.3 De rechtbank heeft, behoudens de door SWW gevorderde machtiging, de vorderingen in conventie toegewezen, met dien verstande dat aan [appellanten] een termijn van een maand is gegund om de woning te ontruimen. De vorderingen in reconventie heeft de rechtbank afgewezen.
4.4 De grieven 1 tot en met 4 en 6 van [appellanten] betreffen de toewijzing door de rechtbank van de vorderingen in conventie en de afwijzing door de rechtbank van de vorderingen in reconventie. Met grief 5 komen [appellanten] op tegen de door de rechtbank gegeven kostenveroordeling in conventie en in reconventie. SWW heeft tegen de afwijzing van de door haar gevorderde machtiging geen incidenteel hoger beroep ingesteld.
4.5 Partijen hebben, gezien de aard van de zaak, spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen.
In conventie
4.6 Omtrent de vorderingen in conventie overweegt het hof als volgt.
4.7 De rechtbank is ervan uitgegaan dat [appellanten] met betrekking tot de woning een onderhuurovereenkomst hebben gesloten met [A.]. Daarvan uitgaande heeft de rechtbank geoordeeld dat aan de orde is de vraag of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de (ingevolge artikel 7:269 lid 1 BW ontstane) huurovereenkomst tussen SWW en [appellanten] zal beëindigen wegens de in artikel 7:269 lid 2 BW genoemde gronden. Na afweging van de wederzijdse belangen en de omstandigheden van het geval heeft de rechtbank die vraag ontkennend beantwoord. Naar aanleiding van de hiertegen gerichte grieven wordt het volgende overwogen.
4.8 Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt SWW zich primair op het standpunt dat [appellanten] zonder recht of titel in de woning verblijven, omdat geen sprake is van een onderhuurovereenkomst tussen [A.] en [appellanten] (verder te noemen: de onderhuurovereenkomst). [appellanten] hebben daartegenover het (bevrijdend) verweer gevoerd dat wel sprake is van die onderhuurovereenkomst. Subsidiair, voor zover wel sprake is van de onderhuurovereenkomst, beroept SWW zich - kennelijk met het oog op de inmiddels lopende procedure tot beëindiging van de huur op grond van
artikel 7:269 lid 2 BW - op artikel 7:269 lid 2 BW. [appellanten] hebben zich tegen dat beroep verweerd.
4.9 Partijen hebben gemotiveerd gesteld respectievelijk gemotiveerd betwist dat sprake is van een onderhuurovereenkomst. Voorshands in het midden latend of sprake is van een onderhuurovereenkomst, zal het hof voorshands veronderstellenderwijs uitgaan van het bestaan van een dergelijke overeenkomst. Gelet op die veronderstelling constateert het hof dat SWW inmiddels - naar het voorlopig oordeel van het hof: tijdig - de procedure tot beëindiging van de huur op grond van artikel 7:269 lid 2 BW aanhangig heeft gemaakt. Het hof zal nu overgaan tot het beoordelen van het beroep van SWW op artikel 7:269 lid 2 BW.
4.10 SWW heeft zich onder meer op het standpunt gesteld dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van de huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte alsmede op de inhoud van de geëindigde huur en de inhoud van de voortgezette huurovereenkomst, niet van haar kan worden gevergd dat zij de huur met [appellanten] voortzet (vergelijk artikel 7:269 lid 2 sub c BW). Het hof onderschrijft voorshands dit standpunt en neemt daarbij de volgende omstandigheden in aanmerking:
- SWW is, zo is niet weersproken, een toegelaten instelling in de zin van het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen en is uit hoofde daarvan belast met de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van sociale huurwoningen,
- SWW dient zowel ten opzichte van het Rijk, de gemeente als haar huurders verantwoording af te leggen over het bij voorrang en passend huisvesten van woningzoekenden met lage inkomens;
- SWW heeft onbestreden gesteld dat de wachttijd voor woningen in de regio Utrecht tussen de drie en zeven jaar bedraagt en dat in de gemeente waar de woning staat maandelijks tussen de nul en tien woningen vrijkomen, terwijl voor die woningen steeds tientallen mensen in aanmerking willen komen;
- appellanten sub 3, 4 en 5 hebben een opleiding op het niveau (z)mlk en praktijkonderwijs gevolgd;
- twee van appellanten hebben een zoon die onder toezicht is gesteld en uit huis is geplaatst;
- de instanties voor schuldhulpverlening en maatschappelijk werk, waarbij [appellanten] zijn aangemeld, kunnen voor [appellanten] niets betekenen, omdat onduidelijk is waar [appellanten] in de toekomst hun hoofdverblijf zullen hebben;
- appellant sub 1 is gehandicapt;
- [appellanten] hebben acht honden, waarvan er naar hun zeggen inmiddels één elders is ondergebracht, terwijl ernaar wordt gestreefd, aldus [appellanten], nog vijf honden elders te plaatsen;
- de woning heeft, zoals [appellanten] beweren, vele tekortkomingen (onder andere een kapotte gaskachel en boiler);
- het inkomen van [appellanten] (vier van hen hebben een uitkering) is volgens hen voldoende voor nakoming van de huur, maar volgens door hen benaderde woningbouwverenigingen en particuliere verhuurders te laag om voor een huurwoning in aanmerking te komen;
- [appellanten] hebben, ondanks hun inspanningen, geen andere woonruimte kunnen vinden;
- het is niet zonder meer aannemelijk dat aan [appellanten] een urgentieverklaring zal (moeten) worden verleend;
- de stelling van [appellanten] dat, indien aan [appellanten] een urgentieverklaring wordt verleend, SWW aan hen de onderhavige woning ter beschikking moet stellen, is onvoldoende aannemelijk gemaakt;
- de stelling van [appellanten] dat zij door bedrog van [A.] te goeder trouw met hem de onderhuurovereenkomst hebben gesloten, wat daarvan ook zij, kan [appellanten] in hun relatie tot SWW niet baten.
4.11 Tegenover de door SWW aangevoerde omstandigheden zijn de door [appellanten] aangevoerde omstandigheden naar het oordeel van het hof niet zodanig zwaarwegend dat gerechtvaardigd is dat zij zich plaatsen vóór andere, bij SWW geregistreerde woningzoekenden. Tegenover de niet nader onderbouwde stelling van SWW dat bij haar zeven “urgentiegevallen” bekend zijn, hebben [appellanten] onvoldoende gemotiveerd onderbouwd dat hun situatie dusdanig uniek is dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van SWW kan worden gevergd dat zij de huur met [appellanten] voortzet. Dat, zoals [appellanten] kennelijk beweren, voortzetting van de overeenkomst met hen geen dan wel weinig verschil uitmaakt, gezien de grote hoeveelheid woningen waarover SWW beschikt, en dat een dergelijke voortzetting geen precedentwerking zal hebben, acht het hof niet van belang, gelet op de aard van de instelling van SWW.
4.12 Gezien het vorenoverwogene zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die aan de gevorderde ontruiming, met uitzondering van de onder 4.4 genoemde machtiging, in de weg staan. De grieven 1 tot en met 4 en 6 falen.
In reconventie
4.13 Omtrent de vorderingen in reconventie overweegt het hof als volgt.
4.14 Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.7 tot en met 4.12 is overwogen, is het hof van oordeel dat de vorderingen in reconventie niet voor toewijzing in aanmerking komen. De grieven, nog afgezien van de hierna te bespreken grief 5, falen ook voor zover deze zijn gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van de vorderingen in reconventie.
In conventie en in reconventie
4.15 Met grief 5 keren [appellanten] zich tegen de in eerste aanleg gegeven kostenveroordeling in conventie en in reconventie. Ook het hof is van oordeel dat [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie dienen te worden veroordeeld. Grief 5 faalt daarom.
4.16 De slotsom is dat de grieven falen en dat het tussen partijen gewezen vonnis moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [appellanten] in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep als voorzieningenrechter:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Utrecht als voorzieningenrechter van 24 augustus 2006;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van SWW begroot op € 2.682,-- voor salaris van de procureur en op € 296,-- voor griffierecht.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Loo, Knottnerus en Korthals Altes en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 januari 2007.