Uitspraak
8 mei 2007
vijfde civiele kamer
rolnummer 2007/117
G E R E C H T S H O F T E A M S T E R D A M
nevenzittingsplaats Arnhem
Arrest
in de zaak van:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[appellant sub 1],
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Poster City B.V., tevens handelend onder de naam “Stijl”,
gevestigd te Kortenhoef,
appellanten,
procureur: mr. A.S. Rueb,
tegen:
de Gemeente Nieuwegein,
zetelend te Nieuwegein,
geïntimeerde,
procureur: mr. A.D. Flesseman.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het door de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) op 21 december 2006 tussen appellanten (hierna te noemen: [appellant sub 1] en Poster City) als gedaagden en geïntimeerde (hierna te noemen: de Gemeente) als eiseres in kort geding gewezen vonnis. Een fotokopie van dit vonnis is aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellant sub 1] en Poster City hebben bij exploot van 15 januari 2007 de Gemeente aangezegd in hoger beroep te komen van het hiervoor genoemde vonnis, met dagvaarding van de Gemeente voor dit hof. In genoemd exploot hebben [appellant sub 1] en Poster City zes grieven tegen dit vonnis aangevoerd en toegelicht, bewijs aangeboden en aangekondigd te zullen concluderen dat het hof bij arrest, voor zover rechtens mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende,
I. de Gemeente niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans haar deze zal ontzeggen;
II. de Gemeente zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties.
[appellant sub 1] en Poster City hebben om een spoedbehandeling verzocht.
2.2 Bij memorie van antwoord heeft de Gemeente de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant sub 1] en Poster City, hoofdelijk en eveneens uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van (het hof begrijpt) het hoger beroep.
2.3 Ter zitting van 23 maart 2007 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellant sub 1] en Poster City door mr. M.H.L. van Dijkman, advocaat te Rotterdam en de Gemeente door mr. J.K. Six-Hummel, advocaat te Amsterdam. Beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht. Aan de Gemeente is akte verleend van het in het geding brengen van tien nieuwe producties, die mr. Six-Hummel voorafgaande aan het pleidooi eveneens bij brief van 16 maart 2007 aan het hof en aan mr. Van Dijkman heeft toegezonden.
2.4 Ten slotte hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De grieven
[appellant sub 1] en Poster City hebben de volgende grieven aangevoerd. Het hof zal de tweede grief III als grief IV aanduiden.
Grief I
De voorzieningenrechter overweegt ten onrechte in rechtsoverweging 4 het volgende:
“Voorshands kan uit de -gestelde- eenzijdige en incomplete informatieverstrekking door Corio, noch uit de acceptatie van voor [appellant sub 1] en Poster City ongunstige contracten worden afgeleid dat sprake is van bedrog. Daarbij speelt een rol dat van ondernemers, zoals [appellant sub 1] en Poster City, verwacht mag worden dat zij zich voor het afsluiten van voor hen zo belangrijke contracten laten voorlichten door anderen dan de daarbij als wederpartij betrokkenen dan wel zich door ter zake deskundige derden laten bijstaan. Voor een beroep op dwaling is om dezelfde reden geen grond nu onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat sprake zou zijn van verschoonbaarheid daarvan.”
Grief II
De voorzieningenrechter overweegt in rechtsoverweging 5 ten onrechte het volgende:
“Anders dan [appellant sub 1] meent, volgt hieruit voldoende dat de opzeggingsbrief van 21 december 2005 middels aangetekend schrijven aan [appellant sub 1] is aangeboden. Dat feitelijk door de houding van [appellant sub 1] geen bericht van ontvangst aan de verzender (Corio) is teruggezonden neemt niet weg dat aan de strekking van de bepaling uit de huurovereenkomst is voldaan.”
Grief III
De voorzieningenrechter overweegt in rechtsoverweging 6 ten onrechte het volgende:
“Ten aanzien van de huurovereenkomst van Poster City is door Poster City opgeworpen dat aan deze overeenkomst een gebrek kleeft doordat de daarin genoemde verhuurder geen eigenaar van het pand was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, noch (kenbaar) optrad namens de eigenaar, de Gemeente. Hoewel vastgesteld kan worden dat dit inderdaad het geval is, brengt dit niet de ongeldigheid in enige vorm van de huurovereenkomst mee. Immers, ook degene die niet over de te verhuren zaak beschikt kan deze rechtsgeldig verhuren. Problemen kunnen zich dan voordoen bij het uitvoeren van zo’n overeenkomst, maar daarvan is hier geen sprake, nu de Gemeente instemt met de huurovereenkomst en Corio heeft toegestaan daar uitvoering aan te geven.”
Grief IV
De voorzieningenrechter overweegt in rechtsoverweging 7 ten onrechte het volgende:
“[appellant sub 1] en Poster City hebben ook als verweer aangevoerd dat de Gemeente misbruik maakt van het recht door gebruik te maken van de opzeggingsmogelijkheid uit de overeenkomsten. In dat verband voeren zij aan dat deze bedingen door de kantonrechter zijn goedgekeurd terwijl de kantonrechter niet volledig zou zijn geïnformeerd omtrent de posities van partijen en, met name, niet op de hoogte is gesteld van de voorafgaande, langdurige, huurovereenkomsten. Ook dit verweer wordt niet gevolgd. Uit de thans aanwezige stukken blijkt inderdaad niet dat de kantonrechter volledig op de hoogte is geweest van de situatie. Anderzijds blijkt wel dat de verzoekschriften, waarin goedkeuring is verzocht, mede door [appellant sub 1] respectievelijk Poster City zijn ondertekend en ingediend. Voor zover zij van mening zouden zijn geweest dat de kantonrechter op basis van meer of andere informatie had moeten beslissen, had het op hun weg gelegen die informatie in de procedure te brengen. Voor het aannemen van een situatie van misbruik van recht is onvoldoende aanleiding.”
Grief V
De voorzieningenrechter overweegt ten onrechte in rechtsoverweging 9 het volgende:
“Voorshands is echter door de Gemeente terecht aangevoerd dat de gewraakte handelingen en besluiten niet door de Gemeente als verhuurder, maar in het kader van haar publiekrechtelijke functie zijn verricht en genomen. Nog los van de vraag of en in hoeverre eventuele bestuursrechtelijke mogelijkheden voor [appellant sub 1] en Poster City hebben opgestaan en door hen zijn benut, valt thans niet in te zien dat eventueel daaruit voortvloeiende schade aan de Gemeente in haar hoedanigheid van verhuurder toe te rekenen zou zijn.”
Grief VI
De voorzieningenrechter concludeert ten onrechte dat de vorderingen van de Gemeente zullen worden afgewezen en dat [appellant sub 1] en Poster City als de in het ongelijk gestelde partijen moeten worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze grief richt zich ook tegen het dictum waarin de voorzieningenrechter de vorderingen van de Gemeente toewijst.
4 De vaststaande feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep
ook van die feiten zal uitgaan. Op grond van hetgeen verder is gesteld en niet of onvoldoende gemotiveerd is weersproken, kunnen hieraan de volgende vaststaande feiten worden toegevoegd.
4.1 De Gemeente heeft in 1998 bekend gemaakt dat zij plannen had om het winkelcentrum City Plaza te herontwikkelen.
[appellant sub 1]
4.2 In een brief van 13 november 2001 van WPM Winkelcentrummanagement B.V. (rechtsvoorganger van Corio Nederland Retail B.V.) aan [A] (rechtsvoorganger van [appellant sub 1] ) is onder andere het volgende vermeld:
“(…)
Door middel van deze brief berichten wij u namens verhuurder als volgt.
Gezien de status van uw huurovereenkomst bestaat, ingevolge de wetgeving voor artikel 1624 e.v. bedrijfsruimte, de mogelijkheid om de huurprijs van het door u gehuurde aan te passen. Met ingang van 1 juli 1998 loopt de huurovereenkomst in zijn optieperiode. Verhuurder wenst gebruik te maken van haar mogelijkheid om per 1 januari 2002 de huurprijs aan te passen.
Hiermee berichten wij u dan ook, dat na een vergelijkend huurprijsonderzoek, verhuurder de huurprijs per 1 januari 2002 wenst te wijzigen in f. 64.125,-/€ 29.098,66 per jaar.
(…)
Indien u akkoord kunt gaan met bovenstaande ontvangen wij graag uiterlijk vóór 30 november a.s. de kopiebrief door uw cliënt ondertekend retour (…).
Na ontvangst zullen wij de afspraken vastleggen in een allonge (aanhangsel) behorende bij de met u afgesloten huurovereenkomst.
4.3 In een brief van 4 december 2001 van [A] aan WPM Winkelcentrummanagement B.V is onder andere het volgende vermeld:
“(…)
Ik ontving uw brief d.d. 13 november 2001 in goede orde.
Allereerst kom ik in deze brief een aantal aspecten niet tegen, die wij wel tijdens het gesprek d.d. 08 november 2001 hebben besproken.
Allereerst werd afgesproken dat ik nog circa 5 tot 7 jaar van het gehuurde gebruik zou kunnen maken. Dit kom ik nergens in uw voornoemde brief tegen. Het moge duidelijk zijn dat deze toezegging voor mij essentieel is, met het oog op eventueel door mij te plegen investeringen.
(…)
Tot slot legt u een voorstel voor tot huurprijsverhoging waarvan mij de grondslag onduidelijk is. U hebt geen berekening bijgesloten, zodat ik niet kan nagaan op welke referentiehuren in de afgelopen vijf jaar u zich daarbij baseert.
Alvorens een standpunt te bepalen omtrent dit voorstel, zou ik gaarne van u daaromtrent inzage verkrijgen.
Mocht u mij geen informatie dienaangaande aanreiken, dan noodzaakt u mij zelf een makelaar in te schakelen om een onderzoek te laten stellen.
(…)”
4.4 In een brief van 25 april 2002 van Corio Nederland Retail B.V. (hierna: Corio) aan [A] is onder andere het volgende vermeld:
“(…)
Naar aanleiding van ons gesprek ten kantore d.d. 11-04-2002 doen wij u onderstaand een laatste voorstel voor de huurprijsaanpassing toekomen.
Wij willen akkoord gaan met een huurprijs per 01 januari 2002 van € 27.567,15 exclusief BTW op jaarbasis.
(…)”
4.5 In een brief van 16 mei 2002 van [A] aan Corio is onder andere het volgende vermeld:
“(…)
Naar aanleiding van uw brief d.d. 25 april 2002 bericht ik u als volgt.
Op zich is de voorgestelde huurprijs van Euro 27.567,15 excl. BTW acceptabel, met ingangsdatum 01 juni 2002.
Voor wat betreft de verschuldigde servicekosten kan dezerzijds ook akkoord worden gegaan met het door u voorgestelde voorschot bedrag ad Euro 941,57 per jaar.
Als voorwaarde aan de hiervoor omschreven acceptatie wordt verbonden dat wel een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten met een bepaalde duur van vijf jaar, alzo expirerende per 01 juni 2007.
Gaarne verneem ik of u daartoe bereid bent. Mocht dat niet het geval zijn, dan zal de hiervoor omschreven acceptatie van huurprijs en servicekosten komen te vervallen. Ik neem echter aan dat er uwerzijds geen beletsel bestaat om aan deze wens tegemoet te komen.
(…)”
4.6 In een brief van 24 juni 2002 van Corio aan [A] is onder andere het volgende vermeld:
“(…)
Wij hebben uw brief d.d. 16 mei 2002 in goede orde ontvangen en berichten u onderstaand het volgende.
Om u tegemoet te komen laten wij de huuraanpassing ingaan op 1 maart 2002. Daarnaast delen wij u mede dat wij per abuis het onjuiste bedrag van het voorschot van de servicekosten hebben vermeld, deze bedraagt € 1.886,82 per jaar.
Indien u het eens bent met bovenstaande verzoeken wij u vriendelijk de in drievoud ingesloten allonge alsmede het verzoekschrift aan de kantonrechter voor akkoord te ondertekenen en te retourneren aan ons.
(…)”
4.7 In de huurovereenkomst die Corio en [appellant sub 1] in april 2003 zijn aangegaan, is onder andere het volgende bepaald:
“(…)
Voorwaarden
2.1 Van deze overeenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A: 1624 BW (…) ingeschreven onder nummer 18/1994, hierna te noemen “algemene bepalingen”
(…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 maart 2002 en lopende tot en met 28 februari 2007.
(…)
3.4 Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven.
(…)
9. Bijzondere bepalingen
Ter aanvulling op de voorgaande artikelen uit de onderhavige huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen komen partijen voorts het onderstaande overeen. Deze bijzondere bepalingen laten in beginsel het overigens overeengekomene onverlet. Indien en voorzover enige onderstaande bepaling onverenigbaar is met het bepaalde in (een gedeelte van) de voorgaande artikelen uit de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen is het bepaalde in de bijzondere bepaling van toepassing.
(…)
9.6 Renovatie
(…)
b. In verband met de plannen van verhuurder om winkelcentrum Cityplaza te Nieuwegein (…) te herontwikkelen, komen partijen hierbij overeen dat verhuurder deze overeenkomst te allen tijde (…) kan beëindigen (…). Beëindiging als hiervoor bedoeld geschiedt middels aangetekende brief met bericht van ontvangst waarin verhuurder de huurovereenkomst opzegt met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal 12 maanden.”
4.8 In de in rechtsoverweging 4.7 vermelde algemene bepalingen is onder andere het volgende vermeld:
“(…)
Domicilie
19.1 Vanaf de ingangsdatum van de huur worden alle mededelingen van verhuurder aan huurder in verband met de uitvoering van dit huurcontract, gericht aan het adres van het gehuurde.
(…)”
4.9 De Gemeente heeft bij brief van 29 september 2006, voor het geval haar opzegging op 21 december 2005 tegen 31 december 2006 niet rechtsgeldig zou zijn geschied, de huurovereenkomst met [appellant sub 1] nogmaals opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar tegen 1 oktober 2007. De Gemeente heeft deze brief aangetekend met bericht van ontvangst verzonden.
Poster City
4.10 In een brief van 9 juli 2001 van Poster City aan WPM Winkelcentrummanagement B.V is onder andere het volgende vermeld:
“(…)
Naar aanleiding van uw brief d.d. 21-06-01 en ons prettige onderhoud 05-07-01 het volgende onderbouwde voorstel van onze kant.
Huur per 1-11-01 f.: 55,000 contract duur 5 jaar met een optie van 5 jaar, uiteraard met een jaarlijkse index conform de marktregels.
Wij komen tot dit voorstel om de volgende toch wel negatieve ontwikkeling van de Raadstede.
Door de afbraak van het gemeentehuis, missen wij zowel de bezoekers aan, als ambtenaren die werkzaam zijn, op het gemeentehuis. Wat in onze winkel heeft geleid tot minder passanten en kopende klanten.
Ook het feit dat niet duidelijk is wat de verdere ontwikkeling van de Raadstede en directe omgeving is, vinden wij een negatief aspect voor de toekomst van onze omzet.
(…)”
4.11 In een brief van 2 juli 2002 van Corio aan Poster City is onder andere het volgende vermeld:
“(…)
Naar aanleiding van het gesprek bij ons op kantoor d.d. 02-05-2002 bevestigen wij een aantal zaken welke zijn besproken.
Wij zijn bereid de huurovereenkomst te verlengen met een huurperiode van 5 jaar. Daarentegen nemen wij een renovatieclausule alsmede een terugplaatsingartikel na renovatie op.
U heeft ons laten weten dat uw omzet is gedaald sinds het vertrek van de Gemeente Nieuwegein. Wij verzoeken u de omzetcijfers en balans van de jaren 1999/2000/2001 aan ons toe te sturen.
Indien u akkoord bent met bovenstaande verzoeken wij u vriendelijk de in drievoud ingesloten allonge alsmede het verzoekschrift aan de kantonrechter te ondertekenen en te retourneren aan ons.
(…)”
4.12 In een bij Corio op 12 juli 2002 ingekomen brief van Poster City is onder andere het volgende vermeld:
“(…)
Naar aanleiding van u brief d.d. 02-07-02 (…) waarin u verwijst naar het gesprek van 02-05-02 deel ik u mede dat de zaken die besproken zijn, niet in u voorstel zijn opgenomen.
In alle gesprekken van 01-05-2001 t/m 02-05-02 zowel met WPM als met Corio heb ik als uitdrukkelijke wens weergegeven dat na het beëindigen van het huidige huurcontract; verhuurder aan huurder aansluitend een (nieuwe) passende locatie van +- 135 m2 in het herontwikkelde City Plaza zal aanbieden.
Het is mij dan ook volstrekt onduidelijk waarom verhuurder plots geen vertrouwen blijkt te hebben in ons concept zoals geciteerd (onder nr. d) of de branche, cq formule en het niveau van de formule passen in het gewenste branchepatroon, en aansluiten bij de uitstraling en het niveau en kwaliteit van de nieuwe locatie.
Er zijn nimmer wanprestaties geleverd ten aanzien van boven genoemde feiten.
(…)
Ik verzoek u het voorstel betreffende vervangende locatie te honoreren, het huurcontract voort te zetten tot 01-11-2006 en vervolgens van jaar tot jaar te verlengen (met een opzegtermijn van een jaar) zoals reeds op 25-01-02 (…) is bevestigd.
Ik verzoek u deze slepende zaak z.s.m. af te handelen, of een laatste gesprek om tot een daadwerkelijke afspraak te komen, met het hoofd afd. verhuur.
(…)”
4.13 In een brief van 14 oktober 2002 van Corio aan Poster City is onder andere het volgende vermeld:
“(…)
Bijgaand bevestigen wij hetgeen is afgesproken tijdens het gesprek bij ons op kantoor 10 oktober jl.
Indien de omzetcijfers van het jaar 2002 bekend zijn zullen wij nader contact hebben inzake de hoogte van de huurprijs.
Daarnaast zijn wij overeengekomen de huurovereenkomst met 5 jaar te verlengen. Hiervoor bent u akkoord gegaan met het zesde aanhangsel en het bijbehorende verzoekschrift welke wij u 23 juli 2002 hebben toegestuurd. Na medeondertekening door uw echtgenote gelieve de stukken aan ons te retourneren.
(…)”
4.14 In een brief van 20 december 2004 van Corio aan Poster City is onder andere het volgende vermeld:
“(…)
Hierbij zenden wij u de door u te ondertekenen tijdelijke huurovereenkomst in tweevoud. Zoals u bekend dient de overeenkomst ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de kantonrechter, één en ander als gevolg van het bepaalde in artikel 9.6.1 (de renovatieclausule). De overeenkomst zal worden aangegaan onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van die goedkeuring.
Aangezien echter de betreffende goedkeuring niet verkregen zal worden voor de beoogde ingangsdatum van de onderhavige overeenkomst (en dus de overeenkomst niet in werking treedt), staan wij toe dat u in het gehuurde blijft zitten ondanks dat de huurovereenkomst niet in werking treedt. Wel willen wij in dat geval van u de zekerheid hebben dat, mocht de betreffende goedkeuring niet verkregen worden, het door u gehuurde per direct door u verlaten wordt, waarbij met “per direct” wordt bedoeld een termijn van zes weken. Ons inziens is dit een redelijke termijn om de exploitatie te staken en de ruimte op te leveren als omschreven in de thans vigerende overeenkomst (die op 31 december 2004 eindigt).
Gedurende de periode dat de thans te ondertekenen overeenkomst niet is ingegaan, bent u aan ons een vergoeding verschuldigd vergelijkbaar aan het bepaalde in artikel 7:225 BW, welke vergoeding bij deze gelijk wordt gesteld aan de huur met bijbehorende kosten die u zou moeten betalen wanneer de onderhavige overeenkomst wel in werking was getreden.
Op het moment dat de goedkeuring van de kantonrechter wordt verkregen, is de tijdelijke huurovereenkomst van kracht en geldt het bepaalde in die overeenkomst.
Wanneer wij van u de getekende huurovereenkomst alsmede deze brief ondertekend hebben ontvangen, zullen wij tot ondertekening van de huurovereenkomst overgaan.
(…)”
Deze brief is voor akkoord getekend door het echtpaar [B.] en namens Corio door [C.], Hoofd afdeling verhuur.
4.15 In een brief van 31 december 2004 van Homburg Vastgoed Management B.V. aan Poster City is onder andere het volgende vermeld:
“(…)
Zoals u inmiddels van Corio Nederland Retail BV heeft mogen vernemen is het object waarvan het door u gehuurde deel uitmaakt per 21 december 2004 in eigendom overgedragen aan de gemeente Nieuwegein. Voor de gemeente gaat onze organisatie het door u gehuurde beheren.
(…)
huurbetalingen vanaf 1 januari 2005
De verschuldigde verplichting voor de huur verzoeken wij u met ingang van 1 januari 2005 (….) te doen bijschrijven op bankrekeningnummer (…) ten name van de Gemeente Nieuwegein (…)”
5 De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1 De Gemeente heeft een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorlopige voorzieningen aangezien zij, in verband met de herontwikkeling van het winkelcentrum City Plaza te Nieuwegein, op korte termijn moet kunnen beschikken over de winkelruimten, die [appellant sub 1] en Poster City huren, althans onder zich hadden/hebben en die [appellant sub 1] en Poster City (nog) niet hebben ontruimd.
[appellant sub 1] en Poster City
5.2 Het hof dient in deze procedure de volgende vragen te beantwoorden:
a. is tussen de Gemeente en Poster City een rechtsgeldige tijdelijke huurovereenkomst, voor de periode van 1 januari 2005 tot en met 30 juni 2006, tot stand gekomen (grief III)?
b. Is het eerste aanhangsel van september 2002 (hierna: het eerste aanhangsel), behorende bij de oorspronkelijke tussen Corio en [appellant sub 1] met ingang van 1 juli 1983 gesloten huurovereenkomst en is de (nieuwe) huurovereenkomst die Corio en [appellant sub 1] in april 2003 hebben gesloten en die betrekking heeft op de periode van 1 maart 2002 tot en met 28 februari 2007, onder invloed van dwaling aan de zijde van [appellant sub 1] tot stand gekomen (grief I)?
c. Is [appellant sub 1] door bedrog van Corio bewogen het eerste aanhangsel en de hiervoor vermelde (nieuwe) huurovereenkomst per 1 maart 2002 te sluiten (grief I)?
d. Is het zesde aanhangsel van maart 2003 (hierna: het zesde aanhangsel) behorende bij de oorspronkelijke tussen Corio en Poster City met ingang van 1 november 1986 gesloten huurovereenkomst en is de (nieuwe) tijdelijke huurovereenkomst die Corio en Poster City in december 2004/januari 2005 hebben gesloten en die betrekking heeft op de periode van 1 januari 2005 tot en met 30 juni 2006, onder invloed van dwaling aan de zijde van Poster City
tot stand gekomen (grief I)?
e. Is Poster City door bedrog van Corio bewogen het zesde aanhangsel en de hiervoor vermelde (nieuwe) huurovereenkomst per 1 januari 2005 te sluiten (grief I)?
f. Heeft de Gemeente misbruik gemaakt van de aan haar in de huurovereenkomsten toegekende opzeggingsbevoegdheid door de huurovereenkomsten met [appellant sub 1] en Poster City op 21 december 2005 op te zeggen (grief IV)?
g. Heeft de Gemeente de huurovereenkomst met [appellant sub 1] op 21 december 2005 rechtsgeldig opgezegd tegen 31 december 2006 (grief II)?
h. Is de Gemeente gehouden schade, die [appellant sub 1] en Poster City stellen te hebben geleden dan wel te lijden wegens een door hen gestelde vermindering van het huurgenot, te vergoeden en waren [appellant sub 1] en Poster City in verband daarmee gerechtigd (gedeeltelijk) de betaling van de door hen verschuldigde huurpenningen op te schorten (grief V)?
rechtsoverweging 5.2 vraag a en grief III
Poster City
5.3 Poster City heeft ter gelegenheid van het pleidooi uitdrukkelijk erkend dat partijen (voortdurend) in onderhandeling zijn geweest omtrent de inhoud van de nieuwe tijdelijke huurovereenkomst. Gelet hierop acht het hof aannemelijk - en gaat het voorbij aan de betwisting terzake door Poster City - dat partijen al eerder, vóór 20 december 2004, mondeling overeenstemming hadden bereikt over de inhoud van deze overeenkomst. Voorts blijkt uit de in rechtsoverweging 4.14 vermelde brief van 20 december 2004 van Corio aan Poster City dat Corio met die brief aan Poster City de door haar te tekenen tijdelijke huurovereenkomst heeft toegezonden. Op grond van de overige inhoud van deze brief neemt het hof aan, dat het daarbij gaat om de tijdelijke huurovereenkomst met betrekking tot de periode van 1 januari 2005 tot en met 30 juni 2006. Op dat moment was de Gemeente nog geen eigenaar van de door Poster City gehuurde winkelruimte. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, verwerpt het hof de stelling van Poster City dat zij zich pas op 22 december 2004 ervan kon vergewissen of in deze overeenkomst was vastgelegd, hetgeen zij op grond van de met Corio gevoerde gesprekken mocht verwachten. Met name heeft Poster City geen feiten en omstandigheden gesteld, op grond waarvan zou moeten worden aangenomen, dat de op 20 december 2004 aan haar toegezonden huurovereenkomst, wezenlijke afwijkingen bevatte van hetgeen partijen in de periode daarvoor mondeling (en schriftelijk) met elkaar hadden afgesproken. Poster City heeft voorts
vrijwel direct, te weten op 22 december 2004, de overeenkomst getekend en daarna zonder enig voorbehoud meegewerkt aan de procedure bij de kantonrechter teneinde goedkeuring te verkrijgen voor in de huurovereenkomst vermelde bedingen. Gelet op het voorgaande staat aan de rechtsgeldigheid van deze overeenkomst dan ook niet in de weg dat Corio (en niet de Gemeente) de huurovereenkomst op 5 januari 2005 heeft ondertekend en evenmin dat Corio (en niet de Gemeente), ter afwikkeling van hetgeen partijen waren overeengekomen en Corio ook al in de hiervoor vermelde brief van 20 december 2004 had aangekondigd, de procedure bij de kantonrechter heeft gevoerd. Ten slotte neemt het hof in aanmerking dat Poster City zich na de in rechtsoverweging 4.15 vermelde brief van 31 december 2004 van Homburg Vastgoed Management B.V., waarin aan haar is bevestigd dat het door haar gehuurde in eigendom aan de Gemeente was overgedragen, ook jegens de Gemeente als huurster heeft gedragen en huurpenningen aan de Gemeente heeft betaald.
Grief III faalt.
rechtsoverweging 5.2 vraag b en d en grief I
[appellant sub 1]
5.4 [appellant sub 1] heeft op 12 september 2002 het eerste aanhangsel getekend. Blijkens dit aanhangsel heeft [appellant sub 1] gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de huurovereenkomst (met ingang van 1 maart 2002) met vijf jaar te verlengen en heeft Corio te kennen gegeven gebruik te willen maken van de mogelijkheid om de huur per 1 maart 2002 te verhogen. In artikel 4 sub b van het aanhangsel is bepaald dat in verband met de plannen van verhuurder om het winkelcentrum City Plaza te Nieuwegein te herontwikkelen, de verhuurder deze overeenkomst te allen tijde kan beëindigen, indien daar naar het oordeel van de verhuurder in verband met de uitvoering van de herontwikkeling van het winkelcentrum City Plaza zijdens verhuurder behoeft bestaat. Opzegging dient in dat geval te geschieden met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal 12 maanden. Voorts is bepaald dat huurder in verband met de beëindiging van de huurovereenkomst geen recht heeft op vervangende bedrijfsruimte of schadevergoeding. Het hof begrijpt uit de stellingen van [appellant sub 1] dat zij dit aanhangsel heeft getekend omdat zij op basis van mededelingen van Corio in de veronderstelling verkeerde dat zij rechteloos was en de huurovereenkomst hoe dan ook beëindigd zou worden.
5.5 [appellant sub 1] heeft aangevoerd dat zij op 19 april 2003 een nieuwe huurovereenkomst met Corio heeft getekend voor een periode van vijf jaar, te weten met ingang van 1 maart 2002 tot en met 28 februari 2007. In deze overeenkomst is in artikel 9.6 bepaald dat de verhuurder deze overeenkomst te allen tijde kan beëindigen, indien daar naar het oordeel van de verhuurder in verband met de uitvoering van de herontwikkeling van het winkelcentrum City Plaza zijdens verhuurder behoeft bestaat. Voorts is in deze overeenkomst bepaald dat huurder in verband met de beëindiging van de huurovereenkomst geen aanspraak heeft op vervangende bedrijfsruimte of schadevergoeding. Volgens [appellant sub 1] was zij genoodzaakt deze huurovereenkomst te tekenen omdat zij op basis van mededelingen van Corio in de veronderstelling verkeerde dat zij eigenlijk geen keus had. Het was óf op dat moment de winkel ontruimen óf de nieuwe huurovereenkomst tekenen.
Poster City
5.6 Poster City heeft op 27 maart 2003 het zesde aanhangsel getekend. In dit aanhangsel is in aanmerking genomen dat Corio en Poster City overleg hebben gehad omtrent de voortzetting/beëindiging van de huurovereenkomst in verband met de plannen van Corio met betrekking tot de herontwikkeling dan wel renovatie van het winkelcentrum en omtrent de wens van Poster City om tot een huurverlaging te komen. In het aanhangsel is bepaald dat de desbetreffende huurovereenkomst met wederzijds goedvinden zal eindigen per 31 december 2004. Tevens is bepaald dat de verhuurder het recht heeft de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste drie maanden. Voorts is tegemoet gekomen aan de wens van Poster City om de huur te verlagen. Aan Poster City is met ingang van 1 februari 2003 een korting van 7,5% verleend op de geldende huurprijs. Volgens Poster City heeft zij dit aanhangsel getekend omdat zij op basis van mededelingen van Corio in de veronderstelling verkeerde dat zij rechteloos was en de huurovereenkomst hoe dan ook beëindigd zou worden.
5.7 Poster City heeft op 22 december 2004 een tijdelijke huurovereenkomst met Corio, die betrekking heeft op de periode van 1 januari 2005 tot en met 30 juni 2006, getekend. In deze overeenkomst is in artikel 9.6.1 sub b bepaald dat de verhuurder deze overeenkomst te allen tijde kan beëindigen, indien daar naar het oordeel van de verhuurder in verband met de uitvoering van de herontwikkeling van het winkelcentrum City Plaza zijdens verhuurder behoefte bestaat. Opzegging dient in dat geval te geschieden met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste drie maanden. Voorts is in artikel 9.6.1 sub c bepaald dat huurder in verband met de beëindiging van de huurovereenkomst geen enkele aanspraak op de verhuurder heeft tot vergoeding van kosten (verhuis- en (her)inrichtingskosten daaronder begrepen), schade, goodwill, (des)investeringen, huurprijsvermindering of welke andere aanspraak dan ook. Poster City heeft aangevoerd dat Corio haar, toen het einde van de huurovereenkomst (31 december 2004) in zicht kwam, heeft benaderd met de mededeling dat zij de winkelruimte ook na 31 december 2004 mocht blijven gebruiken, zij het op basis van een tijdelijke huurovereenkomst. Volgens Poster City was alleen op die manier een ontruiming te voorkomen.
[appellant sub 1] en Poster City
5.8 [appellant sub 1] en Poster City hebben aangevoerd dat zij bij de totstandkoming van de hiervoor vermelde aanhangsels en huurovereenkomsten hebben gedwaald. Volgens [appellant sub 1] en Poster City heeft Corio een onjuiste voorstelling van zaken gegeven (door onjuiste mededelingen aan hen te doen) en heeft zij (relevante) informatie verzwegen, in het bijzonder met betrekking tot hun juridische positie als huurders. De Gemeente heeft deze stellingen gemotiveerd betwist. Het hof overweegt het volgende.
5.9 Vast staat dat al vanaf 1998 plannen bestonden om het winkelcentrum City Plaza, waar [appellant sub 1] en Poster City met hun winkels waren gevestigd, te herontwikkelen.
[appellant sub 1]
5.10 Corio en [appellant sub 1] hebben in de periode van november 2001 tot en met juni 2002 onderhandelingen met elkaar gevoerd omtrent de verlenging van de huurovereenkomst met een periode van vijf jaar en omtrent een door Corio aangekondigde verhoging van de huur. Partijen hebben hiertoe besprekingen met elkaar gevoerd en gecorrespondeerd. Het hof verwijst naar de inhoud van de in rechtsoverweging 4.2 tot en met 4.6 vermelde brieven. Uit de in rechtsoverweging 4.3 vermelde brief van 4 december 2001 blijkt dat het voor [appellant sub 1] essentieel was dat zij de winkelruimte nog vijf tot zeven jaar zou kunnen blijven gebruiken. Met betrekking tot de door Corio voorgestelde huurverhoging deelt [appellant sub 1] Corio in diezelfde brief mee, zich het recht voor te behouden zelf een onderzoek door een deskundige te laten instellen. Uit de in rechtsoverweging 4.4 vermelde brief van 25 april 2002 blijkt dat ook Corio bereid was water bij de wijn te doen, voor zover het de hoogte betrof van de door haar in eerste instantie voorgestelde huurverhoging. Corio heeft [appellant sub 1] vervolgens in haar brief van 24 juni 2002 bericht dat zij akkoord is met een huuraanpassing per 1 maart 2002.
5.11 Het resultaat van de hiervoor vermelde onderhandelingen is vastgelegd in het eerste aanhangsel, waarbij de hoogte van de tussen partijen overeengekomen huur (artikel 2), een zogenaamde renovatieclausule (artikel 4 sub b) alsmede de mogelijkheid voor [appellant sub 1] om, onder bepaalde voorwaarden, na de renovatie van het winkelcentrum, als huurder op een nieuwe locatie terug te keren (artikel 4 sub d), is opgenomen.
5.12 Uit de hiervoor vermelde correspondentie blijkt voorshands niet ten aanzien van welke punten Corio [appellant sub 1] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven of relevante informatie heeft onthouden. Ook de duur van de tussen partijen gevoerde onderhandelingen/correspondentie bevestigt vooralsnog dat partijen in voldoende mate hun (eigen) belangen bij de totstandkoming van het eerste aanhangsel hebben kunnen betrekken.
5.13 Volgens vaste rechtspraak gaat een mededelingsplicht in beginsel boven een onderzoeksplicht. Dit betekent echter niet dat op [appellant sub 1] geen enkele onderzoeksplicht rustte, met name niet voor zover het haar eigen juridische positie als huurder in het licht van de voortzetting/beëindiging van de huurovereenkomst, betrof. Van [appellant sub 1] zelf mocht worden verwacht dat zij zich, waar nodig, zou laten voorlichten door (een) deskundige(n).
5.14 Met betrekking tot de in april 2003 gesloten (nieuwe) huurovereenkomst tussen Corio en [appellant sub 1] geldt hetgeen hiervoor is overwogen. In deze overeenkomst is in artikel 9.6 sub b een gelijkluidende renovatieclausule en in artikel 9.6 sub d een gelijkluidende terugkeerclausule opgenomen als in artikel 4 sub b en in artikel 4 sub d van eerste aanhangsel. [appellant sub 1] heeft voorlopig niet aannemelijk gemaakt ten aanzien van welke punten Corio haar een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven of relevante informatie heeft onthouden.
5.15 Van belang is ook dat [appellant sub 1] en Corio op respectievelijk 19 en 24 april 2003 een
verzoekschrift tot goedkeuring van de in deze nieuwe huurovereenkomst vermelde bedingen hebben ondertekend en bij de kantonrechter hebben ingediend en dat de kantonrechter op 9 mei 2003 de vereiste goedkeuring heeft verleend. Kennelijk hebben beide partijen het toen niet noodzakelijk geacht de kantonrechter uitputtend omtrent de tussen hen bestaande verhouding te informeren. Ook hieruit leidt het hof af dat beide partijen op één lijn zaten en zich bewust waren van hetgeen zij beiden beoogden.
5.16 [appellant sub 1] heeft voorts op 4 juli 2003, derhalve nadat de kantonrechter de vereiste goedkeuring had gegeven, een eerste aanhangsel bij de huurovereenkomst van 1 maart 2002 getekend. In dat aanhangsel is vermeld dat de huurder zijn naam heeft gewijzigd en dat [appellant sub 1] met ingang van 1 maart 2002 in alle rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de met ingang van 1 maart 2002 gesloten huurovereenkomst treedt. Daarbij is uitdrukkelijk bepaald dat “voor het overige de bepalingen van bovengenoemde huurovereenkomst onverkort van kracht blijven”. Indien [appellant sub 1] van mening zou zijn geweest dat de desbetreffende bedingen in deze huurovereenkomst (te) nadelig voor haar zouden zijn geweest, had niets er aan in de weg gestaan om hieromtrent met Corio in overleg te treden en te trachten de overeenkomst te wijzigen. [appellant sub 1] heeft dit nagelaten, hetgeen voor haar rekening en risico komt.
Poster City
5.17 Ook Corio en Poster City hebben in de periode van juli 2001 tot en met oktober 2002 overleg met elkaar gevoerd omtrent de gewijzigde situatie die was ontstaan als gevolg van de afbraak van het gemeentehuis in Nieuwegein, omtrent de toekomstige ontwikkelingen van het winkelcentrum en omtrent de voorwaarden waaronder de huurovereenkomst tussen hen zou worden verlengd. Partijen hebben hiertoe besprekingen gehouden en gecorrespondeerd. Het hof verwijst naar de inhoud van de in rechtsoverweging 4.10 tot en met 4.13 vermelde brieven.
5.18 Het resultaat van de hiervoor vermelde onderhandelingen is vastgelegd in het zesde aanhangsel. In dit aanhangsel is in artikel 1 de zogenaamde renovatieclausule opgenomen, in artikel 2 de nieuwe (lagere) huurprijs per 1 februari 2003 en in artikel 4 de mogelijkheid voor Poster City om, onder bepaalde voorwaarden, na de renovatie van het winkelcentrum, als huurder op een nieuwe locatie terug te keren.
5.19 Uit de hiervoor vermelde correspondentie blijkt voorshands niet ten aanzien van welke punten Corio Poster City een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven of relevante informatie heeft onthouden. Ook de duur van de tussen partijen gevoerde onderhandelingen/correspondentie bevestigt vooralsnog dat partijen in voldoende mate hun (eigen) belangen bij de totstandkoming van het eerste aanhangsel hebben kunnen betrekken.
5.20 Volgens vaste rechtspraak gaat een mededelingsplicht in beginsel boven een onderzoeksplicht. Dit betekent echter niet dat op Poster City geen enkele onderzoeksplicht rustte, met name niet voor zover het haar eigen juridische positie als huurder in het licht van de voortzetting/beëindiging van de huurovereenkomst, betrof. Van Poster City zelf mocht worden verwacht dat zij zich, waar nodig, zou laten voorlichten door (een) deskundige(n).
5.21 Vervolgens heeft Corio met haar in rechtsoverweging 4.14 vermelde brief van 20 december 2004 aan Poster City de nieuwe tijdelijke huurovereenkomst met betrekking tot de periode van 1 januari 2005 tot en met 30 juni 2006 toegezonden, die Poster City op 22 december 2004 heeft getekend.
5.22 Met betrekking tot deze (nieuwe) huurovereenkomst verwijst het hof naar hetgeen hiervoor is overwogen. In deze overeenkomst is in artikel 9.6.1 sub b een gelijkluidende renovatieclausule en in artikel 9.6.1 sub d een gelijkluidende terugkeerclausule opgenomen als in artikel 1 en artikel 4 van het zesde aanhangsel. Poster City heeft voorshands niet aannemelijk gemaakt ten aanzien van welke punten Corio haar een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven of relevante informatie heeft onthouden.
5.23 Van belang is ook dat Poster City en Corio op respectievelijk 22 december 2004 en 5 januari 2005 een verzoekschrift tot goedkeuring van de in deze nieuwe huurovereenkomst vermelde bedingen hebben ondertekend en bij de kantonrechter hebben ingediend en dat de kantonrechter op 17 januari 2005 de vereiste goedkeuring heeft verleend. Kennelijk hebben beide partijen het toen niet noodzakelijk geacht de kantonrechter tot in elk detail omtrent de tussen hen bestaande verhouding te informeren. Ook hieruit leidt het hof af dat beide partijen op één lijn zaten en zich bewust waren van hetgeen zij beoogden.
[appellant sub 1] en Poster City
5.24 De aard van de voorlopige voorzieningenprocedure leent zich niet voor een diepgaand onderzoek naar alle (relevante) feiten en omstandigheden en evenmin voor bewijslevering. Gelet hierop passeert het hof het door partijen aangeboden bewijs.
5.25 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, is het hof van oordeel dat noch aan de zijde van [appellant sub 1] noch aan de zijde van Poster City sprake is (geweest) van dwaling. In zoverre faalt grief I.
rechtsoverweging 5.2 vraag c en e en grief I
[appellant sub 1] en Poster City
5.26 Uit (de toelichting) op grief I en op grond van hetgeen [appellant sub 1] en Poster City ter gelegenheid van het pleidooi hebben verklaard, leidt het hof af dat [appellant sub 1] en Poster City hun standpunt gehandhaafd dat Corio hen door bedrog heeft bewogen de hiervoor vermelde aanhangsels en huurovereenkomsten te sluiten. Volgens [appellant sub 1] en Poster City heeft Corio bewust onjuiste mededelingen gedaan en informatie verzwegen om hen er toe te bewegen een overeenkomst te tekenen op basis waarvan Corio de huur te allen tijde kon beëindigen zonder dat zij daarvoor een schadevergoeding verschuldigd was. De Gemeente heeft deze stellingen gemotiveerd betwist. Het hof overweegt het volgende.
5.27 Op grond van artikel 3:44 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is bedrog aanwezig, wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep. Waar het met name om gaat is dat de “bedrieger” de ander willens en wetens heeft misleid.
5.28 Het hof verwijst naar hetgeen in rechtsoverweging 5.4 tot en met 5.25 is overwogen met betrekking tot het beroep van [appellant sub 1] en Poster City op dwaling. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de Gemeente dat Corio (opzettelijk) onjuiste mededelingen aan [appellant sub 1] en Poster City heeft gedaan en informatie heeft verzwegen, hebben [appellant sub 1] en Poster City niet (nader) onderbouwd ten aanzien van welke punten Corio bij het maken van de afspraken omtrent de aanhangsels en (de beëindiging van) de nieuwe huurovereenkomsten meer of andere informatie had moeten verstrekken. [appellant sub 1] en Poster City hebben voorts onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat zij door Corio opzettelijk, dat wil zeggen willens en wetens, zijn misleid. Zonder nadere feitelijke onderbouwing en toelichting, die beide ontbreken, kan evenmin worden aangenomen dat Corio [appellant sub 1] en Poster City bewust in het ongewisse heeft gelaten omtrent hun juridische positie, waardoor zij feitelijk rechteloos waren. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat ook van [appellant sub 1] en Poster City zelf mocht worden verwacht dat zij zich, waar nodig, zouden laten voorlichten door (een) deskundige(n).
5.29 Ook hier geldt dat voor een diepgaand onderzoek en voor bewijslevering in deze procedure geen plaats is. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, is het hof van oordeel dat geen sprake is geweest van bedrog door Corio jegens [appellant sub 1] en Poster City. In zoverre faalt grief I eveneens.
rechtsoverweging 5.2 vraag f en grief IV
[appellant sub 1] en Poster City
5.30 Anders dan [appellant sub 1] en Poster City hebben aangevoerd, kan uit het feit dat in de in rechtsoverweging 5.15 en 5.23 vermelde verzoekschriften aan de kantonrechter niet alle feiten en omstandigheden tot in detail zijn vermeld, niet worden afgeleid dat Corio -ook tegenover de kantonrechter - zou hebben beoogd om een onjuiste voorstelling van zaken te geven. Ook hier geldt, dat gesteld noch gebleken is, dat [appellant sub 1] en Poster City zich niet,
althans in onvoldoende mate bewust zijn geweest van het met deze procedure beoogde doel, te weten om goedkeuring te verkrijgen van de in de huurovereenkomst opgenomen bedingen, waaronder begrepen de opzeggingsbevoegdheid van de verhuurder. [appellant sub 1] en Poster City zelf hadden, desgewenst, meer of andere informatie aan de kantonrechter kunnen verstrekken. Zij hebben dat nagelaten en in het bijzonder de kantonrechter niet gewezen op (de voor hen kennelijk zo belangrijke) lange duur van de huurovereenkomsten. Dit komt voor hun rekening en risico. Gelet hierop kan dan ook voorshands niet worden aangenomen dat de Gemeente misbruik maakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomsten op te zeggen op grond van de aan haar in die huurovereenkomsten toegekende opzeggingsbevoegdheid. Grief IV faalt.
Rechtsoverweging 5.2 vraag g en grief II
5.31 De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 6 van het bestreden vonnis overwogen, dat los van de vraag of de Gemeente de huurovereenkomst met Poster City al dan niet tegen (het hof leest) 30 juni 2006 heeft opgezegd, voorshands wel vast staat dat deze huurovereenkomst in elk geval per 31 oktober 2006 is beëindigd. Tegen dit oordeel heeft Poster City geen grieven gericht, zodat ook het hof in hoger beroep ervan dient uit te gaan dat de huurovereenkomst tussen Poster City en de Gemeente in ieder geval rechtsgeldig is geëindigd op 31 oktober 2006.
[appellant sub 1]
5.32 Op grond van de in rechtsoverweging 4.7 vermelde bijzondere bepaling (9) in de huurovereenkomst tussen Corio en [appellant sub 1], gaat de bijzondere opzeggingsregeling zoals vermeld in artikel 9.6 sub b vóór de algemene opzeggingsregeling zoals vermeld in artikel 3.4 van die overeenkomst. Dit betekent dat Corio de huurovereenkomst met [appellant sub 1] slechts door middel van een aangetekende brief met bericht van ontvangst kon opzeggen. Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat op grond van artikel 19.1 van de in rechtsoverweging 4.8 vermelde algemene bepalingen deze opzegging aan het adres van het gehuurde kan plaatsvinden.
5.33 Vast staat dat de Gemeente de huurovereenkomst met [appellant sub 1] op 21 december 2005 heeft opgezegd door middel van een aangetekende brief aan het adres van het gehuurde, te weten aan de [adres] te Nieuwegein, en niet door middel van een aangetekende brief met bericht van ontvangst. Hierdoor heeft de Gemeente (formeel) in strijd gehandeld met artikel 9.6 sub b van de huurovereenkomst.
5.34 De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 5 van het bestreden vonnis overwogen dat uit de door de Gemeente overgelegde stukken blijkt dat op 22 december 2005 een aangetekend poststuk is aangeboden op het adres [adres] en daar is geweigerd, waarbij als reden is genoteerd door TPGPost “persoon in Spanje”, dat de Gemeente voorts een schriftelijke verklaring van een medewerker van Homburg Vastgoed Management B.V. ([D.]) heeft overgelegd, waarin is vermeld dat hij de niet afgehaalde aangetekende brief van 21 december 2005 persoonlijk heeft bezorgd en achtergelaten op de toonbank van [appellant sub 1] op 28 of 29 december 2005 en dat [appellant sub 1] deze gang van zaken niet heeft betwist. De kantonrechter heeft daar nog aan toegevoegd dat de omstandigheid dat [appellant sub 1] tijdens de vakantie van bestuurders geen voorziening treft om aangetekende poststukken in ontvangst te nemen voor haar risico mag blijven.
5.35 In (haar toelichting op) grief II heeft [appellant sub 1] zich er op beroepen dat de Gemeente met haar opzegging op 21 december 2005 in strijd heeft gehandeld met het in artikel 9.6 sub b geldende vormvoorschrift, inhoudende dat de huurovereenkomst door middel van een aangetekende brief met bericht van ontvangst dient te worden opgezegd. Voorts heeft zij aangevoerd dat de omstandigheid dat geen bericht van ontvangst is teruggezonden aan de Gemeente niet is te wijten aan [appellant sub 1], maar aan de Gemeente zelf, omdat deze slechts heeft gekozen voor een aangetekende verzending van de brief van 21 december 2005. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [appellant sub 1] gesteld dat de omstandigheid dat de opzeggingsbrief op de toonbank in de winkel van [appellant sub 1] is achtergelaten, onvoldoende is om aan te nemen dat de opzegging [appellant sub 1] wel heeft bereikt.
5.36 Het hof is, met de kantonrechter en de Gemeente, van oordeel dat op grond van de - ook in hoger beroep door [appellant sub 1] niet bestreden - gedetailleerde stellingen van de Gemeente met betrekking tot de aanbieding aan [appellant sub 1] van de opzeggingsbrief van 21 december 2005, zoals vermeld in rechtsoverweging 5.34, de Gemeente voorshands voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat deze opzeggingsbrief [appellant sub 1] tijdig heeft bereikt. Dit betekent dat de huurovereenkomst tussen de Gemeente en [appellant sub 1] rechtsgeldig is geëindigd op 31 december 2006.
Grief II faalt.
rechtsoverweging 5.2 vraag h en grief V
[appellant sub 1] en Poster City
5.37 Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
5.38 De Gemeente heeft gemotiveerd betwist dat aan de zijde van [appellant sub 1] en Poster City sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot. Voorts heeft zij aangevoerd dat de door [appellant sub 1] en Poster City genoemde feiten en omstandigheden, te weten een eventuele vermindering van hun omzet, de sloop van het in de nabijheid van het gehuurde gemeentehuis, de aankondiging van het Projectbureau Binnenstad van sloop en het invoeren van betaald parkeren, niet als gebreken in de zin van artikel 7:207 lid 1 BW kunnen worden aangemerkt, althans alle omstandigheden betreffen die aan hen als huurders zijn toe te rekenen en niet aan de Gemeente in haar hoedanigheid van verhuurder.
5.39 Tegenover het in rechtsoverweging 5.38 vermelde gemotiveerde verweer van de Gemeente, hebben [appellant sub 1] en Poster City (in hoger beroep) onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd, die tot het oordeel zouden kunnen leiden dat de gemeente gehouden zou zijn schade, die [appellant sub 1] en Poster City stellen te hebben geleden dan wel te lijden wegens de door hen gestelde vermindering van het huurgenot, te vergoeden. Dit betekent dat [appellant sub 1] en Poster City niet gerechtigd waren de betaling van de door hen verschuldigde huurpenningen gedeeltelijk op te schorten.
5.40 Ook hier geldt dat de aard van de voorlopige voorzieningenprocedure zich niet leent voor een diepgaand onderzoek naar alle (relevante) feiten en omstandigheden en evenmin voor bewijslevering. Gelet hierop passeert het hof het door partijen aangeboden bewijs. Dit brengt mee dat ook grief V faalt.
5.41 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, behoeft de -algemene- grief VI niet meer te worden behandeld.
5.42 Aangezien geen van de grieven slaagt, dient het bestreden vonnis te worden bekrachtigd. Evenals in eerste aanleg, dienen [appellant sub 1] en Poster City, als de in het ongelijk te stellen partijen, in de proceskosten in hoger beroep te worden veroordeeld.
6 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:
bekrachtigt het tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) van 21 december 2006;
veroordeelt [appellant sub 1] en Poster City hoofdelijk tot betaling van de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 2.682,- voor salaris van haar procureur en € 248,- voor verschotten;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Fokker, Knottnerus en Prakke-Nieuwenhuizen en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 mei 2007.