Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [A]
2. [...],
beiden wonende te [...],
APPELLANTEN,
procureur: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
t e g e n
1. [B],
2. [...],
3. [...],
allen wonende te [...],
GEÏNTIMEERDEN,
procureur: mr. S.A. van der Sluijs.
1. Het geding in hoger beroep
Appellanten zullen hierna worden aangeduid als [A] en geïntimeerden als [B].
Bij dagvaarding van 4 mei 2006 is [A] in hoger beroep gekomen van een in kort geding gewezen vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Utrecht van 6 april 2006, in deze zaak onder zaak-/rolnummer 208933 / KG ZA 06-199 gewezen tussen [A] als gedaagden en [B] als eisers.
De appeldagvaarding bevat de grieven.
[A] heeft overeenkomstig de appeldagvaarding vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof het vonnis van de voorzieningenrechter zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [B] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [B] in de kosten van beide instanties.
[B] heeft bij memorie de grieven bestreden, drie producties overgelegd en geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met, naar het hof begrijpt, veroordeling van [A] in de kosten van het hoger beroep.
Ten slotte is het hof verzocht arrest te wijzen op de stukken van de beide instanties, waarvan de inhoud als hier ingevoegd wordt beschouwd.
2. Feiten
De voorzieningenrechter heeft in overweging 2 onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten opgesomd waarvan in dit geding wordt uitgegaan. Hieromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof die feiten tot uitgangspunt neemt.
3. Beoordeling
3.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.1.1. Blijkens een op 17 juni 2004 door partijen ondertekende koopakte heeft [A] van [B] gekocht een woonboerderij met aan- en toebehoren, hierna ook aan te duiden als: de woning, gelegen aan [...], voor een koopprijs van € 1.700.000,--. Ten aanzien van de levering is in de koopakte vastgelegd dat de notariële leveringsakte zal worden verleden op 1 juni 2005, of zoveel eerder of later als partijen nader mochten overeenkomen.
3.1.2. Op 15 juni 2004 zijn partijen overeengekomen dat [A] met ingang van 15 juni 2004 maandelijks € 5.000,-- aan [B] zal betalen inzake kostenvergoeding tot de dag dat de daadwerkelijke levering zal plaatsvinden.
3.1.3. Op 20 november 2004 hebben partijen een zogenoemde “sleutelverklaring” ondertekend, onder meer inhoudende (a) dat [B] op die datum een sleutel van de woning aan [A] had afgegeven om [A] in de gelegenheid te stellen de woning te betreden en daarin bepaalde werkzaamheden te verrichten; (b) dat in afwijking van de koopakte de feitelijke levering van de woning op de datum van ondertekening van de sleutelverklaring zal plaatsvinden en (c) dat [A] vanaf die datum een vergoeding aan [B] zal voldoen van € 10.000,-- per maand tot de dag van eigendomsoverdracht.
3.1.4. Op 30 juni 2005 zijn partijen overeengekomen dat de levering van de woning, in verband met het feit dat de financiering nog niet rond was, werd uitgesteld tot uiterlijk 1 december 2005.
3.1.5. Bij schriftelijke overeenkomst van 26 november 2005 is tussen partijen nader overeengekomen (a) dat de oorspronkelijk overeengekomen koopprijs van de woning zal worden gewijzigd in € 1.800.000,-- k.k., (b) dat [A] uiterlijk 15 december 2005 op de bankrekening van [B] een bedrag van € 800.000,-- zal storten en dat deze betaling onherroepelijk zal zijn, alsmede (c) dat [A] tot 1 maart 2006 in de gelegenheid werd gesteld om het verkochte af te nemen. Ten slotte is in deze nadere schriftelijke overeenkomst bepaald, (d), dat indien [A] in gebreke zou blijven om het bedrag van € 800.000,-- uiterlijk 15 december 2005 te voldoen, het koopcontract met onmiddellijke ingang zal worden ontbonden en [A] de woning binnen 24 uur geheel ontruimd en in goede staat dient op te leveren. Daarbij zou [A] het bedrag van € 800.000,-- aan [B] verschuldigd blijven.
3.1.6. Ondanks meerdere verzoeken van de zijde van [B] heeft [A] geen betaling van € 800.000,-- verricht. Bij brief van 2 februari 2006 van het door hem ingeschakelde incassobureau heeft [B] aan [A] meegedeeld dat indien het bedrag van € 800.000,-- niet uiterlijk 10 februari 2006 zou zijn betaald, hij de tussen partijen gesloten overeenkomsten als ontbonden zou beschouwen, het bedrag van € 800.000,-- vermeerderd met rente en kosten zou invorderen en [A] de woning per 11 februari 2006 ontruimd en in goede staat aan hem diende op te leveren.
3.1.7. Bij brief van 8 februari 2006 heeft [A] [B] onder meer bericht dat hij niet zo maar ontruimd kan worden, nu hij naast een koopovereenkomst tevens een overeenkomst met [B] heeft om de woning tegen betaling te gebruiken, hetgeen gelijk kan worden gesteld aan huur van woonruimte. Verder heeft [A] in deze brief aangegeven tot 1 april 2006 nodig te hebben om de financiering van de koopsom van € 1.800.000,- via een hypotheek te regelen.
3.1.8. Op 23 februari 2006 is [A] door [B] bij deurwaardersexploot gesommeerd binnen 8 dagen alsnog aan de tussen partijen gesloten overeenkomsten te voldoen, bij gebreke waarvan hij voor alsdan in gebreke werd gesteld en door [B] het recht werd voorbehouden over te gaan tot het nemen van gerechtelijke maatregelen jegens [A].
3.1.9. [A] is niet tot betaling van de koopsom overgegaan.
3.2. Bij exploot van 1 maart 2006 heeft [B] [A] gedagvaard en gevorderd, zakelijk weergegeven, hem te veroordelen om de woning binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis met de zijnen te ontruimen en te verlaten, met overgifte van de sleutels van de woning en met machtiging van [B] om de ontruiming zelf door een deurwaarder te doen bewerkstelligen zo [A] daarmee in gebreke zou blijven.
3.3. De voorzieningenrechter heeft deze vordering van [B] toegewezen, waarbij hij echter aan [A] een termijn voor ontruiming van de woning heeft verleend van 30 dagen na betekening van het vonnis.
3.4. Ter afwering van de vordering tot ontruiming heeft [A] onder meer aangevoerd dat hij de woning vanaf november 2004 van [B] huurt. Volgens [A] volgt dit uit de door partijen op 20 november 2004 ondertekende sleutelverklaring, op grond waarvan hij, [A], de woning is gaan bewonen tegen betaling van een maandelijkse vergoeding aan [B] van € 10.000,--. Aangezien partijen in juni 2004 al waren overeengekomen dat aan [B] € 5.000,-- per maand als kostenvergoeding zou worden betaald, is volgens [A] het resterende maandelijkse bedrag van € 5.000,-- aan te merken als de tegenprestatie voor het in gebruik geven van de woning, dus als de huurprijs. Volgens [A] was ook [B] van mening dat sprake was van huur, aangezien deze zelf in een e-mail van 8 juni 2005 vermeldt dat hij de “huur” van de maanden april en mei nog niet had ontvangen.
3.5. [B] heeft de stelling van [A] dat hij met hem een huurovereenkomst zou zijn aangegaan tegengesproken. Volgens [B] diende de betalingsverplichting van [A] van aanvankelijk € 5.000,-- en later € 10.000,-- per maand als een vergoeding voor, enerzijds, het uitblijven van de betaling door [A] van de koopsom tot de datum van eigendomsoverdracht van de woning en, anderzijds, de concrete kosten die door [B] werden gemaakt zoals OZB en verzekeringen.
3.6. De voorzieningenrechter heeft op dit punt het volgende overwogen. De tussen partijen op 20 november 2004 gesloten “sleutelovereenkomst” is volgens hem een huurovereenkomst, nu de door [A] te betalen hogere vergoeding van € 5.000,-- niet anders dan als een vergoeding voor bewoning kan worden aangemerkt en de door [B] aangevoerde kosten naar zijn voorlopig oordeel in ieder geval in ruime mate worden overstegen door die vergoeding.
Dit oordeel leidde evenwel niet tot een voor [A] gunstige beslissing. Naar het oordeel voorzieningenrechter dient de tussen partijen gesloten overeenkomst te worden aangemerkt als huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zodat ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW de bepalingen inzake huur van woonruimte in casu niet van toepassing zijn. Bij het tekenen van de sleutelverklaring hebben partijen, aldus de voorzieningenrechter, beoogd dat [A] de woning zou kunnen bewonen totdat hij de koopovereenkomst zou zijn nagekomen en zelf de eigenaar van de woning zou zijn geworden. Omdat de huur dus zou aflopen op het moment dat de koopovereenkomst zou worden nagekomen, staat daarmee vast dat sprake is van huur van woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is. De voorzieningenrechter heeft ten slotte overwogen dat in het onderhavige geval vast staat dat [A] de tussen partijen gesloten overeenkomst niet is nagekomen en [B] de koopovereenkomst vervolgens buitengerechtelijk heeft ontbonden, waarmee de nakoming van de overeenkomst blijvend onmogelijk is geworden. Uit de aard van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst vloeit volgens de voorzieningenrechter voort dat deze niet alleen bij nakoming van de koopovereenkomst maar ook bij ontbinding daarvan afloopt.
3.7. De grieven bestrijden dat de voorzieningenrechter tot het voormelde oordeel heeft kunnen komen. De grieven kunnen gezamenlijk worden besproken.
3.8. [A] betoogt primair dat de voorzieningenrechter met zijn oordeel buiten de aard en omvang van de rechtsstrijd tussen partijen is getreden, nu door [B] niet naar voren is gebracht dat de huurovereenkomst diende te worden aangemerkt als huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, maar dat er nimmer een huurovereenkomst tot stand was gekomen.
Deze klacht faalt. Tussen partijen was in geschil of [A] zich, als huurder, op bescherming van de wettelijke regels inzake huur van woonruimte kon beroepen, zoals door [A] werd gesteld maar door [B] werd betwist. Door te oordelen dat die bepalingen, de artikelen 7:232 BW en verder, in casu niet van toepassing zijn en [A] zich daarop dus in het onderhavige geval niet kon beroepen, omdat het gebruik van woonruimte betrof dat naar zijn aard slechts van korte duur was, is de voorzieningenrechter gebleven binnen de kaders van de door partijen uitgezette rechtsstrijd. Bovendien is in eerste aanleg zijdens [B] – subsidiair – aangevoerd dat ook als sprake zou zijn van een huurovereenkomst aanleiding bestond om tot ontruiming van het vermeend gehuurde te komen.
3.9. [A] verwijt de voorzieningenrechter voorts dat deze hem niet in de gelegenheid heeft gesteld zich over het standpunt dat sprake was van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is uit te laten, en zich daartegen te verweren. Deze klacht faalt bij gebrek aan belang. [A] heeft zich immers hierover in hoger beroep kunnen uitlaten en hij heeft dit ook gedaan.
3.10. [A] bestrijdt, ten slotte, op inhoudelijke gronden het oordeel van de voorzieningenrechter dat in het onderhavige geval sprake was van huur van woonruimte die naar haar aard slechts van korte duur was. Volgens [A] is het oordeel van de voorzieningenrechter onjuist althans onbegrijpelijk, aangezien door hem is miskend dat een huurovereenkomst tussen koper en verkoper bij de overdracht van een woning eindigt omdat huurder en verhuurder één en dezelfde persoon worden, en de situatie bij ontbinding van de koopovereenkomst fundamenteel anders is, omdat de huurder en verhuurder in dat geval verschillende personen blijven en het – voor de stelling dat de huurovereenkomst kan eindigen – derhalve aankomt op de uitleg van die huurovereenkomst.
3.11. Ook in dit betoog volgt het hof [A] niet. Bij de beantwoording van de vraag of het gebruik van een huurder van een woonruimte naar zijn aard van korte duur is als in artikel 7:232 lid 2 BW bedoeld, moet, in een geval als het onderhavige, worden vastgesteld of de overeenkomst op een gebruik ziet, dat, naar de aard van dat gebruik, slechts van korte duur is, en dient ook te worden gelet op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Gelet op de wettekst en de wetsgeschiedenis past het voorts, om reden dat de huurder bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is geen huurbescherming toekomt, terughoudend te zijn bij het aannemen van het bestaan van een dergelijke huurovereenkomst.
3.12. In het onderhavige geval lijdt het echter geen twijfel dat het gebruik van de woning door [A] slechts tijdelijk zou zijn, namelijk in beginsel slechts zou duren tot het moment dat hij de woning in eigendom zou verwerven, dan wel, indien de koopovereenkomst zou worden ontbonden, tot dat moment. Het staat naar het voorlopig oordeel van het hof voldoende vast dat partijen een gebruik van de woning door [A] van korte duur voor ogen heeft gestaan en dat het ook voor [A] in de gegeven omstandigheden duidelijk had moeten zijn dat hem geen beroep op huurbescherming zou toekomen bij ontbinding van de koopovereenkomst door [B] om reden dat hij, [A], in gebreke bleef die overeenkomst na te komen.
3.13. Op het voorgaande stuiten alle grieven af.
4. Slotsom
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. [A] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [A] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [B] begroot op € 296,- aan verschotten en € 894,-- aan salaris procureur;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. N. van Lingen, J.E. Molenaar en H.F. Doeleman en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 april 2007.