Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P05/00354
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X B.V.,
gevestigd te Z,
belanghebbende,
gemachtigde Y (bestuurder van belanghebbende), de gemachtigde,
tegen de uitspraak in de zaak nr. AWB 05/6025 van de rechtbank Amsterdam, nevenzittingplaats Haarlem van 20 juli 2006 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen, vervat in één geschrift, de waarden van de onroerende zaken A-weg 1A, 1B, 1C en 1D te Uithoorn (hierna: de panden) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op achtereenvolgens € 413.802, € 208.820, € 287.260 en € 157.410.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 14 oktober 2005, het bezwaar gegrond verklaard en de vastgestelde waarden verminderd tot achtereenvolgens € 350.550, € 180.500, € 213.275 en € 114.950.
Bij uitspraak van 20 juli 2006, verzonden op 24 juli 2006, heeft de rechtbank Amsterdam, nevenzittingplaats Haarlem (hierna: de rechtbank), voorzover hier van belang, het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 31 augustus 2006, bij het Hof op 4 september 2006 ingekomen.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juli 2007. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
2.1.1. Het Hof verwijst naar de feiten die door de rechtbank zijn vastgesteld en in de bestreden uitspraak – voor zover hier van belang – als volgt zijn weergegeven:
“2.1. Eiseres (door het Hof aangeduid als: belanghebbende) is eigenaar van de panden. Het zijn bedrijfspanden, gebouwd in 1999, bestaande uit kantoorruimte, opslag/magazijn en werkplaatsen. De panden zijn gelegen in Hoorn (het Hof leest: Uithoorn) op het industrieterrein Q.
2.2. In beroep heeft verweerder (door het Hof aangeduid als:de heffingsambtenaar) taxatierapporten overgelegd, opgemaakt door een taxateur van de gemeente Uithoorn, waarin de waarde van 1A is bepaald op € 380.071, van 1B op € 195.700, van 1C op € 231.235 en van 1D op € 124.630. De waarden zijn berekend door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. De taxateur is bij het berekenen van de waarden onder meer uitgegaan van de volgende gegevens zoals vermeld in de taxatierapporten:
A. Waardeopbouw van de panden:
A.1. A-weg 1A
Deelobject Opp.vl. Bouwlg Bouwjaar Huurwaarde
p/m² Huurwaarde Kap. factor Waarde
Kantoor 45 m2 0 1999 € 75 € 3.375 10,3 € 34.763
Kantoor 85 m2 1 1999 € 65 € 5.525 10,3 € 56.908
Opslag/magazijn 700 m2 0 1999 € 40 € 28.000 10,3 € 288.400
Totaal € 36.900 € 380.071
A.2. A-weg 1B
Deelobject Opp.vl. Bouwlg Bouwjr Huurwaarde p/m² Huurwaarde Kap. factor Waarde
Kantoor 40 m2 0 1999 € 75 € 3.000 10,3 € 30.900
Kantoor 80 m2 1 1999 € 65 € 5.200 10,3 € 53.560
Opslag/magazijn 180 m2 0 1999 € 60 € 10.800 10,3 € 112.400
Totaal € 19.000 € 195.700
A.3. A-weg 1C
Deelobject Opp.vl. Bouwlg Bouwjr Huurwaarde p/m² Huurwaarde Kap. factor Waarde
Kantoor 230 m2 0 1999 € 75 € 17.250 10,3 € 177.675
Kantoor 80 m2 1 1999 € 65 € 5.200 10,3 € 53.560
Totaal € 22.750 € 231.235
A.4. A-weg 1D
Deelobject Opp.vl. Bouwlg Bouwjr Huurwaarde p/m² Huurwaarde Kap. factor Waarde
Werkplaats 110 m2 0 1999 € 60 € 6.600 10,3 € 67.980
Werkplaats 110 m2 1 1999 € 50 € 5.500 10,3 € 56.650
Totaal € 12.100 € 124.630
(…)
D. Onderbouwing kapitalisatiefactor met verkoopcijfers
D.1. B-dijk 1, koopcijfer € 180.000, geïndexeerde transactie € 182.000 en transactiedatum 18 oktober 2004. Huurwaardekapitalisatiefactor € 182.000:€ 16.868=10,78.
Deelobject Oppervlakte Bouwlaag Bouwjaar Huurwaarde p/m² Huurwaarde
Werkplaats 125 m2 0 2000 € 90 € 11.250
Kantoor 60 m2 1 2000 € 90 € 5.400
Parkeerplaatsen 2 plaatsen 109 € 218
Totaal € 16.868
D.2. C-weg 1, koopcijfer € 168.140, geïndexeerde transactie € 168.000 en transactiedatum 22 maart 2002 Huurwaardekapitalisatiefactor € 162.000:€ 15.042 = 10,76.
Deelobject Oppervlakte Bouwlaag Bouwjaar Huurwaarde p/m² Huurwaarde
Opslag 106 m2 0 2003 € 90 € 9.540
Opslag 106 m2 1 2003 € 50 € 5.300
Parkeerplaatsen 2 plaatsen 101 € 202
Totaal € 15.042
2.3. De hiervoor onder D.1. en D.2. genoemde objecten waren ten tijde van de verkoop niet verhuurd.”
2.2. Geschil
Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de panden te hoog heeft vastgesteld. Voorts is tussen partijen in geschil of belanghebbende dient te worden veroordeeld in de proceskosten van de heffingsambtenaar, en wel tot een bedrag van € 1.
2.3. Oordeel van de rechtbank
Op het door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank het volgende overwogen:
“4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet woz wordt de waarde van onroerende zaken bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz, kan de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4.2. Op verweerder rust de last om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarden van de panden niet te hoog zijn. De waarden van deze panden zijn bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4 van Pro voormelde uitvoeringsregeling van de Wet woz. Deze methode heeft als variabelen de economische huurwaarde en de kapitalisatiefactor. Bij het bepalen van de economische huurwaarde en de kapitalisatiefactor heeft verweerder gebruik gemaakt van de in 2.2 vermelde vergelijkingsobjecten en gegevens. De toepassing van deze methode wordt door eiseres niet betwist, zodat de methode als zodanig niet in geschil is.
4.3. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden de hiervoor onder 2.2. genoemde taxatierapporten overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat de, in de taxatierapporten genoemde, vergelijkingsobjecten voldoende overeenkomen met de panden van eiseres om aan de hand daarvan, met behulp van de gekapitaliseerde huurwaarde, de waarden van de onderhavige panden te onderbouwen. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat het bedrijfspanden zijn die kort vóór of na de waardepeildatum waren verhuurd en wat type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft, mede gelet op de overgelegde foto’s, goed vergelijkbaar zijn met de panden van eiseres. De taxateur heeft zich bij de waardebepaling voldoende rekenschap gegeven van de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onderhavige panden.
4.4.1. De economische huurwaarde wordt bepaald door het aantal vierkante meters verhuurbaar vloeroppervlak per soort object te vermenigvuldigen met de huurprijs per vierkante meter van vergelijkbare objecten. Ten aanzien van de door verweerder gehanteerde huurwaarde per vierkante meter overweegt de rechtbank dat de taxateur deze waarde heeft onderbouwd aan de hand van de huurwaarden van de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft haar stelling dat de in aanmerking genomen huurprijzen te hoog zijn onvoldoende onderbouwd, zodat deze stelling wordt verworpen. Bovendien blijkt uit de stukken dat de meeste objecten, zij het soms tijdelijk, voor een hogere prijs verhuurd zijn geweest.
4.4.2. Ter zitting heeft eiser gesteld dat verweerder bij de bepaling van de huurwaarde van zijn panden is uitgegaan van onjuiste oppervlakten en een onjuiste onderverdeling in deelobjecten (kantoor, opslag/magazijn en werkplaats). Verweerder heeft meegedeeld dat hij de oppervlakte en de onderverdeling in deelobjecten heeft bepaald aan de hand van de bouwtekeningen van de panden. Eerst op de zitting heeft eiseres gesteld dat bij de bouw van de panden is afgeweken van de bouwtekeningen en er wegens gebrek aan vraag minder kantoorruimte is gerealiseerd. Nu eiseres haar stelling niet met stukken heeft onderbouwd, is verweerder naar het oordeel van de rechtbank terecht uitgegaan van de bouwtekeningen.
4.5. De kapitalisatiefactor wordt bepaald door de verkoopcijfers van gelijksoortige objecten te delen door de voor die objecten geldende huurwaarde. Verweerder is bij het berekenen van de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarden uitgegaan van een factor van 9,5. In beroep stelt verweerder, onder verwijzing naar de hiervoor onder 2.2 onder C en D genoemde gegevens, dat de gehanteerde factor zeker niet te hoog is nu de taxateur deze factor stelt op 10,3. Eiseres heeft tegen de hoogte en de berekening van de kapitalisatiefactor geen grieven aangevoerd en ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat deze niet juist is.
4.6. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot de conclusie dat de door verweerder bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarden niet te hoog zijn. De door eiseres ingebrachte overige stellingen leiden niet tot een ander oordeel.”
2.4. Standpunten van partijen
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarden van de panden dienen te worden vastgesteld op achtereenvolgens € 257.500, € 99.640, € 107.060 en € 69.960 en dat voor een veroordeling van hem in de proceskosten van de heffingsambtenaar geen aanleiding bestaat.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarden dienen te worden gehandhaafd bij de uitspraak op het bezwaar vastgestelde bedragen. Voorts is hij van mening dat aanleiding bestaat voor een veroordeling van belanghebbende in de proceskosten van de heffingsambtenaar tot een bedrag van € 1.
2.5. Beoordeling van het geschil
2.5.1. Belanghebbende heeft in haar beroepschrift in hoger beroep, onder vermelding van de door haar voorgestane waarden van de panden, enkel aangevoerd dat zij de panden “(v)oor de waarde vastgesteld door de Gemeente Uithoorn (…) nimmer (kan) verhuren of verkopen”. Ter zitting heeft de gemachtigde te kennen gegeven dat belanghebbende de waardeberekening van de heffingsambtenaar waar het gaat om de gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactoren kan onderschrijven, en herhaald wat hij ter zitting van de rechtbank ook reeds heeft gesteld, te weten dat aan die berekeningen onjuiste oppervlaktematen van (de ruimten in) de gebouwen ten grondslag zijn gelegd. Deze maten zijn, naar de gemachtigde heeft gesteld, feitelijk kleiner tot veel kleiner dan de heffingsambtenaar heeft aangenomen.
2.5.2. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft daarop ter zitting wederom verklaard dat bij het vaststellen van de waarden van de panden is uitgegaan van de oppervlaktematen die zijn vermeld op de destijds ingediende bouwtekeningen en dat hem bovendien is gebleken dat deze afmetingen ook voorkomen in de informatiebrochures die door belanghebbende en haar makelaar worden verstrekt aan gegadigden voor huur of koop van die gebouwen. Dat laatste is door de gemachtigde van belanghebbende erkend.
2.5.3. Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de juistheid van de uitgangspunten van zijn waardering aannemelijk heeft gemaakt. Het ligt op de weg van belanghebbende om haar stelling dat de panden toch kleiner zijn dan uit de bouwtekeningen en de hiervóór bedoelde informatiebrochures valt op te maken, aannemelijk te maken. De enkele, ook thans in hoger beroep, noch bij het beroepschrift, noch ter zitting door documentatie gestaafde, bewering van de gemachtigde van belanghebbende dat zulks het geval is, is daarvoor onvoldoende.
2.5.4. De heffingsambtenaar heeft verzocht belanghebbende te veroordelen in de proceskosten tot een bedrag van € 1. Hij heeft daarvoor aangevoerd dat het van weinig respect van belanghebbende jegens hem, de heffingsambtenaar, getuigt dat de gemachtigde van belanghebbende tegen het einde van de mondelinge behandeling bij de rechtbank reeds informeerde naar de mogelijkheid beroep in te stellen tegen de nog komende waardevaststellingen voor het tijdvak dat aanvangt op 1 januari 2007 en het belanghebbende duidelijk moest zijn dat de waardering van de panden correct was.
Het Hof ziet onvoldoende aanleiding voor een dergelijke veroordeling. De uitlating van belanghebbendes gemachtigde ter zitting van de rechtbank ziet immers op zichzelf niet op de onderhavige procedure en de daarvoor door de heffingsambtenaar gemaakte kosten. Voorts acht het Hof de omstandigheid dat belanghebbende niet is geslaagd in het bewijs van haar stelling onvoldoende grond voor een veroordeling in de proceskosten.
2.6. Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet kan slagen en dat het verzoek van de heffingsambtenaar tot veroordeling van belanghebbende in de proceskosten wordt afgewezen.
3. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus vastgesteld door mr. P.M.F. van Loon, voorzitter, mr. J.P.F. Slijpen, lid van de belastingkamer, en mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, plaatsvervangend lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V.P. Wakkerman als griffier. De beslissing is op 2 augustus 2007 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.