Uitspraak
16 oktober 2007
eerste civiele kamer
rolnummer 2007/500 KG
G E R E C H T S H O F T E A M S T E R D A M
nevenzittingsplaats Arnhem
Arrest
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Checkpoint Consultancy B.V.,
gevestigd te Utrecht,
appellante,
procureur: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats], Verenigde Staten van Amerika,
geïntimeerde,
procureur: mr. M.A.L.M. Willems.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis van 14 maart 2007 dat de voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht tussen appellante (hierna ook te noemen: Checkpoint) als gedaagde en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als eiser in kort geding heeft gewezen. Van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Checkpoint heeft bij exploot van 29 maart 2007 aangezegd van voornoemd vonnis van 14 maart 2007 in hoger beroep te komen, met gelijktijdige dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof. Daarbij heeft zij drie grieven geformuleerd en toegelicht, producties overgelegd en bewijs aangeboden. Zij heeft aangekondigd te zullen concluderen dat het hof bij arrest, voor zover rechtens mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en zonodig met verbetering van de gronden, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw recht doende, [geïntimeerde] in zijn vordering niet-ontvankelijk zal verklaren althans deze aan hem zal ontzeggen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste instantie en in hoger beroep, alsmede [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling aan Checkpoint van hetgeen Checkpoint aan [geïntimeerde] mocht hebben voldaan uit hoofde van voornoemd vonnis.
2.2 Bij memorie van grieven heeft Checkpoint geconcludeerd overeenkomstig de eis zoals vervat in voornoemd exploit.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en heeft hij bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht. Hij heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van Checkpoint zal afwijzen en het bestreden vonnis zal bekrachtigen, zonodig onder aanvulling danwel verbetering van de gronden daartoe, met veroordeling van Checkpoint in de kosten van het hoger beroep.
2.4 Ten slotte heeft alleen [geïntimeerde] de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
3 De vaststaande feiten
3.1 Nu geen grieven zijn aangevoerd tegen de vaststelling van de in het bestreden vonnis onder 2.1 tot met 2.7 genoemde feiten, gaat ook het hof van die feiten uit. De vaststaande feiten komen, voor zover thans van belang, op het volgende neer.
3.2 [geïntimeerde] woont al geruime tijd in de Verenigde Staten en heeft na het overlijden van zijn moeder in 1987 twee woningen onder één kap aan de [adres] 9 en 11 te [plaatsnaam] geërfd. De woning aan de [adres] 11 heeft hij in 2004 verkocht aan [A.] (hierna: [A.]) privé. De woning aan de [adres] 9 was verhuurd en is eigendom van [geïntimeerde] gebleven. Medio juli 2006 heeft [A.] [geïntimeerde] gebeld en meegedeeld dat de woning op nummer 9 leeg zou staan. [geïntimeerde] is vervolgens nog diezelfde maand met zijn echtgenote naar Nederland gereisd. Tijdens zijn verblijf in Nederland hebben gesprekken plaatsgevonden tussen [geïntimeerde] en [A.] over verkoop van de woning aan de [adres] 9 aan [A.], die daarbij optrad namens Checkpoint. Op 19 juli 2006 hebben [A.] (namens Checkpoint) en [geïntimeerde] notariskantoor [B.] bezocht. Namens Checkpoint heeft [A.] op 4 augustus 2006 bij de Kamer van Toezicht een klacht tegen notaris [B.] (hierna: de notaris) ingediend. Op 11 oktober 2006 heeft Checkpoint na daartoe verleend verlof conservatoir beslag tot levering dan wel verhaalsbeslag doen leggen op de woning aan de [adres] 9 in [plaatsnaam].
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 In dit kort geding gaat het om de vraag of het door Checkpoint gelegde (leverings- danwel verhaals) beslag op het pand aan de [adres] 9 in [plaatsnaam] dient te worden opgeheven. Nu door de beweerdelijk verkoper van dit pand - [geïntimeerde] - wordt betwist dat een koopovereenkomst met Checkpoint is tot stand gekomen, en dus wordt betwist dat Checkpoint een vordering (tot levering danwel tot schadevergoeding) jegens [geïntimeerde] heeft, stelt het hof voorop dat opheffing van het gelegde beslag aangewezen is indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die opheffing vordert, met inachtneming van de beperkingen van de kort geding procedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. De kort geding rechter zal evenwel hebben te beslissen aan de hand van een beoordeling van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen. In dit verband verdient opmerking dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de hoofdzaak wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering voor de door het beslag ontstane schade zal kunnen worden aangesproken.
4.2 Het door Checkpoint gelegde beslag berust op de stelling dat tussen haar, via tussenkomst van haar directeur [A.], en [geïntimeerde] op 11 juli 2006 telefonisch een koopovereenkomst is gesloten, waarbij [geïntimeerde] de woning aan de [adres] 9 aan Checkpoint heeft verkocht voor de overeengekomen koopsom van € 225.000,-- op grond waarvan Checkpoint primair aanspraak maakt op levering. Bij het vonnis waarvan beroep is het beslag opgeheven. Daartoe heeft de voorzieningenrechter geoordeeld, kort gezegd, dat niet aannemelijk is geworden dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van de woning aan Checkpoint voor een bedrag van € 225.000,-- (rov. 4.4) en dat, nu niet kan worden vastgesteld of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen en zo ja voor welke prijs, voorshands onvoldoende aanwijzing bestaat dat Checkpoint aanspraak op levering van de woning aan haar kan maken, hetgeen meebrengt dat summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering die aan het beslag ten grondslag ligt (rov. 4.5). Daartegen keren zich de grieven I en II. Zij lenen zich voor een gezamenlijke bespreking.
4.3 Volgens Checkpoint hebben partijen op 11 juli 2006 telefonisch overeenstemming bereikt over verkoop door [geïntimeerde] van de woning aan de [adres] 9 voor de koopprijs van € 225.000,--, en zou die ‘telefonische deal’ na aankomst van [geïntimeerde] in Nederland op 17 juli 2006 nogmaals mondeling zijn bevestigd op 18 juli 2006. Nog daargelaten dat Checkpoint zelf verschillende data noemt waarop de (door haar gestelde) mondelinge overeenkomst zou zijn gesloten (in het verzoekschrift tot verkrijging van verlof tot het leggen van beslag: 11 juli 2006, en in haar klacht tegen de notaris: 18 juli 2006) stelt het hof voorop dat deze stelling van Checkpoint gemotiveerd door [geïntimeerde] wordt betwist en ook geen enkele steun vindt in de brief van [geïntimeerde] van 18 augustus 2006 aan de notaris. Daarin schrijft [geïntimeerde] onder meer dat [A.] hem telefonisch een prijs van € 225.000,-- voorstelde, dat hij daarop niet in is gegaan omdat hem dit een lage prijs leek en dat de stelling van [A.] dat partijen telefonisch tot een overeenkomst zijn geraakt, onjuist is. Ook de schriftelijke verklaring van [C.] van 20 maart 2007 kan niet reeds tot de gevolgtrekking leiden dat op 11 juli 2006 tussen partijen telefonisch overeenstemming is bereikt. De verklaring van [C.] bevat uitsluitend een weergave van hetgeen [A.] per telefoon tegen zijn gesprekspartner zou hebben gezegd, niet wat die gesprekspartner tegen [A.] zou hebben gezegd, terwijl het bij beantwoording van de vraag óf partijen een overeenkomst hebben gesloten en met welke inhoud in beginsel nu juist aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de afgelegde verklaringen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Die vraag laat zich zonder kennis van hetgeen door [geïntimeerde] zou zijn gezegd moeilijk beantwoorden, temeer omdat de enkele mededeling van [A.] dat hij het op prijs stelt ‘dat je nu ook het hoekhuis aan mij verkoopt’ en dat ‘we het dus definitief eens (zijn) over de prijs van 225.000,-- euro‘ en de mededeling ‘Ik neem zoals eerder besproken het risico van de verhuurde staat en het achterstallig onderhoud’, zonder precies te weten wat de gesprekspartner van [A.] zou hebben gezegd, niet goed valt te plaatsen. Over eventuele verkoop van ‘het hoekhuis’ wordt immers (volgens de verklaring van [C.]) door [A.] zelf in het voorafgaande gedeelte van het gesprek met geen woord gerept, terwijl [geïntimeerde] blijkens zijn al genoemde brief van 18 augustus 2006 een geheel andere perceptie heeft van het telefoongesprek met [A.].
4.4 De door Checkpoint genoemde prijs van € 225.000,-- voor de hoekwoning aan de [adres] 9 in [plaatsnaam] komt het hof bovendien voorshands ook weinig aannemelijk voor als overeengekomen prijs. [A.] heeft in 2004 de woning aan de [adres] 11 (een tussenwoning, [adres] 9 betreft een hoekwoning) al voor een prijs van € 250.000,-- van [geïntimeerde] gekocht en door [geïntimeerde] is verder onweersproken, en onder overlegging van twee ‘te koop’ advertenties van woningen aan de [adres] (no’s 43 en 26), gesteld dat het, gelet op het prijsniveau van huizen in [de betreffende woonwijk] in [plaatsnaam], onaannemelijk is dat hij met een koopprijs van € 225.000,-- zou hebben ingestemd.
4.5 Dan de gang van zaken tijdens de bijeenkomst bij de notaris op 19 juli 2007. Checkpoint heeft vier concepten van schriftelijke koopovereenkomsten overgelegd, behorende bij het verweerschrift van de notaris. In het eerste concept (‘concept koopakte met open plaatsen’) is de koopprijs niet ingevuld. In het tweede concept (‘concept dat eigenhandig is aangepast door de heer [A.]’) is een koopprijs vermeld van € 225.000,-- voor het registergoed en is voorts door [A.] – volgens Checkpoint abusievelijk - vermeldt dat ‘tussen partijen de waarde van vorenbedoelde roerende zaken (wordt) gesteld op € 225.000,-‘. Het derde concept (dat volgens de notaris is besproken op kantoor in aanwezigheid van de heer [A.] en de heer [geïntimeerde]) vermeld een koopprijs van € 450.000,--, die met de hand is doorgehaald en waar met de hand is bijgeschreven: € 225.000,--. Het vierde concept ten slotte (dat volgens de notaris naar aanleiding van de bespreking op kantoor is vervaardigd maar niet meer is overhandigd) vermeldt een koopprijs van € 225.000,-- èn een verhoging van € 25.000,-- bij lege oplevering.
4.6 Het hof stelt vast dat géén van deze vier schriftelijke concepten is ondertekend. Zij zijn daarom niet aan te merken als schriftelijke akten als bedoeld in artikel 156 lid 1 Rv Pro en ontberen reeds om die reden de dwingende bewijskracht van artikel 157 lid 2 Rv Pro. Vaststaat verder dat de in het tweede concept vermelde koopprijs van € 225.000,-- daarin door [A.] zèlf is opgenomen, zonder dat [geïntimeerde] daarbij enige betrokkenheid heeft gehad. Over de gang van zaken bij de notaris omtrent het derde concept lopen de lezingen uiteen. In zijn verweerschrift schrijft de notaris dat de (volgens [A.]) overeengekomen verkoopprijs hem om een aantal redenen merkwaardig voorkwam en dat bij hem de gedachte rees dat hij [A.] misschien verkeerd had begrepen. Om die reden nam hij in het derde concept een koopprijs op van € 450.000,--. Bij aankomst ten kantore van de notaris is het derde concept aan [A.] en [geïntimeerde] overhandigd en heeft [A.] bij de daarop volgende bespreking opgemerkt dat per abuis een koopsom van € 450.000,-- is opgenomen, terwijl dit € 225.000,-- voor het pand had moeten zijn en een premie van € 25.000,-- zou worden betaald bij lege oplevering. Ook volgens Checkpoint (klachtbrief 4 augustus 2006) is dit derde concept door de notaris persoonlijk aan de verkoper en de koper aangeboden, maar was het [geïntimeerde] die [A.] en de notaris attendeerde op het feit dat er een verkeerde koopsom, namelijk € 450.000,-- in plaats van het overeengekomen bedrag van € 225.000,-- in de akte was vermeld. Daarmee strookt niet het relaas van [geïntimeerde]: volgens hem was de in het derde concept vermelde koopprijs van € 450.000,-- wel juist maar stond er in de akte niets over de overeengekomen opleveringsverplichting per 31 december 2006 en heeft hij (naar het hof uit zijn brief begrijpt) dit laatste ter attentie van [A.] gebracht, waarop enige discussie tussen de notaris en [A.] volgde. Volgens [geïntimeerde] had [A.] hem voorafgaande aan het bezoek aan de notaris bovenop het bedrag van € 225.000,-- een premie voorgesteld van € 225.000,-- mits het huis vrij opgeleverd zou worden per 31 december 2006, zodat de totale koopprijs € 450.000,-- zou bedragen, hetgeen hem redelijk leek.
4.7 Volgens Checkpoint ging de notaris ervan uit dat tussen partijen overeenstemming was bereikt, maar die stelling vindt bepaald geen steun in het verweerschrift van de notaris (‘Deze prijs (van € 225.000,--) leek mij erg laag’, ‘De wijzigingen/correcties aangebracht door de heer [A.] bevreemdden mij toen’, ‘Vanaf dat moment begint bij mij een serieus gevoel te ontstaan dat er misschien wel iets niet klopt’, ‘Bij mij ontstonden allerlei twijfels’, ‘Tijdens het gesprek kon ik van de heer [geïntimeerde] totaal geen hoogte krijgen. Hij zat er stilletjes bij en leek alles wel grappig te vinden. Inhoudelijk deed hij in het geheel niet mee met het gesprek’, ‘Verder waren, zo werd mij tijdens het gesprek duidelijk, alle initiatieven steeds uitgegaan van de heer [A.]’).
4.8 Dan is er nog het vierde concept. Volgens de notaris (in zijn verweerschrift) heeft hij op instigatie van [A.] voorgesteld de koopakte aan te passen, maar is die aangepaste akte niet meer aan de partijen ter hand gesteld. Weliswaar kan het relaas van Checkpoint in haar klacht (op p. 4) doen vermoeden dat het anders is gegaan, maar de brief van [geïntimeerde] biedt geen enkele steun aan de gedachte dat hij (verkoper) zou hebben opgemerkt dat de in het derde concept opgenomen koopprijs van € 450.000,-- niet juist zou zijn en dat dit € 225.000,-- zou moeten zijn (en dat de notaris daarom de akte is gaan aanpassen). Het standpunt van [geïntimeerde] luidt immers dat een koopprijs van € 450.000,-- was overeengekomen. Ook voor het overige ontbreken voor de juistheid van de door Checkpoint op dit punt in haar klacht beschreven gang van zaken concrete aanknopingspunten. Bovendien staat vast dat dit laatste concept niet meer door de notaris met partijen is besproken.
4.9 Op grond van al het voorgaande kan het hof voorshands tot geen andere conclusie komen dan dat noch het telefoongesprek tussen [A.] en [geïntimeerde] in juli 2006, noch de (inhoud van de) schriftelijke concept koopovereenkomsten, en evenmin de lezing van Checkpoint over hetgeen op het kantoor van de notaris is voorgevallen, voldoende steun bieden aan de stelling van Checkpoint dat [geïntimeerde] het woonhuis aan de [adres] 9 aan Checkpoint heeft verkocht voor een koopprijs van € 225.000,--. Daarvoor is nadere bewijslevering nodig, waartoe dit kort geding zich niet leent.
4.10 De slotsom luidt dan ook dat [geïntimeerde] er in is geslaagd in voldoende mate aannemelijk te maken dat de door Checkpoint gepretendeerde vordering tot levering ondeugdelijk is. Het bewijsaanbod van Checkpoint wordt gepasseerd, reeds omdat in een procedure in kort geding als de onderhavige geen ruimte is voor bewijslevering. De Grieven I en II falen. Grief III mist zelfstandige betekenis en volgt het lot van de beide andere grieven.
4.11 Als de in het ongelijk gestelde partij dient Checkpoint te worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:
bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht van 14 maart 2007;
veroordeelt Checkpoint in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 894,-- voor salaris van de procureur en op € 300,-- voor griffierecht;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Smeeïng-van Hees, Van der Kwaak en Van der Pol en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 oktober 2007.