Uitspraak
22 november 2007
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[X],
wonende te [...],
APPELLANT,
procureur: mr. T.W. Jaburg,
t e g e n
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN SCHIJNDEL VASTGOED B.V.,
gevestigd te Geffen.
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ARTICA VASTGOEDONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Rosmalen,
GEÏNTIMEERDEN,
procureur: mr. F.B. Falkena.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Appellant wordt hierna aangeduid als [X], geïntimeerden tezamen als Van Schijndel c.s. en afzonderlijk als Van Schijndel respectievelijk Artica.
1.2. Bij dagvaarding van 11 juni 2007 is [X] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank te Amsterdam van 16 mei 2007, in kort geding onder nummer 365929 / KG ZA 07-550 OdC/TF gewezen tussen Van Schijndel c.s. als eiseressen en [X] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven.
1.3. [X] heeft overeenkomstig de appeldagvaarding grieven voorgesteld en producties overgelegd, met conclusie – zakelijk weergegeven - dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Van Schijndel c.s. alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Van Schijndel c.s. in de kosten van het geding in beide instanties.
1.4. Hierop hebben Van Schijndel c.s. geantwoord, producties overgelegd en geconcludeerd dat het hof het vonnis zal bekrachtigen, kosten rechtens.
1.5. Vervolgens heeft [X] een akte genomen, waarbij hij een productie heeft overgelegd en zich tevens heeft uitgelaten over een productie van de zijde van Van Schijndel c.s. Hierop hebben Van Schijndel c.s. op hun beurt bij akte gereageerd.
1.6. Partijen hebben ter terechtzitting van 26 oktober 2007 van dit hof hun standpunten doen bepleiten, [X] door mr. A.H.H.M. Roelofs, advocaat te Den Bosch en Van Schijndel c.s. door mr. J.A. Visser, advocaat te Dordrecht, aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.
1.7. Ten slotte hebben partijen aan het hof verzocht arrest te wijzen op de stukken van beide instanties.
2. Grieven
Voor de grieven wordt verwezen naar de appeldagvaarding.
3. Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1. tot en met 2.6. een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet bestreden en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
4. Waar het in dit geding om gaat
4.1. Kort samengevat gaat het om het volgende. Van Schijndel is eigenares van enkele percelen gelegen aan de Nootweg te Loosdrecht, gemeente Wijdemeren. [X] huurt van Van Schijndel een winkelruimte met aangebouwde buitenberging, gelegen aan de Nootweg [...] (verder: het gehuurde). In het gehuurde drijft [X] een slagerij en worstenrokerij. Hiervoor gebruikt [X] tevens de achter het gehuurde gelegen opslagruimte en achterterrein.
4.2. Artica is een dochteronderneming van Van Schijndel. Artica heeft voor de percelen aan de Nootweg een bouwplan ontwikkeld voor de bouw van een appartementengebouw met winkelruimten op de begane grond. In de winkelruimten zal onder meer een supermarkt worden gevestigd. Bij besluit van 12 september 2005 heeft het college van Burgemeester en Wethouders van Wijdemeren een bouwvergunning verleend voor het bouwproject. [X] heeft hiertegen bezwaar gemaakt, maar het college heeft zijn besluit in stand gelaten. Thans is er een beroepsprocedure aanhangig bij de rechtbank te Amsterdam, sector bestuursrecht. Een verzoek om schorsing van de bouwvergunning is niet ingediend.
4.3. Van Schijndel c.s. hebben bij brief van 15 november 2006 aan [X] een voorstel gedaan, door hen aangeduid als voorstel als bedoeld in artikel 7:220 BW gedaan. In dit voorstel is aangegeven dat er op de toegangsweg naast de winkel een nieuwe, vrijstaande berging zal worden gerealiseerd van dezelfde afmeting als de huidige berging, alsmede een opslagruimte voor de kratten die [X] thans op het achterterrein stalt. Van Schijndel c.s. hebben bij brief van 7 februari 2007 een voorstel tot beëindiging van de huurovereenkomst en verplaatsing van het bedrijf van [X] gedaan. [X] heeft deze voorstellen van de hand gewezen.
4.4. Van Schijndel c.s. hebben zich bij de dit geding inleidende dagvaarding beroepen op het bepaalde in artikel 7:220 lid 2 BW alsmede op de omvang van het gehuurde zoals die uit het huurcontract blijkt en gevorderd om [X] op straffe van een dwangsom te veroordelen de buitenberging, de opslagruimte en het achterterrein te ontruimen en ontruimd te houden en de sloopwerkzaamheden van de buitenberging en de nieuwbouwwerkzaamheden van het bouwproject op en rondom het perceel Nootweg 43 te gehengen en te gedogen. De voorzieningenrechter heeft bij het bestreden vonnis van 16 mei 2007 de vorderingen van Van Schijndel c.s. toegewezen, onder beperking van de gevorderde dwangsom, daarbij bepalend dat Van Schijndel c.s. aan de veroordeling, voor zover deze betrekking heeft op de buitenberging, geen rechten kan ontlenen zolang de “tijdelijke voorzieningen tijdens de bouw” als voorzien in het voorstel van 15 november 2006, niet zijn gerealiseerd.
4.5. Hierop zijn Van Schijndel c.s. overgegaan tot sloop van de buitenberging en opslagruimte.
5. Beoordeling
5.1. [X] heeft negen grieven opgeworpen tegen het oordeel van de voorzieningenrechter. Uit de grieven (en de daarop gegeven toelichting) blijkt dat [X] het geschil in volle omvang ter beoordeling aan het hof wenst voor te leggen.
5.2. Vooropgesteld wordt dat de voorzieningenrechter de gevraagde voorzieningen terecht als spoedeisend heeft aangemerkt. Kennelijk is het geschil tussen Van Schijndel c.s. en [X] het enige dat in de weg staat aan de start van de (voorbereidende) bouwwerkzaamheden. [X] is weliswaar in beroep gekomen van het besluit tot verlening van de bouwvergunning, maar heeft niet verzocht om schorsing daarvan. Van Schijndel c.s. hebben gemotiveerd betoogd dat ieder verder uitstel van de bouw onder meer grote financiële consequenties zal hebben, niet alleen voor haarzelf, maar ook voor de kopers van de appartementen en de toekomstige huurders van de bedrijfsruimten. Deze zouden haar aansprakelijk kunnen stellen. Dit heeft [X] op zichzelf niet bestreden. Aldus is de spoedeisendheid voldoende gegeven.
5.3. [X] heeft ter zitting van het hof erkend de juistheid van de stelling van Van Schijndel c.s. dat het gebruik van de opslagruimte steeds is gedoogd, aanvankelijk door de vorige verhuurder W.G. de Groot en daarna door Van Schijndel. Ten aanzien van (de toegangsweg tot) het achterterrein geldt
– gelet op de omschrijving in de huurovereenkomst, de verklaring van W.G. de Groot en de omstandigheid dat zich aldaar nog goederen bevinden van vóór het begin van de huur – eveneens dat er vooralsnog vanuit moet worden gegaan, dat het niet tot het gehuurde behoort en het gebruik ervan slechts is gedoogd. De verklaring van S. van ‘t Oever, de vorige huurder, is te vaag en legt onvoldoende gewicht in de schaal om anders te oordelen. Derhalve moet er in dit geding vanuit worden gegaan dat de opslagruimte en (de toegangsweg tot) het achterterrein geen deel uitmaken van het gehuurde.
5.4. [X] heeft nog wel betoogd dat geen sprake is geweest van onbevoegd gebruik en dat de vordering van Van Schijndel c.s. om die reden had moeten worden afgewezen, maar [X] heeft dat niet nader gemotiveerd. Dat had wel op zijn weg gelegen aangezien het enkele feit dat Van Schijndel en haar rechtsvoorgangers gedurende een aantal jaren niet tegen het gebruik door [X] en diens rechtsvoorgangers is opgetreden, niet meebrengt dat [X] zonder meer rechten jegens Van Schijndel kan doen gelden. Voor zover het gericht is tegen de toewijzing van de gevorderde veroordeling tot ontruiming van de opslagruimte en het achterterrein is het hoger beroep mitsdien ongegrond.
5.5. Ten aanzien van de verplaatsing van de buitenberging geldt het volgende. De nieuwe buitenberging zal moeilijker bereikbaar zijn dan de oude buitenberging, daar [X] voortaan de aan- en afvoerroute van de supermarkt zal moeten oversteken. Niet alleen zal [X] verder moeten lopen, maar ook zal [X] onvermijdelijk hinder (zoals stankoverlast en versperringen) ondervinden van het vrachtverkeer dat bij de supermarkt komt laden en lossen. Deze hinder zal in de praktijk niet, althans niet afdoende, kunnen worden voorkomen door het maken van afspraken tussen [X] en de exploitant van de supermarkt. Dit nadeel wordt niet ongedaan gemaakt doordat [X] over een deugdelijker ruimte zal kunnen beschikken. Dit betekent dat het gehuurde door de werkzaamheden blijvend in voor [X] nadelige zin zal worden gewijzigd. Verder is van belang dat gesteld noch gebleken is dat verplaatsing van de buitenberging uit bouwkundig oogpunt en/of uit veiligheidsoogpunt noodzakelijk is en/of is ingegeven door milieueisen. Geconcludeerd moet worden dat de werkzaamheden enkel tot doel hebben het nieuwbouwproject van Van Schijndel c.s., waarvan het gehuurde geen deel uitmaakt, mogelijk te maken. Dit overziende komt het hof tot het oordeel dat geen sprake is van renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW en Van Schijndel c.s. derhalve geen beroep toekomt op het aldaar bepaalde. Dit brengt mee dat de hierop gebaseerde vordering van Van Schijndel c.s. met betrekking tot de buitenberging alsnog moet worden afgewezen.
5.5. De vorderingen van Van Schijndel c.s. hebben geen betrekking op de rookgasafvoer van [X]. Hetgeen partijen hierover hebben aangevoerd behoeft derhalve geen bespreking.
5.6. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep ten dele slaagt, dat het vonnis van de voorzieningenrechter gedeeltelijk moet worden vernietigd en dat de vordering voor zover deze de buitenberging betreft alsnog moet worden afgewezen. Nu partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld ligt het in de rede de proceskosten in beide instanties te compenseren in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voorzover [X] daarin is veroordeeld de buitenberging behorende bij het perceel aan de Nootweg [...] te Loosdrecht (gemeente Wijdemeren) te ontruimen en ontruimd te houden en de sloopwerkzaamheden van de buiten berging te gehengen en te gedogen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering van Van Schijndel c.s. ten aanzien van voormelde buitenberging alsnog af;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
compenseert de kosten van het geding in beide instanties, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. P. Ingelse, E.E. van Tuyll van Serooskerken-Röell en C.Ch. Mout en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 november 2007.