Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P06/00115
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te Z, gemeente Zaanstad,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 05/4137 van de rechtbank Haarlem van 10 februari 2006 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz) met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak a-straat 8 te Z (hierna: de woning) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 155.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 13 juli 2005, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 142.000.
Bij uitspraak van 10 februari 2006, verzonden op 16 februari 2006, heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 27 maart 2006, bij het Hof ingekomen op 28 maart 2006.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is behandeld ter zitting van de Twaalfde Enkelvoudige Belastingkamer van 6 april 2007. Van het tijdens deze zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij brief van de griffier van 18 april 2007 aan partijen is toegezonden. Het Hof rekent de tijdens deze zitting overgelegde stukken tot de gedingstukken.
De Twaalfde Enkelvoudige Belastingkamer heeft het geding verwezen naar de Eerste Meervoudige Belastingkamer. Deze heeft het beroep behandeld ter zitting van 25 mei 2007. Van het tijdens deze zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. Het Hof rekent de tijdens deze zitting overgelegde stukken tot
de gedingstukken.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
2.1.1. In hoger beroep kan worden uitgegaan van de feiten die door de rechtbank zijn vastgesteld en in de bestreden uitspraak als volgt zijn weergegeven (de rechtbank duidt belanghebbende aan als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder):
2.1. Eiser is gebruiker en eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 8 te Z (hierna: de woning). Het betreft een tussenwoning met een dakkapel en een vrijstaande berging, gebouwd in 1940, met een inhoud van circa 273 m³ en een oppervlakte van circa 123 m². Eiser heeft de woning op 24 juli 2000 aangekocht voor een bedrag van € 129.327.
2.2. Verweerder heeft de woz-waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2003 in bezwaar, vanwege de aanwezigheid van palenpest, nader vastgesteld op een bedrag van
€ 142.000.
2.3. Verweerder heeft een taxatieverslag overgelegd. De waarde van de woning is mede tot stand gekomen door vergelijking met de navolgende, in het taxatieverslag genoemde, objecten:
Straat en huisnummer Bouwjaar Inhoud woning Oppervlakte kavel Verkoopdatum Verkoopprijs Woz-waarde
a-straat 21 1940 273 m³ 108 m² 04-03-2002 € 154.285 € 149.000
b-straat 6 1953 288 m³ 121 m² 20-09-2002 € 150.000 € 155.000
b-straat 26 1953 288 m³ 139 m² 26-06-2003 € 175.000 € 153.000
2.4. In het jaar 2001 is door A B.V. een onderzoek verricht naar de vraag of er ten aanzien van onder andere de woning van eiser sprake is van palenpest. Uit het naar aanleiding van dit onderzoek op 11 juni 2001 uitgebrachte rapport blijkt dat de woning van eiser is ingedeeld in kwaliteitsniveau I. Dit betekent dat er binnen een periode van 25 jaar geen maatregelen ter verbetering van de fundering noodzakelijk zijn.
2.1.2. Deels in afwijking hiervan stelt het Hof nog de volgende feiten vast. De woning is gebouwd in 1938 en afgebouwd in 1940 en is niet voorzien van een dakkapel. De onroerende zaken c-straat 7 en c-straat 10 zijn woningen die vergelijkbaar zijn met de woning, met dien verstande dat de oppervlakten van de kavels respectievelijk 104 m² en 155 m² belopen. Bij deze woningen doet zich eveneens palenpest voor. In het rapport dat in de uitspraak van de rechtbank is vermeld onder 2.4 (hierna: het A-rapport) is de woning c-straat 7 ingedeeld in kwaliteitsniveau I en de woning c-straat 10 in kwaliteitsniveau III. Dit laatste betekent dat binnen een periode van 10 jaar maatregelen moeten worden genomen om de fundering te herstellen.
2.2. Geschil
In hoger beroep is tussen partijen het antwoord op de volgende vragen in geschil:
a. Heeft de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning in voldoende mate rekening gehouden met de waardedrukkende invloed van de aanwezigheid van palenpest in de fundering van de woning?
b. Heeft de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel?
Belanghebbende beantwoordt de eerste vraag ontkennend en de tweede bevestigend, voor de heffingsambtenaar geldt het omgekeerde.
2.3. Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft ten aanzien van het onder 2.2, sub a, omschreven geschilpunt overwogen dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, welke in de uitspraak van de rechtbank zijn vermeld onder 2.3, een goede basis vormen voor het vaststellen van de waarde van de woning en voldoende steun geven aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Wat betreft de stelling van belanghebbende dat de waardedrukkende invloed van de aanwezigheid van palenpest onvoldoende in de vastgestelde waarde is verdisconteerd en dat die waarde verlaagd dient te worden met een bedrag van € 45.000, zijnde de kosten van herstel van de fundering, heeft de rechtbank overwogen:
4.4. (…) De rechtbank overweegt dienaangaande dat eiser in gebreke is gebleven om een rapport van een deskundige te overleggen waaruit zou blijken dat zijn woning van een ander kwaliteitsniveau is dan niveau I. De rechtbank acht het derhalve aannemelijk dat eisers woning ingedeeld dient te worden in kwaliteitsniveau I en is van oordeel dat met een verlaging van de vastgestelde woz-waarde [van] € 13.000 voldoende rekening is gehouden met het waarde-drukkend effect dat uitgaat van de aanwezigheid van palenpest. De rechtbank overweegt hierbij dat het bij de vaststelling van de woz-waarde niet gaat om de omvang van de herstelkosten, maar om de invloed die de aanwezigheid van palenpest heeft op het bod dat de meestbiedende gegadigde voor eisers woning bereid is uit te brengen.
De rechtbank komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs heeft geleverd voor de vastgestelde waarde van € 142.000 en dat hetgeen belanghebbende heeft gesteld daaraan niet afdoet.
2.4. Standpunten van partijen
Het Hof verwijst voor de standpunten van partijen naar de stukken van het geding.
2.5. Beoordeling van het geschil
2.5.1. De heffingsambtenaar is kennelijk ervan uitgegaan dat de waarde van de woning op de peildatum 1 januari 2003 ten minste € 155.000 zou hebben bedragen indien de fundering niet zou zijn aangetast door palenpest. Het Hof acht dit uitgangspunt niet onjuist, gelet op het gemiddelde ad € 162.500 van de verkoopprijzen van de woningen b-straat 6 en b-straat 26, welke zijn vermeld in de uitspraak van de rechtbank onder 2.4. Vast staat dat deze woningen geen problemen met de fundering kennen. Onderzocht moet worden of de heffingsambtenaar, door de waarde van de woning op € 142.000 vast te stellen, in voldoende mate rekening heeft gehouden met de waardedrukkende invloed van de palenpest.
2.5.2. In hoger beroep heeft belanghebbende een advies in het geding gebracht, dat op 22 februari 2006 aan hem is uitgebracht door de Stichting Platform Fundering Nederland. In dit advies wordt onder meer geconcludeerd dat het onderzoek dat ten grondslag lag aan het A-rapport naar de inzichten ten tijde van het uitbrengen van het advies teveel hiaten vertoont om daar enige waarde aan te hechten. In het advies wordt voorts twijfel geuit over de kwaliteit van de fundering van de woning en over de indeling ervan in kwaliteitsniveau I. Het Hof is van oordeel dat dit advies onvoldoende inzicht biedt in de werkelijke toestand van de fundering van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2003. Het advies berust immers niet op een onderzoek van die fundering zelf, maar op nieuwe inzichten in het funderingsonderzoek in het algemeen. Er bestaat dan ook onvoldoende grond om op basis van dit advies aannemelijk te achten, dat de staat waarin de fundering van de woning verkeerde op 1 januari 2003 slechter was dan waarvan is uitgegaan bij de bestreden waardevaststelling van de woning.
2.5.3. De heffingsambtenaar beroept zich voor de juistheid van de vastgestelde waarde in het bijzonder op de verkoopprijs van de woning a-straat 21, welke eveneens is vermeld in de uitspraak van de rechtbank onder 2.4. Deze woning is op 4 maart 2002 voor € 154.285 verkocht. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de koper van deze woning bekend was met de aanwezigheid van palenpest. De waardedrukkende invloed daarvan kan dus worden geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijs. Voorts staat vast dat deze woning in het A-rapport eveneens was ingedeeld in kwaliteitsniveau I. Indien de onder 2.5.1 vermelde gemiddelde verkoopprijs van twee woningen in de b-straat ad € 162.500 tot uitgangspunt wordt genomen voor de waarde van een vergelijkbare woning waarvan de fundering niet is aangetast, is de waardedrukkende invloed van de palenpest op 1 januari 2003 te berekenen op ruim € 8.000. Door die invloed te stellen op € 13.000, zoals voortvloeit uit het onder 2.5.1 overwogene, heeft de heffingsambtenaar dan ook in voldoende mate met de aanwezigheid van palenpest in de fundering van de woning rekening gehouden.
2.5.4. Niet gebleken is dat de aanwezigheid van palenpest bij verkoop van de woning zou hebben geleid tot een prijsverschil met woningen zonder funderingsproblemen ter grootte van de geschatte herstelkosten. Weliswaar vormde het aan het daglicht komen van de palenpest, naar het Hof wil aannemen, een directe aantasting van het woongenot van belanghebbende, maar dit rechtvaardigt op zichzelf nog niet een vermindering van de waarde van de woning met de volledige geschatte herstelkosten. Zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen is niet de omvang van de herstelkosten beslissend, maar gaat het om de invloed die de aanwezigheid van palenpest heeft op het bod dat de meestbiedende gegadigde bereid is op de woning uit te brengen.
2.5.5. Ook overigens is niet gebleken dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning na bezwaar te hoog heeft vastgesteld. Weliswaar is hij er kennelijk ten onrechte van uitgegaan dat de woning is voorzien van een dakkapel en is hij mogelijk uitgegaan van een niet geheel juist bouwjaar, maar niet is aannemelijk gemaakt dat de invloed daarvan op de waarde van zodanige betekenis is dat de vastgestelde waarde op grond daarvan onjuist moet worden geacht. Met betrekking tot het onder 2,2, sub a, omschreven geschilpunt is dan ook het gelijk aan de heffingsambtenaar.
2.5.6. Belanghebbende stelt dat er een significant verschil is tussen de vastgestelde waarden van vergelijkbare huizen in de c-straat en in de a-straat. In dit verband beroept hij zich op de waarde ad € 113.000 van de woning c-straat 10. De heffingsambtenaar heeft echter onweersproken gesteld dat dit bedrag de waarde van die woning op 1 januari 1999 was, en dat de waarde op 1 januari 2003 is vastgesteld op € 175.000. Voorts beriep belanghebbende zich in het hoger beroepschrift op verschillen in ligging tussen de woningen in beide zojuist genoemde straten, maar die stelling heeft hij ter zitting van 6 april 2007 laten vallen. Gelet op het voorgaande en op de onder 2.1.2 vermelde gegevens met betrekking tot de woningen c-straat 7 en c-straat 10, heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof de gestelde ongelijke behandeling niet aannemelijk gemaakt.
2.5.7. Belanghebbende voert nog aan dat de gemeente Dordrecht bij woningen met palenpest de volledige geschatte herstelkosten in aftrek brengt op de waarde. Deze stelling kan hem echter niet baten, aangezien de heffingsambtenaar niet is gebonden aan beleid dat door een heffingsambtenaar van een andere gemeente wordt gevoerd.
2.5.8. Gelet op het onder 2.5.6 en 2.5.7 overwogene is ook met betrekking tot het onder 2.2, sub b, omschreven geschilpunt het gelijk aan de heffingsambtenaar. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. Voor een veroordeling van een partij in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus vastgesteld door mrs. P.M.F. van Loon, voorzitter, O.B. Onnes en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 1 februari 2008 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.