Uitspraak
8 januari 2008
derde civiele kamer
rolnummer 2007/335
G E R E C H T S H O F T E A M S T E R D A M
nevenzittingsplaats Arnhem
Arrest
in de zaak van:
1. [appellant sub 1],
2. [appellante sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
procureur: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr. S.A. van der Sluijs.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 31 mei 2006, 13 september 2006 en 10 januari 2007 die de rechtbank Utrecht tussen appellanten (hierna ook te noemen: [appellanten]) als eisers en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als gedaagde heeft gewezen. Van het vonnis van 10 januari 2007 is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] hebben bij exploot van 19 februari 2007 [geïntimeerde] aangezegd van het vonnis van 10 januari 2007 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven hebben [appellanten] vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, en bewijs aangeboden. Zij hebben gevorderd dat het hof, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, zonodig onder ambtshalve aanvulling en/of verbetering van de grond(en), [geïntimeerde] alsnog zal veroordelen tot hetgeen in eerste aanleg door [appellanten] is gevorderd, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en bewijs aangeboden. Hij heeft geconcludeerd dat het hof, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van (het hof begrijpt:) het hoger beroep.
2.4 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in haar vonnis van 10 januari 2007, onder 2.1 tot en met 2.10, feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Het gaat in dit geding, kort gezegd, om het volgende. [appellanten] hebben op 2 november 2005 een woonhuis met erf, schuur en verder toebehoren, aan de [adres], gekocht van [geïntimeerde] tegen een koopprijs van € 160.000,--. De overdracht heeft plaatsgevonden op 19 december 2005. [appellanten] hebben gesteld dat hen kort na de overdracht is gebleken dat het dak van de woning in een zo slechte staat verkeert dat dit geheel vervangen dient te worden. [appellanten] hebben gevorderd om, kort gezegd, [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 9.388,86 met rente en kosten. Deze vordering hebben [appellanten] gebaseerd op, primair non-conformiteit (art. 7:17 BW Pro) en/of wanprestatie (art. 6:74 BW Pro), subsidiair gedeeltelijke ontbinding (art. 6:270 jo Pro. 6:265 BW) en meer subsidiair dwaling en wijziging van de overeenkomst met opheffing van het nadeel (6:230 lid 2 jo 6:228 BW). De rechtbank heeft in het bestreden vonnis deze vordering afgewezen.
4.2 De grieven 1 en 2 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. [appellanten] betogen dat het huis in verband met voornoemde gebreken niet aan de overeenkomst beantwoordt. [appellanten] hebben in dat kader een beroep gedaan op de volgende bepalingen van hun koopovereenkomst, welke bepalingen voorgaan op artikel 7:17 lid 1 BW Pro dat van aanvullend recht is omdat de koop en verkoop van onroerend goed (ook door particulieren) geen consumentenkoop is (artikel 7:5 lid 1 jo Pro. 6 lid 1 BW).
In artikel 5.1 van de door partijen ondertekende standaard NVM-koopakte "bestaande eengezinswoning" (productie 1 bij inl. dagvaarding), staat (onder meer):
"De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle (...) zichtbare en onzichtbare gebreken (...)."
In artikel 5.3, eerste alinea, van voornoemde koopakte staat (voor zover hier van belang):
"De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst."
4.3 De makelaar van [geïntimeerde] heeft in oktober 2005 – voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst – een door M.O.B. Consultancy B.V. in opdracht van [geïntimeerde] opgesteld bouwtechnisch rapport van 3 januari 2005 aan [appellant] ter beschikking gesteld (productie 3 bij inl. dagvaarding en rov. 2.2 en 2.3 van het bestreden vonnis).
4.4 Bij de vraag of het huis de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, komt het aan op de uitleg van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 december 2005 (C04/294, RvdW 2006, 117) volgt dat de uitleg dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang (HR 20 februari 2004, C02/219, NJ 2005, 493). In dit licht heeft ten aanzien van de uitleg van een overeenkomst waarbij een bebouwde onroerende zaak is verkocht, te gelden dat uitgangspunt voor de uitleg van art. 5.3 van de koopakte dient te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing. Dit geldt te meer nu partijen niet hebben gesteld dat zij ten aanzien van de uitleg van de koopovereenkomst andere specifieke verklaringen (dan hiervoor genoemd in rov. 4.3 en 4.4) jegens elkaar hebben geuit.
4.5 Ter onderbouwing van de gestelde gebrekkigheid van het dak van het woonhuis, hebben [appellanten] een aanvullend keuringsrapport van 2 januari 2006 overgelegd van M.O.B. Consultancy B.V. (productie 4 bij inl. dagvaarding). Deze keuring is uitgevoerd nadat [appellanten] na de levering van 19 december 2005 met verbouwingswerkzaamheden waren begonnen en zij, na het verwijderen van de bekleding aan de binnenzijde van de woning, gebreken aan het dak hadden geconstateerd (rov. 2.7 van het bestreden vonnis). In het aanvullend rapport is te lezen dat vanwege onvoldoende ventilatie de houten dakconstructie grotendeels is verstikt, dakdelen deels zijn gebroken en vergaan, lekkagesporen zichtbaar zijn en er sporen van houtworm zijn. M.O.B. adviseert om de gehele dakconstructie inclusief dakbedekking te vervangen. Aldus hebben [appellanten] uitvoerig gesteld en met een rapport van M.O.B. Consultancy onderbouwd welke gebreken aan het dak van het woonhuis zijn geconstateerd. [geïntimeerde] heeft deze stellingen onvoldoende gemotiveerd betwist (memorie van antwoord, onder 14 en conclusie van antwoord, onder 7), zodat voornoemde door [appellanten] gestelde gebreken vaststaan.
4.6 Het hof is van oordeel dat deze gebreken zodanig ernstig van aard zijn dat zij in de weg staan een normaal gebruik van het pand als woonhuis. Immers, van een woonhuis mag in beginsel worden verwacht dat het een deugdelijke dakconstructie heeft. Uit het rapport kan worden afgeleid dat de staat van het dak zodanig is dat onmiddellijke herstelwerkzaamheden verricht dienen te worden om het pand als woonhuis te kunnen blijven gebruiken; aanzienlijke delen van het dak zijn door verstikking vergaan, dan wel (door houtworm) aangetast. Het pand heeft dan ook niet de feitelijke eigenschappen die normaliter van een woonhuis mogen worden verwacht.
4.7 [geïntimeerde] heeft als verweer aangevoerd dat [appellanten] geen beroep kunnen doen op de garantie voor normaal gebruik in art. 5.3 van de koopovereenkomst omdat deze garantie niet geldt nu de gebreken voor [appellanten] uit het voorafgaand aan de koop overgelegde rapport kenbaar waren. [appellanten] hebben hun onderzoeksplicht geschonden, zodat zij geen beroep op deze garantie voor normaal gebruik kunnen doen. Het gaat om voor de koper zichtbare gebreken die [appellanten] hebben aanvaard en waarvoor [geïntimeerde] op grond van art. 5.1 van de koopovereenkomst niet hoeft in te staan, aldus [geïntimeerde] (memorie van antwoord, onder 6, 12 en 13 en conclusie van antwoord, onder 4-5).
[appellanten] hebben aangevoerd dat zij – mede gelet op het door [geïntimeerde] voorafgaand aan de koopovereenkomst overgelegde rapport – niet eraan hoefden te twijfelen dat het woonhuis de voor een normaal gebruik benodigde eigenschappen had. Van schending van een onderzoeksplicht is dan ook geen sprake, aldus [appellanten] (memorie van grieven, onder 8-13).
4.8 Art. 5.3 van de NVM-koopakte bepaalt dat de verkoper niet instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik verhinderen én die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Het hof is van oordeel dat een redelijke uitleg van laatstgenoemde bepaling meebrengt dat de verkoper niet instaat voor gebreken die bij redelijkerwijs van koper te vergen onderzoek aan het licht zouden zijn gekomen.
4.9 Op pagina 2 van het rapport van M.O.B. Consultancy B.V. van 3 januari 2005, waarover [appellanten] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst de beschikking hadden, is vermeld dat het woonhuis in 1920 is gebouwd.
Op pagina 3 is ten aanzien van het onderdeel “dak” vermeld “prognose onderhoudskosten direct” € 200,-- en “prognose onderhoudskosten termijn” € 300,--.
Op pagina 7 is bij het onderdeel “dakbedekking” het volgende aangegeven:
“De bitumineuze dakbedekking op het hoofddak is door de aanwezige grindballastlaag beperkt inspecteerbaar. De dakbedekking is volgens opgave in 1990 aangebracht. Vervanging wordt op korte termijn niet nodig geacht.”
Ten aanzien van het onderdeel “kap- dak- en vloerconstructie” is op pagina 12 vermeld:
“Spanten, gordingen en dakbalken
Vanwege de aanwezige afwerkingen niet/beperkt inspecteerbaar. Bij het belopen van het platte dak was geen noemenswaardige vering voelbaar, wat bij aanwezigheid op mogelijke gebreken zou kunnen wijzen.
(…)
Dakbeschot
Vanwege de aanwezige afwerkingen niet inspecteerbaar. Zie ook bovenstaand bij dakbalken. Nabij de schoorsteen is enige beweging in het dakbeschot voelbaar. In de toekomst rekenen op enig herstel van het dakbeschot bij vernieuwing van de dakbedekking. Kosten niet in te schatten. (…)”.
4.10 Het hof is, anders dan de rechtbank, van oordeel – ook indien in aanmerking genomen wordt dat het woonhuis ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst 85 jaar oud was – dat [appellanten] op grond van dit rapport niet behoefden te verwachten dat het dak in een zodanige staat verkeerde dat het woonhuis niet voor normaal gebruik geschikt was. De inhoud van het rapport is niet zodanig alarmerend van toon dat [appellanten] daarin aanleiding hadden moeten zien voor nader onderzoek naar de staat van het dak. Immers, uit het rapport blijkt alleen dat beweging in het dak op mogelijke gebreken zou kunnen duiden, terwijl bij het belopen van het dak “geen noemenswaardige vering voelbaar” was. Enkel in de nabijheid van de schoorsteen is “enige beweging in het dakbeschot” voelbaar, waardoor “op termijn” moet worden gerekend op “enig herstel van het dakbeschot bij vernieuwing van de dakbedekking”. Vervanging van deze dakbedekking wordt echter op korte termijn niet nodig geacht. Het rapport geeft naar het oordeel van het hof dan ook geen indicatie dat het dak in een zodanige staat verkeerde als na de levering is vastgesteld en hiervoor is weergegeven in rov. 4.5. Ook de begrote onderhoudskosten voor het dak van € 200 (direct) en € 500,-- (op termijn) vormen geen aanleiding om te vermoeden dat de staat van het dak zodanig was dat het aan normaal gebruik als woonhuis in de weg staat.
Het hof neemt hierbij in aanmerking dat het dak – in verband met de aanwezige afwerkingen – enkel visueel geïnspecteerd is. M.O.B. Consultancy heeft in deze visuele inspectie kennelijk geen aanleiding gezien om een vervolgonderzoek te adviseren, terwijl op pagina 4 van het rapport is aangegeven dat M.O.B. Consultancy in voorkomend geval wel vermeldt of het raadzaam is om diepgaander of specialistisch onderzoek te laten verrichten. Onder deze omstandigheden valt niet in te zien waarom van [appellanten] wel verwacht mocht worden om op grond van dit rapport nader onderzoek naar de staat van het dak te verrichten.
Daar komt bij dat uit het aanvullend rapport van M.O.B. Consultancy (productie 4 bij inleidende dagvaarding) blijkt dat de gebreken aan het dak eerst zijn geconstateerd nadat “het plafond tegen de dakconstructie” (p. 1) was verwijderd. Kennelijk waren de gebreken aan het dak dus alleen te constateren na destructief onderzoek. Het redelijkerwijs van [appellanten] te vergen onderzoek gaat niet zover dat zij voorafgaand aan de koop destructief onderzoek in het woonhuis moeten verrichten om te voorkomen dat zij hun onderzoeksplicht onvoldoende zijn nagekomen.
De conclusie is dan ook dat geen sprake is van voor [appellanten] kenbare gebreken in de zin van art. 4.3 van de koopovereenkomst, zodat [geïntimeerde] – die volgens dezelfde bepaling er in dat geval voor heeft in te staan dat het huis voor normaal gebruik geschikt is – tekortgeschoten is jegens [appellanten] De grieven 1 en 2 slagen en de vordering van [appellanten] is op de primaire grondslag dan ook toewijsbaar.
4.11 [appellanten] stellen dat met het herstel van het dak een bedrag van € 9.388,86 inclusief b.t.w. is gemoeid. Zij hebben ter onderbouwing hiervan een offerte van 30 januari 2006 van De Jong, Loodgieters – onderhoudswerken, te Nieuwegein overgelegd (inl. dagvaarding, onder 7 en productie 5). Ter comparitie van partijen van 27 november 2006 hebben [appellanten] verklaard dat zij het dak in juni/juli 2006 conform de offerte hebben laten herstellen (proces-verbaal, p. 2, onder 4 en memorie van grieven, onder 20). [geïntimeerde] heeft dit schadebedrag betwist en aangevoerd dat [appellanten] slechts één offerte hebben overgelegd. Bovendien zou de eerste offerte van hetzelfde bedrijf € 2.000,-- lager zijn geweest (conclusie van antwoord, onder 7). Dit laatste verweer is tijdens voornoemde comparitie door de raadsman van [geïntimeerde] ingetrokken, omdat het op een misverstand berustte (proces-verbaal, p. 5).
4.12 Het hof neemt als vaststaand aan dat [appellanten] de herstelwerkzaamheden in juni/juli 2006 aan het dak conform de offerte van De Jong hebben doen uitvoeren, nu [geïntimeerde] dit niet heeft betwist. Het hof is verder van oordeel dat [geïntimeerde] – in het licht van de door [appellanten] overgelegde offerte waarin de uit te voeren werkzaamheden per post zijn omschreven – zijn betwisting van de schadeomvang onvoldoende heeft gemotiveerd. Van [geïntimeerde] mocht verwacht worden om ten aanzien van deze offerte nader aan te geven waarom niet van de daarin begrote kosten zou kunnen worden uitgegaan. De omstandigheid dat [appellanten] hebben volstaan met het opvragen van één offerte op basis waarvan zij kennelijk de werkzaamheden aan het dak hebben laten uitvoeren, leidt ook niet tot een ander oordeel. Er zijn door [geïntimeerde] geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat de in de offerte omschreven herstelwerkzaamheden van € 9.388,86 te hoog zijn begroot of niet zijn uitgevoerd.
4.13 Het hof acht niet de volledige door [appellanten] gevorderde schade toewijsbaar. Zoals hiervoor in rov. 4.9 en 4.10 is overwogen, was uit het eerste rapport van M.O.B. Consultancy voor [appellanten] duidelijk dat (op termijn) in totaal voor € 500,-- werkzaamheden aan het dak verricht dienden te worden. Ook uit de stellingen van [appellanten] blijkt dat zij naar aanleiding van dit rapport rekening hielden met onderhoudskosten aan het dak (memorie van grieven, onder 12). Het hof acht het onder deze omstandigheden niet redelijk om deze kosten aan de tekortkoming van [geïntimeerde] toe te rekenen. Het hof zal daarom een bedrag van € 9.388,86 minus € 500,--, € 8.888,86 aan [appellanten] toewijzen.
4.14 [appellanten] vorderen daarnaast een bedrag van € 500,-- ter zake van expertise- en buitengerechtelijke kosten (inl. dagvaarding, onder 15). [geïntimeerde] heeft deze kosten en de toewijsbaarheid daarvan betwist (conclusie van antwoord, onder 7). [appellanten] hebben gesteld dat zij kosten hebben gemaakt in verband met telefoneren, correspondentie en (dossier)onderzoek. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, moeten deze kosten worden aangemerkt als kosten ter instructie van de zaak die geacht worden begrepen te zijn in de toe te wijzen proceskosten (art. 241 Rv Pro). Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de kosten van het tweede rapport kennelijk niet voor rekening van [appellanten] zijn gekomen nu [...], de makelaar van [geïntimeerde], de opdracht voor dit onderzoek heeft gegeven (inl. dagvaarding, onder 6 en bestreden vonnis, onder 2.2 en 2.8).
Slotsom
4.15 Uit het voorgaande volgt dat de grieven 1 en 2 slagen, zodat het bestreden vonnis dient te worden vernietigd en de vordering van [appellanten], uitgezonderd een bedrag van € 500,--, op de primaire grondslag zal worden toegewezen, overeenkomstig de eis vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de inleidende dagvaarding (31 maart 2006). Dit brengt mee dat [appellanten] geen belang meer hebben bij de beoordeling van grief 3 en de subsidiaire en meer subsidiaire grondslag van hun vordering. [geïntimeerde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van zowel de eerste aanleg als het hoger beroep.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Utrecht van 10 januari 2007 en doet opnieuw recht:
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellanten] van € 8.888,86, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 31 maart 2006 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellanten] voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 1.152,-- voor salaris van de procureur en op € 380,87 voor verschotten en wat betreft het hoger beroep begroot op € 632,-- voor salaris van de procureur en op € 486,31 voor verschotten.
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Ginkel, Vaessen en Strens-Meulemeester en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 januari 2008.