Uitspraak
25 maart 2008
eerste civiele kamer
zaaknummer 104.004.012
rolnummer (oud) 2007/977
G E R E C H T S H O F T E A M S T E R D A M
nevenzittingsplaats Arnhem
Arrest
in de zaak van:
de stichting Stichting Portaal,
gevestigd te Baarn,
principaal appellante,
incidenteel geïntimeerde,
procureur: mr. A.S. Rueb,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
principaal geïntimeerde,
incidenteel appellante,
procureur: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
1 Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van de rechtbank Utrecht, sector kanton, van 26 juni 2007 en 10 juli 2007, door de kantonrechter in kort geding gewezen in het geschil tussen principaal appellante (hierna te noemen: Portaal) als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie en principaal geïntimeerde (hierna te noemen: [geïntimeerde]) als eiseres in conventie/verweerster in reconventie. Van deze vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1 Portaal heeft bij exploot van 30 juli 2007 aangezegd van voornoemd vonnis van 10 juli 2007 in hoger beroep te komen, met gelijktijdige dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
Daarbij heeft Portaal drie grieven tegen het bestreden vonnis geformuleerd en toegelicht met verwijzing naar de door haar in hoger beroep in het geding te brengen producties. Zij heeft aangekondigd te concluderen dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw recht doende bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- [geïntimeerde] zal veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen arrest het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar van harentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van harentwege bevindt, alsmede het gehuurde, onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking aan Portaal zal stellen, waarbij Portaal gemachtigd wordt de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [geïntimeerde] met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
- [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van de procedure in beide instanties, waaronder begrepen een bedrag voor het salaris van de gemachtigde en van de procureur van Portaal.
2.2 Portaal heeft op de dienende dag een akte overlegging grieven genomen en daarbij geconcludeerd overeenkomstig voornoemd exploot.
2.3 [geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord in het principaal appel, tevens memorie van grieven in het voorwaardelijk incidenteel appel ex artikel 337 lid 2 Rv Pro in verbinding met artikel 339 lid 3 Rv Pro genomen. Zij heeft in het principaal appel verweer gevoerd en een nieuwe productie in het geding gebracht. Voorts heeft zij voorwaardelijk incidenteel appel ingesteld tegen het bovengenoemde vonnis van 26 juni 2007, waartegen zij één grief heeft aangevoerd. Haar conclusie luidt:
in het principaal appel:
dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van 10 juli 2007 van de kantonrechter te Utrecht, recht sprekende in kort geding, zo nodig onder verbetering en/of aanvulling van de gronden, zal bekrachtigen, met veroordeling van Portaal in de proceskosten van beide instanties (bedoeld zal zijn: het hoger beroep);
in het voorwaardelijk incidenteel appel:
dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van 26 juni 2007 van de kantonrechter te Utrecht, recht sprekende in kort geding, zal vernietigen op gronden als in het incidenteel appel vermeld, en Portaal alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vordering, althans haar deze zal ontzeggen, met veroordeling van Portaal in de kosten van de procedure van beide instanties.
2.4 Portaal heeft een memorie van antwoord in incidenteel appel genomen, met conclusie dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van 26 juni 2007 van de kantonrechter te Utrecht in kort geding, zo nodig onder verbetering en/of aanvulling van de gronden zal bekrachtigen, met veroordeling van [geïntimeerde] (zoals het hof begrijpt) in de kosten van het voorwaardelijk incidenteel appel.
2.5 Ten slotte hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De vaststaande feiten
Het hof gaat uit van de in het vonnis van 10 juli 2007 onder 2.1 vastgestelde feiten, nu daartegen geen grieven of bezwaren zijn gericht. Tegen het onder 2.2 vastgestelde feit richt zich de eerste grief in het principaal appel, die hieronder - gezamenlijk met de twee overige grieven in het principaal appel - zal worden behandeld.
4 De beoordeling in hoger beroep
4.1 Het hof ziet aanleiding eerst de grief in het (voorwaardelijk) incidenteel appel te behandelen.
Deze grief luidt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen, in rechtsoverweging 4 van het vonnis van 26 juni 2007, dat Portaal niet heeft ingestemd met de intrekking van de vorderingen in conventie van [geïntimeerde]. Volgens [geïntimeerde] heeft Portaal, doordat zij tijdens de zitting van 19 juni 2007 expliciet afstand heeft gedaan van een beroep op een veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in conventie, tevens ingestemd met intrekking door [geïntimeerde] van haar vorderingen in conventie. Op die grond had de kantonrechter vervolgens tot het oordeel moeten komen dat de behandeling van deze zaak geen doorgang kon en mocht vinden, en de eis in reconventie niet in behandeling mogen nemen.
4.2 Vaststaat dat op verzoek van [geïntimeerde] op 1 juni 2007 het exploot van dagvaarding in eerste aanleg is uitgebracht aan Portaal als gedaagde sub 1, en [gedaagde sub 2] (hierna: [gedaagde sub 2]) en [gedaagde sub 3] (hierna: [gedaagde sub 3]) als gedaagden sub 2 en sub 3.
In dat exploot is aangekondigd dat [geïntimeerde] in kort geding zou vorderen - kort samengevat – primair dat Portaal de huurovereenkomst met [geïntimeerde] diende na te komen en de woning aan de [adres] te [woonplaats] aan haar vrij van andere bewoners ter beschikking moest stellen, subsidiair dat Portaal aan haar een stadsvernieuwingsurgentie zou geven en de huurovereenkomst met [geïntimeerde] volledig zou nakomen totdat zij een andere woning had gevonden en de overeenkomst geldig beëindigd had, alsmede zou vorderen dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de woning moesten verlaten.
Verder staat vast dat [geïntimeerde] op 14 juni 2007 de vordering tegen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] heeft ingetrokken en op 15 juni 2007 de vordering tegen Portaal.
Ten slotte staat als niet bestreden vast dat Portaal op 14 juni 2007 een eis in reconventie bij de griffie van de rechtbank heeft ingediend - strekkende tot ontruiming door [geïntimeerde] van de door haar gehuurde woning aan de [adres] te [woonplaats] - in verband met de aangekondigde behandeling van de zaak op 19 juni 2007 en dat [geïntimeerde] en Portaal op de terechtzitting van 19 juni 2007 zijn verschenen.
4.3 Portaal voert aan dat zij weliswaar ter zitting van 19 juni 2007 heeft afgezien van een proceskostenveroordeling in conventie, maar dat zij toen niet heeft ingestemd met de intrekking van de zaak. Zij heeft op de genoemde zitting aangegeven de behandeling van haar eis in reconventie te wensen, nu de zaak in conventie aanhangig was gemaakt door het uitbrengen van de dagvaarding op 1 juni 2007 en zij op 14 juni 2007 de eis in reconventie had ingediend ter griffie van de rechtbank.
4.4 Het hof gaat uit van de juistheid van de stelling van Portaal dat zij niet heeft ingestemd met intrekking van de zaak, nu in het vonnis van 26 juni 2007 (onder 3.2 en 4) met zoveel woorden is vermeld dat Portaal de behandeling van haar eis in reconventie wenst en niet instemt met intrekking van de zaak in conventie en (onder 5) dat voor de behandeling van de zaak wordt verwezen naar een nieuwe zitting. Uit niets blijkt dat Portaal wel heeft ingestemd met intrekking van de zaak in conventie. Dit volgt ook niet uit het enkele feit dat in dit vonnis niets over een proceskostenveroordeling is opgenomen.
4.5 Het hof concludeert dan ook dat de verschijning van [geïntimeerde] en Portaal op de terechtzitting van 19 juni 2007 en de bovengenoemde omstandigheden het gevolg hebben gehad dat de zaak aanhangig is gebleven en dat Portaal haar eis in reconventie ter zitting heeft kunnen instellen. De grief treft geen doel.
4.6 Vervolgens is - in het principaal appel - de vraag aan de orde of de vordering van Portaal in kort geding toewijsbaar is. Daarvoor is nodig - mede gezien de stelling van [geïntimeerde] dat zij belang heeft (gehouden) bij het huurrecht van deze woning - dat met voldoende waar-schijnlijkheid kan worden aangenomen dat de vordering van Portaal tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure toewijsbaar is.
Portaal voert aan dat [geïntimeerde] de woning reeds geruime tijd in strijd met artikel 6 lid 5 en Pro lid 10 van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden niet zelf als huurder heeft bewoond en als hoofdverblijf heeft gehad, en zonder toestemming van Portaal geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, althans in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3]. Dit betekent volgens haar dat [geïntimeerde] ernstig toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij stelt een spoedeisend belang te hebben bij de vordering tot ontruiming, omdat zij als woningbouwvereniging krachtig moet optreden tegen misbruik van het gehuurde en groot belang erbij heeft dat een woning daadwerkelijk wordt bewoond door de rechthebbende. Na ontruiming kan deze woning worden ingezet als tijdelijke (wissel)woning of tijdelijke woning voor een woningzoekende met een groot belang bij een woning.
4.7 Het hof acht in dit verband het volgende van belang.
Vaststaat dat [gedaagde sub 2] op 3 augustus 2005 een met [geïntimeerde] gesloten ‘Kamerbewoningsovereenkomst’ heeft ondertekend, waarin [gedaagde sub 2] heeft verklaard dat zij per 1 augustus 2005 een kamer zou gaan bewonen op de [adres] te [woonplaats]. Verder is in de overeenkomst vermeld dat [gedaagde sub 2] een borg van € 189,- moest betalen bij ondertekening en dat zij per 1 augustus 2005 als tegenprestatie de eerste week van iedere maand € 189,- zou doneren aan de Stichting HandWerk te Utrecht, dat beide partijen een opzegtermijn van een maand hadden en dat [gedaagde sub 2] zich niet mocht inschrijven op genoemd adres in de basisadministratie van de gemeente [woonplaats].
[gedaagde sub 3] heeft op 19 juni 2006 een vrijwel gelijkluidende kamerbewoningsovereenkomst getekend. Deze ging in op 1 juli 2006. Zij diende een borg van € 211,- te betalen en per 1 juli 2006 € 211,- per maand als tegenprestatie aan voornoemde stichting te doneren.
[geïntimeerde] is sinds 3 maart 2005 penningmeester van de stichting.
[gedaagde sub 2] is op voornoemd adres vanaf 14 juli 2005 ingeschreven bij WoningNet te [woonplaats]. Verder staat als niet bestreden vast dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] sinds voornoemde tijdstippen voortdurend beiden een kamer in deze door [geïntimeerde] van Portaal gehuurde woning hebben bewoond, totdat zij op 28 mei 2007 de woning met achterlating van de sleutels hebben verlaten. Zij gaven hiermee gevolg aan een schriftelijke opzegging (“ontbinding” van ”onze afspraak”) door [geïntimeerde] op 26 april 2007, per 31 mei 2007, van de ‘Kamerbewoningsovereenkomsten’.
4.8 Volgens [geïntimeerde] was geen sprake van onderhuur door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3], doch slechts van een afspraak die inhield dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] tijdens langdurige afwezigheid van [geïntimeerde] wegens verblijf in het buitenland op haar huis pasten en daarvoor als tegenprestatie iedere maand een donatie deden aan de stichting. Zij stelt steeds haar hoofdverblijf in deze woning te hebben gehad en dit nog te hebben. In verband met een door haar verwachte verhuizing in juli 2007 met een stadsvernieuwingsurgentie en een beoogd vertrek eind mei 2007 naar het buitenland, heeft zij in april 2007 reeds de meeste spullen van haarzelf en haar dochter uit de woning gehaald en bij haar ouders opgeslagen.
4.9 Dit verweer van [geïntimeerde] wordt weerlegd door schriftelijke, ondertekende verklaringen van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] van 30 mei 2007 (producties 32 en 33 in eerste aanleg van Portaal).
In de verklaring van [gedaagde sub 2] is onder meer het volgende vermeld:
"Op uitnodiging van Stichting Portaal en haar advocaat (…) leg ik geheel vrijwillig de volgende verklaring af. (…)
Ik ben via een advertentie, die ik geplaatst had in de supermarkt, gebeld door één van de voormalige huurders van de woning [adres]. Na een hospiteeravond werd mij medegedeeld dat ik de kamer in de woning (…) mocht betrekken. Voor zover ik weet is de woning (…) al geruime tijd in gebruik bij studenten en woont [geïntimeerde] er niet zelf.
Ik ben op de [adres] komen wonen op 6 of 8 augustus 2005. Ik heb een schriftelijke overeenkomst, (…). Bij het aangaan van de overeenkomst met [geïntimeerde] heeft ze mij op het hart gedrukt dat op het moment dat iemand voor haar aan de deur zou staan, ik zou moeten verklaren dat ik de kinderoppas was. Uit de gebruiksovereenkomst blijkt in ieder geval dat ik gebruik kan maken van de woning aan de [adres] te [woonplaats]. Voor het gebruik van de woning diende ik als tegenprestatie een donatie te voldoen van € 189,- per maand. Ik diende dit bedrag te voldoen op de rekening van Stichting Handwerk .(…)
De woning werd door mij bewoond met twee andere meisjes. In totaal woonden er altijd drie meisjes. Vanaf maart 2007 waren we met zijn tweeën.
Op 1 juni 2006 is [gedaagde sub 3], na het vertrek van een huisgenote, een van de medebewoners geworden. Een andere huisgenote, genaamd [bewoonster drie], heeft er tot maart 2007 gewoond. Met z'n drieën hebben we de gehele woning gebruikt inclusief wasmachine, koelkast, fornuis enz. Mevrouw [geïntimeerde] woonde niet in de woning (…) Mevrouw [geïntimeerde] of haar vriend, [persoon A], kwam ongeveer 1 maal per week de post halen. (..) Op 5 april 2007 heeft [persoon B] van Portaal de woning (…) bezocht en gezegd dat er sprake was van een onderhuursituatie. (…) Ik ben bereid om deze verklaring zo nodig onder ede te herhalen."
De verklaring van [gedaagde sub 3] houdt onder meer het volgende in:
"Op uitnodiging van de Stichting Portaal en haar advocaat (…) leg ik geheel vrijwillig de volgende verklaring af.
Ik heb kennis genomen van de schriftelijke verklaring van [gedaagde sub 2]. Die verklaring is juist. In aanvulling daarop verklaar ik nog het volgende. (…)
Ik ben via Kamernet in contact gekomen met de toenmalige bewoners van de [adres]. Zij zochten nog een huisgenoot voor de leegkomende kamer in de woning (…). Ik ben uitgenodigd op een hospiteeravond en kreeg te horen dat ik de kamer had. Op dat moment kreeg ik de indruk dat de woning al geruime tijd door studenten werd bewoond. Het was in mijn beleving gewoon een studentenhuis. Ik mocht mij er alleen niet inschrijven. Later begreep ik dat het de woning van [geïntimeerde] was. Ik heb de kamer gehuurd per 1 juni 2006, maar ben er pas 1 augustus 2006 daadwerkelijk gaan wonen. (…)
Ongeveer een half jaar nadat ik de kamer had betrokken, werd aan mij en mijn huisgenoten door [geïntimeerde] en [persoon A] meegedeeld, dat bij bezoek bestemd voor [geïntimeerde] wij aan het bezoek moesten meedelen dat wij de kinderoppas zouden zijn. [geïntimeerde] verwachtte namelijk bezoek van onder meer Portaal in verband met de herstructurering van de wijk. Ik heb als tegenprestatie voor het gebruik van de woning maandelijks een donatie van € 211,- gedaan aan de Stichting Hand Werk. (…) In totaal woonden wij met z'n drieën
in de woning. Op 5 april 2007 stond [persoon B] van Portaal voor de deur. Ik heb opengedaan en in eerste instantie aangegeven dat ik de oppas was. [persoon B] gaf aan dat er sterke aanwijzingen waren dat de gehele woning in onderhuur was gegeven. (…).
4.10 Het hof is van oordeel dat gezien de bovengenoemde ‘Kamerbewonersovereenkomsten’ in samenhang met de voornoemde concrete, gedetailleerde en geloofwaardige verklaringen van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] voorshands moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] in elk geval sinds 1 augustus 2005 niet langer zelf - zoals voorgeschreven in artikel 6 lid 5 en Pro 10 van de toepasselijke algemene voorwaarden - haar hoofdverblijf in de woning heeft en deze in strijd met genoemde algemene voorwaarden (artikel 6 lid Pro 10) heeft onderverhuurd dan wel anderszins in gebruik heeft gegeven.
Dit betekent dat aangenomen moet worden dat zij ernstig toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar huurovereenkomst met Portaal.
Hetgeen [geïntimeerde] hiertegen heeft aangevoerd - verklaringen van twee buurtbewoners dat zij hier woont, het verwijderen van haar spullen uit de woning in verband met haar toekomstige verhuizing en het feit dat zij post ontving aan dit adres - is, gelet op de ‘’Kamerbewonersovereenkomsten en de gedetailleerde verklaringen van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3], onvoldoende om tot een voorlopig ander oordeel te komen.
Met voldoende mate van waarschijnlijkheid kan er daarom in dit kort geding van worden uitgegaan dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure zal worden toegewezen.
4.11 Dan resteert de vraag of voldoende spoedeisend belang aanwezig is voor toewijzing van de gevorderde ontruiming. Het hof is van oordeel dat dit het geval is, gezien de daartoe door Portaal aangevoerde gronden, die het hof onderschrijft.
4.12 De conclusie is dat de grieven in het principaal appel doel treffen. De grief in het (voorwaardelijk) incidenteel appel slaagt niet. Het vonnis van 26 juni 2007 zal worden bekrachtigd en dat van 10 juli 2007 worden vernietigd. Het in reconventie gevorderde zal worden toegewezen. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie in beide instanties.
5 De beslissing
Het hof, rechtdoende in kort geding in hoger beroep:
in het (voorwaardelijk) incidenteel appel:
bekrachtigt het bestreden vonnis van 26 juni 2007;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel appel, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Portaal begroot op € 447,- aan salaris van de procureur en op nihil voor verschotten;
in het principaal appel:
vernietigt het bestreden vonnis van 10 juli 2007, en, opnieuw recht doende in reconventie:
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen zeven dagen na betekening van dit arrest het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar van harentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van harentwege bevindt, alsmede het gehuurde, onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking te stellen aan Portaal, waarbij Portaal gemachtigd wordt de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [geïntimeerde] met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Portaal voor de eerste aanleg begroot op € 250,- aan salaris gemachtigde en op nihil voor verschotten, en voor het hoger beroep op € 335,31 voor verschotten en op € 894,- voor salaris van de procureur;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Smeeïng-van Hees, Groen en Van der Pol en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 maart 2008.