Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting STICHTING MITROS,
gevestigd te Utrecht,
APPELLANTE,
procureur: mr. A.S. Rueb,
t e g e n
1. [A],
2. [A-B],
beiden wonend te Utrecht,
GEÏNTIMEERDEN,
procureur: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna Mitros en [A] c.s. genoemd.
1.1 Bij dagvaarding van 11 oktober 2005 is Mitros in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank te Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht (hierna: de kantonrechter), van 5 oktober 2005, in deze zaak onder zaak-/rolnummer 396949 CU EXPL 05-1055 gewezen tussen Mitros als eiseres in conventie/verweerster in reconventie en [A] c.s. als gedaagden in conventie/eisers in reconventie.
1.2 Mitros heeft bij memorie vier grieven geformuleerd en toegelicht, bescheiden in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, alsnog, uitvoerbaar bij voorraad de huurovereenkomst zal ontbinden en [A] c.s. zal veroordelen tot ontruiming van de hierna te noemen woning, met kosten.
1.3 Daarop heeft [A] c.s. geantwoord, bescheiden in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal bekrachtigen en iedere partij in de eigen kosten zal veroordelen.
1.4 Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Beoordeling
2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1, a tot en met d, een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat deze feiten het hof tot uitgangspunt strekken.
2.2 (De rechtsvoorganger van) Mitros heeft met ingang van 4 maart 1974 aan [A] c.s. verhuurd de woning gelegen aan de [X] straat 14 te Utrecht. Art. 3 van Pro de huurovereenkomst houdt onder meer in dat aan de woning zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder geen andere bestemming mag worden gegeven dan van woonhuis voor de huurder en zijn gezin, en dat deze uitsluitend overeenkomstig die bestemming moet worden ingericht en gebruikt.
Op 23 november 2004 is de politie de woning binnengetreden en heeft 132 hennepplanten, 12 assimilatielampen, 12 transformatoren, 2 afzuiginstallaties, 2 schakelborden, 1 dompelpomp, 1 koolstoffilter en 1 staande ventilator aangetroffen.
2.3 De kantonrechter heeft de vordering van Mitros tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen, overwegend dat [A] c.s. kort en zakelijk weergegeven- de verplichting de woning als een goed huurder te gebruiken niet (in ernstige mate) hebben overtreden, beiden al op leeftijd zijn, dertig jaar de woning als goede huurders hebben bewoond en diep geworteld zijn in de buurtschap.
2.4 De grieven zijn alle gericht tegen voormeld oordeel van de kantonrechter en de gronden waarop dit berust, zodat zij zich lenen voor gezamenlijke behandeling.
2.5 Het hof stelt voorop dat de hennepteelt die plaats vond in de woning gelet op de omvang, 132 hennepplanten, en de aangetroffen apparatuur ten behoeve van de teelt, niet anders kan worden aangemerkt dan als bedrijfsmatige teelt. Zelfs als dit de eerste teelt was, zoals [A] c.s. stellen, dan doet dat niet af aan het bedrijfsmatige karakter daarvan.
Uit de huurovereenkomst volgt dat de woning uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte. De bedrijfsmatige teelt van hennep is in strijd met die bestemming en derhalve in strijd met de huurovereenkomst. Bovendien is de elektrische installatie niet berekend op deze teelt, waardoor deze niet meer voldeed aan daaraan te stellen veiligheidsnormen, hetgeen gevaarzetting oplevert.
Zowel het een als het ander levert een tekortkoming op in de verplichtingen uit de huurovereenkomst die op [A] c.s. rusten.
2.6 Naar luid van art. 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij deze door haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de partij die zich op deze uitzondering beroept om feiten te stellen en zonodig te bewijzen die tot dat oordeel kunnen leiden.
De aard van de tekortkoming, bedrijfsmatige hennepteelt in een woning met alle ongewenste neveneffecten van dien, te weten de gevaarzetting en –naar van algemene bekendheid is- de (indirecte) contacten met het crimineel circuit waarvoor wordt geteeld, rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.
Het belang dat Mitros daarbij heeft is groot, niet alleen omdat zij belang heeft bij gebruik van haar woningbestand op een reguliere, geen overlast veroorzakende wijze en in overeenstemming met de bestemming, maar ook ten einde op effectieve wijze de bedrijfsmatige hennepteelt in door haar verhuurde woningen te kunnen bestrijden.
Het belang van [A] c.s. bij behoud van de woning is ook groot. Indien de huurovereenkomst wordt ontbonden zullen zij immers een andere woning moeten zien te verwerven, hetgeen gelet op het beleid van woningbouwverenigingen ten aanzien van henneptelers wier huurovereenkomst is ontbonden, niet eenvoudig zal zijn.
Toch weegt het belang van [A] c.s. niet zwaarder dan dat van Mitros. Zij konden op grond van de huurovereenkomst ervan op de hoogte zijn dat bedrijfsmatige hennepteelt in strijd is met de woonbestemming, desondanks hebben zij bedrijfsmatig hennep geteeld of laten telen ten einde hun inkomen aan te vullen, daarmee de kwade kans aanvaardend die zich nu voordoet.
2.7 [A] c.s. stellen nog dat Mitros in strijd met het gelijkheidsbeginsel handelt door wel van hen maar niet van vele buurgenoten die volgens hen ook hennep hebben geteeld, ontruiming van de woning te vorderen. Mitros bestrijdt dat dit het geval is. [A] c.s. hebben deze stelling op geen enkele wijze onderbouwd, zodat het hof daaraan voorbij gaat.
2.8 Uit het voorgaande vloeit voort dat de grieven slagen, dat het vonnis waarvan beroep moet worden vernietigd en dat de vordering van Mitros toewijsbaar is. Gelet op de lange duur van de bewoning zal [A] c.s. een ruime termijn voor ontruiming worden gegund.
2.9 In eerste aanleg hebben [A] c.s. in voorwaardelijke reconventie voor het geval in conventie de ontbinding van de overeenkomst zou worden toegewezen- gevorderd Mitros te veroordelen de woning binnen twee weken na de datum van de ontbinding tegen dezelfde huurprijs aan [A] c.s. in verhuur aan te bieden. In eerste aanleg is de kantonrechter niet aan die vordering toegekomen, doch uit het hiervoor onder 2.8 overwogene volgt dat de voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld thans vervuld is, zodat deze op grond van de devolutieve werking van het appel aan de orde moet komen.
Volgens [A] c.s. hebben zij voldoende zwaarwegende feiten en omstandigheden aangevoerd die meebrengen dat zij niet uit huis worden gezet.
Die stelling van [A] c.s. is niet juist, zo volgt uit het onder 2.6 overwogene, zodat de vordering van [A] c.s. –wat daar verder van zij- zal worden afgewezen.
3. Slotsom en kosten
De grieven van Mitros slagen. Het vonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van Mitros zullen worden toegewezen als hierna te doen. De vordering van [A] c.s. zal worden afgewezen. [A] c.s. dienen de kosten te dragen, zowel van de eerste aanleg als van het hoger beroep.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst welke tussen Mitros en [A] c.s. bestaat ten aanzien van de woning gelegen aan de [X]straat 14 te Utrecht;
veroordeelt [A] c.s. de woning uiterlijk op 31 januari 2009 te ontruimen en met al diegenen die zich daar van hunnentwege bevinden en al hetgeen dat zich daar van hunnentwege bevindt te verlaten, en de woning onder afgifte van alle sleutels daarvan, geheel ter vrije beschikking van Mitros te stellen;
machtigt Mitros om de ontruiming zonodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [A] c.s. met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
wijst de vordering van [A] c.s. af;
verwijst [A] c.s. in de proceskosten en begroot die kosten voor zover tot heden aan de kant van Mitros gevallen, voor de eerste aanleg op € 358,60 voor verschotten en op € 300,-- voor salaris van de gemachtigde, en voor het hoger beroep op € 329,60 voor verschotten en op € 894,-- voor salaris van de advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Huijzer, mr. M.A. Goslings en mr. A.R. van de Veen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2008.