Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P07/00559
uitspraak van de veertiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z],
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak nr. SBR 06/3780 van de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) van 23 juli 2007 in het geding tussen
belanghebbende
en
de directeur van de Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente Utrecht,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij de onder nummer 68489 geregistreerde beschikkingen van 31 augustus 2005, krachtens artikel 25 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken a-straat 1 en 2 te [P] (hierna ook: de panden) per waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op elk € 221.000 voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004, ingaande per (de toestandsdatum) 1 januari 2004.
1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar tegen deze beschikkingen bij uitspraak van 14 september 2006 ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak bij brief van 21 oktober 2006 beroep ingesteld. Bij uitspraak van 23 juli 2007 heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3. Tegen de uitspraak van de rechtbank heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 15 augustus 2007, ingekomen bij het Hof op 16 augustus 2007. De heffingsambtenaar heeft op 12 november 2007 een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft bij brief van 16 juli 2008 nadere stukken ingediend ten behoeve van het onderzoek ter zitting van 1 augustus 2008. Van deze stukken is een afschrift aan de heffingsambtenaar gezonden. Van het verhandelde ter zitting van 1 augustus 2008 is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift aan partijen is gezonden bij brief van 5 augustus 2008.
1.4. Belanghebbende heeft bij brief van 22 september 2008 nadere stukken ingediend ten behoeve van het nadere onderzoek ter zitting van 9 oktober 2008. Van deze stukken is een afschrift aan de heffingsambtenaar gezonden. Van het verhandelde ter zitting van 9 oktober 2008 is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak is meegezonden.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
2.1.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaken [A-straat 1 en 2] te [P]. Deze onroerende zaken zijn twee nagenoeg identieke tussenwoningen, bouwjaar 1904, met een bruto vloeroppervlakte (bvo) van 165 m² bij nr. 40 en 160 m² bij nr. 41, bij beide verdeeld over 4 bouwlagen. In de ten behoeve van het onderhavige tijdvak opgemaakte taxatierapporten per de toestandsdatum 1 januari 2004 is aan de panden een waarde toegekend van € 221.000, onder vermelding van:
"Bovengenoemde waarde is de vastgestelde waarde na procentuele aftrek (15%) i.v.m. bodemverontreiniging (belastingjaar 2004)."
In beide rapporten wordt vermeld dat de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van het desbetreffende pand zeer matig zijn.
2.1.2. In de taxatierapporten zijn onder meer na te noemen gegevens opgenomen van tussenwoningen aan of in de nabije omgeving van de A-straat:
adres bouwjaar bvo bouwlagen verkoopdatum €
[A-straat 3] 1904 265 4 21 augustus 1998 426.553
[A-straat 4] 1857 225 4 31 augustus 1998 401.600
[B-straat 1] 1904 100 2 26 juli 1999 215.546
[C-straat 1] 1850 175 4 2 december 1999 407.495
Bij dit overzicht is aan de staat van onderhoud van deze woningen de kwalificatie slecht tot (zeer) matig toegekend, en aan de bouwkundige kwaliteit de kwalificatie matig tot redelijk.
2.1.3. In het naastgelegen pand A-straat [3] was in het verleden een benzinestation aanwezig. Als gevolg van lekkages aldaar was de grond ernstig verontreinigd, waarna saneringswerkzaamheden zijn gestart. Op circa 2 tot 4 meter van het pand op nummer 41 zijn peilbuizen aangebracht, waarvan de grondwatermonsters als volgt zijn geanalyseerd (in ug/l):
Peilbuis 104:
datum 18 juni 1997 12 juni 2003 3 feb.2004 22 feb. 2007
benzeen 5,2 <8 <0,2 <0,2
tolueen 31 <8 <0,2 <0,2
ethylbenzeen 300 58 1,0 2,1
xylenen 2000 300 5,0 3,7
naftaleen 140 220 0,4 <0,2
minerale olie 3000 790 <50 <50.
Peilbuis 403
datum dec 2001 12 juni 2003 3 feb. 2004 22 feb. 2007
benzeen 5,1 <0,2 <0,3 <0,2
tolueen 180 2,8 1,1 0,23
ethylbenzeen 530 36 31 <0,2
xylenen 460 63 71 1,3
naftaleen 190 5,4 5,8 <0,2
minerale olie 2700 80 1800 <50.
Blijkens bijlage 6, tabel 2, van het rapport 'Voormalig benzinestation Nader bodemonderzoek [A-straat 3 en 4], fasen 1 en 2', opgemaakt op 18 juni 1997, hebben voornoemde stoffen en oliën na te noemen streef- en interventiewaarden:
streefwaarde interventie waarde
benzeen 0,2 30
tolueen 0,2 1000
ethylbenzeen 0,2 150
xylenen 0,2 70
naftaleen 0,10 70
minerale olie 50 600.
2.1.4. In juli 2003 is de in het kader van de sanering geplaatste zuiveringsinstallatie verwijderd. Ter bestrijding van de restverontreiniging zijn in november 2003 persluchtinjectiefilters geplaatst om zuurstof aan het grondwater toe te voegen ten behoeve van biorestauratie.
2.1.5. Op 20 juli 2005 heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar tegen de op de voet van artikel 22 van Pro de Wet WOZ genomen beschikkingen voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 de vastgestelde waarde van de panden ad € 186.426 verminderd tot € 156.000 en het tijdvak beperkt tot 1 januari 2001 tot en met 31 december 2003. Bij de aan die waardevaststelling ten grondslag liggende waardebepaling is rekening gehouden met ernstige bodemverontreiniging, welke is berekend op 40% van de gestelde waarde zonder die verontreiniging (€ 260.000).
De tegen deze waardevaststelling ingestelde beroepen zijn door de rechtbank bij uitspraak van 6 maart 2006 (SBR 05/2363 en 05/2364) ongegrond verklaard, welke uitspraak door het Hof bij mondelinge uitspraak van op 13 september 2007 (06/00180 en 06/00315) is bevestigd. Tegen die uitspraak heeft belanghebbende beroep in cassatie ingesteld.
2.2. Omvang van het geschil in hoger beroep
In geschil is de vraag of de panden in 2003 een zodanige verandering in waarde hebben ondergaan dat de waarde mocht worden bepaald naar de staat bij het begin van het kalenderjaar 2004. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord is in geschil de hoogte van de aldus vastgestelde waarde..
2.3. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Voor de aan deze beslissing ten grondslag liggende overwegingen verwijst het Hof naar de uitspraak van de rechtbank.
2.4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen in hoger beroep verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken is vermeld.
2.5. Beoordeling van het hoger beroep
2.5.1. Vaststaat dat bij de waardebepaling van de panden naar de staat op 1 januari 1999 en op 1 januari 2001 rekening is gehouden met de invloed van ernstig verontreinigde grond, waaraan een waardedruk is toegekend van 40% van de door de heffingsambtenaar gestelde waarde indien er geen sprake zou zijn geweest van verontreiniging. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat deze invloed in 2003 zo gering was geworden dat de panden daardoor een verandering in waarde hebben ondergaan als bedoeld in artikel 19, tweede lid, onderdeel c, van de Wet WOZ, hetgeen meebrengt dat de waarde dient te worden bepaald naar de staat aan het begin van het kalenderjaar 2004.
2.5.2. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat belanghebbende geen toestemming heeft verleend tot het plaatsen van peilbuizen op zijn grond, zodat voor de beeldvorming over de mate van verontreiniging van de percelen van belanghebbendes panden het best kan worden uitgegaan van de metingen in de peilbuizen die zijn aangebracht bij [A-straat 3 en 4] en meer in het bijzonder in de peilbuizen 104 en 403, die, geplaatst op een afstand van 2 tot 4 meter van A-straat 1, zich het dichtst bij belanghebbendes panden bevinden. Gelet op de resultaten van de grondwaterbemonstering in deze peilbuizen acht het Hof aannemelijk dat de vervuiling na de meting in 1997 aanzienlijk is verminderd en de sanering is geslaagd, nu blijkens de kerngetallen in 2007 nagenoeg op alle aspecten de streefwaarde is bereikt en in de tussentijd, op een enkele uitzondering na, steeds sprake is geweest van aflopende vervuilingswaarden. Hieraan doet niet af dat bij de meting op 12 juni 2003 in peilbuis 104 voor de stoffen xylenen, naftaleen en de minerale olie een hogere concentratie is aangetroffen dan de interventiewaarde. Gelet op de bij de volgende meting in februari 2004 aangetroffen waarden is aannemelijk dat naar de heffingsambtenaar heeft gesteld sprake is geweest van tijdelijke klontering.
De aldus aannemelijk gemaakte, ook in 2003 opgetreden, sterke afname van de vervuiling resulterend in het beëindigen van de actieve sanering in 2003 vormt een bijzondere omstandigheid die ertoe leidt dat de panden van belanghebbende een verandering in waarde hebben ondergaan, die groter is dan de in artikel 19, tweede lid, onderdeel c, van de Wet WOZ opgenomen drempel. Het Hof verwijst daartoe naar hetgeen hierna wordt overwogen over de waarde van de panden. In dat geval dient de waarde van de panden te worden bepaald naar de staat bij het begin van het kalenderjaar 2004, gelijk de heffingsambtenaar heeft gedaan.
2.5.3. De heffingsambtenaar heeft voor de onderbouwing van de naar de staat op 1 januari 2004 bepaalde en aldus vastgestelde waarde van de panden verwezen naar de taxatierapporten met de daarin opgenomen verkopen van woningen die wat betreft type, bouwaard en ligging naar het oordeel van het Hof in zeer hoge mate vergelijkbaar zijn met de panden van belanghebbende, hetgeen ook geldt voor de staat van onderhoud en de bouwkundige staat. Gelet op de in deze rapporten opgenomen opmerking van de taxateur over de bodemverontreiniging is aannemelijk dat hij daarmee in voldoende mate rekening heeft gehouden. Ook de nog andere voor de waardering relevante aspecten van deze woningen, waaronder verschillen in bruto vloeroppervlakte zijn in voldoende mate tot uitdrukking gebracht in het toch aanzienlijke verschil tussen de verkoopprijzen enerzijds en de - lager - vastgestelde waarde van de panden van belanghebbende anderzijds.
Het Hof overweegt hierbij nog dat indien zich op 1 januari 2004 een koper zou hebben gemeld ervan uitgegaan mag worden dat hij geïnformeerd wordt over het - geheel voor rekening van de gemeente Utrecht door middel van biorestauratie - bestrijden van de laatste restanten van de verontreiniging en dat deze informatie hem er niet van weerhoudt over te gaan tot het kopen van één van de panden voor ten minste € 221.000.
Het Hof acht de heffingsambtenaar er om voornoemde redenen in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde overeenkomt met althans niet hoger is dan de in hoofdstuk III van de Wet WOZ bedoelde waarde.
2.5.4. Hetgeen belanghebbende hiertegenover heeft gesteld is onvoldoende voor een ander oordeel. Belanghebbendes beroep op de waardevaststelling van het pand A-straat 5 kan niet slagen, reeds omdat de juistheid van die waardevaststelling thans niet ter beoordeling van de belastingrechter staat.
2.6. Slotsom
Gelet op het vorenoverwogene dient de uitspraak van de rechtbank te worden bevestigd.
2.7. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
3 Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus vastgesteld door mr. P.M.F. van Loon, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 3 december 2008 in het openbaar
uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.