Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P07/00229
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te Aalsmeer,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 05/6731 van de rechtbank Amsterdam van 8 maart 2007 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Aalsmeer,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2005 ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-weg 20 te Aalsmeer (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 825.000. In het betreffende geschrift zijn ook de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 18 oktober 2005 de vastgestelde waarde verminderd tot € 740.000.
Bij uitspraak van 8 maart 2007, verzonden op 20 maart 2007, heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 27 april 2007, bij het Hof ingekomen op 1 mei 2007, aangevuld bij brief van 28 juni 2007.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2008. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
2.1.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een twee-onder-één-kapwoning welke omstreeks 1913 is gebouwd. Het perceel grond waarop de woning is gesitueerd heeft een oppervlakte van circa 816 m² en is gelegen aan het water van de zogenoemde kleine poel van de Westeinderplassen. Bij de woning behoort voorts ongeveer 204 m² water.
2.1.2. Van de zijde van de heffingsambtenaar is een taxatierapport van 2 februari 2006 ingebracht dat is opgemaakt door een deskundige, in welk rapport de waarde van de woning op 1 januari 2003 is bepaald op € 740.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen a-weg 100, b-weg 1 en c-weg 200, alle in Aalsmeer gelegen
In het taxatierapport is vermeld dat de woning een statige uitstraling heeft en dat de bouwstijl voor Aalsmeer uniek is.
Voorts is in het taxatierapport het volgende vermeld:
‘Volgens taxateur (…) welke het object in de bezwaarfase inpandig heeft bezocht zijn zowel de
keuken alsmede de badkamer gedateerd. (…)
De tuin is verzakt en dient opgehoogd te worden. Dit is bij de meeste woningen het geval welke aan
de Westeinderplassen zijn gesitueerd. Het is een bekend fenomeen en niet alleen uitzonderlijk voor
deze woning.
De woning heeft een grote bruto inhoud van ca. 820 m3. Hierbij dient rekening gehouden te worden
dat de grote inhoud mede wordt veroorzaakt door het feit dat door de bouwstijl deze woning hoge
plafonds heeft.
De berging verkeert in slechte staat.’
2.2. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2003.
2.3. Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:
4.1 Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
4.3 Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 740.000.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat één van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór de waardepeildatum is verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, uitstraling en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar is met de woning. Ook de andere vergelijkingsobjecten bieden inzicht in de voor de woning bestaande markt. Weliswaar vertonen die vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name het bouwjaar, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Dat sprake is van een wezenlijk ander marktsegment is niet aannemelijk. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. De door eiser aangehaalde verkoop van de woning a-weg 127 heeft eerst in december 2006 plaatsgevonden en kan reeds daarom niet bij deze waardering worden betrokken.
4.4 De rechtbank volgt verweerder in zijn betoog dat de door eiser gestelde ernst van de onderhoudsproblematiek niet blijkt uit de door eiser reeds verrichte herstelwerkzaamheden. Het komt de rechtbank onlogisch en dus onaannemelijk voor dat besloten is de muren van de woning te herstellen zonder dat een aanvang zou zijn gemaakt met het oplossen van de gestelde ernstige funderingsproblemen. Immers bij de gestelde funderingsproblemen zou herstel van de muren een zinloze actie zijn omdat daarna direct weer scheuring zou optreden. De rechtbank verbindt hieraan de conclusie dat de funderingsproblemen [het Hof begrijpt: niet] dermate ernstig zijn dat een aanmerkelijk lagere waarde daardoor gerechtvaardigd zou worden. De rechtbank kan aan het door eiser overgelegde stuk afkomstig van Fugro Ingenieursbureau B.V. geen betekenis toekennen nu ter zitting is vastgesteld dat de daarin weergegeven conclusies niet de onderhavige woning betreffen.
4.5 Aan de verzakking van de tuin en de daarmee samenhangende overlast kan voorts geen doorslaggevende betekenis worden toegekend, nu dit veel voorkomt bij aan de plassen gelegen woningen en de eventuele waardedrukkende effecten daarvan in de gerealiseerde verkoopprijzen tot uiting zullen zijn gekomen. Ook de overlast van vliegtuigen beperkt zich niet tot de woning van eiser, maar geldt evenzeer voor de vergelijkingsobjecten, waarvan de eerste twee evenals de woning in de 0 Ke- 35 Ke-zone liggen en de Uiterweg 200 in de zone 40 Ke- 45 Ke. Het ‘stankprobleem’, veroorzaakt door de nabijgelegen verbindingssloot, deed zich niet rond de peildatum voor maar in 2006 en is slechts van tijdelijke aard gebleken. Dat de stank ook rond de peildatum ernstige vormen had aangenomen is door eiser niet aannemelijk gemaakt. Maatregelen tegen de de stank veroorzakende blauwalg zijn bovendien getroffen, zodat de waardedrukkende effecten van dit probleem – zo al relevant voor de waarde in 2003- verwaarloosbaar zijn.
4.6 Gelet op het vorenoverwogene volgt de rechtbank eiser niet in zijn stelling dat geen zorgvuldige taxatie heeft plaatsgevonden. Daarbij is mede van belang dat de taxateur ook al voorafgaand aan de onderhavige taxatie bij de woning is geweest en daarom van de bouwtechnische toestand betreffende de woning op de hoogte was. Tenslotte is in dit verband overwogen dat drie verschillende taxateurs bij de taxatie betrokken zijn geweest.
2.4. Standpunten van partijen
Hiervoor verwijst het Hof naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van de zitting in hoger beroep.
2.5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
2.5.1. Het Hof is, onder overneming van de door de rechtbank gebezigde gronden, van oordeel dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd, zulks, mede naar aanleiding van het gestelde in hoger beroep, onder aanvulling van die gronden als hierna vermeld.
2.5.2. De heffingsambtenaar heeft gesteld en belanghebbende heeft dit ter zitting van het Hof ook bevestigd dat de woning wat betreft geluidsbelasting van Schiphol gelegen is in de zone van 0 Ke tot 35 Ke. Hiermede is, zo blijkt uit het taxatierapport dat van de zijde van de heffingsambtenaar in het geding is gebracht, bij de waardebepaling rekening gehouden. Voor zover belanghebbende bedoelt te stellen dat dit anders is heeft hij die stelling niet aannemelijk gemaakt.
2.5.3. Belanghebbende heeft gesteld dat de taxateur bij de waardebepaling van de woning is uitgegaan van een te grote inhoud. In het taxatierapport dat de heffingsambtenaar heeft overgelegd zijn controleerbare gegevens met betrekking tot de inhoud van de woning vermeld welke door de deskundige als uitgangspunt voor zijn taxatie zijn genomen. Belanghebbende heeft geen toetsbare gegevens verstrekt met behulp waarvan de door de taxateur berekende inhoud met succes kan worden bestreden. Hetgeen belanghebbende ter zitting heeft opgemerkt is onvoldoende concreet om te oordelen dat de taxateur een te grote woninginhoud in aanmerking heeft genomen. Daarbij neemt het Hof nog in aanmerking dat belanghebbende ter zitting heeft erkend dat hij geen rekening heeft gehouden met de aanbouw aan de achterzijde van de woning en waarvan de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat deze een inhoud heeft van ongeveer 85 m³.
2.5.4. Het staat vast dat de woning aan het water is gelegen. Belanghebbende maakt tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat de ligging aan de zogenoemde kleine poel van de Westeinderplassen een waardedrukkend effect heeft ten opzichte van panden die aan ruimer water zijn gelegen. Het Hof acht aannemelijk dat, zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld en in het taxatierapport is vermeld, sprake is van een zeer goede ligging aan het water.
2.5.5. Bij de uitspraak op het door belanghebbende ingediende bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde is verminderd, is rekening gehouden met door belanghebbende gestelde funderingsproblemen. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat er op de waardepeildatum sprake was van zodanige problemen met de fundering dat daarvan een verdergaand waardedrukkend effect uitging als waarvan de heffingsambtenaar in de voormelde uitspraak is uitgegaan. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende geen concrete gegevens omtrent de toestand van de fundering heeft verschaft. De enkele offerte gedagtekend 2 augustus 2007 van een gespecialiseerd ingenieursbureau is daarvoor onvoldoende, aangezien die offerte enkel ziet op de kosten die zijn gemoeid met het verrichten van een funderingsonderzoek en het uitbrengen van een advies daarover.
Voorts is, zoals de heffingsambtenaar ook heeft aangevoerd, niet waarschijnlijk dat de problemen met de fundering aanmerkelijk zijn, aangezien daarmee niet goed is te verenigen de omstandigheid dat belanghebbende al wel het dak en de buitenmuren heeft laten herstellen.
2.5.6. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat op de waardepeildatum 1 januari 2003 te voorzien was dat sprake zou zijn van een toename van de verkeersdruk als gevolg een geplande omleiding van de weg nr. N 201.
2.5.7. De door belanghebbende gestelde overlast als gevolg van verzakking van de riolering is niet aannemelijk gemaakt en evenmin dat hiervan op de waardepeildatum sprake was. Wat betreft de toestand van de tuin en de zich daarin bevindende schuur merkt het Hof het volgende op. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar wijst uit dat bij de taxatie is onderkend dat de tuin is verzakt en dient te worden opgehoogd en dat de berging in slechte staat verkeert. Het Hof ziet geen aanleiding om aan deze aspecten verdergaande gevolgen te verbinden voor de waarde dan de taxateur heeft gedaan.
2.5.8. Zo al sprake zou zijn van een toegenomen luchtverontreiniging is het Hof van oordeel dat deze problematiek ook aan de orde is bij de vergelijkingsobjecten zodat daarmee bij de waardebepaling rekening is gehouden.
2.5.9. In zijn aanvulling van het beroepschrift heeft belanghebbende aangeboden om “middels het horen van getuigen en/of deskundigen de bovengenoemde feiten + punten te bevestigen of verder te onderbouwen”. Nu dit aanbod naar zijn bewoordingen betrekking heeft op alles wat belanghebbende over de toestand van de woning en de wijze van totstandkoming van de taxatie van de heffingsambtenaar te berde heeft gebracht, en belanghebbende nergens heeft aangewezen welke feiten hij wil bewijzen en door welke getuigen, wijst het Hof het aanbod als onvoldoende concreet en gespecificeerd van de hand.
2.6. Slotsom
Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd met aanvulling van de gronden als hiervoor is weergegeven.
2.7. Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld acht het Hof geen termen aanwezig een partij te veroordelen tot vergoeding van proceskosten in eerste en tweede aanleg op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
3. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus vastgesteld door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, P.M.F. van Loon en P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.A.E.G. Geel-Cieraad als griffier. De beslissing is op 19 december 2008 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.