Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 07/00567
7 januari 2009
uitspraak van de Zesde Enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X],
wonende te [Z],
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak no. SBR 06/3705 van de rechtbank Utrecht in het geding tussen
belanghebbende
en
het hoofd belastingen van de gemeente Zeist,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Het beroep heeft betrekking op de uitspraak van verweerder van 5 september 2006, waarbij het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 31 maart 2005 ongegrond is verklaard.
Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2005 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak A-laan [1] te [Z] (hierna: het object) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 308.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2003.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder bij uitspraak, gedagtekend 5 september 2006, de beschikking gehandhaafd.
Bij uitspraak van 2 juli 2007 heeft de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 20 augustus 2007 en is aangevuld bij brief van 28 augustus 2007. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2008. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
Het Hof heeft partijen bij brief van 29 juli 2008 in de gelegenheid gesteld nader schriftelijk bewijs te leveren. Van verweerder is een reactie ingekomen op 22 september 2008 en van belanghebbende op 23 september 2008. Deze reacties zijn door de griffier doorgestuurd naar de andere partij. Van belanghebbende is op 28 oktober 2008 een reactie ingekomen en van verweerder op 29 oktober 2008. Deze reacties zijn door de griffier doorgestuurd naar de andere partij.
Beide partijen hebben het Hof vervolgens toestemming verleend om zonder nadere zitting op het beroep te beslissen.
2.Feiten
2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak A-laan [1] te [Z], welke hij huurt van de gemeente Zeist (hierna: het perceel). Het betreft een opslagterrein met een oppervlakte van 2.000 m² en daarop een varioloods, deels gebouwd in 1989 en deels in 1999, met een oppervlakte van circa 195 m². Het perceel is in gebruik als [B] bedrijf.
2.2. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 31 maart 2005 heeft verweerder de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken op 1 januari 2005 aan het perceel moet worden toegekend vastgesteld op € 308.000.
2.3. In een brief van 2 juni 1997 heeft de gemeente Zeist (bureau Grondzaken) aan belanghebbende onder meer het volgende meegedeeld:
“Wij zijn in beginsel bereid het door u van de gemeente gehuurde perceel bedrijfsterrein, plaatselijk bekend A-laan [1] te [Z], aan u te verkopen. De verkoopprijs van de grond is door ons bepaald op f 100,-- per m2 (kosten koper).
(…)
De bodem is geschikt voor het huidig gebruik (opslagterrein). Het bedrijfsterrein is gelegen op een voormalige vuilstort. Nadat deze stortplaats buiten gebruik werd gesteld, is er een laag grond op aangebracht. Daarna hebben er zich diverse bedrijven gevestigd.
(…)
De provincie is voornemens binnen afzienbare tijd te besluiten dat er voor het geval ‘stortplaats A-laan’ sprake is van een ernstig, niet urgent geval, van bodemverontreiniging.
(…)
Het gemeentelijk beleidskader bodem stelt dat geen grond mag worden verkocht zonder dat voldoende kennis van de bodemkwaliteit aanwezig is. Voor uw perceel geldt dat de bodemkwaliteit thans in voldoende mate bekend is, zodat verkoop mogelijk is”.
2.4. Een verkooptransactie is destijds niet tot stand gekomen.
2.5. In een brief van 4 november 2005 heeft de gemeente Zeist (productgroep ruimte) aan belanghebbende onder meer het volgende meegedeeld:
“De afgelopen tijd hebben ons verzoeken bereikt van bedrijven, welke zijn gevestigd op het bedrijventerrein [A], om het van de gemeente gehuurde bedrijfsterrein te mogen kopen. Deze bedrijven zijn gevestigd op dàt deel van het bedrijventerrein dat vroeger in gebruik is geweest als vuilstort en waarvan al jaren geleden is geconstateerd dat deze locatie ernstig verontreinigd is.
(…)
Binnenkort treedt een wijziging van de Wet Bodembescherming in werking. Deze wetswijziging legt een verregaande saneringsplicht op aan eigenaren en erfpachters van bedrijfsterreinen.
(…)
Gelet op de aanwezige ernstige verontreiniging van het gedeelte van het bedrijventerrein [A] waarop uw bedrijf is gevestigd en de op handen zijnde wetswijziging van de Wet Bodembescherming zoals hiervoor omschreven zijn wij van mening dat de gemeentelijke overheid geen ernstig vervuild bedrijfsterrein tegen marktwaarde aan bedrijven mag verkopen met het risico dat de nieuwe eigenaren kunnen worden aangesproken om de terreinen te gaan saneren op grond van de regeling in de nieuwe Wet Bodembescherming”.
2.6. In een niet gedateerd taxatierapport, dat kennelijk in opdracht van verweerder is opgemaakt in het kader van de behandeling van het bezwaar van belanghebbende, heeft G. Beemsterboer (Beemsterboer & Van de Steeg makelaars en taxateurs) de waarde van het opslagterrein bepaald op € 300.000 en die van de loods op € 8.000. Ter vaststelling van deze waarde heeft de taxateur een vergelijking gemaakt met het object A-laan [2], een perceel grond van 600 m2 met een damwandloods van 120 m2, welk object op 4 oktober 2005 is verkocht voor € 196.000. Uitgaande van een waarde van de damwandloods van € 90.000 heeft de taxateur voor de waarde van de grond van A-laan [2] een bedrag van € 106.000 in aanmerking genomen, waaruit hij een m2-prijs van € 176,70 heeft afgeleid.
Tevens heeft de taxateur een vergelijking gemaakt met het object A-laan [10], dat op 4 maart 2002 als bouwterrein groot 5.952 m2 is verkocht voor € 907.560, waaruit een m2-prijs is af te leiden van € 152,50. De waarde van de grond van belanghebbende is door de taxateur vastgesteld op basis van een m2-prijs van € 150.
3. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is, evenals voor de rechtbank, in geschil of verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Vast staat dat het perceel ernstig vervuild is en dat deze vervuiling grotendeels is veroorzaakt door het voormalige gebruik als stortplaats.
4.2. Ter zitting is vast komen te staan dat de waarde van de loods niet in geschil is en dat het geschil uitsluitend de waarde van de grond betreft.
4.3. Verweerder, op wie de bewijslast rust, heeft de door hem vastgestelde grondwaarde van € 150 per m2 onderbouwd met de twee in 2.6. vermelde vergelijkingsgegevens.
4.3.1. Wat A-laan [10] betreft, is naar ’s Hofs oordeel aannemelijk geworden dat dit geen bruikbaar vergelijkingsobject is omdat - zoals belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld en verweerder ook na schriftelijke vragen van het Hof niet heeft weerlegd – dit object buiten de stortplaats gelegen was en de bodem ervan aanzienlijk minder is vervuild dan die van het perceel van belanghebbende.
4.3.2. Wat A-laan [2] betreft, is na de beantwoording van de schriftelijke vragen voldoende aannemelijk geworden dat het verkoopcijfer een reële weerspiegeling van de waarde in het economische verkeer van dat object op de transactiedatum is. Belanghebbende heeft zijn stelling dat de koper er een miskoop aan heeft gehad, tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, niet aannemelijk gemaakt.
4.3.3. Het Hof acht het enkele vergelijkingsgegeven van A-laan [2], anders dan de rechtbank, onvoldoende basis voor het oordeel dat de waarde van (de grond van) het perceel niet te hoog is vastgesteld. Om te beginnen was in de koop tevens een (waardevolle) loods begrepen, zodat uit het verkoopcijfer niet zonder meer volgt dat de waarde van de grond op de transactiedatum € 176,70 per m2 bedroeg, waarvan de taxateur is uitgegaan. Daar komt bij dat de desbetreffende transactie twee jaar en tien maanden na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en dat A-laan [2] een aanzienlijk kleinere oppervlakte heeft dan het perceel van belanghebbende, terwijl niet duidelijk is of en in welke mate de taxateur rekening heeft gehouden met een afnemende meeropbrengst van meer m2. Op grond van het voorgaande is het Hof van oordeel dat aan het vergelijkingsgegeven A-laan [2] niet iedere betekenis als bewijsmiddel voor de vaststelling van de waarde van het perceel van belanghebbende kan worden ontzegd, maar dat die betekenis moet worden gerelativeerd.
4.4. Belanghebbende heeft, van zijn kant, geen taxatierapport of ander bewijsmiddel van gelijke kracht aangevoerd op grond waarvan de waarde van het perceel kan worden vastgesteld.
4.5. Uit de onder 2.3. tot en met 2.5. vermelde feiten, blijkt dat rond 1997 onderhandeld is over een verkoop van het perceel tegen een prijs van (omgerekend) € 45 per m2 en dat de gemeente in 2005 heeft gemeend het perceel wegens de ernstige vervuiling ervan niet te mogen verkopen. Belanghebbende verbindt hieraan de conclusie – zo begrijpt het Hof – dat de waarde van de grond nihil is (wanneer de kosten van afgraven worden verdisconteerd), althans dat deze niet hoger is dan € 45 per m2. In deze conclusies kan het Hof belanghebbende echter niet volgen. De waarde in het economische verkeer van de onderhavige grond wordt bepaald door het gebruik dat van de grond, ondanks de vervuiling, kan worden gemaakt. Dat die waarde substantieel is, blijkt uit de transactie betreffende A-laan [2]. Voorts is niet aannemelijk dat de waarde in het economische verkeer van de onderhavige grond niet, evenals ‘schone’ grond, een trendmatige stijging zou hebben ondergaan sinds 1997. Dat de gemeente om haar moverende redenen de grond niet (meer) aan belanghebbende wil verkopen, doet aan een en ander niet af.
4.6. Aan de vraagprijs van € 45 per m2 zoals die in 1997 werd gehanteerd, kan naar ’s Hofs oordeel enige indicatie voor het toenmalige waardepeil van de grond worden ontleend, maar hierbij dient te worden bedacht dat de door een gemeente aan een huurder gevraagde prijs onder de waarde in het economische verkeer (marktwaarde) pleegt te liggen. Daar komt bij dat het tijdsverloop tussen de destijds gevoerde onderhandelingen en de waardepeildatum aanzienlijk is.
4.7. Op grond van al het vorenoverwogene concludeert het Hof dat verweerder met het vergelijkingsgegeven A-laan [2] een begin van bewijs heeft geleverd voor de vastgestelde waarde, doch dat de herleiding van de (grond)waarde van het perceel uit dat vergelijkingsgegeven, met zodanig substantiële – en hoofdzakelijk naar een lagere waarde tenderende – onzekerheden is omgeven, dat die vastgestelde waarde met een in goede justitie op 10% bepaalde onzekerheidsmarge moet worden verminderd.
Slotsom
4.8. Het voorgaande houdt in dat het Hof de waarde van de grond van het perceel per de waardepeildatum in goede justitie vaststelt op € 135 per m2 , derhalve € 270.000 voor de grond als geheel. Dit leidt tot een vastgestelde waarde van € 278.000 voor het perceel inclusief loods.
5. Kosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Voor vergoeding komen in aanmerking de door belanghebbende voor het bijwonen van de zittingen van de rechtbank en het Hof gemaakte reiskosten. Het Hof stelt deze kosten met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 30.
6. Beslissing
Het Hof:
vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de voor het perceel vastgestelde waarde tot € 278.000;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van het geschil in eerste aanleg en in hoger beroep ten bedrage van € 30 en wijst de gemeente Zeist aan als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende dient te vergoeden;
gelast de gemeente Zeist het voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van in totaal € 144 (€ 38 + € 106) aan belanghebbende te vergoeden.
Aldus gedaan door mr. J. den Boer, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 7 januari 2009 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.