Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P07/00598
uitspraak: 20 augustus 2009
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te Z, belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 06/9939 van de rechtbank Amsterdam in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz) van 30 november 2005 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te P (hierna: het object) vastgesteld op € 1.290.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2003. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Op hetzelfde biljet zijn de aan belanghebbende ter zake van het object opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen) opgenomen.
1.2. Na tegen de beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 26 juli 2006, de waarde van het object verlaagd naar € 841.500 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Bij uitspraak van 13 augustus 2007, verzonden op 20 augustus 2007, heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 3 september 2007. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, heeft belanghebbende een conclusie van repliek ingediend, waarop door de inspecteur is gereageerd bij conclusie van dupliek.
1.6. Belanghebbende heeft met dagtekening 28 februari 2008 een nader stuk ingediend, waarvan op 29 februari 2008 een kopie naar de heffingsambtenaar is gezonden. Van belanghebbende is voorts op 28 januari 2009 ingekomen een brief van hem aan de rechtbank. Een kopie van deze brief is op 29 januari 2009 naar de heffingsambtenaar gezonden.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2009. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Belanghebbende is eigenaar van het object. Het grootste gedeelte daarvan bewoont hij zelf. Ongeveer 2/7 gedeelte, een voormalige artspraktijkruimte (hierna: het appartement), verhuurt hij als woning aan een derde. Het appartement omvat twee kamers en een keuken met een totale oppervlakte van 70 m² en heeft een eigen opgang aan de b-straat 1. Op verzoek van de huurder heeft de huurcommissie de huurprijs van het appartement met toepassing van het woningwaarderingstelsel vastgesteld op € 135 per maand.
3. Geschil in hoger beroep
3.1. In geschil is de waarde van het object. Niet in geschil is dat het object één onroerende zaak in de zin van de Wet woz vormt.
3.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat van het woningwaarderingstelsel een waardedrukkende invloed uitgaat. Hij acht de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs van het verhuurde appartement onbegrijpelijk laag voor een tweekamerwoning in de c-buurt. Belanghebbende berekent in verband daarmee de waarde van het appartement op ten hoogste € 40.000, in plaats van (2/7 x € 841.500 =) € 240.428, zodat de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het object met € 200.000 zou moeten worden verlaagd.
3.3. De heffingsambtenaar is van opvatting dat het woningwaarderingstelsel geen rol kan spelen bij de waardevaststelling van verhuurde objecten vanwege de waarderingsficties van artikel 17 van Pro de Wet woz. Hij concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de waarde de daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit waarderingsvoorschrift omvat twee ficties, een overdrachts- en een verkrijgingsfictie. De eerste fictie veronderstelt overdracht van volle en onbezwaarde eigendom en de tweede fictie veronderstelt vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk maken, zoals een op de onroerende zaak rustend recht van erfpacht of van vruchtgebruik, of het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. Met de ficties heeft de wetgever beoogd de vast te stellen waarde in sterke mate te objectiveren.
4.2. Artikel 17, tweede lid, van de Wet woz brengt dus mee dat bij de waardebepaling van het object moet worden uitgegaan van de veronderstelling dat het onverhuurd is. Aan het verhuurd zijn van een deel van het object kan dan ook op zichzelf geen waardedrukkende invloed worden toegekend. Het geschil spitst zich toe op de vraag of dit anders is nu de huurprijs van het appartement door de huurcommissie is vastgesteld met toepassing van het woningwaarderingstelsel. De uit dit stelsel voortvloeiende beperkingen gelden immers, zo voert belanghebbende aan, niet alleen voor hem, maar ook voor gegadigden voor aankoop van het object, en vormen zo een waardebepalende factor van objectieve aard.
4.3. Dienaangaande oordeelt het Hof als volgt. Door bij de waardebepaling van een geheel of ten dele verhuurde onroerende zaak rekening te houden met het woningwaarderingstelsel, zou bij die waardering betekenis worden toegekend aan het bestaan van de huurverhouding. Dit zou in strijd zijn met het onder 4.1 geschetste objectieve stelsel, waarmee is beoogd afstand te nemen van de ter zake van een onroerende zaak bestaande eigendoms- of gebruikssituatie. Zo zou de waarde mede afhankelijk worden van een beslissing van de huurder om al dan niet de huurcommissie te benaderen. Voorts zou bij het bepalen van de waarde niet alleen rekening moeten worden gehouden met de hoogte van de huurprijs, maar ook met factoren als de looptijd van het huurcontract en de eventuele mogelijkheid tot voortijdige ontbinding daarvan.
4.4. Naar het oordeel van het Hof kan dan ook dat bij de waardebepaling van het object geen betekenis kan worden toegekend aan de omstandigheid dat de huurprijs van het appartement is bepaald door de huurcommissie met behulp van het woningwaarderingstelsel. Het Hof voegt daar nog aan toe dat daartoe te minder reden bestaat, nu door die omstandigheid de omvang van het feitelijke genot van belanghebbende van het object niet wordt beperkt.
4.5. De overige grieven van belanghebbende kunnen aan voormeld oordeel van het Hof niet afdoen. Niet gebleken is dat de waarde van het object na bezwaar te hoog is vastgesteld indien geen rekening wordt gehouden met de verhuur van het appartement. De stelling van belanghebbende dat de waarde van het object moet worden bepaald met behulp van de bedrijfswaarde faalt, reeds omdat het appartement niet (meer) in een onderneming wordt gebruikt. Voorts kan het Hof zich in dit geding niet uitlaten over de juistheid van een aan belanghebbende opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting.
4.6. De slotsom luidt dat het hoger beroep ongegrond moet worden verklaard en dat de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, W.M.G. Visser en P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 20 augustus 2009 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.