Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P07/00580
uitspraak: 10 september 2009
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te Y, belanghebbende,
gemachtigde mr. [A], advocaat te Mijdrecht,
tegen de uitspraak in de zaak no. SBR 06/2471 van de rechtbank Utrecht van 11 juli 2007 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Ronde Venen,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2005 ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [...] 1 te Mijdrecht (hierna: het object) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak
1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 614.000.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 10 mei 2006, de vastgestelde waarde verminderd tot € 549.000.
1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep bij de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) ingesteld. De rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 11 juli 2007, verzonden op 20 juli 2007, ongegrond verklaard.
1.4. Van de uitspraak van de rechtbank is belanghebbende op 21 augustus 2007 in hoger beroep gekomen bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2009. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het betreft een vrijstaande bungalow met een inpandige garage, gelegen op een perceel met een oppervlakte van ongeveer 800 m². Het object is gebouwd in 1959.
2.2. In een door de heffingsambtenaar overgelegd taxatierapport van […], taxateur, werkzaam bij Tog Nederland, zijn naast het object, de volgende panden vermeld met de daarbij behorende gegevens:
TAXATIERAPPORT […] 1
Vergelijkingsobject […] 8
Vrijstaande semi-bungalow
Bouwjaar 1991
Inhoud 576 m3
Grondoppervlakte 487 m2
Garage, aanbouw, dakkapel
2 juli 2001 verkocht voor € 729.452,00
WOZ-waarde € 591.000,00
Vergelijkingsobject […] 2
Vrijstaande semi-bungalow
Bouwjaar 1980
Inhoud 520 m3
Grondoppervlakte 679 m2
Garage, aanbouw
WOZ-waarde € 583.000,00
Verkocht op 4 juli 2002 voor € 682.939,00
Vergelijkingsobject […] 7
Vrijstaande semi-bungalow
Bouwjaar 1974
Inhoud 465 m3
Grondoppervlakte 783 m2
Garage, aanbouw, dakkapel
Verkocht op 26 september 2002 voor € 590.000,00
WOZ-waarde € 661.000,00
Vergelijkingsobject […] 11
Vrijstaande semi-bungalow
Bouwjaar 1989
Inhoud 525 m3
Grondoppervlakte 535 m2
Garage, dakkapel
4 februari 2002 verkocht voor € 655.712,-
WOZ-waarde € 654.000,-
2.3. De in het taxatierapport bepaalde waarde van het object bedraagt € 614.000. Na heroverweging is in de uitspraak op bezwaar de waarde van het object in verband met de staat van onderhoud en de kwaliteit ervan verlaagd tot € 549.000. Daarbij is rekening gehouden met achterstallig onderhoud tot een bedrag van € 45.000.
2.4. In een als bijlage bij de brief van de heffingsambtenaar aan de rechtbank van
25 augustus 2006 gevoegde taxatiekaart is voormelde waarde van € 549.000 als volgt gespecificeerd:
- woning 460 m³ à € 305 per m³ € 140.300
- garage inpandig 58 m³ à € 150 per m³ € 8.700
- grond 800 m² à € 500 per m² € 400.000
totaal € 549.000.
3. De procedure voor de rechtbank
3.1. Voor de rechtbank was in geschil de juistheid van de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van het object.
3.2. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder:
“2.1 Deze rechtbank heeft bij uitspraak van 22 maart 2006 de uitspraak op bezwaar van verweerder van 28 juli 2005 vernietigd, omdat dit besluit onvoldoende was gemotiveerd. Daarbij is aangegeven dat onvoldoende duidelijkheid was verschaft over de ligging en het uitzicht, te meer daar niet duidelijk was wat de afstand was tot tegenover het pand gerealiseerde bebouwing. Daarnaast is aangegeven dat verweerder nader diende te onderzoeken wat de inhoud van de inpandige garage was en wat de onderhoudssituatie was op de toestandsdatum. Tegen deze uitspraak is geen hoger beroep ingesteld, zodat thans de vraag aan de orde is of verweerder bij de uitspraak op bezwaar van 10 mei 2006 voldoende acht heeft geslagen op deze uitspraak.
2.2 Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende acht heeft geslagen op de uitspraak van de rechtbank en zij betwist de door verweerder vastgestelde waarde van € 549.000. Zij stelt dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd en niet zorgvuldig is voorbereid. Zij heeft bezwaar tegen de gebruikte (extra) referentiepanden. Eiseres staat een waarde voor van € 464.000.
2.3 Verweerder heeft aan de hand van (lucht-)foto's toegelicht dat de afstand tussen de voordeur van het object tot aan het tegenover gelegen appartementencomplex circa 56 meter bedraagt en dat tussen het object en het complex de voortuin van eiseres, de openbare weg, een gedeelte van het plantsoen en een waterpartij aanwezig zijn. Te meer nu daarbij ook bomen en struiken aanwezig zijn, heeft verweerder genoegzaam aannemelijk gemaakt dat de invloed van het complex op de waarde beperkt is en dat daarmee in voldoende mate rekening is gehouden.
2.4 De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het bestreden besluit is uitgegaan van een prijs per m3 van
€ 305. De prijs per m3 van de referentiepanden varieert van € 368 tot € 525. Hieruit concludeert de rechtbank dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de mindere staat van onderhoud van het object. Voor een verdere verlaging van de waarde op basis van de staat van onderhoud, zoals eiseres voorstaat, ziet de rechtbank dan ook geen grondslag. In dit verband is daarbij van belang dat verweerder bij de waardering rekening heeft gehouden met een bedrag van € 45.000 om de woning aan te passen aan de eisen van de tijd.
2.5 Ten aanzien van de inhoud van het object heeft verweerder aangegeven dat deze exclusief garage 460 m3 bedraagt en dat de inhoud van de inpandige garage 60 m3 is. Eiseres heeft gesteld dat de inhoud circa 400 m3 is. Zelfs indien daarvan uitgegaan zou moeten worden is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat de waarde te hoog zou zijn vastgesteld. Daarbij is van belang dat ook dan de waarde per m3 duidelijk ligt onder de laagste prijs per m3 van de referentiepanden en dat de inpandige garage slechts voor een vrij gering bedrag van € 8.700 in de taxatie is betrokken.
2.6 Wat betreft het gebruik van referentieobjecten is de rechtbank van oordeel dat verweerder deze panden bij de waardering heeft mogen betrekken en dat hij met de verschillen in voldoende mate rekening heeft gehouden. Voor zover eiseres heeft aangevoerd dat verweerder in de beroepsfase ten onrechte een referentiepand bij de waardering heeft betrokken, is de rechtbank van oordeel dat verweerder het bestreden besluit heeft gebaseerd op vier referentieobjecten en dat in beroep hieraan geen referentieobject is toegevoegd.
2.7 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder bij het thans bestreden besluit voldoende acht heeft geslagen op de uitspraak van de rechtbank van 22 maart 2006 en aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum.”
4. Het geschil in hoger beroep
4.1. In hoger beroep is evenals voor de rechtbank in geschil het antwoord op de vraag of de waarde van het object moet worden verlaagd tot € 464.000, welke vraag door belanghebbende bevestigend en door de heffingsambtenaar ontkennend wordt beantwoord. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe hebben aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en ter zitting.
4.3. Belanghebbende heeft geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, de uitspraak op bezwaar en de beschikking.
4.4. De heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. In hoger beroep heeft belanghebbende, kort samengevat, de volgende grieven aangevoerd tegen de beslissing van de rechtbank:
- miskend is dat een waardedrukkende invloed uitgaat van het (hoogbouw) appartementencomplex tegenover het object;
- er is onvoldoende rekening gehouden met achterstallig onderhoud van de woning, de waardedrukkende invloed daarvan is groter dan door de heffingsambtenaar in aanmerking is genomen;
- de door de heffingsambtenaar vastgestelde inhoudsmaten van de woning en de garage zijn onjuist;
- de gehanteerde referentieobjecten zijn dusdanig verschillend dat zij geen juist beeld van de waarde verschaffen.
5.1.1. Wat de eerste grief betreft heeft belanghebbende gesteld dat vanaf de terrassen van het tegenover het object gelegen appartementengebouw vrij zicht bestaat op en in het object. Alleen gedurende de zomerperiode zou de plaatselijke begroeiing het object enigszins aan het zicht ontrekken. Naar het oordeel van het Hof moet evenwel op grond van hetgeen daarover in het geding gebleken is worden aangenomen dat het waardedrukkend effect van het complex op het object beperkt is, daar de afstand tussen het object en het appartementencomplex circa 56 meter bedraagt en tussen het object en het complex de openbare weg, een plantsoen en een waterpartij aanwezig zijn. De al dan niet ’s winters groene heesters, bomen en struiken dragen ertoe bij de inkijk in het object te beperken. Het Hof onderschrijft het oordeel van de heffingsambtenaar dat het object een vergelijkbare en -mede gelet op het feit dat de referentiewoningen direct naast de naburige bebouwing zijn gelegen - wellicht zelfs betere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten.
5.1.2. Met betrekking tot haar tweede grief heeft belanghebbende aangevoerd dat de inpandige staat van de woning slecht was. Er was geen sprake van enige isolatie van dak of vloeren. Sanitair, keuken en badkamer zijn gedateerd. Een interne renovatie van de woning was noodzakelijk.
Deze grief kan belanghebbende niet baten. Ook indien rekening wordt gehouden met de uiteindelijk door de heffingsambtenaar vastgestelde inhoud van het object (zie hierna onder 5.1.3), is de heffingsambtenaar bij de woning uitgegaan van een waarde per kubieke meter die beduidend lager ligt dan bij de referentiepanden. Het Hof verwijst in dit verband naar de bij het taxatierapport gevoegde matrix. De heffingsambtenaar heeft op deze wijze naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de staat van onderhoud en de kwaliteit van de woning. Zoals blijkt uit onderdeel 2.3. is daarbij tevens rekening gehouden met de door belanghebbende gemaakte kosten van modernisering ten bedrage van € 45.000.
5.1.3. De derde grief van belanghebbende tegen de beslissing van de rechtbank betreft het feit dat de rechtbank geen gevolgen verbindt aan de door belanghebbende gestelde, kleinere, inhoud van het object. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de inhoud van de woning 400 m³ is en dat de inhoud van de garage 60 m³ zou bedragen. De heffingsambtenaar ging aanvankelijk uit van een inhoud van de woning van 460 m³ en een inhoud van de garage van 78 m³. Uiteindelijk heeft de heffingsambtenaar de inhoud van de woning bepaald op 426 m³ en de inhoud van de garage op 78 m³. Het Hof houdt deze maten voor juist, nu de heffingsambtenaar ter zitting heeft opgemerkt deze vanaf de bouwtekeningen te hebben nagemeten en ook een externe opname van het object te hebben gedaan. Uitgaande van de onder 2.4 opgenomen specificatie zou de waarde van de garage dan uitkomen op (78 x 150 =) € 11.700 en de waarde van de woning op (426 x 305 =) € 129.930. De waarde van het object komt dan uit op (11.700 + 129.930 + 400.000 =) € 541.630. Mede gelet op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten acht het Hof het verschil tussen deze waarde en de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde zo gering, dat dit niet tot een lagere waarde van het object behoeft te leiden.
5.1.4. Ten slotte heeft belanghebbende nog aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten dusdanig verschillend zijn dat zij geen juist beeld geven van de waarde. Tegenover geen van de vergelijkingsobjecten is een appartementencomplex gelegen en zij zijn alle van een aanzienlijk later bouwjaar dan het object.
Gelet op de eigenschappen van de door de heffingsambtenaar als vergelijkingsobjecten gehanteerde woningen heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof echter voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per 1 januari 2003. De heffingsambtenaar heeft voldoende inzichtelijk gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en het object is voor de waarde van het object. Ook heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij met de onderlinge verschillen voldoende rekening heeft gehouden.
Slotsom
5.2. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6. Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, W.M.G. Visser en P.B.M.J van der Beek-Gillessen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 10 september 2009 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.