Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P08/01247
uitspraak: 10 september 2009
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te Y, belanghebbende,
gemachtigde mr. A, advocaat te Mijdrecht,
tegen de uitspraak in de zaak no. SBR 07/1986 van de rechtbank Utrecht van 22 oktober 2008 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Ronde Venen,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2007 ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak […] 1 te Mijdrecht (hierna: het object), naar de waardepeildatum 1 januari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 vastgesteld op € 572.000.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 13 juni 2007, de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank). De rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 22 oktober 2008 ongegrond verklaard.
1.4. Van de uitspraak van de rechtbank is belanghebbende op 26 november 2008 in hoger beroep gekomen bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 april 2009. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het betreft een vrijstaande bungalow met een inpandige garage, gelegen op een perceel met een oppervlakte van ongeveer 800 m². Het object is gebouwd in 1959.
2.2. In een door de heffingsambtenaar overgelegd taxatierapport van G.J. van den Born, taxateur, werkzaam bij Tog Nederland, is de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2005, naar de toestand op 1 januari 2007, bepaald op € 572.000. In dit rapport zijn naast het object de volgende panden vermeld met de daarbij behorende gegevens:
(1) Adres
(2) Bouwjaar
(3) Grootte hoofdgebouw in m3
(4) Prijs in € per m3
(5) Bijgebouw Overig
(6) Prijs in €
(7) Perceelsgrootte in m2
(8) Prijs in € per m2
(9) Woz-waarde*** in €
(10) Verkoopbedrag in €
(11) Datum verkoop
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11)
Object
[…] 1 1959 460 517 Inpandige garage 10.440 800 427 572.000
Vergelijkingen
[…] 2 * 1974 450 562 Inpandige garage 7.600 495 552 533.000 527.500 17-05-2004
[…] 13 ** 1970 391 461 Aanbouw woonruimte 126.314 954 296 597.000 552.500 21-03-2006
Inpandige berging/schuur 8.424
[…] 7 1974 465 521 Aangebouwde garage 11.160 783 507 651.000 590.000 26-09-2002
Tuinhuisje 780
* […] 2 betreft een geschakelde bungalow, niet vrijstaand
** De aanbouw is pas na de verkoop geplaatst
*** Betreft getaxeerde WOZ-waarden
2.3. De woning is in 2005 en 2006 gerenoveerd. Daarbij zijn de wanden en plafonds vernieuwd, is de woning van binnen volledig geschilderd en zijn in de gehele woning nieuwe vloeren aangelegd, waaronder een plavuizen vloer in de gang, de woonkamer, de keuken en het trappenhuis. De kosten van deze renovatie bedroegen € 45.000.
3. De procedure voor de rechtbank
3.1. Voor de rechtbank was in geschil de juistheid van de bij de onderhavige beschikking vastgestelde waarde van het object.
3.2. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder:
“2.3 Verweerder heeft verwezen naar het door G.J. van den Born, taxateur, opgemaakte taxatierapport van 16 oktober 2007. Blijkens het taxatierapport gaat het om een vrijstaande bungalow, gebouwd in 1959, met een inhoud van 426 m³, een inpandige garage met een inhoud van 78 m³ en een grondoppervlakte van 800 m². De waarde van het object is in het taxatierapport getaxeerd op € 572.000,-. Het object is vergeleken met de referentiewoningen […] 2, […] 13 en […] 7, allen te Mijdrecht.
2.4 Eiseres heeft, zonder dit nader te motiveren, bezwaar gemaakt tegen de door verweerder gehanteerde inhoud van het hoofdgebouw van 426 m³. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de door verweerder gehanteerde inhoud van het hoofdgebouw. Zij stelt hierbij overigens wel vast dat verweerder bij zijn waardering per 1 januari 2003 nog uitging van een hoofdgebouw met een inhoud van 460 m³ en een inpandige garage met een inhoud van 60 m³.
2.5 Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met het object, zodat verweerder deze woningen als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van het object. Ten aanzien van de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen, overweegt de rechtbank als volgt.
2.6 De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat er bij de waardering van het object te weinig rekening is gehouden met de ligging tegenover een appartementengebouw. In de uitspraak SBR 06/2471 heeft deze rechtbank vastgesteld dat de afstand van de voordeur van het object tot het appartementengebouw circa 56 meter bedraagt en dat tussen het object en het appartementengebouw bomen en struiken staan. Verweerder voegt daar nu aan toe dat de afstand van de erfgrens tot het appartementengebouw 41 meter bedraagt, terwijl de referentiewoningen veel dichter op de naburige bebouwing staan.
2.7 Eiseres heeft aangevoerd dat de waardeverhogende invloed van de in 2005 en 2006 verrichte renovatie te hoog is ingeschat. De rechtbank stelt vast dat eiseres in haar beroepschrift van 20 juni 2006, dat heeft geleid tot de uitspraak SBR 06/2471, zelf heeft aangegeven dat met deze renovatie een bedrag van circa € 45.000,- gemoeid was. In de uitspraak SBR 06/2471 is de waarde van het object per 1 januari 2003 vastgesteld op € 549.000,-. Bij de onderhavige waardering is verweerder, op grond van artikel 18, derde lid, onder b, van de Wet WOZ, uitgegaan van de toestandsdatum per 1 januari 2007. Dit betekent dat de waardeverhogende invloed van de renovatie bij de waardering van het object per 1 januari 2005 is meegenomen. De rechtbank is, gezien het voorgaande, van oordeel dat de per 1 januari 2005 vastgestelde waarde van € 572.000,- beslist niet te hoog is.
2.8 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
4. Het geschil in hoger beroep
4.1. In hoger beroep is evenals voor de rechtbank in geschil het antwoord op de vraag of
de waarde van het object moet worden verlaagd tot op € 464.000, welke vraag door belanghebbende bevestigend en door de heffingsambtenaar ontkennend wordt beantwoord. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe hebben aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en ter zitting.
4.3. Belanghebbende heeft geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, de uitspraak op bezwaar en de beschikking.
4.4. De heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. In hoger beroep heeft belanghebbende, kort samengevat, de volgende grieven aangevoerd tegen de beslissing van de rechtbank:
- miskend is dat een waardedrukkende invloed uitgaat van het (hoogbouw) appartementencomplex tegenover het object;
- er is onvoldoende rekening gehouden met achterstallig onderhoud van de woning, de waardedrukkende invloed daarvan is groter dan door de heffingsambtenaar in aanmerking is genomen;
- de door de heffingsambtenaar vastgestelde inhoudsmaten van de woning en de garage zijn onjuist;
- de gehanteerde referentieobjecten zijn dusdanig verschillend dat zij geen juist beeld van de waarde verschaffen.
5.1.1. Wat de eerste grief betreft heeft belanghebbende gesteld dat vanaf de terrassen van het tegenover het object gelegen appartementengebouw vrij zicht bestaat op en in het object. Alleen gedurende de zomerperiode zou de plaatselijke begroeiing het object enigszins aan het zicht ontrekken. Naar het oordeel van het Hof moet evenwel op grond van hetgeen daarover in het geding gebleken is worden aangenomen dat het waardedrukkend effect van het complex op het object beperkt is, daar de afstand tussen het object en het appartementencomplex circa 56 meter bedraagt en tussen het object en het complex de openbare weg, een plantsoen en een waterpartij aanwezig zijn. De al dan niet ’s winters groene heesters, bomen en struiken dragen ertoe bij de inkijk in het object te beperken. Het Hof onderschrijft het oordeel van de heffingsambtenaar dat het object een vergelijkbare en -mede gelet op het feit dat de referentiewoningen direct naast de naburige bebouwing zijn gelegen - wellicht zelfs betere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten.
5.1.2. Met betrekking tot haar tweede grief heeft belanghebbende aangevoerd dat de inpandige staat van de woning gedateerd is. De woning is van binnen uitgevoerd in een jaren-70 stijl die haar onverkoopbaar maakt. Sanitair, keuken en badkamer zijn gedateerd. Een interne renovatie van de woning was eerder noodzakelijk.
Deze grief kan belanghebbende niet baten. Ook indien rekening wordt gehouden met de uiteindelijk door de heffingsambtenaar vastgestelde inhoud van het object (zie hierna onder 5.1.3), is de heffingsambtenaar bij de woning uitgegaan van een waarde per kubieke meter die lager ligt dan of vergelijkbaar is met de referentiepanden. Het Hof verwijst in dit verband naar de bij het taxatierapport gevoegde matrix. De heffingsambtenaar heeft op deze wijze naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de staat van onderhoud en de kwaliteit van de woning. Het Hof acht overigens aannemelijk dat geen sprake meer is van achterstallig onderhoud. Het Hof verwijst in dit kader naar onderdeel 2.3. voor de door belanghebbende gemaakte kosten van modernisering ten bedrage van € 45.000.
5.1.3. De derde grief van belanghebbende tegen de beslissing van de rechtbank betreft het feit dat de rechtbank geen gevolgen verbindt aan de door belanghebbende gestelde, kleinere, inhoud van het object. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de inhoud van de woning 400 m³ is en dat de inhoud van de garage 60 m³ zou bedragen. De heffingsambtenaar ging aanvankelijk uit van een inhoud van de woning van 460 m³ en een inhoud van de garage van 60 m³. Uiteindelijk heeft de heffingsambtenaar de inhoud van de woning bepaald op 426 m³ en de inhoud van de garage op 78 m³. Het Hof houdt deze maten voor juist, nu de heffingsambtenaar ter zitting van de samenhangende zaak met nummer P07/00580 heeft opgemerkt deze vanaf de bouwtekeningen te hebben nagemeten en ook een externe opname van het object te hebben gedaan. Uitgaande van de onder 2.2. vermelde waarde per m³ van het hoofdgebouw zou de waarde van de woning dan uitkomen op (426 x 517 =) € 220.242. Indien de – niet verhoogde – waarde van de garage (€ 10.440) en de waarde van de grond
(€ 341.600) daarbij worden opgeteld komt de waarde van het object uit op (220.2242 + 10.440 +341.600 =) € 572.282, dat is nagenoeg gelijk aan de bij de beschikking vastgestelde waarde van het object. Voor een verlaging van die waarde in verband met de gewijzigde inhoudsmaten bestaat dus geen aanleiding.
5.1.4. Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten dusdanig verschillend zijn dat zij geen juist beeld geven van de waarde. Tegenover geen van de vergelijkingsobjecten is een appartementencomplex gelegen en zij zijn alle van een aanzienlijk later bouwjaar dan het object.
Gelet op de eigenschappen van de door de heffingsambtenaar als vergelijkingsobjecten gehanteerde woningen heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof echter voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per 1 januari 2005. De heffingsambtenaar heeft voldoende inzichtelijk gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en het object is voor de waarde van het object. Ook heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij met de onderlinge verschillen voldoende rekening heeft gehouden.
5.1.5. Ten slotte heeft belanghebbende nog aangevoerd dat de waardeverhogende invloed van de in 2005 en 2006 uitgevoerde renovatie te hoog is ingeschat.
De gemaakte kosten, groot € 45.000, moeten bij de waardering worden betrokken.
In aanmerking genomen de uitspraak van dit Hof van 10 september 2009 met nr. P07/00580 heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de gemaakte renovatiekosten door belanghebbende zelf gesteld op € 45.000, in mindering zijn gebracht op de waardering van het object per 1 januari 2003. Bij de thans bestreden waardering is de heffingsambtenaar op grond van artikel 18, derde lid, onderdeel b, van de Wet WOZ uitgegaan van de toestandsdatum per 1 januari 2007. Bij de waardering van het object per 1 januari 2005 is naar het oordeel van het Hof dan ook terecht de waardeverhogende invloed van de renovatie meegenomen.
Met betrekking tot het door belanghebbende ter zitting aangevoerde met betrekking tot de ouderdom en staat van badkamer en keuken heeft de heffingsambtenaar – onbestreden – gesteld dat de referentiewoningen […] 2 en […]laan ook op dit punt goed vergelijkbaar zijn met het object, nu ook die woningen gedateerd zijn en achterstallig onderhoud hebben, terwijl voorts naar het oordeel van het Hof potentiële kopers in het algemeen rekening zullen houden met een stelpost voor verandering van deze delen van een aan te kopen woning. De heffingsambtenaar heeft met zijn betoog terzake aannemelijk gemaakt dat in het onderhavige geval geen reden is voor een gedateerde keuken of badkamer een extra waardeverminderende werking aan te nemen.
Slotsom
5.2. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6. Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, W.M.G. Visser en P.B.M.J. van der Beek - Gillessen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 10 september 2009 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.