Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P07/00324
uitspraak: 5 november 2009
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
het hoofd van de sector Belastingen van de gemeente Haarlemmermeer,
de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 06/4641 van de rechtbank Haarlem van 3 mei 2007 in het geding tussen
X,
wonende te Y, gemeente Z,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2005 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak […] 268 te Y (hierna: de onroerende zaak) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 210.000.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 10 februari 2006, de waarde verminderd tot € 105.000.
1.3. Bij mondelinge uitspraak van 3 mei 2007, waarvan het proces-verbaal verzonden is op 8 mei 2007, heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 50.000.
1.4. Tegen deze uitspraak heeft de heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 15 juni 2007, bij het Hof ingekomen op diezelfde datum, aangevuld bij brief van 16 juli 2007.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. De eerste zitting in deze zaak heeft plaatsgevonden op 29 februari 2008. Het proces-verbaal van die zitting is meegezonden met de schriftelijke uitspraak van het Hof van 30 mei 2008, nr. 07/00329, met betrekking tot een ander op die zitting behandeld beroep van belanghebbende.
1.6. Naar aanleiding van de mondelinge behandeling heeft het Hof bij brief van 6 maart 2008 de heffingsambtenaar verzocht nadere inlichtingen te verschaffen omtrent de vraag of op de onroerende zaak, al dan niet na sloop van de bestaande opstallen, (her)bouw mag plaatsvinden. Bij faxbericht van 27 maart 2008 is de reactie hierop van de heffingsambtenaar ingekomen. De griffier heeft op 1 april 2008 een afschrift van dit stuk aan belanghebbende gezonden. Op 21 april 2008 is een reactie ontvangen van belanghebbende.
1.7. Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 september 2008. Daar zijn gelijktijdig behandeld de door de heffingsambtenaar ingestelde, samenhangende beroepen met de nummers P07/00325, P07/00326 en P07/00327. Tevens is het door belanghebbende ingestelde hoger beroep met nummer P07/00328 behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
1.8. Het derde onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juni 2009. Deze zitting heeft plaatsgevonden wegens verandering in de samenstelling van de belastingkamer. Tijdens de zitting zijn gelijktijdig behandeld de door de heffingsambtenaar ingestelde, samenhangende beroepen met de nummers P07/00325, P07/00326 en P07/00327. Tevens is het door belanghebbende ingestelde hoger beroep met nummer P07/00328 behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
2.1.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:
“Eiser is eigenaar en gebruiker van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak gelegen aan de […] 268 te Y. Het betreft een slooprijpe twee-onder-een-kapwoning gelegen op een locatie die is aangewezen als groenstrook waarop, zo is tussen partijen niet in geschil, herbouw na sloop niet is toegestaan.”
In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast:
2.1.2. Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht taxatierapport, opgesteld door A.J. Otten, taxateur, waarin deze de onroerende zaak op 1 januari 2003 waardeert op € 105.000. Dit rapport vermeldt onder meer het volgende:
“1. Getaxeerde waarde
(…)
Kadastrale grootte: 6 are en 25 centiare, waarvan toegekend 2 are en 83 centiare
(…)
3. Omschrijving van het object
3.1. Algemeen
(…)
Kwaliteit : slooprijp
Constructie : slooprijp
Materiaal : slooprijp
Verwarming : lokaal
Sanitaire voorzieningen : zeer matig/achterstallig
3.2. Indeling
(…)
Bijgebouw(en) : twee slooprijpe schuren
3.3. Staat van onderhoud
Slooprijp
(…)
3.5. Inhoud en oppervlakte van het object
Woning : inhoud circa : 180 m³
: oppervlakte circa : 80 m²
3.6. Waarde opbouw
Kavelgrootte Prijs per m² Waarde
283 m² € 325,- € 91.975,=
Inhoud hoofdgebouw Prijs per m³
180 m³ € 75,- € 13.500,=
Deel objecten Prijs per m¹/m²/m³/stuk
Geen € € 0,=
Bijgebouwen Prijs per m²
2 schuren slooprijp € 0,=
Totale waarde 105.475,=
WOZ-waarde afgerond per 1-1-2003 € 105.000,=
(…)
4.4. Bestemming
Openbaar groen.”
2.1.3. De onroerende zaak valt binnen het bereik van de op 2 mei 1968 door de raad van de gemeente Haarlemmermeer vastgestelde “Voorschriften bestemmingsplan [Y] 1967” (hierna: het Bestemmingsplan) en het op 8 juli 2004 door dezelfde raad vastgestelde Paraplubestemmingsplan Luchthavenindeling (hierna: het Paraplubestemmingsplan).
2.1.4. Artikel 20 van het Bestemmingsplan luidt voor zover hier van belang als volgt:
“1. In afwijking van de kaart van het bestemmingsplan en deze voorschriften mag een niet met het plan overeenkomend gebouw, dat rechtens een voorgaande regeling tot stand is gekomen of waarvoor rechtens een voorgaande regeling reeds een bouwvergunning was verleend:
a. voor een gedeelte worden vernieuwd of in beperkte mate worden veranderd, mits daardoor de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot;
b. tot ten hoogste 15% van de bestaande oppervlakte worden uitgebreid, mits daardoor de bebouwingsgrenzen niet worden overschreden en overigens de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot;
c. geheel worden vernieuwd, zonodig met overschrijding van de grens van de bebouwing naar de wegzijde, indien een gebouw ten gevolge van een onheil is vernield, mits de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot, een en ander behoudens onteigening overeenkomstig de wet.”
2.1.5. De onroerende zaak is gelegen binnen de zogenoemde 58-decibelcontour.
2.2. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2003.
2.3. Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard en voor de toepassing van de Wet woz de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 50.000. De rechtbank heeft omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser, de heffingsambtenaar als verweerder en de onroerende zaak ook als woning:
“4. Ter staving van deze nader door hem verdedigde waarde heeft verweerder bij het verweerschrift een op 22 augustus 2006 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A.J. Otten, taxateur, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economisch verkeer van eisers onroerende zaak op de peildatum van (eveneens) € 105.000.
5. De taxateur heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor twee objecten aan de […] en één object aan de […], allen te Y zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de onder 2. bedoelde waarde.
De rechtbank vindt echter aanleiding de gegevens omtrent genoemde objecten buiten aanmerking te laten omdat het objecten betreft die in een redelijke staat van onderhoud verkeren, terwijl de onderhavige woning – zoals ook vermeld in het taxatierapport – in een dermate slechte staat van onderhoud verkeert dat het door de taxateur is aangemerkt als slooprijp.
De door de taxateur gehanteerde objecten kunnen derhalve niet dienen als referentiepanden zodat de hiervoor gerealiseerde verkoopprijzen evenmin steun kunnen bieden aan de door verweerder (nader) verdedigde waarde.
6. Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de in aanmerking genomen waarde van € 105.000 niet te hoog is. Met het door hem overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens in de stukken en ter zitting heeft aangevoerd, is verweerder daarin onvoldoende geslaagd.
7. Eiser heeft zijn (blote) stelling dat de waarde moet worden vastgesteld op basis van een grondprijs van € 5 per m² niet nader onderbouwd met een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht.
8. Nu de rechtbank verweerder, noch eiser kan volgen in de door hen verdedigde waarde stelt de rechtbank, gelet op het vorenstaande en rekening houdend met al hetgeen door partijen ter zitting en in de van hen afkomstige stukken naar voren is gebracht, de waarde van eisers onroerende zaak, voor de toepassing van de wet WOZ en naar de peildatum 1 januari 2003, in goede justitie vast op € 50.000.”
2.4. Standpunten van partijen
2.4.1. De heffingsambtenaar bepleit een waarde van de onroerende zaak van € 105.000. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft hij, kort samengevat, het volgende aangevoerd:
- de rechtbank is ten onrechte voorbijgegaan aan de omstandigheid dat met de slechte toestand van de opstal bij de waardering voldoende rekening is gehouden;
- de rechtbank biedt geen inzicht in de wijze waarop de waarde van € 50.000 tot stand is gekomen.
2.4.2. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft belanghebbende, kort samengevat, het volgende aangevoerd:
- de heffingsambtenaar vergelijkt de onroerende zaak ten onrechte met een referentieobject in volle eigendom, terwijl de grond in erfpacht is uitgegeven;
- op de kavel mag niet (opnieuw) gebouwd worden;
- het perceel heeft de bestemming ‘openbaar groen’.
Ter zitting van 29 februari 2008 heeft belanghebbende verklaard akkoord te gaan met de door de heffingsambtenaar genoemde waarde van de opstal van € 13.500.
2.4.3. Het Hof verwijst voor de standpunten van partijen overigens naar de gedingstukken en de processen-verbaal van de zittingen in hoger beroep.
2.5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
2.5.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet woz wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar.
2.5.2. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde verwezen naar het hiervoor onder 2.1.2 vermelde taxatierapport. Het Hof stelt vast dat de rechtbank dit rapport terzijde heeft gesteld nu de daarin opgevoerde referentieobjecten in verband met het slooprijp zijn van de opstal niet ter vergelijking met de onroerende zaak konden dienen. Voorts heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het Bestemmingsplan en het Paraplubestemmingsplan. Noch op grond van het geldende bestemmingsplan, noch op grond van regelgeving met betrekking tot de luchthaven Schiphol, zouden beperkingen bestaan betreffende de uitbreiding van bestaande bebouwing anders dan gegeven in het Bestemmingsplan. Het slopen en herbouwen van de opstal zouden door deze regelgeving niet worden uitgesloten.
2.5.3. Belanghebbende heeft betwist dat de bestaande bebouwing na sloop mag worden herbouwd en heeft daarvoor eveneens verwezen naar eerdervermelde bestemmingsplannen waaruit zou blijken dat herbouw en gebruiksmogelijkheden van de opstal aanzienlijk beperkt zijn. Tevens heeft hij gewezen op een brief van 1 februari 1980 betreffende het perceel […] 264 waarin de gemeente heeft medegedeeld dat bebouwing niet zou zijn toegestaan aangezien de percelen de bestemming van openbaar groen zouden hebben.
2.5.4. Het Hof stelt vast dat uit het onder 1.6 vermelde bericht van de heffingsambtenaar van 27 maart 2008 blijkt, dat de tot de onroerende zaak behorende grond in het Bestemmingsplan de bestemming openbaar groen heeft. Het Hof leidt uit dit bericht tevens af dat de tot de onroerende zaak behorende opstal door de werking van de overgangsbepalingen van het Bestemmingsplan rechtmatig op die grond aanwezig is, ondanks het gebruik daarvan door belanghebbende als woning.
2.5.5. Naast het Bestemmingsplan geeft ook het Paraplubestemmingsplan regels betreffende de bestemming en het gebruik van de onroerende zaak in verband met de nabijheid van de luchthaven Schiphol. Op basis van artikel IV, lid 4, van dit plan zijn op de gronden die op de plankaarten “Beperking bebouwing” genummerd 1R tot en met 6R zijn gelegen binnen de 58-decibelcontour, geen woningen toegestaan, behoudens bestaand gebruik. Ingevolge lid 5 van genoemd artikel is sprake van bestaand gebruik, indien onder meer op de datum van inwerkingtreding (20 februari 2003) van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol, Stb. 2002, 591, op de desbetreffende plaats een gebouw rechtmatig aanwezig is en overeenkomstig de bestemming wordt gebruikt. Zoals blijkt uit het onder 2.5.4 overwogene voldoet de tot de onroerende zaak behorende opstal aan de gestelde criteria. Ook een koper van de onroerende zaak zal dus die opstal als woning mogen gebruiken.
2.5.6. Uit het bepaalde in artikel 20 van het Bestemmingsplan vloeit voort dat een niet met dit plan overeenkomend gebouw als de onderhavige opstal slechts in beperkte mate mag worden vernieuwd, veranderd of uitgebreid en slechts geheel mag worden vernieuwd indien het tengevolge van een onheil is vernield. Mede gelet op het feit dat de tot de onroerende zaak behorende opstal slooprijp is, gaat van die beperkingen een waardedrukkende invloed uit. Een gegadigde voor koop van de onroerende zaak wordt immers door de vermelde voorschriften in de gebruiksmogelijkheden van die zaak beperkt. Die voorschriften hebben daardoor een waardedrukkende invloed (vergelijk Hoge Raad 11 november 2005, nr. 39 455, LJN AU6011). Het in 2.1.2 vermelde taxatierapport geeft er geen blijk van dat bij de taxatie met die invloed rekening is gehouden en het Hof acht dit ook overigens niet aannemelijk.
Op grond van het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde van € 105.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.
2.5.7. Nu de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast, is vervolgens de vraag of belanghebbende de door hem bepleite waarde, die hij heeft berekend op basis van een grondprijs van € 5 of € 7 per m², aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft echter slechts gesteld dat herbouw of verbouwing niet of slechts zeer beperkt mogelijk is, en heeft geen enkel bewijsmiddel voor de gestelde grondprijs aangedragen. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door hem verdedigde waarde dan ook niet aannemelijk gemaakt.
2.5.8. Nu geen van beide partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak vaststellen. Daarbij zal het Hof in aansluiting bij het standpunt van partijen uitgaan van een waarde van de opstal van € 13.500. Ten aanzien van de waarde van de grond overweegt het Hof het volgende. Hoewel die grond de bestemming openbaar groen heeft, maken de daarop van toepassing zijnde voorschriften, zoals blijkt uit het onder 2.5.4 en 2.5.5 overwogene, de aanwezigheid op die grond van een als woning in gebruik zijnde opstal mogelijk. Dit heeft een waardeverhogende invloed. Uit de uitspraak van het Hof van heden in de zaak met nummer P07/00325, welke met deze uitspraak wordt meegezonden, blijkt dat vergelijkbare grond waarop geen woning is toegestaan, is te waarderen op afgerond € 41 per m². Hiervan uitgaande acht het Hof het gerechtvaardigd om voor de tot de onroerende zaak behorende grond waarop wel een woning is toegestaan, zij het dat de gebruiksmogelijkheden daarvan door planologische voorschriften zijn beperkt, een waarde van tweemaal dit bedrag, dus € 82 per m², in aanmerking te nemen. De waarde van de tot de onroerende zaak behorende grond komt dan uit op (625 x 82 =) € 51.250. De waarde van de onroerende zaak bedraagt dan in totaal (13.500 + 51.250 =) € 64.750, dat is afgerond € 65.000.
2.5.9. De slotsom is dat het hogere beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd behoudens haar beslissingen omtrent de vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar, de proceskostenveroordeling en de vergoeding van het griffierecht. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof de vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderen tot € 65.000.
2.5.10. Voor de proceskostenvergoeding verwijst het Hof naar de uitspraken van heden met de nummers P07/00327 en P07/00328.
3. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de vernietiging van de uitspraak op bezwaar, de proceskostenveroordeling en de vergoeding van het griffierecht en
- vermindert de waarde van de onroerende zaak [adres] 268 tot € 65.000.
De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, J.P.F. Slijpen en W.M.G. Visser, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 5 november 2009 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.