Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Nevenzittingsplaats Arnhem
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.012.688
(zaaknummer rechtbank 533679)
arrest van de vijfde civiele kamer van 15 september 2009
inzake
de stichting Stichting De Seyster Veste,
gevestigd te Zeist,
appellante,
advocaat: mr. A.S. Rueb,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. D.C. van den Heuvel.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
30 januari 2008 en 18 juni 2008 die de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) tussen appellante (hierna ook te noemen: De Seyster Veste) als eiseres en geïntimeerde (hierna ook te noemen:[geïntimeerde]) als gedaagde heeft gewezen; van die vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 De Seyster Veste heeft bij exploot van 4 augustus 2008 [geïntimeerde] aangezegd van het vonnis van 18 juni 2008 in hoger beroep te komen, met gelijktijdige dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft De Seyster Veste vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft zij bewijs aangeboden en nieuwe productie/producties in het geding gebracht. Zij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, haar vordering alsnog geheel zal toewijzen en mitsdien:
1. de tussen partijen geldende huurovereenkomst met betrekking tot de woning c.a. staande en gelegen te [plaatsnaam] aan de [straat] per datum arrest zal ontbinden;
2. [geïntimeerde] zal veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen arrest, althans op een nader door het gerechtshof vast te stellen tijdstip, de woning c.a. staande en gelegen te [plaatsnaam] aan de [straat] te ontruimen en verlaten met al het hare en de personen die zijdens geïntimeerde in de woning verblijven, en dit alles ter vrije en algehele beschikking van De Seyster Veste te stellen, met machtiging van De Seyster Veste om indien [geïntimeerde] in gebreke blijft aan het ten deze te wijzen arrest te voldoen, zelf ontruiming te bewerkstelligen op kosten van geïntimeerde, desnoods met behulp van de sterke arm;
3. [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en bewijs aangeboden. Zij heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, het beroep van De Seyster Veste ongegrond zal verklaren, zonodig onder aanvulling of verbetering van de gronden, en De Seyster Veste zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
2.4 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald
3. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, staan vast de door de rechtbank vastgestelde feiten.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Kern van het onderhavige geschil betreft de vraag of -kort gezegd- het wangedrag van [A], de meerderjarige zoon van [geïntimeerde] die samen met nog een meerderjarige en een gehandicapte minderjarige zoon bij haar inwoont, de ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming rechtvaardigt.
4.2 Met grief 1 komt De Seyster Veste op tegen de beslissing van de kantonrechter dat [geïntimeerde] niet gebonden is aan het huurreglement. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat zij de huur voortzet van [B] die op 27 juli 1993 een huurovereenkomst met De Seyster Veste heeft gesloten en dat op deze huurovereenkomst het toen geldende huurreglement van toepassing was. Dit brengt mee dat [geïntimeerde] op 1 augustus 1993 -de datum met ingang waarvan [geïntimeerde] de woning is gaan huren van De Seyster Veste- ook gebonden werd aan het toen geldende huurreglement. [geïntimeerde] heeft voorts niet betwist dat De Seyster Veste bevoegd was dit huurreglement eenzijdig te wijzigen. Aldus is [geïntimeerde] ook gebonden aan het, na overleg, advies en goedkeuring door de Huurdersraad, met ingang van 1 april 1998 gewijzigde huurreglement. De stellingen van [geïntimeerde] dat zij onbekend is met de inhoud van het huurreglement en dat dit huurreglement haar nimmer ter hand is gesteld kunnen -zo de juistheid daarvan zou komen vast te staan- niet verhinderen dat zij gebonden is aan het huurreglement. Hieruit volgt dat grief 1 slaagt.
4.3 Artikel 7.3 van het met ingang van 1 april 1998 geldende huurreglement houdt in:
“De huurder dient er voor zorg te dragen dat omwonenden of derden naar gangbare opvatting geen overlast of hinder ondervinden -in welke vorm dan ook- die wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren, zaken waarvoor huurder wettelijk aansprakelijk is of door derden, die zich bevinden in/op het gehuurde of vanwege huurder of huisgenoten in de onmiddellijke nabijheid daarvan.”
Een redelijke uitleg van deze bepaling brengt mee dat het moet gaan om overlast veroorzakend gedrag dat samenhangt met het gebruik van het gehuurde door de veroorzaker van deze overlast.
4.4 Het hof is van oordeel dat de volgende -door [geïntimeerde] niet voldoende gemotiveerd betwiste- misdragingen van [A] overlast hebben veroorzaakt aan omwonenden en derden als bedoeld in artikel 7.3 van het huurreglement en dat deze misdragingen voldoende samenhangen met het gebruik dat [A] van het gehuurde maakt:
- [A] heeft op 6 januari 2005 een gewapende overval gepleegd op een bejaarde bewoner van de L-flat. Dit flatgebouw is gelegen naast de Gero-flat waarin de gehuurde woning zich bevindt.
- [A] heeft op 20 september 2006 -met anderen- meerdere postbussen in de centrale hal van de Gero-flat vernield en getracht een postkluis open te breken.
- [A] heeft samen met een medeverdachte de kelderbox van de zwakbegaafde buurman van [geïntimeerde] in gebruik genomen. Deze berging werd door hen gebruikt voor het verstoppen danwel versnijden en verpakken van harddrugs.
- [A] heeft medio november 2006 de zwakbegaafde buurman van [geïntimeerde] bestolen door onbevoegd -gebruik makend van valse overschrijvingen- € 1.500, - van de bankrekening van deze buurman te doen overmaken naar zijn eigen bankrekening.
- [A] heeft ten koste van de zwakbegaafde buurman van [geïntimeerde] valsheid in geschrifte gepleegd door op naam van deze buurman een autoverzekering te sluiten.
- [A] was in oktober 2007 betrokken bij de diefstal uit de woning van een bewoner van de Gero-flat.
- [A] is veroordeeld voor de heling van een fiets die in januari 2008 uit de berging van een bewoner van de Gero-flat was gesloten.
4.6 Uit 4.2-4.4 volgt dat [geïntimeerde] tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hoewel de gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst voor[geïntimeerde] en haar andere zonen ingrijpend zijn is het hof van oordeel dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Daarbij houdt het hof rekening met de omstandigheid dat De Seyster Veste in het gesprek d.d. 30 november 2006 [geïntimeerde] in de gelegenheid heeft gesteld de ontbinding te voorkomen door -samengevat- aan [A] de toegang tot de Gero-flat te ontzeggen. [geïntimeerde] was daartoe toen bereid maar heeft in het vervolggesprek d.d. 26 april 2007 aangegeven daartoe niet meer bereid te zijn. Gesteld noch gebleken is dat De Seyster Veste dit niet van haar kon vergen, en dat De Seyster Veste zelf de mogelijkheid had een vergelijkbaar resultaat te bewerkstelligen en dat dit ook van De Seyster Veste kon worden gevergd. De gevorderde ontbinding zal daarom worden toegewezen waardoor de grieven 2 en 3 geen verdere bespreking behoeven. [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de datum waartegen de ontbinding is gevorderd zodat de huurovereenkomst overeenkomstig de vordering zal worden ontbonden per datum arrest. Gezien de ingrijpende gevolgen van de ontbinding voor [geïntimeerde] en de tot haar gezin behorende gehandicapte zoon zal de -kort gezegd- gevorderde ontruiming worden toegewezen met een termijn van 4 maanden na betekening van dit arrest. Aldus heeft [geïntimeerde] voldoende tijd voor het vinden van andere woonruimte. De Seyster Veste wordt hierdoor niet onevenredig wordt benadeeld, nu [A] thans niet bij [geïntimeerde] inwoont (in verband met zijn detentie van 2 jaar waartoe hij in de 2e helft van 2008 is veroordeeld).
4.7 Uit het voorgaande volgt dat grief 4 slaagt zodat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg.
Slotsom
4.8 De grieven slagen, zodat het bestreden vonnis gedeeltelijk zal worden vernietigd. De gevorderde ontbinding zal worden toegewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties worden veroordeeld.
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) van 18 juni 2008, behoudens voor zover daarbij [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van
€ 1.059,26, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 september 2006, dit vonnis in zoverre bekrachtigend en doet voor het overige opnieuw recht;
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per heden;
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen 4 maanden na betekening van dit arrest, de woning c.a. staande en gelegen te [plaatsnaam] aan de [straat] te ontruimen en te verlaten met al het hare en de personen die zijdens [geïntimeerde] in de woning verblijven, en dit alles ter vrije en algehele beschikking van De Seyster Veste te stellen, met machtiging van De Seyster Veste om indien [geïntimeerde] in gebreke blijft hieraan te voldoen, zelf de ontruiming te bewerkstelligen op kosten van [geïntimeerde], desnoods met behulp van de sterke arm;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Seyster Veste voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 300,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 235,31 voor griffierecht en kosten van de dagvaarding en voor wat betreft het hoger beroep begroot op € 894,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 339,44 voor griffierecht en kosten van de dagvaarding. (kosten 1e aanleg na telefonische informatie Ktr. Utrecht)
verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H. Wammes, M.L. van der Bel en W. Duitemeijer en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 september 2009.