Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
nevenzittingsplaats Arnhem
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.022.894
(zaaknummer rechtbank 550377 AC EXPL 07-6679)
arrest van de vijfde civiele kamer van 27 oktober 2009
inzake
1. [appellante sub 1],
2. [appellant sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. B.J.H. Crans,
tegen:
de vereniging Vereniging VVAA,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. W.A.J. Hagen.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de tussen partijen gewezen vonnissen van de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Amersfoort) van 7 mei 2008 en 29 oktober 2008. Van dat laatste vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Appellanten, verder [appellanten] te noemen, hebben bij exploot van 6 januari 2009 aan geïntimeerde, verder VVAA, aangezegd van het vonnis van 29 oktober 2008 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van VVAA voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven hebben [appellanten] een grief tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht en hebben zij een nieuwe productie in het geding gebracht. Zij hebben gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, zal bepalen dat [appellant sub 2] met ingang van de datum van het te wijzen arrest, althans met ingang van een in goede justitie te bepalen datum, medehuurder zal zijn van de woning met erf en tuin aan [adres]
2.3 Bij memorie van antwoord heeft VVAA de grief bestreden en heeft zij bewijs aangeboden. Zij heeft geconcludeerd dat het hof het hoger beroep van [appellanten] zal verwerpen met hun veroordeling [bedoeld zal zijn:] in de kosten van het hoger beroep.
2.4 Bij dezelfde memorie heeft VVAA incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis, voorwaardelijk voor het geval het hof de vordering in hoger beroep mocht toewijzen, en heeft zij daartegen een grief aangevoerd en toegelicht, en heeft zij gevorderd dat het hof dat vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, de vordering van [appellanten] zal afwijzen, met hun veroordeling in de kosten van het geding in beide instanties.
2.5 Bij memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep hebben [appellanten] verweer gevoerd en geconcludeerd dat het hof VVAA niet-ontvankelijk zal verklaren in haar incidentele vordering, met haar veroordeling in de kosten van het incidenteel hoger beroep.
2.6 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3. De vaststaande feiten
Het hof gaat uit van het volgende. Op 27 oktober 1940 heeft VVAA het pand aan [adres] in eigendom verkregen. VVAA heeft van 1940 tot 1951 in dat pand kantoor gehouden. In die periode bewoonde [vader van appellant sub 2] ([vader van appellant sub 2]), administrateur van VVAA, samen met [appellante sub 1] (zijn echtgenote) en hun gezin een deel van het pand. In 1951 is VVAA uit het pand vertrokken. VVAA heeft toen met [vader van appellant sub 2] en [appellante sub 1] afgesproken dat zij in het pand mochten blijven wonen tot hun dood; de toenmalige huur, die Hfl 75,- per maand bedroeg (nu € 34,26 per maand), is nooit verhoogd ter compensatie van het feit dat VVAA voor [vader van appellant sub 2] geen pensioenvoorziening had getroffen. De woning is sinds de aanvang van de huurovereenkomst ook hoofdverblijf van [appellant sub 2], de op 14 juli 1940 geboren zoon van [vader van appellant sub 2] en [appellante sub 1]. [vader van appellant sub 2] is overleden op 11 mei 1971. [appellante sub 1] heeft in juni 2007 haar intrek genomen in een zorgcentrum.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 [appellanten] vorderen dat de rechter bepaalt dat de laatste medehuurder zal zijn van de woning. VVAA heeft zich in eerste aanleg op vier afwijzingsgronden beroepen: 1: het valt te betwijfelen of [appellante sub 1], gelet op haar hoge leeftijd, het verzoek steunt, en 2: er is geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, en 3: de vordering heeft de kennelijke strekking [appellant sub 2] op korte termijn de positie van huurder te verschaffen, en 4: toewijzing van de vordering is in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
4.2 De kantonrechter heeft de eerste drie verweren verworpen, daarbij het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding aannemend en overwegend dat van misbruik geen sprake is, maar heeft de vordering afgewezen op de vierde door VVAA aangevoerde grond, te weten dat toewijzing van de vordering in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
Daartegen richt zich de grief van [appellanten].
De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat de betrokken partijen ten tijde van het maken van de afspraken over de levenslange huur zonder huurverhoging niet hebben kunnen voorzien dat ooit een wettelijke bepaling zou worden ingevoerd die het mogelijk maakt iemand in de positie van [appellant sub 2] tot medehuurder te maken.
Het hof deelt dit oordeel niet. De strekking van de afspraak tussen de ouders van [appellant sub 2] en VVAA was hen te compenseren voor het ontbreken van pensioen. Tegenover het ontbreken van pensioenverplichtingen stond voor VVAA de plicht tot verhuur tegen een lage vergoeding; deze twee hielden en houden elkaar in evenwicht. In zoverre was er geen bijzondere situatie. [appellant sub 2] staat buiten de genoemde afspraken die met zijn vader zijn gemaakt.
In de loop der tijd heeft de wetgever onder invloed van veranderende maatschappelijke opvattingen meer aandacht gekregen voor de positie van de medehuurder en heeft hij het medehuurderschap in het leven geroepen. Artikel 7:267 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is van dwingend recht. De afwijzingsgronden in lid 3 zijn limitatief opgesomd.
Het enkele feit dat [appellanten] aan de huurovereenkomst de gebruikelijke rechten ontlenen, waaronder het indienen van dit verzoek, maakt niet dat zij misbruik maken van hun toekomende rechten of dat toepassing van de wettelijke regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De grief slaagt.
4.3 Als gevolg van dat slagen dient het voorwaardelijk incidenteel appel eveneens beoordeeld te worden. In het voorwaardelijk incidenteel appel voert VVAA als grief aan dat de kantonrechter ten onrechte haar beroep op de afwijzingsgronden van artikel 7: 267 lid 3 onder b BW (de vordering heeft kennelijk alleen tot strekking op korte termijn de positie van huurder te verkrijgen) heeft verworpen. VVAA beroept zich op de wetsgeschiedenis (Memorie van Toelichting bij artikel 7: 1623b BW, thans 7: 267 BW), inhoudende dat de bepaling onder b. beoogt de kantonrechter de mogelijkheid te geven gevallen van misbruik te keren en dat het denkbaar is dat, ofschoon niet gezegd kan worden dat niet aan de eisen onder a is voldaan, de situatie in haar geheel toch tot het oordeel moet leiden dat er sprake is van een constructie die slechts bedoeld is om een ander de huurovereenkomst te laten overnemen.
Zij wijst erop dat [appellante sub 1] niet meer in de woning woont en dat het gezien haar hoge leeftijd niet waarschijnlijk is dat zij in de woning zal terugkeren, hetgeen betekent dat [appellant sub 2] in feite niet de positie van medehuurder maar die van huurder zal krijgen als de vordering wordt toegewezen. VVAA heeft 58 jaar lang een financieel offer gebracht dat zij slechts gedeeltelijk kan terugverdienen bij lege verkoop van de woning, zelfs als [appellant sub 2] een reële huurprijs zou gaan betalen staat vast dat de aanwezigheid van een huurder de opbrengst bij verkoop negatief zal beïnvloeden, aldus VVAA.
4.4 Het hof is van oordeel dat de kantonrechter op goede gronden, zoals weergegeven onder 5.5. en 5.6. van het bestreden vonnis, welke het hof onderschrijft, heeft overwogen dat de gemeenschappelijke huishouding duurzaam is te achten. Het hof verenigt zich ook met hetgeen de kantonrechter onder 5.6. overweegt. Het hof ziet in de overige door VVAA genoemde omstandigheden geen misbruik in het indienen van het verzoek. [appellante sub 1] mag dan (volgens haar stelling; tijdelijk) niet meer woonachtig zijn in de woning, onbestreden staat vast dat zij dat wel was toen het verzoek werd ingediend bij VVAA en toen de vordering in eerste aanleg werd ingesteld. Dat VVAA gedurende 58 jaar een substantieel offer heeft gebracht, zoals zij voorts benadrukt, is betrekkelijk: onweersproken staat vast dat de lage huurprijs een rechtstreeks verband hield met het feite dat VVAA geen pensioenvoorziening had getroffen voor [vader van appellant sub 2].
4.4 VVAA betwist dat [appellante sub 1] het verzoek, “gelet op haar hoge leeftijd” onderschrijft en oppert dat zij haar wil niet heeft kunnen uiten. [appellante sub 1] en [appellant sub 2] betwisten op hun beurt deze stelling van VVAA.
Het hof neemt aan dat [appellante sub 1] het verzoek onderschrijft, nu onbetwist vaststaat dat zij het verzoek mede heeft ondertekend. Zij mag dan, zoals VVAA aanvoert een hoge leeftijd hebben bereikt, de daaruit voortvloeiende suggestie van VVAA dat zij alleen al om die reden niet in staat is haar wil te bepalen gaat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet op; leeftijd is op dit punt immers niet allesbepalend. Bovendien is [appellante sub 1] ter zitting van 26 mei 2007 van de kantonrechter verschenen en heeft daar het woord gevoerd en heeft te kennen gegeven dat zij haar huis nog eens wil bezoeken. Het hof verwerpt daarom dit standpunt van VVAA, dat niet nader is onderbouwd.
De incidentele grief faalt.
5 Slotsom
De principale grief slaagt, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal VVAA in de kosten van beide instanties worden veroordeeld, waarbij het principaal en incidenteel appel, die nauw met elkaar samenhangen, als één geheel worden beschouwd wat het salaris betreft.
6. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
in het principaal en voorwaardelijk incidenteel appel:
vernietigt het bestreden vonnis en doet opnieuw recht;
bepaalt dat [appellant sub 2] met ingang van heden medehuurder zal zijn van de woning aan [adres];
veroordeelt VVAA in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant sub 2],
voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 89,31 ter zake van explootkosten, op € 106,- griffierecht en op € 600,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief,
en voor wat betreft het hoger beroep begroot op € 85,98 voor explootkosten, op € 254,- voor griffierecht, en op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. Fokker, I.A. Katz-Soeterboek en R. Prakke-Niewenhuizen en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 oktober 2009.