Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Nevenzittingsplaats Arnhem
Sector civiel recht
zaaknummer hof: 200.001.812
(zaak-/rolnummer rechtbank: 498925 \ CV EXPL 07-1994\63 FK)
arrest van de vijfde civiele kamer van 5 januari 2010
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. L.F. Nijenhuis,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[geïntimeerde].,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. P.M.Wilmink.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 4 juli 2007 en 24 oktober 2007 die de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Tiel) tussen geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als eiseres en eiser (hierna ook te noemen: [appellant]) als gedaagde heeft gewezen; van het vonnis van 24 oktober 2007 is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [appellant] heeft bij exploot van 21 januari 2008 aan [geïntimeerde] aangezegd van het vonnis van 24 oktober 2007 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft [appellant] zeven grieven tegen het bestreden vonnis
aangevoerd en toegelicht, heeft hij bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht. Hij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende:
1. zal verklaren voor recht dat de huurovereenkomst ten onrechte is ontbonden bij vonnis van 24 oktober 2007;
2. zal verklaren voor recht dat [geïntimeerde] misbruik heeft gemaakt van haar recht en/of bevoegdheid om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen;
3. zal verklaren voor recht dat [geïntimeerde] alle bij [appellant] ontstane schade vanwege de onterechte ontbinding van de huurovereenkomst geheel zal dienen te vergoeden, welke schade zal worden opgemaakt bij staat in een separate gerechtelijke procedure;
4. [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van de procedure in hoger beroep en in de kosten van de procedure in eerste aanleg,
een en andere uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet zulks toelaat.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, heeft hij bewijs aangeboden en een aantal producties in het geding gebracht. Hij heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest het bestreden vonnis zal bekrachtigen, al dan niet met verbetering en/of aanvulling van de gronden en met veroordeling van [appellant] in de kosten van (bedoeld zal zijn) het hoger beroep.
2.4 Daarna heeft [appellant] akte na memorie van antwoord verzocht, waarna [geïntimeerde] antwoordakte heeft verzocht.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3. De vaststaande feiten
Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties dan wel als door de rechtbank vastgesteld en in hoger beroep niet bestreden, de navolgende feiten vast.
3.1 [geïntimeerde] verhuurde krachtens schriftelijke overeenkomst van 24 september 1999 vanaf
1 januari 2000 aan [appellant] het bedrijfspand met inpandige woning en garage aan de [adres] te [woonplaats], gemeente Buren (hierna: het gehuurde), tegen een huurprijs van in totaal € 2.071,85 per maand.
3.2 De zoon van [appellant] exploiteerde in het bedrijfspand een eetcafé, genaamd [eetcafé].
3.3 In de schriftelijke huurovereenkomst is bepaald dat de huur bij vooruitbetaling op de eerste dag van iedere maand moet worden betaald. Vanaf januari 2006 heeft [appellant] de huur niet tijdig betaald.
3.4 [geïntimeerde] heeft aan [appellant] een aantal brieven gestuurd waarin zij [appellant] verzoekt en
zonodig sommeert om de achterstallige huurtermijnen te betalen, met aanzegging dat bij niet-betaling juridische stappen zullen volgen. In de brief van 1 juni 2007 heeft [geïntimeerde] het volgende betalingsoverzicht opgenomen:
“Periode Aantal dagen te laat
Januari 2006 11
Februari 2006 31
Maart 2006 15
April 2006 25
Mei 2006 30
Juni 2006 50
Juli 2006 76
Augustus 2006 51
September 2006 68
Oktober 2006 80
November 2006 59
December 2006 83
Januari 2007 92
Februari 2007 62
Maart 2007 56
April 2007 Openstaand
Mei 2007 Openstaand”
3.5 In april 2007 is [eetcafé] te koop aangeboden voor aanvankelijk een vraagprijs van
€ 165.000,--. [appellant] heeft [geïntimeerde] hiervan begin mei 2007 op de hoogte gesteld.
3.6 Op 26 juni 2007 heeft [geïntimeerde] [appellant] voor de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector
kanton, locatie Tiel) gedagvaard en heeft de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gevorderd op grond van het feit dat [appellant] stelselmatig in gebreke blijft met de betaling van de huur, zodat er constant sprake is van een huurachterstand.
3.7 De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] bij vonnis van 24 oktober 2007
toegewezen. [appellant] heeft in kort geding gevorderd dat het [geïntimeerde] wordt verboden het vonnis van de kantonrechter ten uitvoer te leggen. De voorzieningenrechter heeft deze vordering van [appellant] bij vonnis van 7 december 2007 afgewezen.
3.8 [appellant] heeft het gehuurde inmiddels ontruimd.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] na wijzing van haar eis gevorderd dat:
a. de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden, althans ontbonden wordt verklaard;
b. [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde;
c. [appellant] wordt veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 2.071,85 (schade ter hoogte van de achterstallige huur tot en met 30 juni 2007) alsmede een bedrag van
€ 2.071, 85 voor iedere maand of gedeelte van de maand dat [appellant] het gehuurde na 1 juli 2007 tot aan de ontruiming in gebruik mocht hebben gehad.
4.2 De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen. Aan deze toewijzing
heeft de kantonrechter, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat:
= uit de schriftelijke huurovereenkomst volgt dat betaling van de huurtermijnen
“ (…) steeds per maand bij vooruitbetaling” dient te worden voldaan;
= gesteld noch gebleken is dat partijen hierover een (stilzwijgende) afwijkende
afspraak hebben gemaakt;
= uit het door [geïntimeerde] in de dagvaarding opgenomen overzicht van de betalingen van de
huurtermijnen blijkt dat [appellant] stelselmatig (veel) te laat de huurpenningen betaalt;
= de hoogte van de huurachterstand en het betalingsgedrag van [appellant] de ontbinding
van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
4.3 Het hof overweegt als eerste dat [appellant] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in
zijn vorderingen zoals vermeld onder 2.2 sub 1 tot en met 3. Uit rechtspraak van de Hoge Raad (vgl. Hoge Raad van 30 januari 2004, NJ 2005, 246) volgt dat het op zichzelf mogelijk is om in hoger beroep een vordering in te stellen tot ongedaanmaking van ingevolge het bestreden vonnis verrichte prestaties. Uit hetzelfde arrest volgt dat, indien ongedaanmaking inmiddels onmogelijk is geworden, de vraag of en in hoeverre dan plaats is voor schadevergoeding in hoger beroep niet tegelijk met de vordering tot vernietiging van het in eerste aanleg gewezen vonnis aan de orde worden kan gesteld, omdat het daarbij niet gaat om een noodzakelijk en onafscheidelijk gevolg van die vernietiging en het bij de vordering tot schadevergoeding kan gaan om vragen die tot ongewenste complicaties en vertraging van de procedure in hoger beroep kunnen leiden. Nu [appellant] met zijn vorderingen onder 2.2 sub 1 tot en met 3 de vraag voorlegt of er plaats is voor schadevergoeding, dient hij in die vorderingen niet-ontvankelijk te worden verklaard.
4.4 Grief II en grief III houden in de kern het verwijt in dat de kantonrechter [appellant] niet heeft gehoord en geen rekening heeft gehouden met zijn verweer. Voor zover dat het geval is, kan dit in hoger beroep worden hersteld. Het hof zal hierna met alle door [appellant] naar voren gebrachte verweren rekening houden. Bij een nadere behandeling van de grieven II en III heeft [appellant] geen belang.
4.5 [appellant] bestrijdt de door de kantonrechter uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst. [appellant] stelt zich (in grief V) op het standpunt dat in zijn algemeenheid een huurachterstand van één maand de ontbinding niet kan rechtvaardigen. [appellant] stelt dat er op het moment van ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter slechts een huurachterstand was van één maand was. Uit de rechtspraak volgt volgens [appellant] dat in zijn algemeenheid een huurachterstand van één maand een ontbinding van de huurovereenkomst niet kan rechtvaardigen. Betalingsgedrag doet er volgens [appellant] in het algemeen niet toe, indien de huurachterstand voor de zitting is voldaan.
4.6 Het hof verwerpt deze grief. Op zichzelf betwist [geïntimeerde] niet dat er op het moment van
wijzen van het bestreden vonnis sprake was van één maand huurachterstand. [geïntimeerde] wijst er echter op dat zij aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd het door [appellant] stelselmatig te laat betalen van de huurpenningen. Zij wijst in dit verband naar het overzicht dat zij in de brief van 1 juni 2007 heeft opgenomen. In dat overzicht heeft [geïntimeerde] aangegeven met welke vertraging [appellant] de huur over de periode van januari 2006 tot en met mei 2007 heeft betaald. [appellant] heeft de juistheid van dit overzicht niet betwist en evenmin dat [geïntimeerde] het stelselmatig te laat betalen (mede) ten grondslag heeft gelegd aan haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Uit het overzicht blijkt dat [appellant] vanaf januari 2006 de huur het grootste deel van de tijd één of meer maanden te laat betaalde. Verder is [appellant] na de in eerste aanleg gehouden comparitie van partijen tot 12 september 2007 in de gelegenheid gesteld om de huurachterstand aan te zuiveren. Dat heeft hij slechts ten dele gedaan. Op 12 september 2007 bestond er nog steeds een huurachterstand van één maand. Anders dan in de rechtspraak waarnaar [appellant] verwijst, was het dus niet zo dat de huurachterstand vóór de zitting ongedaan was gemaakt. Bovendien kan het stelselmatig te laat betalen op zichzelf een zodanige wanprestatie opleveren dat een ontbinding gerechtvaardigd is (vgl o.a. Hoge Raad, 17 december 2004, WR 2005, 24).
4.7 Het gedurende meer dan anderhalf jaar stelselmatig (veel) te laat betalen van de huur en de omstandigheid dat [appellant], hoewel hij daartoe tot 12 september 2007 de gelegenheid heeft gekregen, de huurachterstand op 12 september 2007 niet had ingelopen, rechtvaardigen naar het oordeel van het hof in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. Grief V faalt op deze gronden.
4.8 [appellant] heeft verder nog aangevoerd dat, indien de tekortkoming de ontbinding in beginsel zou kunnen rechtvaardigen, de tekortkoming in de omstandigheden van
het onderhavige geval de ontbinding in ieder geval niet kan rechtvaardigen. Het belang van [geïntimeerde] bij het tijdig betalen van de huur en ontbinding van de huurovereenkomst stond volgens [appellant] totaal niet in verhouding tot het belang van [appellant] bij verkoop van [eetcafé] tegen een waarde van € 165.000,--.
4.9 Het hof verwerpt dit verweer. Het betalen van de huur is een hoofdverplichting van de
huurder. Onbetwist staat vast dat [appellant] met de betaling van de huur in ernstige mate in gebreke is gebleven alsook dat [appellant] de hem geboden mogelijkheid om de huurachterstand aan te zuiveren niet heeft benut. Zoals het hof al heeft overwogen, kunnen het stelselmatig te laat betalen en de nog steeds bestaande huurachterstand op 12 september 2007 in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Het hof is van oordeel dat de omstandigheid dat [eetcafé] te koop stond niet van zodanig gewicht is dat de ontbinding niet (meer) gerechtvaardigd was. In de eerste plaats had [appellant] op zijn hoogst een afgeleid belang bij verkoop van [eetcafé]. De zoon van [appellant], en niet [appellant] zelf, was immers eigenaar van [eetcafé]. Welk (al dan niet indirect) belang [appellant] zelf had bij de verkoop van [eetcafé] heeft [appellant], ondanks het verzoek van [geïntimeerde] om op dit punt helderheid te verschaffen, op geen enkele manier toegelicht. In de tweede plaats heeft [geïntimeerde] gemotiveerd aangevoerd dat een vraagprijs van € 165.000,-- irreëel was. [appellant] heeft dit niet betwist. Hij heeft op zijn beurt echter niet gesteld, noch is uit de stukken gebleken, hoeveel [eetcafé] dan wel waard was.
Om deze redenen acht het hof onvoldoende onderbouwd dat het belang van [appellant] bij verkoop van [eetcafé] zodanig zwaar woog dat de ontbinding niet (meer) gerechtvaardigd was.
4.10 [appellant] beroept zich ook op misbruik van recht. [appellant] stelt dat [geïntimeerde] haar bevoegdheid om de huurovereenkomst te (laten) ontbinden met geen ander doel heeft gebruikt dan om te schaden, althans was er volgens hem sprake van een onevenredigheid van het belang van [geïntimeerde] bij ontbinding van de huurovereenkomst en dat van [appellant] bijvoortzetting van de huurovereenkomst.
4.11 Dat [geïntimeerde] de vordering tot ontbinding en ontruiming heeft ingesteld met geen ander doel dan om te schaden, heeft [geïntimeerde] betwist. Het is aan [appellant] om zijn stellingen op dit punt te onderbouwen en zo nodig te bewijzen. Op dit punt heeft [appellant] niet aan zijn stelplicht voldaan. Op zichzelf heeft een verhuurder belang bij het (laten) ontbinden van een huurovereenkomst indien de huurder blijk geeft van slecht betalingsgedrag. Dat [geïntimeerde] erop uit was om de goodwill van het eetcafé [eetcafé] zich toe te eigenen is eveneens onvoldoende onderbouwd. Die intenties van [geïntimeerde] blijken onvoldoende uit de e-mail van [werknemer] van Klaassen Vastgoed & bedrijfsovernames B.V. (hierna: [partij 1].) van
27 juni 2008 aan de advocaat van [appellant] (productie 2 bij memorie van grieven). In deze e-mail staat, voor zover van belang, slechts vermeld: “De opdracht is teruggegeven begin november, dit na telefonisch overleg aangezien er niets meer te verkopen viel, iemand van [geïntimeerde] heeft mij toen nog wel eens gebeld met info of ik kandidaten voor hem had, dit heb ik afgewezen” Kennelijk heeft [geïntimeerde] pas naar [partij 1]. gebeld op het moment dat het eetcafé niet verkoopbaar bleek. De goodwill is [geïntimeerde] verder ook niet ten goede gekomen. Het hof verwerpt op deze gronden de stelling dat [geïntimeerde] de vordering tot ontbinding en ontruiming met geen ander doel heeft ingesteld dan om te schaden.
4.12 Uit rechtsoverweging 4.9 volgt dat het hof de door [appellant] gestelde onevenredigheid tussen het belang van [geïntimeerde] bij ontbinding en dat van [appellant] bij voortzetting van de huurovereenkomst verwerpt.
4.13 Het hof verwerpt dus het beroep van [appellant] op misbruik van recht. Daarmee faalt grief IV.
4.14 [appellant] beroept zich er ten slotte op dat [geïntimeerde] geen bezwaar had tegen de te late
betalingen, althans heeft zij volgens hem haar recht verwerkt om zich op grond van de te late betalingen ontbinding te vragen. Het hof is van oordeel dat, ook indien de brieven waarvan [appellant] de ontvangst ontkent (de brieven van 20 augustus 2006 en 12 december 2006) buiten beschouwing worden gelaten, [appellant] uit de brieven die hij wel heeft ontvangen (gedateerd 12 september 2006, 27 maart 2007 en 1 juni 2007) heeft kunnen opmaken en redelijkerwijze ook had moeten opmaken dat [geïntimeerde] niet instemde met of berustte in de te late betalingen. Integendeel. In de brieven waarvan vast staat dat [appellant] ze heeft ontvangen, kondigt [geïntimeerde] zelfs rechtsmaatregelen aan. De omstandigheid dat [geïntimeerde] nog enige tijd heeft gewacht met het daadwerkelijk nemen van rechtsmaatregelen rechtvaardigt niet het beroep van [appellant] op rechtsverwerking. Het arrest van de Hoge Raad van 28 november 2003, NJ 2004, 328 waarop [appellant] zich in dit verband beroept heeft betrekking op een andere situatie. In dat arrest hield de eiser een advocaat aansprakelijk voor een beroepsfout. De eiser had de advocaat in negen jaar zes keer een brief geschreven waarin werd gedreigd met het nemen van rechtsmaatregelen. Niet alleen hadden in dat geval alle zes brieven steeds betrekking op dezelfde fout en schade (terwijl de brieven van [geïntimeerde] steeds mede betrekking hadden op nieuwe wanprestaties), maar ook de periode van uitstel tot het nemen van rechtsmaatregelen was substantieel langer. In de onderhavige zaak heeft [geïntimeerde] in de visie van [appellant] hem voor het eerst gesommeerd en met rechtsmaatregelen gedreigd in september 2006 en heeft [geïntimeerde] hem na twee andere sommatiebrieven uiteindelijk in juni 2007 gedagvaard. Tussen de eerste sommatie en de dagvaarding zitten blijkens de stellingen van [appellant] slechts negen maanden (en niet negen jaar zoals in het arrest van de Hoge Raad). In redelijkheid heeft [appellant] op grond van de omstandigheid dat [geïntimeerde] binnen die negen maanden niet tot dagvaarding is overgegaan niet het vertrouwen mogen hebben dat [geïntimeerde] niet meer tot dagvaarding zou overgaan.
Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan het hof [appellant] ook niet volgen in zijn stelling (memorie van grieven, punt 19) dat hij er mede op grond van het feit dat [eetcafé] van een aan [geïntimeerde] gelieerde vennootschap behendigheids- en amusementsmachines huurde, tot 1 juni 2007 van uit mocht gaan dat [geïntimeerde] de te late huurbetalingen geen onoverkomelijk bezwaar vond. In beginsel staat de huur van dergelijke machines van een andere vennootschap dan [geïntimeerde] los van de huurovereenkomst tussen partijen.
4.15 [appellant] beroept zich er ten slotte nog op dat hij begin mei 2007 een telefoongesprek
heeft gevoerd met de heer [werkgever], directeur van [geïntimeerde]. [appellant] stelt dat hij in dat gesprek de reden van de te late betalingen (het eetcafé [eetcafé] liep niet goed) heeft gemeld en de aanstaande verkoop van [eetcafé]. Volgens [appellant] (memorie van grieven, punt 49) heeft [werkgever] in het gesprek ingestemd met indeplaatsstelling van een (aanstaande) koper van [eetcafé]. [appellant] stelt dat het telefoongesprek met [werkgever] hem in de gedachte sterkte dat de te late betaling geen bezwaar was voor [geïntimeerde] en dat [geïntimeerde] er uiteindelijk toch in berustte.
4.16 Op zichzelf erkent [geïntimeerde] dat er in mei 2007 een telefoongesprek heeft
plaatsgevonden tussen [appellant] en [werkgever] waarin [appellant] [geïntimeerde] heeft geïnformeerd over de voorgenomen verkoop. Volgens [geïntimeerde] (memorie van antwoord) is het echter niet juist dat [geïntimeerde] heeft aangegeven op voorhand met iedere kandidaat-ondernemer als nieuwe huurder in te stemmen.
4.17 Ook indien [geïntimeerde] in beginsel zou hebben ingestemd met indeplaatsstelling van een (aanstaande) koper van [eetcafé] valt, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet te begrijpen op welke gronden [appellant] daaruit heeft afgeleid en ook heeft mogen afleiden dat de te late betalingen geen bezwaar vormden voor [geïntimeerde] en dat deze daar uiteindelijk in berustte. Een nadere toelichting was te meer vereist, nu uit de houding van [geïntimeerde] (na het telefoongesprek) die berusting niet valt af te leiden. Integendeel, [geïntimeerde] heeft [appellant] bij brief van 1 juni 2007 juist (wederom) gesommeerd om de achterstallige huur te voldoen. Op dit punt heeft [appellant] zijn stellingen niet, althans onvoldoende, onderbouwd en toegelicht. Om die reden is er geen plaats voor een bewijsopdracht op dit punt en zal het hof aan deze stelling als onvoldoende onderbouwd en toegelicht voorbijgaan.
4.18 Uit het voorgaande volgt dat ook grief I faalt.
Slotsom
4.19 De grieven II en III behoeven om de in rechtsoverweging 4.4 genoemde reden geen nadere bespreking. De grieven I, IV en V falen en daarmee ook de grieven VI en VII. Daaruit volgt dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd.
4.20 Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van 24 oktober 2007 van de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Tiel);
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.341,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 254,-- voor griffierecht;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. Fokker, I.A. Katz-Soeterboek en H.C. Frankena en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 januari 2010.