Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 27 april 2010 in de zaak onder nummer 200.039.753/01 NOT van:
[de notaris],
notaris te [plaatsnaam],
APPELLANTE,
gemachtigde: mr. J.A.M.P. Keijser, advocaat te Nijmegen,
tegen
[klaagster],
wonende te [plaatsnaam],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellante, verder te noemen de notaris, is bij een op 6 augustus 2009 ter griffie ingekomen verzoekschrift – met bijlagen – hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Zutphen, verder te noemen de kamer, van 9 juli 2009, waarbij de klacht van geïntimeerde verder ook te noemen klaagster tegen de notaris gedeeltelijk gegrond is verklaard, de maatregel van berisping is opgelegd en voor het overige ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van klaagster is op 21 september 2009 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Het hoger beroep is behandeld ter openbare terechtzitting van 11 februari 2010, alwaar is verschenen klaagster, alsmede de notaris en haar gemachtigde. Allen hebben het woord gevoerd. Klaagster en de gemachtigde van de notaris aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben de juistheid van de feiten niet betwist, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Het standpunt van klaagster
4.1. Klaagster verwijt de notaris dat zij de brief van 24 augustus 2005, met de eerste conceptakte van levering en conceptafrekening, ten onrechte heeft gericht aan klaagster en [echtgenoot] (hierna: [de echtgenoot]) tezamen ([adres] te [plaatsnaam]). Vanwege het faillissement van [de echtgenoot] is de brief in de postblokkade terecht gekomen en naar de curator in dat faillissement gezonden. De notaris had de brief aan klaagster afzonderlijk moeten richten, zoals zij eerder wel had gedaan met een brief van 4 augustus 2005.
4.2. Voorts wordt de notaris verweten dat zij wijzigingen heeft aangebracht in de conceptakte van levering met betrekking tot de koopovereenkomst van de roerende zaken en de betaling van de makelaarskosten zonder klaagster daarbij te betrekken, terwijl klaagster voor 99 % eigenaar van het landgoed was en het belangrijke wijzigingen betroffen. De verkoop van de roerende zaken aan kopers voor € 50.000,- was onlosmakelijk verbonden met de verkoop van het landgoed. De notaris heeft alleen per e-mail klaagster laten weten dat de passage uit de conceptakte was geschrapt.
Ook zijn de conceptafrekeningen diverse malen zonder overleg met klaagster aangepast, waardoor verscheidene versies van de afrekening in omloop waren. Zo zijn buiten klaagster om de makelaarskosten uit een versie van de afrekening verwijderd.
4.3. Klaagster verwijt de notaris ook dat zij niet tijdig op de hoogte is gebracht van de nieuwe passeerafspraak op 1 september 2005 om 18.00 uur. Klaagster wist alleen dat de afspraak die dag om 12.00 uur geen doorgang had gevonden en de ondertekening was uitgesteld. Klaagster werd ’s avonds overvallen door de telefonische vraag van de notaris waar zij bleef.
4.4. De notaris wordt tevens verweten dat zij klaagster onder druk heeft gezet. Eerst doordat zij ‘s avonds op 1 september 2005 onmiddellijk diende te verschijnen en vervolgens om de akte te ondertekenen. Tijdens de bespreking bleek dat de curator vasthield aan zijn eisen met betrekking tot de roerende zaken en de makelaarskosten. [advocaat klaagster], de advocaat van klaagster heeft nog telefonisch geprobeerd te bemiddelen, maar de curator heeft tot tweemaal toe de verbinding verbroken. Kopers wensten dat er getekend werd en dreigden, op aanraden van hun advocaat [advocaat kopers], met een kort geding. De makelaar vertrok op enig moment, waardoor klaagster het gevoel kreeg er helemaal alleen voor te staan. Zij heeft zich bedreigd gevoeld door de overmacht van de andere partijen. Klaagster verwijt de notaris dat zij dit allemaal heeft laten gebeuren. Aan het eind van de bijeenkomst heeft de notaris ook zelf bij klaagster aangedrongen op ondertekening, omdat zij inmiddels naar huis moest.
4.5. Klaagster verwijt de notaris ook dat zij ten onrechte bij de aangifte overdrachtsbelasting geen rekening heeft gehouden met rangschikking van het landgoed onder de Natuurschoonwet 1928. In geval van rangschikking hoeft geen overdrachtsbelasting te worden betaald. In de koopovereenkomst is voor deze situatie een voorziening getroffen. Klaagster heeft de notaris meermalen tevergeefs gewezen op de rangschikking onder de Natuurschoonwet.
4.6. Bovendien wordt de notaris verweten dat zij zonder overleg met klaagster na de overdracht van het landgoed het op haar derdengeldenrekening staande bedrag voor de roerende zaken heeft teruggestort op de rekening van de kopers.
4.7. Klaagster verwijt de notaris mede dat zij, doordat zij lid was van dezelfde maatschap van advocaten en notarissen als [mr. A], de curator en [advocaat kopers], de advocaat van de kopers, zij zich ten opzichte van haar niet onpartijdig heeft
opgesteld. Noch klaagster noch de kopers hebben de opdracht tot levering bij deze notaris aangebracht. Het is voor klaagster onbekend gebleven wie daartoe het initiatief heeft genomen: partijen in ieder geval niet. Wellicht dat [advocaat kopers] - de advocaat van de kopers - de zaak heeft doorgespeeld aan zijn kantoorgenote, de notaris. Klaagster is ermee akkoord gegaan dat de notaris de overdracht zou verzorgen, omdat zij in het verleden goede ervaringen heeft gehad met het kantoor waarbij de notaris werkzaam was. Klaagster is echter van mening dat de notaris zich tijdens de behandeling van de zaak niet onafhankelijk heeft opgesteld. Achteraf heeft zij sterk de indruk gekregen dat de notaris alleen de belangen heeft behartigd van haar kantoorgenoten en van kopers. Besprekingen hebben zonder haar plaatsgevonden en alles leek buiten haar om geregeld te worden.
4.8. Ook heeft de notaris klaagster gedurende het hele proces onvoldoende geïnformeerd, waardoor zij geen gelegenheid heeft gehad haar bezwaren te uiten tegen de gang van zaken.
4.9. Ten slotte verwijt klaagster de notaris dat, na de eigendomsoverdracht van het landgoed, de notaris niet bereid was om de gang van zaken nog eens met klaagster door te nemen. Op latere correspondentie van klaagster werd niet meer inhoudelijk gereageerd.
5. Het standpunt van de notaris
De notaris heeft de stellingen van klaagster gedeeltelijk betwist en zij heeft zich als volgt verweerd.
ad 4.1. De notaris stelt dat haar niet kan worden aangerekend dat de voor klaagster bedoelde en aan haar gerichte post – kennelijk abusievelijk – niet bij haar is bezorgd maar is doorgestuurd naar de curator. Het is aan de curator om dergelijke post aanstonds door te sturen. De notaris wijst erop dat de brief is toegezonden conform de gegevens uit de koopovereenkomst en uit het door klaagster ingevulde vragenformulier. De notaris was voorts niet bekend met een scheiding van tafel en bed, waardoor ook op die grond geen aanleiding bestond klaagster apart een brief te zenden. Ten slotte wijst de notaris erop dat het hier een eenvoudige daad van een secretaresse betreft – waarvoor de notaris weliswaar verantwoordelijk is – waarbij niet zover wordt doorgedacht dat rekening wordt gehouden met bestaande postblokkades en minder adequaat handelen van een curator.
ad 4.2. De wijziging van de akte wat betreft de roerende zaken is reeds gedaan voordat klaagster beschikte over een concept. Overige wijzigingen zijn uitgebreid gesproken tijdens de bespreking voorafgaande aan de overdracht. Wat betreft het niet tijdig ontvangen van conceptakten wijst de notaris erop dat zij op 30 augustus 2005 contact heeft gezocht met klaagster omdat zij geen reactie van klaagster kreeg op de aan laatstgenoemde toegezonden stukken. Klaagster heeft niet zelf contact opgenomen met de notaris om te vragen waar de stukken bleven, noch heeft zij haar medewerking geweigerd of om uitstel gevraagd: zij heeft kennelijke zonder bezwaar meegewerkt aan de overdracht, aldus de notaris.
De notaris erkent dat er verschillende versies van de afrekening in omloop waren. Zij stelt dat dit niet ongebruikelijk is. De verschillen hadden betrekking op de roerende zaken en de kosten van de makelaar. De belastingdienst ging er niet mee akkoord dat de courtage van de makelaar in mindering werd gebracht op de opbrengst.
ad 4.3. De oorspronkelijke afspraak voor de overdracht – op 1 september 2005 te 12.00 uur – werd afgezegd omdat er onduidelijkheden waren tussen partijen over de roerende zaken en de toestemming van [de echtgenoot]. Indien de oproeping voor deze afspraak klaagster niet tijdig heeft bereikt is dat het gevolg van de postblokkade. Op aandringen van partijen is alsnog een afspraak gemaakt voor later op diezelfde dag. De notaris heeft daarover contact gehad met de kopers, die op die dag met klaagster aanwezig waren op het landgoed. De notaris ging ervan uit dat dit tijdstip door kopers met klaagster is besproken. De notaris herinnert zich niet of zij dit ook daadwerkelijk met de kopers heeft besproken. Toen bleek dat klaagster er niet was, om 18.00 uur die dag, is haar telefonisch verzocht om te verschijnen. Zij kon niet worden gedwongen om te verschijnen maar kennelijk werd het door haarzelf van voldoende belang geacht. De notaris bestrijdt dat zij druk hiertoe heeft uitgeoefend op klaagster. Ook wijst de notaris erop dat er gedurende die avond nog enkele malen telefonisch contact is geweest tussen klaagster en haar advocaat.
ad 4.4. De notaris bestrijdt dat er sprake is geweest van het onder druk zetten van klaagster gedurende de passeerafspraak. Klaagster had regelmatig telefonisch contact met haar advocaat. Daarbij wijst de notaris erop dat de afspraak in totaal 3,5 tot 4 uur heeft geduurd. Mogelijk voelde klaagster zich onder druk gezet door de kopers die aanspraak maakten op de verplichting om uiterlijk op die dag, 1 september 2005, mee te werken aan de eigendomsoverdracht. Dat de makelaar op een gegeven moment is vertrokken is een omstandigheid die voor rekening en risico van klaagster komt, aldus de notaris.
ad 4.5. Dat de notaris bij de aangifte overdrachtsbelasting in eerste instantie geen rekening heeft gehouden met de rangschikking van het landgoed onder de Natuurschoonwet regardeert klaagster in het geheel niet. De overdrachtsbelasting dient immers te worden betaald door de kopers. Daar komt bij dat de kopers niet geporteerd leken te zijn van rangschikking van het landgoed onder de Natuurschoonwet omdat dit (soms) ook de verplichting met zich brengt om bezoekers op het terrein toe te laten.
ad 4.6. De notaris wijst erop dat partijen aanvankelijk hadden afgesproken om de kwestie van de roerende zaken buiten de notaris om zelf met elkaar te regelen. Nadien hebben kopers de notaris verzocht om de betaling van de koopprijs roerende zaken over de notariële derdengeldenrekening te laten lopen. Toen vast kwam te staan dat de curator niet wenste mee te werken aan de overdracht van de roerende zaken was de notaris dan ook verplicht om de gelden die door de kopers onder haar waren gestort voor zover betrekking hebbend op de roerende zaken, terug te storten aan de kopers.
ad 4.7. In de eerste plaats wijst de notaris erop dat het haar niet bekend is hoe de keuze van haar als notaris tot stand is gekomen. Zij kreeg de koopovereenkomst toegezonden en daarin was zij als notaris aangewezen. Het moet klaagster ten tijde van het ondertekenen van genoemde koopovereenkomst al duidelijk zijn geweest dat de notaris aan hetzelfde kantoor was verbonden als de curator en de advocaat van kopers. Bovendien werd klaagster bijgestaan door een advocaat die ook volledig hiervan op de hoogte was. Van de zijde van klaagster is nimmer bezwaar gemaakt, integendeel: toen de notaris aanbood zich terug te trekken – nadat tussen partijen een geschil over de roerende zaken was gerezen – achtte klaagster dit uitdrukkelijk niet gewenst. De notaris wijst er overigens op dat de afdeling advocatuur en de afdeling notariaat strikt gescheiden functioneren. Ten slotte bestrijdt de notaris dat er sprake is geweest van tegenstrijdige belangen.
ad 4.8. De overdracht van het landgoed was niet meer dan een technische afwikkeling van een transactie tussen partijen die via de makelaar was gesloten. Bovendien werd klaagster terzijde gestaan door een advocaat die haar ook daadwerkelijk van advies heeft gediend. De notaris ziet niet in wat klaagster nog meer kon worden verteld omtrent de transactie. Wat betreft het contact met de curator bevestigt de notaris dat dit er is geweest aangezien de curator moest meewerken aan de overdracht en ook afspraken moesten worden gemaakt over de opheffing van de beslagen die op het landgoed waren gelegd. Dit is ook ter sprake geweest in de bespreking voorafgaande aan de overdracht van het landgoed.
ad 4.9. De notaris wijst erop dat zij met klaagster nog heeft nagepraat, na het passeren van de akte. De maandag daaropvolgend heeft de notaris nog telefonisch contact opgenomen met klaagster. Dit getuigt al van een meer dan normale betrokkenheid van de notaris. Daarna heeft nog enige correspondentie plaats gevonden. Vervolgens werd het door de notaris niet langer zinvol geacht om nog verder te corresponderen.
6. De beoordeling
6.1. Het hof is van oordeel dat de onjuiste adressering aan het gezamenlijke adres van klaagster en [de echtgenoot] een administratieve vergissing is. Hoewel de notaris verantwoordelijk is voor de administratieve ondersteuning van haar kantoor is de vergissing niet van dien aard dat deze tuchtrechtelijk laakbaar is. Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.
6.2. Dat geldt evenwel niet voor het klachtonderdeel betreffende de door de notaris in het concept van de leveringsakte aangebrachte wijzigingen inzake de roerende zaken en de afrekening. Zonder met klaagster te overleggen zijn de roerende zaken uit de leveringsakte verwijderd. Daarnaast is buiten medeweten van klaagster onder meer de post makelaarskosten uit een versie van de afrekening verwijderd. Het ligt op de weg van de notaris klaagster van alle aanpassingen op de hoogte te houden, dit geldt te meer nu er verschillende versies van die afrekening in omloop waren. Klaagster diende in de gelegenheid te worden gesteld haar visie op de aanpassingen van de leveringsakte en van de afrekening te kunnen geven. Door dit niet te doen heeft de notaris onjuist gehandeld en acht het hof het klachtonderdeel gegrond.
6.3. Ook het klachtonderdeel betreffende het maken van een afspraak om de akte van overdracht te passeren heeft klaagster terecht naar voren gebracht. De notaris had er niet voetstoots vanuit mogen gaan dat de kopende partij klaagster op de hoogte zou stellen van de nieuwe afspraak. De notaris had zich door direct contact met klaagster op te (laten) nemen ervan dienen te vergewissen dat de afspraak ook te harer kennis was gekomen. Dit klachtonderdeel is gegrond.
6.4. Voor zover klaagster zich er over beklaagt zich onder druk gezet te hebben gevoeld bij gelegenheid van de bijeenkomst van 1 september 2005 strekkende tot het passeren van de akte van overdacht, is het hof van oordeel dat het klaagster vrij stond het overleg op ieder moment stop te zetten. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de bijeenkomst 3,5 tot 4 uur heeft geduurd en klaagster tussentijds contact heeft gehad met haar advocaat, zodat klaagster – na beraad - de gelegenheid heeft gehad in alle vrijheid de overeenkomst te tekenen.
Het hof acht het evenwel niet onaannemelijk dat klaagster een bepaalde druk van de kopende partij heeft ervaren, nu haar een kortgedingprocedure is aangezegd door de advocaat van kopers. Dit kan echter de notaris niet worden tegengeworpen. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
6.5. Het hof is voorts van oordeel dat het klachtonderdeel dat ziet op het verwijt dat de notaris geen rekening heeft gehouden met rangschikking onder Natuurschoonwet in verband met de overdrachtsbelasting, geen doel treft. Immers, het al dan niet gebruikmaken van de uit de Natuurschoonwet voortvloeiende mogelijkheid tot vrijstelling van overdrachtsdrachtsbelasting – die ten laste komt van de koper – raakt de verkoper in beginsel niet. Uit hetgeen klaagster in dit verband heeft aangevoerd, blijkt niet dat zulks in dit geval anders zou zijn. Het klachtonderdeel is mitsdien ongegrond.
6.6. Het klachtonderdeel met betrekking tot terugstorten van het depot beoordeelt het hof als volgt. De notaris heeft terecht naar voren gebracht dat zij gehouden was de op haar derdenrekening rustende gelden terug te storten naar kopers. De notaris had er evenwel goed aan gedaan klaagster hier van op de hoogte te stellen. Dat zij dit heeft nagelaten acht hof onjuist, maar niet zodanig onjuist dat het handelen als klachtwaardig bestempeld kan worden. Het klachtonderdeel is ongegrond.
6.7. Voor zover klaagster stelt dat de notaris zich tijdens de behandeling van de zaak niet onafhankelijk heeft opgesteld, acht het Hof dat klachtonderdeel terecht voorgesteld. De notaris had bij ontvangst van de opdracht tot levering zich dienen te vergewissen of het haar vrijstond de opdracht te aanvaarden, nu zij lid was van dezelfde maatschap als de advocaat van kopers en de curator. Dat klaagster er in eerste instantie mee akkoord is gegaan dat de notaris de overdracht zou verzorgen doet daar niet aan af. De notaris diende in het onderhavige geval iedere belangenverstrengeling en ook iedere schijn daarvan te vermijden. In dat laatste is de notaris niet geslaagd. Op grond van de feiten en omstandigheden zoals breder omschreven in rechtsoverweging 4.8. van de beslissing waarvan beroep kon bij klaagster de schijn van partijdigheid van de notaris worden gewekt. Dit klachtonderdeel is naar het oordeel van het hof daarom gegrond.
6.8. Het hof heeft zich bij de beoordeling van de eerder behandelde klachtonderdelen reeds uitgelaten over de in algemene bewoordingen geformuleerde klacht betreffende de onvoldoende informatieverstrekking. Een klacht(onderdeel) dient zo concreet te zijn geformuleerd dat degenen over wie geklaagd wordt zich daartegen kan verweren. Voor zover dit onderdeel geconcretiseerd is in de reeds eerder besproken klachtonderdelen moet het op de daarbij genoemde gronden als terecht aangevoerd worden aangemerkt en voor het overige als ongegrond.
6.9. Ten slotte is het hof van oordeel dat klaagster een uitgebreide reactie heeft gehad op haar brief van 20 september 2005. In deze – uitgebreide - brief van 23 september 2005 heeft de notaris klaagster bericht dat zij hiermee de correspondentie als afgehandeld beschouwde. Door aldus te handelen heeft de notaris niet onjuist gehandeld. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
6.10. Omdat het hof op bepaalde klachtonderdelen tot een andere conclusie is gekomen kan de beslissing van de kamer niet in stand blijven. Bovendien is het hof van oordeel dat de notaris weliswaar klachtwaardig heeft gehandeld, maar dat het de notaris niet in die mate valt te verwijten dat de door de kamer opgelegde maatregel van berisping passend en geboden is. Het hof acht de maatregel van waarschuwing op zijn plaats.
6.11. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing, en opnieuw rechtdoende:
- verklaart de klachtonderdelen zoals genoemd in 6.2., 6.3., 6.7. en 6.8. gedeeltelijk gegrond;
- legt de maatregel van waarschuwing op;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, S. Clement en G. Kleykamp-Van der Ben en in het openbaar uitgesproken op 27 april 2010 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN DE KANDIDAAT-NOTARISSEN TE ZUTPHEN
Klachtnummer: 07/2008
Beslissing inzake de klacht van:
[klaagster],
wonende te [plaatsnaam],
klaagster,
tegen
[de notaris],
notaris te [plaatsnaam],
gemachtigde: mr. J.A.M.P. Keijser,
advocaat te Nijmegen.
Partijen worden in deze beslissing mede aangeduid als klaagster en de notaris.
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de klacht van 12 juni 2008 met bijlagen, gericht aan de Kamer van Toezicht te Arnhem;
- de beslissing van 24 juni 2008, waarbij de President van het Gerechtshof te Amsterdam de Kamer van Toezicht te Zutphen heeft belast met de behandeling van de klacht;
- de brief van de secretaris van de Kamer van Toezicht van 3 juli 2008 aan klaagster, de reactie daarop van klaagster bij brief van 14 juli 2008, de brief van de secretaris van 12 augustus 2008 aan klaagster en de reactie van klaagster bij brief van 14 augustus 2008;
- de reactie van de notaris van 8 oktober 2008;
- de repliek van klaagster van 18 januari 2009 met bijlagen;
- de dupliek van de notaris van 5 maart 2009;
- het emailbericht van klaagster van 16 april 2009 met bijlagen;
- de brief van de notaris van 21 april 2009 met bijlagen;
- het proces-verbaal van de openbare vergadering van de Kamer van 23 april 2009.
2. Vaststaande feiten
De navolgende feiten worden als vaststaand aangenomen:
2.1 Op 20 juli 2005 is een koopovereenkomst getekend waarbij verkopers - klaagster en haar echtgenoot [de echtgenoot] - een landgoed met daarop een woonhuis en dependance aan [adres] te [plaatsnaam] aan kopers, [kopers] (hierna ook: kopers) hebben verkocht.
Klaagster was voor 99 % eigenaar en [de echtgenoot] voor 1%. Klaagster en [de echtgenoot] leefden vanaf april 2005 gescheiden van tafel en bed, waarna zij in april 2006 zijn gescheiden.
[De echtgenoot] verkeerde vanaf 20 april 2005 in staat van faillissement. De curator in het faillissement was [mr. A], werkzaam bij [Y] Advocaten en Notarissen te [plaatsnaam]. In de koopovereenkomst is de notaris - destijds eveneens werkzaam bij [Y] Advocaten en Notarissen te [plaatsnaam] - aangewezen om de eigendomsoverdracht van het landgoed op 1 september 2005 te verzorgen.
Verkopers werden bijgestaan door makelaar de heer J. de Rooy van Willemsen Makelaars te Arnhem.
De kopers werden bijgestaan door [advocaat kopers], destijds advocaat bij [Y] Advocaten en Notarissen te [plaatsnaam]. [advocaat kopers] was in het verleden de advocaat van het echtpaar [klaagster en echtgenoot].
2.2 Op 20 juli 2005 is tussen verkopers en kopers tevens een koopovereenkomst gesloten betreffende de op het landgoed aanwezige roerende zaken, onder voorbehoud van toestemming van derden wier medewerking nodig was voor de effectuering van de overeenkomst. De koopsom, die € 50.000,= betrof, zou niet worden verrekend met de koopsom van de onroerende zaak, maar vóór de eigendomsoverdracht rechtstreeks verrekend worden.
2.3 Bij brief van 24 augustus 2005 heeft de notaris een conceptakte van levering en de bijbehorende afrekening aan verkopers toegezonden. De brief was geadresseerd aan [de echtgenoot] en [klaagster], [adres] te [plaatsnaam]. In verband met het faillissement van [de echtgenoot] was er een postblokkade ten aanzien van aan hem gerichte post, waardoor de brief is doorgestuurd naar de curator. De curator heeft de brief niet doorgezonden naar klaagster.
In de aanbiedingsbrief bij de conceptakte was vermeld dat de kopers het bedrag van € 50.000,= voor de roerende zaken via de derdengeldenrekening van de notaris wilden laten lopen en dat de notaris ervan uit ging dat verkopers daar geen bezwaar tegen zouden hebben. In verband met deze ontwikkeling was in de meegezonden conceptakte van levering ook een bepaling opgenomen met betrekking tot de overdracht van de roerende zaken.
2.4 Nadat klaagster had geprobeerd de notaris telefonisch te bereiken, heeft de notaris op 30 augustus 2005 haar ’s avonds om 22.50 uur een emailbericht gestuurd waarin zij heeft gevraagd waarmee zij klaagster van dienst kon zijn. Tevens heeft zij in deze email gevraagd benieuwd te zijn of klaagster alle stukken had ontvangen en daarover nog vragen had. Voorts heeft zij meegedeeld dat de curator haar inmiddels de opdracht had gegeven om de passage over de roerende zaken te schrappen, aangezien hij niet akkoord was gegaan met de verkoop van de roerende zaken voor € 50.000,-. In reactie hierop heeft klaagster diezelfde avond om 23.25 uur een emailbericht teruggestuurd met de mededeling dat zij in het geheel nog geen stukken had ontvangen.
2.5 Bij brief van 31 augustus 2005 heeft de notaris de inmiddels ten aanzien van de roerende zaken en de makelaarskosten aangepaste concepten van de akte van levering en de afrekening aan klaagster gefaxt.
2.6 De curator heeft bij faxbericht van 31 augustus 2005 aan kopers meegedeeld dat hij niet heeft ingestemd met de verkoop van de roerende zaken en dat hij de notaris inmiddels heeft verzocht om dit uit de conceptakte van levering te schrappen. Bij faxbericht van eveneens 31 augustus 2005 heeft [koper] aan de curator laten weten dat hij zich bij diens besluit heeft neergelegd en afziet van de aankoop van de roerende zaken. [Koper] heeft een afschrift van deze brief aan klaagster gezonden.
2.7 Bij brief van 1 september 2005 die dezelfde dag is gefaxt, heeft [advocaat klaagster], advocaat te [plaatsnaam], namens klaagster aan de notaris bericht dat hij erop vertrouwde dat het bedrag voor de koop van de roerende zaken van [kopers] bij haar in depot zou blijven staan, aangezien klaagster niet in de ontbinding van deze koopovereenkomst kon berusten. Tevens heeft hij verzocht om nader overleg met de notaris over deze kwestie.
2.8 De Belastingdienst ging er niet mee akkoord dat de courtage in mindering zou worden gebracht op de opbrengst van het onroerend goed. Bij brief van 17 augustus 2005 heeft de Belastingdienst aan de notaris bericht dat alleen de hypotheekhouders ABN Amro en Aegon mochten worden betaald en dat de rest van de opbrengst van het landgoed in depot moest blijven.
2.9 Op 1 september 2005 hebben de makelaar en [koper] klaagster bezocht op het landgoed. Ter plekke heeft [koper] met de notaris gebeld en heeft de notaris besloten om de op die dag geplande overdracht om 12.00 uur uit te stellen vanwege de onduidelijkheden over de roerende zaken en vanwege het feit dat de vereiste toestemming van [de echtgenoot] op grond van artikel 1:88 van het Burgerlijk Wetboek nog ontbrak.
2.10 Op 1 september 2005 ontving klaagster rond 18.00 uur een telefonisch verzoek van de notaris om bij haar op kantoor te verschijnen voor de overdracht. Diezelfde avond heeft de overdracht alsnog plaatsgevonden. Behalve de notaris waren daarbij aanwezig klaagster, kopers, de curator en de makelaar (deze laatste is in de loop van het gesprek vertrokken).
De curator hield vast aan de vernietiging van de verkoop van de roerende zaken. De Belastingdienst had eerder laten weten dat de makelaarskosten niet uit de opbrengst betaald mochten worden. Met beide punten kon klaagster zich niet verenigen. Zij heeft tijdens de bespreking hierover telefonisch overlegd met [advocaat klaagster]. Tevens heeft een telefoongesprek plaatsgevonden tussen [advocaat klaagster] en de curator en tussen de notaris en [advocaat klaagster]. De kopers hebben, op aanraden van hun advocaat [advocaat kopers], gedreigd met een kort geding als klaagster zou besluiten om niet te tekenen.
De bespreking heeft enkele uren in beslag genomen, waarna klaagster uiteindelijk akkoord is gedaan en partijen de leveringsakte hebben ondertekend.
2.11 Op verzoek van kopers is het bedrag dat door koper op de derdengeldenrekening van de notaris was gestort ten behoeve van de koop van de roerende zaken na de eigendomsoverdracht van het landgoed teruggestort op de rekening van kopers.
3. De klacht, de gronden waarop deze berust en het verweer
3.1 De klacht valt uiteen in negen onderdelen:
Klachtonderdeel 1:
De notaris heeft de brief van 24 augustus 2005 met de eerste conceptakte van levering en conceptafrekening ten onrechte gericht aan klaagster en [de echtgenoot] tezamen, [adres] te [plaatsnaam]. Vanwege het faillissement van [de echtgenoot] is de brief in de postblokkade terecht gekomen en naar de curator gezonden. De notaris had de brief aan klaagster afzonderlijk moeten richten, zoals zij wel had gedaan bij een eerdere informatieve brief van 4 augustus 2005.
Klachtonderdeel 2:
De notaris heeft wijzigingen aangebracht in de conceptakte van levering met betrekking tot de koopovereenkomst van de roerende zaken en de betaling van de makelaarskosten zonder klaagster daarbij te betrekken, terwijl zij voor 99 % eigenaar van het landgoed was en het belangrijke wijzigingen betroffen. De verkoop van de roerende zaken aan kopers voor € 50.00,= was onlosmakelijk verbonden met de verkoop van het landgoed. De notaris heeft alleen per email klaagster laten weten dat de passage uit de conceptakte was geschrapt.
Ook zijn de conceptafrekeningen diverse malen zonder overleg aangepast, waardoor verscheidene versies van de afrekening in omloop waren. Zo zijn buiten klaagster om de makelaarskosten uit een versie van de afrekening verwijderd.
Klachtonderdeel 3:
Klaagster is niet door de notaris op de hoogte gebracht van de nieuwe passeerafspraak op 1 september 2005 om 18.00 uur. Klaagster wist alleen dat de afspraak die dag om 12.00 uur geen doorgang had gevonden en de ondertekening was uitgesteld. Klaagster werd ’s avonds overvallen door de telefonische vraag van de notaris waar zij bleef.
Klachtonderdeel 4:
Klaagster klaagt erover dat zij door de notaris onder druk is gezet, eerst om ’s avonds op 1 september 2005 onmiddellijk te verschijnen en vervolgens om de akte te ondertekenen. Tijdens de bespreking bleek dat de curator vasthield aan zijn eisen met betrekking tot de roerende zaken en de makelaarskosten. [advocaat klaagster] heeft nog telefonisch geprobeerd om namens klaagster te bemiddelen, maar de curator heeft tot tweemaal toe de verbinding verbroken. Kopers wensten dat er getekend werd en dreigden, op aanraden van hun advocaat [advocaat kopers], met een kort geding. De makelaar is ook nog op enig moment vertrokken, waardoor klaagster het gevoel kreeg er helemaal alleen voor te staan. Zij heeft zich bedreigd gevoeld door de overmacht van de andere partijen. Klaagster verwijt de notaris dat zij dit allemaal heeft laten gebeuren. Aan het eind van de bijeenkomst heeft de notaris ook zelf bij klaagster aangedrongen op ondertekening, omdat zij inmiddels naar huis moest.
Klachtonderdeel 5:
De notaris heeft ten onrechte bij de aangifte overdrachtsbelasting geen rekening gehouden met rangschikking van het landgoed onder de Natuurschoonwet 1928. In geval van rangschikking hoeft geen overdrachtsbelasting te worden betaald. In de koopovereenkomst is voor deze situatie een voorziening getroffen. Klaagster heeft de notaris meerdere malen tevergeefs gewezen op de mogelijkheid van rangschikking onder de Natuurschoonwet.
Klachtonderdeel 6:
De notaris heeft zonder overleg met klaagster na de overdracht van het landgoed het op haar derdengeldenrekening staande bedrag voor de roerende zaken teruggestort op de rekening van de kopers.
Klachtonderdeel 7
De notaris was lid van dezelfde maatschap van advocaten en notarissen als [mr. A], de curator en [advocaat kopers], de advocaat van de kopers. Noch klaagster noch de kopers hebben de opdracht tot levering bij deze notaris aangebracht. Het is voor klaagster onbekend gebleven wie daartoe het initiatief heeft genomen: partijen in ieder geval niet. Wellicht dat [advocaat kopers] - de advocaat van de kopers - de zaak heeft doorgespeeld aan zijn kantoorgenote, de notaris. Klaagster is ermee akkoord gegaan dat de notaris de overdracht zou verzorgen, omdat zij in het verleden goede ervaringen heeft gehad met het kantoor waarbij de notaris werkzaam was. Klaagster is echter van mening dat de notaris zich tijdens de behandeling van de zaak niet onafhankelijk heeft opgesteld. Achteraf heeft zij sterk de indruk gekregen dat de notaris alleen de belangen heeft behartigd van haar kantoorgenoten en van kopers. Besprekingen hebben zonder haar plaatsgevonden en alles leek buiten haar om geregeld te worden.
Klachtonderdeel 8:
De notaris heeft klaagster gedurende de het hele proces onvoldoende geïnformeerd, waardoor zij ook geen gelegenheid heeft gehad haar bezwaren te uiten tegen de gang van zaken.
Klachtonderdeel 9:
Na de eigendomsoverdracht van het landgoed was de notaris niet bereid om de gang van zaken nog eens met klaagster door te nemen. Op latere correspondentie van klaagster werd niet meer inhoudelijk gereageerd.
3.2 De verweren van de notaris komen in het navolgende, voor zover nodig, aan de orde.
4. De beoordeling van de klacht
Klachtonderdeel 1: onjuiste adressering
4.1 Zoals ook door de notaris tijdens de mondelinge behandeling van de klacht is erkend, had de brief van 24 augustus 2005 met de conceptakte van levering en de conceptafrekening apart aan klaagster gericht moeten worden, waardoor de brief niet in de postblokkade van de failliete [de echtgenoot] terecht kon komen. De notaris was van het faillissement van [de echtgenoot] op de hoogte en ook van de scheiding van tafel en bed van het echtpaar. Een eerdere, informatieve brief van 4 augustus 2005 van de notaris was wel juist geadresseerd en was dan ook door klaagster in goede orde ontvangen. Vanwege een administratieve omissie is de daaropvolgende brief aan zowel klaagster als [de echtgenoot] geadresseerd. Gelet op het feit dat de eerdere brief op een juiste wijze was geadresseerd, mocht klaagster erop vertrouwen dat latere correspondentie op dezelfde wijze zou worden geadresseerd.
Dit klachtonderdeel is dan ook gegrond.
Klachtonderdeel 2: wijzigingen in conceptakte en -afrekening zonder overleg met klaagster
4.2 De opdracht aan de notaris was aanvankelijk beperkt tot de levering van het landgoed. Daarnaast was een koopovereenkomst tussen verkopers en kopers gesloten betreffende de roerende zaken. De uitvoering van deze koopovereenkomst zou zonder bemoeienis van de notaris plaatsvinden. Op enig moment is de notaris toch betrokken geraakt bij de koopovereenkomst roerende zaken doordat [koper] het te betalen bedrag via de derdengeldenrekening van de notaris wilde laten lopen. Dit was de aanleiding voor de notaris om toch de roerende zaken in de leveringsakte op te nemen. Zij heeft een en ander ook vermeld in haar nooit door klaagster ontvangen brief van 24 augustus 2005. Bij emailbericht van 30 augustus 2005 heeft de notaris aan klaagster meegedeeld dat zij in opdracht van de curator de passage over de roerende zaken weer had geschrapt en dat de curator dit al met kopers had besproken.
Op zichzelf beschouwd kunnen door wijzigingen in de situatie verschillende versies van conceptakten en ook conceptafrekeningen in omloop zijn. De notaris kon er ook niets aan veranderen dat de curator geen toestemming wilde verlenen voor de verkoop van de roerende zaken - de koopovereenkomst was immers gesloten onder het voorbehoud dat derden hun toestemming zouden geven -, maar zij had de akte niet dienovereenkomstig mogen wijzigen zonder klaagster als verkoopster daarin te kennen. Dit geldt evenzeer voor de wijziging in de conceptakte ten aanzien van de betaling van de makelaarskosten. Door de handelwijze van de notaris is klaagster de gelegenheid ontnomen om hierover haar mening te geven.
De Kamer is van oordeel dat dit klachtonderdeel terecht is voorgesteld.
Klachtonderdeel 3: niet op de hoogte stellen van de nieuwe passeerafspraak
4.3 Vast is komen te staan dat de notaris klaagster niet zelf op de hoogte heeft gesteld van het nieuwe tijdstip van de eigendomsoverdracht. De notaris heeft verklaard dat zij dit tijdstip telefonisch had afgesproken met [koper]. Zij was ervan uitgegaan dat [koper] dit aan klaagster zou doorgeven omdat zij de indruk had dat tijdens het telefoongesprek beiden aanwezig waren op het landgoed. Zoals ook later is gebleken, had zij hier niet op mogen vertrouwen.
Dit klachtonderdeel is eveneens gegrond.
Klachtonderdeel 4: onder druk zetten om akte te ondertekenen
4.4 Niet is komen vast te staan dat de notaris klaagster onder druk heeft gezet om die avond te tekenen. Evenmin is komen vast te staan dat door de andere aanwezigen bedreigingen zijn geuit, waartegen de notaris actie had moeten ondernemen. De Kamer merkt hierbij op dat dreigen met een kort geding door de ene partij als de andere partij niet lijkt te gaan tekenen - zoals kopers in het onderhavige geval hebben gedaan - een niet ongebruikelijke reactie is in het zakelijk verkeer.
In deze zin is het klachtonderdeel ongegrond.
Gelet echter op de discussies en onduidelijkheden die tijdens de bespreking bestonden en het feit dat het haar inmiddels duidelijk was dat klaagster nog slechts zeer kort over de relevante stukken beschikte, had de notaris volgens de Kamer - onafhankelijk van de wensen van partijen - een eigen verantwoordelijkheid om de bijeenkomst op dat moment te beëindigen en de volgende dag te hervatten. De Kamer neemt hierbij in aanmerking dat de notaris er zelf mede de oorzaak van was dat de overdracht pas op het laatste moment moest plaatsvinden, aangezien zij de toestemming van [de echtgenoot] niet tijdig had verkregen.
Dit klachtonderdeel is derhalve gedeeltelijk gegrond.
Klachtonderdeel 5: geen rekening gehouden met rangschikking onder Natuurschoonwet in verband met de overdrachtsbelasting
4.5 Zoals door de notaris als verweer is aangevoerd, waren de transactiekosten voor rekening van de kopers, hetgeen inhoudt dat ook de overdrachtsbelasting voor rekening van kopers kwam. Bij rangschikking onder de Natuurschoonwet zouden kopers vrijgesteld kunnen worden van het betalen van de overdrachtsbelasting. Kopers hebben echter voorafgaand aan de overdracht nadrukkelijk aan de notaris te kennen gegeven dat zij van deze mogelijkheid geen gebruik wilden maken. De notaris had deze wens te eerbiedigen. Het feit dat kopers na de eigendomsoverdracht van gedachten zijn veranderd, doet hier niet aan af.
Daarnaast verkeert klaagster in de onjuiste veronderstelling dat zij een financieel belang had bij een vrijstelling op grond van de Natuurschoonwet voor de overdrachtsbelasting. Een beroep op de vrijstelling ging echter alleen de kopers aan, waardoor klaagster geen belang heeft bij dit klachtonderdeel.
Dit klachtonderdeel treft derhalve geen doel.
Klachtonderdeel 6: zonder overleg terugstorten van het depot
4.6 Ten aanzien van het verwijt dat de notaris zonder overleg met klaagster het op haar derdengeldenrekening staande bedrag voor de roerende zaken weer heeft teruggestort op de bankrekening van kopers, heeft de notaris als verweer naar voren gebracht dat zij gehouden was om dat bedrag terug te storten aan kopers, aangezien de roerende zaken geheel buiten de afwikkeling door de notaris was komen te vallen.
Wat er verder zij van de juridische juistheid van de terugstorting, de Kamer is van oordeel dat de notaris in ieder geval eerst expliciet had moeten reageren op de brief van [advocaat klaagster] van 1 september 2005, waarin hij aan de notaris had verzocht om de op haar derdengeldenrekening gestorte koopsom vast te houden omdat klaagster niet in de ontbinding van de overeenkomst kon berusten.
Dit klachtonderdeel treft derhalve doel.
Klachtonderdeel 7: partijdigheid
4.7 De notaris heeft in haar verweer erop gewezen dat zij evenmin als klaagster weet wie haar als passerend notaris heeft aangewezen. Zij heeft de koopovereenkomst toegezonden gekregen van de makelaar. Het feit dat de notaris de eigendomsoverdracht heeft verzorgd terwijl de curator en de advocaat van partijen tot hetzelfde kantoor behoren, was voor haar geen reden om de opdracht te weigeren. Klaagster was van deze situatie op de hoogte en zij is daarmee door de ondertekening van de koopovereenkomst (waarin de naam van de notaris was vermeld) akkoord gegaan. Bovendien heeft klaagster ook in een later stadium nooit bezwaren geuit tegen haar als passerende notaris. Verder heeft de notaris aangevoerd dat zij niet in strijd met de gedragsregels heeft gehandeld en dat het notariskantoor binnen het samenwerkingsverband met advocaten zelfstandig opereerde.
4.8 De Kamer is met de notaris van oordeel dat klaagster bij de ondertekening van de koopovereenkomst haar bezwaren had moeten uiten indien zij niet wilde dat de notaris tot hetzelfde kantoor behoorde als de curator en de advocaat van de kopers.
De Kamer acht het echter wel voorstelbaar dat tijdens de behandeling van de zaak bij klaagster de indruk is ontstaan dat zij er alleen voor stond en dat alles tussen de notaris, de curator en de kopers en hun advocaat werd geregeld. Zo heeft de notaris ten onrechte klaagster niet actief bij de wijzigingen in de concepten betrokken, heeft zij nauwelijks gecommuniceerd over haar - weliswaar noodzakelijk - contacten met de curator, en (de advocaat van) kopers en heeft zij haar emailbericht aan klaagster van 30 augustus 2005 ongelukkig verwoord. De Kamer doelt daarbij op de verwijzing in het emailbericht naar haar collega [mr. A], de zinsnede waarin staat dat de curator haar de opdracht heeft gegeven om de passage over de roerende zaken in de akte te schrappen en de mededeling dat de curator al het een en ander met [kopers] had besproken. Hoewel niet is komen vast te staan dat de notaris daadwerkelijk partijdig heeft gehandeld, is door haar hierboven omschreven optreden wel de schijn van partijdigheid gewekt. Het had op haar weg als notaris gelegen om elke schijn van partijdigheid te voorkomen.
Dit klachtonderdeel is dan ook gegrond.
Klachtonderdeel 8: onvoldoende informatieverstrekking
4.9 De notaris heeft onder meer ten verwere aangevoerd dat de overdracht van het landgoed niet meer was dan een technische afwikkeling van de transactie die de partijen via de makelaar met elkaar hadden gesloten.
De Kamer deelt deze opvatting dat het om een eenvoudige, zuiver technische afwikkeling ging niet. Bij deze overdracht waren diverse partijen betrokken omdat er sprake was van een faillissement en beslagen, er zijn wijzigingen aangebracht ten aanzien van de roerende zaken en de makelaarskosten en de ondertekening is uitgesteld vanwege het ontbreken van de toestemming van de gefailleerde. Gelet op deze omstandigheden had de notaris klaagster uitgebreider moeten informeren dan in geval van een levering zonder dergelijke complicaties. De Kamer is van oordeel dat de notaris in de diverse stadia van de behandeling van de zaak in haar communicatie richting klaagster is tekortgeschoten.
Dit klachtonderdeel is eveneens terecht voorgesteld.
Klachtonderdeel 9: niet meer gereageerd op latere brieven
4.10 Op een brief van 20 september 2005 van klaagster aan de notaris over de gehele gang van zaken heeft de notaris in haar brief van 23 september 2005 uitgebreid gereageerd. Zij heeft aan het eind van haar brief aan klaagster laten weten dat zij hiermee de correspondentie als beëindigd beschouwde.
Daargelaten de toonzetting van de brief van de notaris, valt het de notaris volgens de Kamer niet te verwijten dat zij de briefwisseling heeft afgesloten en verder heeft verwezen naar haar advocaat. Bovendien had de notaris al direct ‘s avonds na de eigendomsoverdracht en enkele dagen later met klaagster nagepraat over de gang van zaken.
Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.
Conclusie
4.11 Gelet op de voorgaande overwegingen dient de conclusie te zijn dat klachtonderdelen 1, 2, 3, 6, 7 en 8 gegrond zijn, klachtonderdeel 4 deels gegrond is en klachtonderdelen 5 en 9 ongegrond zijn.
De gang van zaken is, in zijn geheel bezien, van dusdanige ernst dat de maatregel van berisping op zijn plaats is.
4.12 Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing worden gelaten.
4.13 Het vorenoverwogene leidt tot de navolgende beslissing.
5. De beslissing
De Kamer:
5.1 verklaart klachtonderdelen 1, 2, 3, 6, 7, 8 gegrond en klachtonderdeel 4 deels gegrond;
5.2 legt de notaris de maatregel van berisping op;
5.3 verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Aldus gegeven door mr. D. Vergunst, voorzitter, mr. W.M. Eijkelestam, de heer E. Bos, mr. J.W.J.M. Schurink en mr. E.J. Oostrik, leden, zulks in tegenwoordigheid van mevrouw mr. W.E. Markus-Burger als secretaris en uitgesproken ter openbare zitting van 9 juli 2009.
secretaris voorzitter
de secretaris is buiten staat
deze beslissing te ondertekenen
Binnen 30 dagen na de dag van verzending van de brief, waarbij deze beslissing wordt toegezonden, kan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam. Het beroepschrift dient binnen de termijn van 30 dagen door het Gerechtshof te zijn ontvangen. Het adres van het Gerechtshof luidt: Gerechtshof te Amsterdam t.a.v. kamer 17A, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.