Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P09/00219
9 september 2010
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak in de zaak no. SBR 08/830 van de rechtbank Utrecht in het geding tussen
belanghebbende
en
het hoofd belastingen van de gemeente Zeist,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedateerd 28 februari 2007, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 0 te Z (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 153.000. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 26 februari 2008 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 23 februari 2009 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.3. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 25 maart 2009. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. Op 6 en 16 juli 2010 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift toegestuurd aan de inspecteur.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juli 2010. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenares en gebruikster van de woning. Zij heeft de woning op […] 2006 voor € 87.500 gekocht.
De woning is een hoekappartement, bestaande uit drie kamers op de eerste etage en een berging in de kelder, in Flatgebouw B, een gebouwencomplex dat in […] is gebouwd als verzorgingsflat (hierna: het complex). Het complex bestaat uit ongeveer 105 appartementen. Het is […] gelegen aan de rand van een park […] met onder andere een vijverpartij […].
2.2. De inhoud van de woning bedraagt 205 m³. De keuken heeft geen raam naar buiten. De voordeur van de woning is gelegen aan een inpandige gang. In het complex zijn gezamenlijke ruimtes, onder andere […]. Er zijn logeerkamers en zaalruimte te huur. Verder zijn er voorzieningen in het complex als een winkel voor dagelijkse boodschappen, kapper, centrale receptie en huishoudelijke en technische hulp.
2.3. De servicekosten van de woning bedragen € 487,50 per maand. Tot de stukken behoort een door belanghebbende in het geding gebracht overzicht met uitsplitsing van de servicekosten (op € 492 gesteld) van de woning van belanghebbende en vermelding van de servicekosten van een appartement aan de C-straat. Schematisch weergegeven luidt het overzicht als volgt:
C-straat Flatgebouw B
Onderhoudskosten gebouw en installaties
€ 98
€ 169
Onderhoudskosten tuin € 28
Schoonmaakkosten € 5
Opstalverzekering € 6
Aandeel verwarming, elektra en water
€ 101
Totaal € 98 € 308
Totale servicekosten woning belanghebbende
€ 492
Verschil € 184
Belanghebbende heeft vervolgens door vermenigvuldiging met 12 x 20 contante waarden berekend van de bedragen ad € 184 en (€ 308 - € 98 =) € 210, waarbij belanghebbende uitkwam op respectievelijk € 44.097 en € 50.507.
2.4.1. Tot de stukken behoort een door de heffingsambtenaar in het geding gebracht taxatierapport, opgesteld door taxateur D, opnamedatum 27 mei 2008.
Onder de aanduiding ‘Ballotage’ is vermeld: ‘ja: leeftijdsgrens 50+ en geen kinderen’.
In dit rapport wordt de WOZ-waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2005 vastgesteld op € 153.750, onderbouwd als volgt: 205 m³ x € 750 = € 153.750.
2.4.2. In het taxatierapport zijn in het onderdeel ‘Gehanteerde marktinformatie’ de verkoopprijzen van vijf andere te Z, aan de C-straat, gelegen woningen opgenomen, alsmede indexaties daarvan naar de datum 1 januari 2005. Alle woningen hebben een inhoud van 205 m³. Een en ander is hieronder schematisch weergegeven:
woning datum overdracht transactieprijs geïndex. prijs per m³
Nr. 1 […]-2004 € 170.500 € 170.000 € 829
Nr. 2 […]-2005 € 162.000 € 162.000 € 790
Nr. 3 […]-2005 € 150.500 € 150.000 € 731
Nr. 4 […]-2005 € 172.650 € 172.000 € 839
Nr. 5 […]-2005 € 163.500 € 162.000 € 790
3. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarbij zij, voor zover hier van belang, heeft overwogen:
“2.2 Eiseres (Hof: belanghebbende) betwist de door verweerder (Hof: de heffingsambtenaar) vastgestelde waarde en heeft daartoe aangevoerd dat het object duidelijk tot een ander segment in de woningmarkt behoort dan de referentiepanden. Het object is ondergebracht in een voormalig […]huis waardoor het appartement niet voldoet aan de eisen die worden gesteld aan een woning voor zelfstandige gezinsbewoning; zo is de keuken zeer klein en is er sprake van onvoldoende isolatie van afvoerbuizen en bestaat er hinder door gehorigheid. Verder heeft eiseres aangevoerd dat de servicekosten hoger zijn dan bij de vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft gewezen op de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 21 december 2007 (gepubliceerd op rechtspraak.nl, LJN: BC1079), die gaat over een vergelijkbaar (tweekamer) appartement in het gedeelte van Flatgebouw B waarin het object is gelegen. De waarde voor dat appartement is door het Gerechtshof in goede justitie vastgesteld op € 80.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2003. Ten slotte heeft eiseres aangevoerd dat de gemiddelde prijs van een tweekamerflat in het complex Flatgebouw B € 40.000,- bedraagt en de prijs van een driekamerflat € 70.000,-.
2.3 Nu eiseres de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2005 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet te hoog is vastgesteld. Wanneer verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.
2.4 Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld en heeft daartoe verwezen naar het taxatierapport van de taxateur D van
27 mei 2008. Blijkens het taxatierapport gaat het om een in circa 1956 gebouwd driekamer hoekappartement op de eerste etage met een berging in de kelder. Het object heeft een inhoud van 205 m³. Het object is onderdeel van het complex Flatgebouw B dat bestaat uit 105 appartementen en is gelegen aan de rand van een park van circa drie hectare, met onder andere een vijverpartij […]. Het complex ligt in de directe omgeving van […]. Het complex bestaat uit gemetselde gevels, betonnen vloeren en een plat dak met bitumen bedekt. In het complex is een lift, winkel, kapper, centrale receptie en een videophone aanwezig. De waarde van het object is in voornoemd rapport, rekening houdend met alle voor de waardebepaling van belang zijnde factoren, getaxeerd op € 153.000,-.
2.5 Eiseres heeft het object op […] 2006 gekocht voor € 87.500,-. Op de eigenaren van de appartementen in het complex rust een civielrechtelijke verplichting tot het betalen van – relatief hoge- servicekosten. Daarnaast is er sprake van ballotage. De verplichting tot het betalen van servicekosten en de ballotage-eis, die zoals eiseres ook stelt een waardedrukkend effect hebben op de verkoopprijs, zijn persoonlijke verplichtingen waarmee bij de waardevaststelling op grond van de Wet WOZ echter geen rekening kan worden gehouden. De rechtbank verwijst hiervoor naar de uitspraak van de Hoge Raad van 23 februari 2000 (gepubliceerd op rechtspraak.nl onder LJN-nummer AA4901).
Verweerder heeft dan ook terecht de waarde van het object bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode en daarbij niet alleen de eigen aankoopprijs, maar ook de verkoopprijzen van andere appartementen binnen het complex buiten beschouwing gelaten.
2.6 Verweerder heeft het object vergeleken met vijf referentiewoningen, gelegen aan de C-straat 1, 2, 3, 4 en 5. Deze in […] gebouwde appartementen, met een inhoud van 205 m³, zijn in de periode […] 2004 tot en met […] 2005 verkocht voor prijzen variërend van € 150.500,- tot 172.650,-. In zijn algemeenheid overweegt de rechtbank dat de vergelijkingspanden niet identiek aan de onroerende zaak behoeven te zijn, maar voldoende vergelijkbaar. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentiewoningen, mede gelet op het bouwjaar, stijl en identieke inhoud, voldoende vergelijkbaar met het object. Eiseres heeft haar stelling dat de referentiewoningen aan de C-straat vanwege - kort gezegd - een verschil in bouwaard niet vergelijkbaar zijn, niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder deze objecten in beginsel als uitgangspunt kan gebruiken voor de waardering van het object.
2.7 Vervolgens moet de rechtbank de vraag beantwoorden of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de vergelijkingspanden. Eiseres heeft in dit verband met name aangevoerd de geringe omvang van de keuken, de slechte isolatie van de afvoerbuizen, de gehorigheid en de ligging van de voordeur aan een gang. Ter zitting heeft zij hieraan toegevoegd dat er een drukke weg moet worden overgestoken om winkels te bereiken.
Verweerder heeft hier tegenover gesteld dat er in het complex diverse voorzieningen zijn, dat het is gelegen aan de rand van een park en dat de vergelijkingspanden ook over kleine keukens beschikken. Voorts heeft hij verwezen naar verkoopprijzen van een appartementencomplex in P (eenvoudige bouw), dat op circa 1 kilometer van de dichtstbijzijnde voorzieningen is gesitueerd en waarbij een zeer drukke doorgaande weg dient te worden overgestoken.
Om te beoordelen in hoeverre deze factoren goed tegenover elkaar zijn afgewogen sluit de rechtbank aan bij de gedachtengang van het Gerechtshof Amsterdam in zijn door eiseres aangehaalde uitspraak van 21 december 2007. Die houdt in dat als het verschil tussen de eigen aankoopprijs en de bij beschikking vastgestelde waarde verklaard kan worden uit de specifieke waardedrukkende factoren die bij de aankoop van het object een rol hebben gespeeld, er kennelijk voldoende rekening is gehouden met de verschillen in bouwaard, kwaliteit en infrastructuur tussen het object en de vergelijkingspanden. Die specifieke factor wordt gevormd door de servicekosten. Anders dan het Hof is de rechtbank van mening dat daartoe moet worden aangesloten bij het daadwerkelijke verschil tussen de servicekosten van het object en de vergelijkingspanden. En niet bij een mogelijke uitsplitsing in “normale” en “bovennormale” servicekosten van het object, die door partijen overigens ook niet is overlegd.
Niet in geschil is dat het totaal van de servicekosten van het object € 487,50 per maand bedraagt en dat de servicekosten van de vergelijkingspanden circa € 100,- per maand bedragen. Dat betekent een verschil van ongeveer € 387,50 per maand, ofwel € 4650,- per jaar. De redenering van het Hof volgend kan een jaarlijkse last van € 4650,- , aangenomen dat die er op de waardepeildatum ook al was, op die datum maximaal een waardedrukkend effect van ongeveer € 86.000,- verklaren. Gezien het rentepeil op de waardepeildatum acht de rechtbank dat een aannemelijke berekening. Uitgaande van de door eiseres betaalde koopsom van € 87.500,- leidt het voorgaande tot een waarde van maximaal € 173.500,-. Gelet daarop concludeert de rechtbank dat de vastgestelde waarde van € 153.000,- in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingspanden.
2.8 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de WOZ-waarde op de waardepeildatum.”
4. Geschil in hoger beroep
In geschil is de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2005.
5. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het proces-verbaal van zitting.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Artikel 18, eerste lid, Wet WOZ bepaalt dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
6.2.1. Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast heeft de heffingsambtenaar het hiervoor onder 2.4.1 vermelde taxatierapport in het geding gebracht en heeft hij in de stukken en ter zitting een nadere toelichting op de door hem getaxeerde waarde gegeven.
6.2.2. Belanghebbende heeft hiertegenover met name gesteld dat de in het taxatierapport gebruikte woningen aan de C-straat niet vergelijkbaar zijn met haar woning, omdat voor een woning aan de C-straat slechts maandelijkse servicekosten voor onderhoud gebouw en installaties ten bedrage van € 98 behoeven te worden betaald, terwijl voor de woning van belanghebbende een bedrag van € 487,50 moet worden betaald.
In het onder 2.3 opgenomen overzicht heeft belanghebbende het deel van haar servicekosten dat met de servicekosten van een woning aan de C-straat is te vergelijken, gesteld op € 308. Belanghebbende heeft het bedrag dat zij voor die vormen van service meer betaalt, berekend op € 210. Zij stelt dat het gekapitaliseerde bedrag hiervan, € 50.507, komt te drukken op iedere eigenaar van een driekamerflat in Flatgebouw B zonder dat daartegenover voordelen staan en daarom als zakelijke verplichting in aftrek kan worden gebracht op de waarde - maximaal € 173.500 - volgens de uitspraak van de rechtbank. Dit leidt dan tot een gecorrigeerde waarde van € 122.933, afgerond € 123.000.
Volgens belanghebbende vormen (slechts) de overige servicekosten – een bedrag van € (492 -/- 308 =) 184 per maand, gekapitaliseerd € 44.100 – een persoonlijke verplichting waarmee voor de bepaling van de WOZ-waarde geen rekening mag worden gehouden. Indien de feitelijk betaalde koopsom van € 87.500, welke overigens aan de (zeer) hoge kant was gelet op de gemiddeld voor driekamerflats betaalde prijzen, met het bedrag van € 44.100 wordt verhoogd, leidt dat tot een gecorrigeerde waarde van € 131.600.
6.3. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende in Flatgebouw B gebaseerd op m3-prijzen van woningen in het flatgebouw aan de C-straat. Tussen partijen staat vast dat de bouwkundige inrichting van beide gebouwen verschillend is, dat dit gevolgen kan hebben voor de marktpositie en dat de verkoopprijzen voor flats in Flatgebouw B aanzienlijk lager uitkomen dan berekend op basis van de m3-prijzen voor flatwoningen aan de C-straat.
Met de heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat een stringente regeling voor ballotage en servicekosten die samenhangen met persoonlijke voorkeuren van de gezamenlijke bewoners op zichzelf en zonder meer nog niet leiden tot een lagere waardering voor de Wet WOZ dan de waardering voor de Wet WOZ van overigens vergelijkbare woningen. Voor zover dergelijke omstandigheden invloed hebben op de verkoopopbrengst van woningen, dienen deze ter vaststelling van de WOZ-waarde geëlimineerd te worden. In dat geval is de daadwerkelijk door kopers betaalde koopsom niet bepalend voor die WOZ-waarde.
Met belanghebbende is het Hof van oordeel dat de andere bouwkundige inrichting en de relatief hoge servicekosten voor zover deze niet samenhangen met de persoonlijke voorkeuren van de bewoners, kunnen leiden tot een lagere waarde voor woningen van Flatgebouw B vergeleken met andere flatwoningen.
In de onder 2.3 genoemde opstelling heeft belanghebbende hiertoe een berekening gegeven.
6.4. Bij de berekening van de gecorrigeerde waarde van € 123.000 heeft belanghebbende zich gebaseerd op de door de rechtbank maximaal berekende waarde ad € 173.500 (€ 87.500 + € 86.000), waarbij de rechtbank het bedrag van € 86.000 heeft berekend op basis van het verschil in servicekosten ad € 4.650 per jaar en een vermenigvuldigingsfactor van 18,5. De rechtbank heeft daarbij naar ’s Hofs oordeel ten onrechte geen rekening gehouden met de omstandigheid dat een aanzienlijk deel van het verschil in servicekosten, naar belanghebbende onvoldoende gemotiveerd betwist heeft aangevoerd, is terug te voeren op met de specifieke bouwkundige opzet van het complex Flatgebouw B samenhangende factoren en niet op persoonlijke voorkeuren.
Het Hof is van oordeel dat bij een woning als de onderhavige een berekening zoals die van belanghebbende een betere benadering van de waarde geeft dan de wijze waarop de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde heeft berekend. Ook de heffingsambtenaar heeft geen rekening gehouden met het verschil in de bouwkundige inrichting tussen beide flatcomplexen en het aanzienlijke verschil in de hoogte van de servicekosten die niet met persoonlijke voorkeuren te maken hebben. In zoverre heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast.
Nu de heffingsambtenaar de onder 2.3 opgenomen berekeningen en de daaraan ten grondslag liggende gegevens niet dan wel niet voldoende gemotiveerd heeft betwist, stelt het Hof de WOZ-waarde van de woning, die berekeningen in aanmerking nemende, in goede justitie vast op € 125.000.
6.5. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraken van de rechtbank en van de heffingsambtenaar moeten worden vernietigd.
7. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, ziet het Hof aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht te stellen op de reiskosten van belanghebbende naar de rechtbank te Utrecht v.v., € 5, naar het Hof te Amsterdam v.v., trein ad € 16,40 en kosten tram ad € 2, zijnde in totaal € 23,40.
8. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot € 125.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 23,40;
- gelast dat de gemeente Z aan belanghebbende vergoedt het door deze voor de behandeling van het beroep (€ 39) en het hoger beroep (€ 110) betaalde griffierecht van in totaal € 149.
Aldus gedaan door mrs. J. den Boer, voorzitter, en J.P.A. Boersma en D.B. Bijl, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V.M. Maat als griffier.
De beslissing is op 9 september 2010 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.