Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Nevenzittingsplaats Arnhem
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.062.594
(zaaknummer rechtbank 256466)
arrest van de derde civiele kamer van 28 december 2010
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. M.C. Lugard-van Beijma,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.W. Kouwets.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 13 mei 2009 en 13 januari 2010 die de rechtbank Utrecht tussen appellant (hierna: [appellant]) als gedaagde en geïntimeerde (hierna: [geïntimeerde]) als eiser heeft gewezen; van het laatste vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 6 april 2010 tevens houdende grieven,
- de memorie van antwoord.
3. De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in het vonnis van 13 januari 2010 onder 2.1 tot en met 2.17 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 [geïntimeerde] vordert veroordeling van [appellant] tot betaling van een contractuele boete van € 35.000,00 vermeerderd met rente en (buitengerechtelijke) kosten. Daartoe heeft hij bij inleidende dagvaarding - kort gezegd - gesteld dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van een koopovereenkomst van 9 januari 2006 (hierna: de koopovereenkomst) met betrekking tot de verkoop van een appartement gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: appartement C) voor een bedrag van € 350.000,00. Op grond van artikel 19 lid 1 kon Pro de koopovereenkomst door de koper worden ontbonden indien uiterlijk op 17 februari 2006 geen hypothecaire geldlening of aanbod daartoe van een financiële instelling zou zijn verkregen. [appellant] heeft, onder overlegging aan [geïntimeerde] van (uiteindelijk) drie afwijzingen van financiële instellingen, een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud en daarmee de koopovereenkomst als ontbonden beschouwd. De reden voor de afwijzing van de financieringsaanvraag van [appellant] door de Rabobank Kromme Rijnstreek (hierna: de Rabobank) is gegrond op het feit dat door [appellant] een financiering is aangevraagd voor een financieringsbehoefte van € 1.162.802,00, terwijl op grond van zijn inkomen een maximale financiering mogelijk was van
€ 735.900,00. In maart 2006 heeft [appellant] een appartement aan de [adres] (hierna: appartement A) te [woonplaats] gekocht, ter financiering waarvan door de Rabobank een hypothecaire lening is verstrekt van € 300.000,00. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] ten onrechte een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde en is hij om die reden op grond van artikel 13 lid 2 van Pro de koopovereenkomst aan hem een boete van € 35.000,00 verschuldigd.
4.2 De rechtbank heeft bij vonnis van 13 mei 2009 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaats gevonden. Zij heeft vervolgens bij het bestreden eindvonnis de vorderingen van [geïntimeerde], afgezien van de gevorderde buitengerechtelijke kosten, geheel toegewezen en [appellant] in de kosten van het geding veroordeeld. In het hoger beroep heeft [appellant] vier grieven geformuleerd tegen de toewijzing van de vordering van [geïntimeerde].
4.3 De bezwaren van [appellant] komen er kort gezegd op neer dat hij stelt dat hij gerechtigd was om de koopovereenkomst te ontbinden, nu hij tijdig en met voldoende bewijsstukken onderbouwd een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud zoals vermeld in artikel 19 lid Pro 1. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] niet mogen aannemen dat hij zijn andere woning in Soest zou gaan verkopen. Voorts stond het hem vrij om een financieringsvoorbehoud op te nemen om na te gaan of het mogelijk was om het appartement C naast zijn woning in Soest te financieren (grief I). [appellant] stelt tevens dat hij de makelaar van [geïntimeerde] zou hebben meegedeeld dat hij de woning in Soest zou aanhouden (grief II). [geïntimeerde] stelt primair dat hij op grond van de overeenkomst ervan kon en mocht uitgaan dat [appellant] de koopovereenkomst uitsluitend kon ontbinden indien hij niet in staat zou zijn om de koopsom van appartement C en de kosten koper te financieren.
4.4 De vraag waartoe [appellant] op grond van de koopovereenkomst jegens [geïntimeerde] gehouden was, dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaf die de rechtbank in r.o. 4.3 heeft vooropgesteld. Deze maatstaf brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Bij die uitleg komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Niettemin zal bij de uitleg de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin een bepaling is gesteld - gelezen in de context dat een dergelijk geschrift in het maatschappelijk verkeer normaal gesproken heeft - vaak wel van groot belang zijn.
4.5 Naar het oordeel van het hof kan uit de bewoordingen van artikel 19 lid 1 van Pro de koopovereenkomst ("voor de financiering van het appartement voor een bedrag van de koopsom") niet anders worden begrepen dan dat [appellant] voor een bepaalde datum de overeenkomst kan ontbinden indien hij geen hypothecaire geldlening of een aanbod daartoe heeft verkregen voor de financiering van de in de koopovereenkomst vermelde koopsom vermeerderd met kosten koper. [appellant] heeft [geïntimeerde] bij brief van 14 februari 2006 aan (de makelaar van) [geïntimeerde] laten weten de financiering niet rond te krijgen, met meezending van het afwijzend schrijven (met bijlagen) van de Rabobank. Tevens heeft [appellant] in die brief vermeld ervan uit te gaan dat de koopovereenkomst is ontbonden. Naar aanleiding hiervan heeft (de makelaar van) [geïntimeerde] aan [appellant] medegedeeld dat hij conform de reglementen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars tenminste twee tot drie financiële instellingen moet raadplegen, die vervolgens gedegen beoordelingen moeten uitbrengen omtrent zijn hypotheekaanvraag met betrekking tot appartement C. In afwachting van deze hypotheekadviezen beschouwde [geïntimeerde] de koopovereenkomst nog niet als ontbonden, waarbij hij aan [appellant] uitstel heeft verleend tot 28 februari 2006. Bij brief van 24 februari 2006 heeft [appellant] aan (de makelaar van) [geïntimeerde] bericht dat ook de Fortis Bank en de ING Bank tot afwijzing van zijn hypotheekaanvraag zijn overgegaan. De afwijzingsbrieven, beide van 24 februari 2006, van genoemde banken zijn door [appellant] als bijlage bijgevoegd.
4.6 De stelling van [geïntimeerde] dat hij redelijkerwijs er niet op bedacht heeft hoeven te zijn dat [appellant] bij zijn financieringsaanvraag voor appartement C ook de financiering van schulden in verband met andere aan [appellant] in eigendom toebehorende onroerende zaken, zou betrekken, en in het bijzonder met betrekking tot het woonhuis in Soest, volgt het hof niet. De door [geïntimeerde] voorgestane uitleg van het kunnen inroepen van het financieringsvoorbehoud zou dan immers impliceren dat alleen een beroep op het beding kan worden gedaan indien de hypotheekaanvraag is afgewezen na een beoordeling waarbij is geabstraheerd van reeds bestaande verplichtingen, zoals in dit geval een reeds lopende financiering.
Bij de beoordeling van een financieringsaanvraag zal een financiële instelling altijd de gehele vermogenspositie van de aanvrager betrekken. Uit de brief van 13 februari 2006 van de Rabobank volgt ook dat bij de beoordeling rekening is gehouden met de reeds bestaande leningen. Het is vervolgens aan de financiële instelling om te bepalen of en onder welke voorwaarden zij wil overgaan tot het verstrekken van een (additionele) financiering. De enkele door [geïntimeerde] aangevoerde en door [appellant] gemotiveerd betwiste omstandigheid, dat [appellant] tegen de makelaar van [geïntimeerde] zou hebben gezegd dat hij zijn huis in Soest zou gaan verkopen, maakt dit niet anders. De conclusie van het voorgaande is dan ook dat [geïntimeerde] redelijkerwijs niet heeft mogen aannemen dat [appellant] het financieringsvoorbehoud alleen maar kon inroepen indien zijn inkomen, geabstraheerd van andere verplichtingen, onvoldoende zou zijn voor de financiering van appartement C. Dit betekent dat de grieven I en II terecht zijn voorgesteld.
4.7 Als subsidiaire grondslag heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat het beroep van [appellant] op de ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Door de rechtbank is in r.o. 4.4 in een overweging ten overvloede geoordeeld dat in het geval de door [appellant] voorgestane uitleg zou worden gevolgd, het beroep van [appellant] op de ontbindingsclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Grief III en IV richten zich tegen dit oordeel van de rechtbank. Volgens [appellant] heeft de rechtbank ten onrechte aangenomen dat hij met opzet een financieringsaanvraag heeft gedaan waarbij bij voorbaat al vast stond dat een bank die niet zou honoreren, en tevens dat de rechtbank ten onrechte voorbij is gegaan aan zijn bewijsaanbod hieromtrent.
4.8 Het hof acht in het onderhavige geval het beroep van [geïntimeerde] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid conform artikel 6:248 lid 2 BW Pro terecht. Daartoe is het navolgende redengevend.
Vaststaat dat [appellant] in maart 2006 appartement A heeft gekocht voor een bedrag van € 265.000,00. De Rabobank heeft de financieringsaanvraag voor appartement A wel gehonoreerd, en aan [appellant] een hypothecaire lening verstrekt van € 300.000,00. Tijdens de op 7 september 2009 gehouden comparitie in eerste aanleg heeft [appellant] verklaard dat hij ook niet begrijpt waarom hij de financiering voor appartement A wel rond kon krijgen. Tevens heeft hij verklaard dat voor appartement A dezelfde financieringsaanvraag is ingediend als voor appartement C, in die zin dat zijn woonhuis in Soest meegefinancierd moest worden. In hoger beroep zijn niet de financieringsaanvragen van appartement A en appartement C overgelegd. Wel is in hoger beroep door [appellant] een brief van 22 maart 2010 van de Rabobank overgelegd waaruit onder meer het volgende blijkt. De Rabobank vermeldt in deze brief dat zij bij de financieringsaanvraag voor zowel appartement A als voor appartement C rekening heeft gehouden met de bestaande lening voor het woonhuis in Soest. Tevens blijkt uit de brief van de Rabobank dat bij beide aanvragen nog twee andere bestaande leningen van in totaal € 237.801,00 voor een appartement in Utrecht zijn betrokken, zij het op een verschillende wijze. Bij de aanvraag voor appartement A zijn, anders dan bij de aanvraag voor appartement C, de leningen ten aanzien van het appartement in Utrecht omgezet naar een overbruggingsfinanciering in verband met een voorgenomen verkoop van het appartement in Utrecht. De Rabobank vermeldt voorts in haar brief dat de lasten van een overbruggingskrediet niet worden meegenomen bij de toetsing van het inkomen versus de lasten. Door [appellant] is deze factor, waarvan moet worden aangenomen dat dit een van de doorslaggevende factoren voor de Rabobank is geweest om de financieringsaanvraag voor appartement A wel te honoreren, in de procedure niet toegelicht. Dit terwijl hij, gelet op de datum van de comparitie in eerste aanleg, toen uiteraard moet hebben geweten dat hij voor het appartement in Utrecht een overbruggingskrediet was aangegaan, en dus kennelijk in de periode tussen de afwijzing van de financieringsaanvraag voor appartement C en de financieringsaanvraag voor appartement A had besloten om het appartement in Utrecht te verkopen. [appellant] heeft niet alleen niet verklaard waarom hij die beslissing juist toen (en niet bij voorbeeld twee maanden eerder) heeft genomen, maar sterker nog, hij heeft in de procedure helemaal niet vermeld dat hij ook nog een met hypotheken bezwaard appartement in Utrecht bezat.
Hetzelfde kan worden opgemerkt ten aanzien van het inmiddels - door de brief van 22 maart 2010 van de Rabobank - bekend geworden verschil in rente die voor de lening van appartement A (3,6% per jaar; zes maanden repeterend vast) en voor de lening van appartement C (4,3% voor vijf jaar vast). Ook dit verschil is door [appellant] tijdens de comparitie in eerste aanleg of in hoger beroep niet toegelicht. Dit terwijl, volgens de brief van de Rabobank, de hypotheekaanvraag voor appartement C op 13 februari 2006 is afgewezen en de offerte voor appartement C op 14 maart 2006 is uitgebracht. Gelet op dat geringe tijdsverloop is niet zonder meer waarschijnlijk dat dat verschil uitsluitend door fluctuaties van de marktrente kan worden verklaard. Evenmin heeft [appellant] een toelichting gegeven over het verschil in afsluitprovisie: € 1.500,00 (zijnde 0,5% van de financiering) voor appartement A en € 3.850,00 (1% van de financiering) voor appartement C.
Tijdens de comparitie in eerste aanleg is door de raadsvrouw van [appellant] verklaard dat de opmerking van [geïntimeerde] over de uitzonderlijk lage prijs ("ver onder de marktprijs") mogelijk de reden is geweest voor de Rabobank om de hypotheek ten aanzien van appartement A wel te verstrekken. Door [appellant] is in de dagvaarding in hoger beroep (tevens houdende grieven) hierover aangevoerd dat vanwege de overwaarde van appartement A (de aankoopprijs lag onder de taxatiewaarde) niet op de lening hoefde te worden afgelost, zodat het aangaan van deze lening binnen zijn financiële mogelijkheden viel. Uit de door [appellant] ter onderbouwing van deze stelling overgelegde stukken, bezien in samenhang met de door [geïntimeerde] bij dagvaarding overgelegde berekening van de Rabobank ten aanzien van de afwijzing inzake appartement C, volgt dit echter niet. Ook bij de berekening door de Rabobank van de financiering van appartement C is immers uitgegaan van een aflossingsvrije lening.
Tot slot stelt het hof vast dat door [appellant] geen verklaring is gegeven voor zijn uitspraak gedaan tijdens de comparitie dat - zo begrijpt het hof - ten tijde van de financieringsaanvraag voor appartement C, hij nog geen beslissing had genomen over de verkoop van zijn woning in Soest. Volgens [appellant] had dit te maken met een afspraak met zijn ex-vriendin dat zij nog drie jaar in de woning in Soest kon blijven wonen. In hoger beroep is door [appellant] een verklaring van 30 september 2009 overgelegd van ene [X], waarin [X] verklaart dat zij in februari 2006 nog geen plannen had om naar het buitenland te verhuizen en derhalve de afspraak met [appellant] gold dat de woning in Soest niet zou worden verkocht. Dit moge zo zijn, maar een verklaring voor het volgende wordt daarmee niet gegeven. Tijdens de comparitie heeft [appellant] namelijk ook verklaard dat de woning in Soest twee maanden te koop heeft gestaan. Vaststaat dat [appellant] op 11 juli 2006 de woning in Soest heeft verkocht en de levering daarvan in oktober 2006 heeft plaatsgevonden. Hieruit kan worden afgeleid dat kennelijk de woning in Soest begin mei 2006 te koop is gezet, zodat de beslissing om de woning in Soest te verkopen nog voordien moet zijn genomen. Hoe dit te rijmen valt met zijn betwisting onder punt 17 van de conclusie van antwoord dat hij "met klem betwist dat hij van zins was de woning te Soest te verkopen", blijft (ook) in hoger beroep onverklaard. Voorts bieden ook deze stellingen van [appellant] geen verklaring voor het gegeven dat hij (blijkbaar) wel in staat was appartement A te kopen, maar niet appartement C.
4.9 Op grond van voorgaande omstandigheden in samenhang bezien is het hof van oordeel dat in deze situatie het beroep van [appellant] op de ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hierbij laat het hof in het bijzonder meewegen dat [appellant] op talloze punten geen open kaart heeft gespeeld waarom de financiering, gelet op alle voornoemde omstandigheden, niet is gelukt en hij bovendien hierover tegenstrijdige dan wel onverklaarde stellingen heeft ingenomen. Aangezien [appellant] voor het overige niets heeft aangevoerd dat tot een andere oordeel kan leiden, dient zijn bewijsaanbod als niet ter zake dienende te worden gepasseerd. De grieven III en IV falen.
4.10 De slotsom is dat de grieven I en II terecht zijn voorgesteld, maar niet tot vernietiging van het vonnis kunnen leiden. De grieven III en IV falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad zoals gevorderd.
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Utrecht van 13 januari 2010;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 632,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 1.180,00 voor griffierecht;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. V. van den Brink, L.M. Croes en Ch.E. Bethlem en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 december 2010.